底地買取ガイド｜初心者向けに不動産プロが解説

「底地を買取してもらうにはどうすればいい？」
「底地買取で注意すべき点はある？」
底地買取の老舗として日本全国の底地を買取してきたドリームプランニングでは、日々底地買取に関するご相談をいただきます。
そこで今回は、底地買取について基本から徹底的に解説します。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

底地とは

それではさっそく始めましょう。まず底地買取の前に、予備知識として底地とは何かを解説してまいります。

底地については解っているから、早く買取の実践的知識が欲しいという方は次章まで飛ばしてください。

底地とは

底地（そこち）とは、一言で表わすと「他人に貸している土地」です。

底地の所有権を底地権と呼びます。底地の所有者は底地権者または底地人などと呼びますが、大抵は地主と呼ばれるでしょう。

底地を借りている方を借地人と呼び、借地人が底地を借りる権利を借地権、借地人が借りている底地を借地と呼びます。

つまり底地と借地とは同じ土地を指しており、土地を貸す地主か土地を借りる借地人かの立場によって、それぞれ呼び名が変わるのです。

底地のメリット

底地には以下のようなメリットがあるため、底地を所有されている方は上手く活用してまいりましょう。

底地のメリット①定期的な地代収入

底地を借地人に貸していると、定期的な地代（ちだい、じだい）を徴収できます。借地料（しゃくちりょう）とも呼ばれますが、同じものです。

底地の地代相場は借地権の種類によって異なるため、分かりやすく一覧にしました。

※負動産買取センター調べ。

この他に承諾料や更新料なども発生します。

※負動産買取センター調べ。

地代や借地料の支払いは毎月・各月・四半期・半年・一年など、ケースバイで決められます。

こうした副収入が定期的に入るのは、底地の大きなメリットと言えるでしょう。

▲地代の相場について分かりやすく解説しています。こちらもどうぞ！

底地のメリット②相続対策に有利

底地は土地全体の価値から借地権ぶんを差し引くため、それだけ相続税が安くなります。

底地の相続で「小規模宅地等の特例」が適用されると、底地面積のうち２００㎡までの部分について、相続税評価額を５０％減額できるのです。

底地にかかる相続税については税務署や税理士に確認しながら、賢く節税していきましょう。

維持管理コストが下がる

貸し出している底地の利用権は、基本的にすべて借地人に移ります。

そのため底地にかかる維持管理コストは、基本的に借地人が負担することになるのです。

ただし固定資産税や都市計画税は地主様に納税通知がくるため、地主様はそれらを納税した上で地代という形で借地人から回収することになるでしょう。

土地を持っていると地主様自身で負担しなければならない維持管理コストを借地人が肩代わりしてくれるのは、底地のメリットと言えます。

底地のデメリット

底地にはメリットだけでなく、デメリットも少なくありません。

ここでは底地にまつわるデメリットについて解説してまいりましょう。

自由に利用できない

底地の所有権は地主様にありますが、底地を利用する権利は借地人にあります。

そのため「自分の土地だから」と底地を地主様が自由に使うことはできないのです。

地主様が底地を利用する場合は、自分の土地であっても借地人の許可を得なくてはなりません。

借地人との金銭トラブル

先ほど底地は地代や更新料、承諾料など収入が入るメリットがあると解説いたしました。

しかしそれは借地人がちゃんと払ってくれればの話。中には地代をきちんと支払ってくれなかったり、承諾料などの支払いを拒んだりするケースもあります。

なかなか返してもらえない（借地借家法の保護）

底地を自分で使いたかったり、もう売却したかったりで借地人から底地を返してもらおうと思っても、借地人がスムーズに返してくれるとは限りません。

むしろ借地人の権利は借地借家法によって手厚く保護されているため、借地人の意に反して底地を返してもらうのは難しいでしょう。

特に改正前の旧借地法（借地借家法の前身）下で締結された借地契約は「一度貸したら二度と返してもらえない」と言われるほどでした。

現行の借地借家法では多少のバランスがとられているものの、旧借地法で締結された契約は現代も有効なので、その場合は底地を返してもらうのがより難しくなります。

売却が難しい

底地は借地人がいるまま売却することも可能ですが、自由に使えない土地をあえて買いたいという方はそう多くないでしょう。だから底地は売却が難しいのです。

地代目当ての不動産投資物件として底地が売買されるケースはあるものの、底地が安く買い叩かれてしまうのは仕方ありません。むしろ売却できるだけ、まだ御の字と言えます。

相続で権利関係が複雑化

底地は一つの土地について、地主様と借地人が権利を分割している状態です。しかし一つの底地に関係する地主様と借地人が、必ずしもそれぞれ一人ずつとは限りません。

地主様が亡くなって底地権が相続され、また借地人が亡くなって借地権が相続されれば、それぞれの権利関係はどんどん複雑化していきます。

例えば地主Aが亡くなって底地権がAの妻BとAの子C・Dが法定相続した場合、借地人は地代をBに５０％、CとDにそれぞれ２５％ずつ支払わなければなりません。

逆に借地人Eが亡くなって借地権がEの妻FとEの子G・H・I・Jが法定相続した場合、地主様への支払いはFが５０％、G・H・I・Jがそれぞれ１２．５％ずつ負担することになります。

借地権の相続について地主様の許可は必要ありません。しかし相続が発生したことを地主様へ通知しないと、地代の支払いトラブルが発生してしまうでしょう。

相続によって、複数の借地人が複数の地主様に対して地代を支払うことになれば、それぞれの支払い金額や支払先を確認するだけでも一苦労です。

底地は長く持てば持つほど権利関係が複雑化し、トラブルリスクが高まることを覚えておきましょう。

底地の買取相場

もし底地を売却する場合、買取相場はどのくらいになるのでしょうか。

ここでは底地の買取相場について、パターン別に解説してまいります。

底地を借地人が買取

底地の買取相場　➡　更地価格の約３０～４０％

底地を借地人に買取ってもらった場合、底地の買取相場は更地価格の約３０～４０％です。

これは土地全体（更地評価額）を１００％として、そこから借地権割合を差し引いた残りになります。

借地権割合は国税庁が３０～９０％の間で１０％刻みに定めているもので、おおむね６０～７０％に設定されているため、それを差し引くと３０～４０％になるのです。

ただしこれは理論上の買取相場であり、実際には諸事情（借地人にとって有利なことが多い）が織り込まれてもう少し下がってしまうでしょう。

底地を第三者が買取

底地の買取相場　➡　更地価格の１０％前後

不動産投資家などの第三者が底地を買取した場合、底地の買取相場は１０％前後となります。

これは底地から回収できる地代収益と、投資回収の不確実性が織り交ぜられた結果であり、地主様とすればほぼ捨て値のような感覚ではないでしょうか。

ちゃんと地代が入るのだからもう少し高く買取して欲しいところですが、地代収入が安定している底地であれば、そもそも買取を検討しないはずです。

不動産投資家は「底地のリスクを引き受けてやる」という姿勢の方が多いため、高値買取は難しいでしょう。

底地を専門業者が買取

底地の買取相場　➡　更地価格の約１０～１５％

底地を専門業者が買取した場合の買取相場は、業者によって約１０～１５％となります。

買取相場の格差は、買取した底地を収益化できるか否かの違いです。買取した底地から見込める収益を織り込める専門業者は、それだけ利益を地主様に還元してくれるでしょう。

それでも中間マージンが織り込まれるケースが多いため、やはり買取相場の上乗せは頭打ちとなりがちです。

「負動産買取センター」なら底地の高額が可能

底地の買取相場　➡　更地価格の約３０～４０％

底地の買取相場は高くても３０～４０％、安ければ１０％前後とかなり渋くなっていることから、かなり買取が難しいことがお分かりいただけると思います。

そんな中でも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングであれば、底地の種類によっては３０～４０％以上の買取が可能です。

ドリームプランニングでは、底地の買取から再販までを１００％自社完結できますから、地主様の利益を圧迫する中間マージンが発生しません。

また底地の収益を最大化する独自ノウハウを持っているため、見込み収益分を底地の買取金額に上乗せできるのです。

底地の買取業者を選ぶ時は、底地を転売する業者ではなく底地を自社買取できるところを確認するようにしましょう。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地買取でローンは組める？

一般的に、底地の買取でローンを組むのは難しいと言われています。

なぜ底地の買取ではローンが組みにくいのか、底地買取でローンを組みやすいケースや、ローンを組みたい場合の選択肢などについて解説してまいりましょう。

底地買取でローンを組むのが難しい理由は

底地買取でローンを組むのが難しい理由は、底地には担保価値がないとされるからです。

底地は土地の所有権があっても利用することはできず、ローン返済が滞った時に差し押さえても、細々と地代が入るばかりで不良債権をペイできません。

金融機関がローンを融資してくれるのは、融資対象に担保価値があるケースに限られます。そのため担保価値がない底地の買取では、ローンを組むのが難しいでしょう。

借地人の底地買取では比較的ローンを組みやすい

底地の買取でローンが組みにくいのは、底地の担保価値がないからと解説しました。

それでは底地を借地人が買取する場合はどうでしょうか。

借地権と底地権を合わせて持つことで、土地の所有権が完全なものとなります。そのため担保価値が生まれ、ローンが組みやすくなるのです。

だから底地の買取を持ちかける相手として、借地人は最適解の一つではあります。しかし借地人が都合よく資金を準備していたり、底地を買取する意思があるとは限りません。

底地買取でローンが組めない場合の対策

借地人でない第三者が底地買取のローンを組むのは難しいですが、まだ選択肢は残されています。

万人向けの方法ではないものの、一策となる可能性はあるでしょう。

ノンバンクでローンを組む

ローンを組める金融機関は銀行（バンク）だけではありません。

銀行以外の金融機関が設定しているローン商品（ノンバンクローン）を利用することで、底地買取が可能となるケースもあります。

ただしノンバンクローンは一般的な住宅ローンと比べて融資限度額が低く設定されていたり、金利が割高だったりするケースが大半です。

底地買取のメイン資金を調達する手段としては、力不足の感が否めません。

底地以外の担保を用意する

買取する底地に担保価値がないのであれば、担保価値がある他の不動産などを用意すればよいのです。

ただしそんな都合のよい不動産を所有されている方は、そんなに多くないでしょう。

ローンが組めない底地は専門業者の直接買取がおすすめ

ローンが組めず底地買取で難航しているならば、底地に精通した専門業者の直接買取を利用するのがおすすめです。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングのように、底地買取の実績が豊富な専門業者なら、買取資金の心配はございません。

なぜなら底地取引に精通していることから金融機関からの信頼も厚く、ローンを組むにしても比較的容易だからです。

底地を持て余されていましたら、ドリームプランニングのスピード買取をご相談くださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地の買取計算方法は？

底地の買取金額は、どのように計算されているのでしょうか？

ここでは底地を買取してもらう場合の金額について、基本的な計算例を解説いたします。

▲底地の買取計算について、こちらでも詳しく解説しています！

路線価で底地の買取計算

底地の買取計算を行う上で一般的なのが、路線価を使った底地の買取計算です。

路線価とは国税庁が公表している道路に面した宅地価格（／㎡）で、実勢価格（実際の市場取引価格）の約８０％に設定されています。

借地権割合が６０％だった場合、更地価格×底地権割合（１－０．６）によって底地の買取価格が計算可能です。

路線価や借地権割合は国税庁HPなどで調べられるため、一般的な方でも比較的簡単に底地の買取金額を計算できる方法です。

ただしこれは理論値であって、実際の底地買取では諸要素が複雑にからむため、あくまで参考程度にしておきましょう。

取引事例比較法で底地の買取計算

底地の買取計算方法として、取引事例比較法もよく用いられます。

これは底地買取の類似ケース（成約事例）を集めて比較し、底地の買取金額を割り出す手法です。

と口で言うのは簡単ですが、実際にどのデータを比較すればよいのかはケースバイケース。機械的にこうすればよいというものではなく、まして感覚でデータを比較したところで、正確な買取金額は求められません。

収益還元法で底地の買取計算

底地の買取金額を、将来的な収益見通しを基に導き出す計算方法で、不動産投資物件の買取査定に用いられます。

収益還元法には大きくDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー・メソッド）と、直接還元法の２種類があり、どちらを用いるかはケースバイケースです。

DCF法では底地の所有期間に得られる収益と、買取時の予想買取価格を現在価値に換算した合計で底地の買取金額を割り出します。

一方、底地の年間収益を近隣類似物件の還元利回り（底地から得られる収益目安）で割って買取金額を求めるのが直接還元法です。

不動産投資用の底地買取金額は直接還元法がよく用いられますが、上の説明を聞いてピンと来ない方は、無理せず底地専門業者に計算をお任せしましょう。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地買取の流れ

底地買取の流れはどのようになっているのでしょうか。

ここでは底地を専門業者が買取する時の流れについて、詳しく解説してまいります。

事前準備

底地の買取を専門業者に相談する前に、地主様ご自身でできる事前準備があります。

もちろんご面倒なら思い立ったが吉日と買取相談に行かれてもいいのですが、ちょっとした事前準備をしておくことで、その後の買取手続きがスムーズになるでしょう。

底地買取の事前準備には、このようなものがあります。

• 底地の物件資料を集めておく
• 底地の基本データを書き出してまとめる
• 底地買取について、借地人に打診しておく
• 底地買取に関する予備知識を仕入れておく（WEBサイト等）

このくらいしていれば上等でしょう。また完璧にしておく必要はありません。

たとえちょっとピントがずれていても、底地買取に意識を強く向けるだけで大きく結果は違ってくるものです。

買取相談

事前準備がある程度できたら、あるいはできていなくても適当な頃合いで専門業者へ底地の買取相談を行いましょう。

まずは買取してほしい底地について、事前準備でまとめておいた基本データを伝えます。

• 底地の所在や物件状態など
• 底地の権利関係（誰が所有しているかなど）
• 底地の買取希望時期（いつごろ買取してほしいか）
• 底地の買取希望金額（いくらくらいで買取してほしいか）
• 底地買取の理由（例：借金返済、相続対策など）
• 底地の買取決定権（ご自身の一存か、家族等の同意が必要かなど）

この時点では、権利関係などを証明する書類原本を持参しなくて大丈夫です。

口頭で伝えてもいいのですが、すべてヒアリングするのはお互いに大変なので、メモにまとめてあげるだけでとても喜ばれるでしょう。

底地の買取査定

底地の買取に本腰を入れようと思ったら、専門業者に底地の買取査定を依頼します。

底地の買取査定を依頼したからと言って、必ず底地を買取させなければならない訳ではありません。

中には「査定したのに今さら買取を取り消せない」などと言ってくる業者もいますが、買取金額に納得できなければ毅然と断りましょう。

底地の買取査定は一般的に３営業日以内、長くても１週間程度で結果が出ます。１週間を過ぎても何の連絡もない場合、その業者は見限って他の業者を当たるのがおすすめです。

まともな業者であれば、何かトラブルがあったなら１週間以上もお客様を放置することはないでしょう。

底地の条件交渉

底地の買取査定金額にご満足いただけたら、次は底地の買取条件を交渉します。

一般的な不動産会社だと、仲介として底地の売却活動を始めるところです。しかし専門業者は底地を直接買取するため、買主を探す手間が省けます。

底地買取の決済方法や引渡し時期、権利関係の整理や諸費用の負担割合など、底地の買取条件は多岐にわたります。

ここで合意に至った内容は必ずしも底地買取の売買契約に反映されるとは限りません。

地主様が不利になってしまわないよう、買取条件の交渉結果はしっかりと把握＆記録しておきましょう。

底地の売買契約

底地の買取条件交渉が完了したら、いよいよ底地の売買契約を締結します。

底地の売買契約では、以下の書類等が必要になるのでご準備ください。

• 本人確認書類（写真付き）
• 印鑑（認印でOKです）
• 手付金の領収書（業者で雛形を用意してくれることも）

ここに紹介したのは一般的なケースなので、場合によっては他の書類が必要になることもあります。詳しくは専門業者に確認しながら準備しましょう。

先ほど話し合われた買取条件がしっかりと契約内容に盛り込まれているかを確認してから、底地買取の売買契約を締結します。

決済と引渡し

底地買取の売買契約を締結した後は、契約内容を履行しましょう。要するに買取代金の決済（受け取り）と底地の引渡しを行うのです。

底地買取の代金決済方法は（１）銀行振込み（２）小切手振出し（３）現金手渡しがありますが、一般的には安全性の高い銀行振込みか小切手振出しが使われるでしょう。

並行して底地の引渡しを行います。底地の所有権移転登記を行う時、一緒に引き渡す必要書類等はこちらです。

• 登記済み権利証または登記識別情報通知書
• 印鑑登録証明書および実印
• 固定資産税納税通知書または評価証明書（買取業者が代行可）
• 図面や設計図など（必要に応じて）
• 建物の修繕履歴など（必要に応じて）
• 建物のアスベスト調査報告書（必要に応じて）
• 収益実績（収益物件の場合）

「この書類も渡してあげた方がいいかな？」迷った時は、専門業者に相談しましょう。

確定申告

底地買取が完了しても、まだ大きな仕事が残っています。

底地買取によって利益が出た場合は、買取利益に対してかかる譲渡所得税を申告・納付しなくてはならないのです。

確定申告は底地買取の翌年２月１６日～３月１５日に行わなければなりません。

申告・納付すべき底地買取の譲渡所得税は、以下のように計算します。

【底地買取の譲渡所得税を計算】
譲渡所得税＝底地の買取利益×税率
底地の買取利益＝買取金額－購入費用－買取費用－特別控除（該当する場合）

計算の結果、底地買取で黒字になったら、黒字分に対して税金がかかると覚えておけば大丈夫でしょう。

もし赤字だった場合は確定申告の必要はありませんが、税務当局から疑われないよう確定申告はしておくのが無難です。

なぜなら当局は底地買取の事実は把握できても、底地買取の詳細までは把握できないから。

赤字でも損益通算（ある所得のマイナスを他所得のプラスと相殺できる節税制度）はできませんが、底地買取の後は確定申告と覚えておきましょう。

「負動産買取センター」は底地買取を徹底サポート

確定申告まで完了したら、ようやく底地買取を完了したと言えます。お疲れさまでした。

こうして書くだけでもなかなか大変な底地買取ですが、パートナーとなる業者によって地主様のご負担は大きく違ってくるものです。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングでは、長年培った底地買取のノウハウを駆使して、地主様を徹底サポートいたします。

不動産のことなら何でもお任せ、底地買取ならドリームプランニングまでサポートをご相談くださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地買取の注意点・トラブル事例

ここでは底地買取で注意すべき点や実際に起きてしまったトラブル事例などを解説いたします

借地人に連絡しておく

原則的に、底地の買取に借地人から同意や許可を得る必要はありません。

しかし借地人に何のことわりもなく底地を買取に出してしまうと、借地人と思わぬトラブルに発展してしまうケースが多くあります。

例えば借地人が「地代はあくまで元の地主さんに支払う。新しい地主には支払いたくないので、地代が欲しいなら、元の地主さんに請求するがいい」などと言い出すケースがありました。

本来であれば売却すればそれで終了ですが、人の心理は時に不合理な判断をすることもあります。

なので買取業者を通してでも良いので、底地買取をしてもらう前に借地人に一声連絡しておくと良いでしょう。

必要コストを確認しておく

底地買取と聞くと、つい何となく「所有している底地をお金に換えるだけ」だから「こちらから支払うコストはない」とイメージされがちです。

しかし底地買取の実務では費用が発生するケースもありますし、底地の買取で得た利益には譲渡所得税がかかることは先ほども解説いたしました。

ただお金が入るばかりと思い込んで、出費について考えを巡らせておかないと、後から大変なことになってしまいかねません。

底地買取ではいくらくらいのお金が入って、どのくらいの費用がかかるのかを先読みしておくことが大切です。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングへご相談いただければ、底地買取の収支契約やキャッシュフロー（お金の流れ）について、解説させていただきます。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地買取のおすすめ業者

底地買取を成功させるためには、パートナーとなる専門業者選びが大切です。

ここでは底地買取に精通した専門業者を紹介いたしましょう。

▲他にもたくさん紹介しています。合わせてどうぞ！

ドリームプランニング

底地の売却でお悩みでしたら、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

「横浜から世界一を目指す不動産ベンチャー」である当社は２００２年の創業以来、日本全国で底地だけでなく、あらゆるニッチな不動産（底地・借地・再建築不可物件・共有持分・市街化調整区域・傾斜地・一棟収益物件・事故物件・ゴミ屋敷など）を買取してまいりました。

長年にわたり培ったノウハウと、各界で構築してきた強力なネットワークを駆使して、皆様が悩まれている底地を売却へ導いていけるでしょう。

底地買取では、仲介手数料無料＆契約不適合責任免責＆プライバシー厳守を徹底。大切な資産を安心してお任せいただけます。

権利関係が複雑化してしまい、他社様で買取を断られてしまった底地でも、遠慮なく売却をご相談くださいませ。

また当社は群馬県伊勢崎市と「伊勢崎市空き家情報バンク事業の活用促進に関する協定」を締結、他にも日本全国の各自治体とSDGsパートナーシップ連携を推進するなど、日本ひいては世界的な社会課題へ取り組む姿勢に定評があります。

他にも各種メディア（新聞・TV・ラジオ・WEB媒体など）の取材を多数受けており、合わせて自社メディア（URUHOME・ウチカツ・ウチカツタイムズ等）も多角的に運営中です。

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ドリームプランニング・企業データ

レアルコンサルティング

東京都新宿区に本社を構える底地買取の専門業者です。

他社様に断られてしまった底地は、こちらで買取相談してみてください。

ワンダーホーム

大阪市東住吉区に本社を構えている底地買取のスペシャリスト集団です。

地主様が持て余している底地は、こちらで買取相談するといいでしょう。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地の買取は「負動産買取センター」へ

今回は底地買取の基本について、ドリームプランニング社長が分かりやすく徹底ガイドさせていただきました。

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