市街化調整区域の売買ガイド！不動産屋も知らないコツを解説

「市街化調整区域の売買はどうすればいい？」
「市街化調整区域の売買で気をつけるべき点は？」
創業から２０年以上にわたって市街化調整区域の売買を手がけてきた市街化調整区域の老舗ドリームプランニングでは、市街化調整区域の売買に関するお問い合わせを多くいただきます。
今回は市街化調整区域の売買について、ドリームプランニング社長が徹底解説。皆様が市街化調整区域の売買を検討されるご参考にどうぞ。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

市街化調整区域とは｜売買の基礎知識

市街化調整区域の売買について解説する前に、まずは基礎知識として市街化調整区域とは何か、わかりやすく解説してまいりましょう。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは都市計画法第７条に規定される区域区分の一つで、第３項に規定されています。

３　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100

つまり市街化調整区域とは市街化を抑制している区域と言えるでしょう。

市街化を抑制しているのだから、家を建てたりインフラを整備したりといった工事には規制がかかります。

そのため市街化調整区域は使い勝手が悪く、人気が高くありません。市街化調整区域を売買しようとしても、なかなか売買できないのはそうした事情が理由です。

市街化区域とは

区域区分には市街化調整区域と市街化区域の２つが設定されており、市街化区域については都市計画法第７条２項に規定があります。

２　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100

つまり市街化区域とは①もう都市開発されている区域、②今後約１０年で優先的に都市開発したい区域と言えるでしょう。

市街化区域は積極的に都市開発していきたいため、市街化調整区域に比べて人気が高く、売買も活発に行われています。

非線引き区域とは

区域区分には市街化調整区域と市街化区域の二つがあります（※都市計画法第７条１項）が、実際には市街化調整区域と市街化区域のどちらにも定められていないケースも少なくありません。

これが俗に言う非線引き区域で、都市計画法上の呼び名は「区域区分が定められていない都市計画区域」と言います。

市街化調整区域か市街化区域か、区域区分の設定を線引きと表現し、線引きがされていないから非線引き区域という呼び名が慣習的に定着しました。

非線引き区域における規制などの適用は、市街化区域よりも若干厳しめだけど、市街化調整区域に比べれば緩めかと言ったレベルの取扱いが多いでしょう。

非線引き区域の売買はケースバイケースとなるため、専門家のサポートを受けながら実施するのがおすすめです。

市街化調整区域など区域区分のまとめ

※負動産買取センターまとめ

本章では市街化調整区域の売買に臨む基礎知識として、市街化調整区域とは何か、他の区域区分等と共に解説してまいりました。

相続した等の理由から、既に所有している市街化調整区域を売買したいならともかく、あえて市街化調整区域の売買に手を出すのはおすすめできません。

既に市街化調整区域を抱え込み、売買でお悩みの方は当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、横浜本店が所在する神奈川県と２０２５年１月に開設した東京店を中心に、日本全国の市街化調整区域を売買してまいりました。

長年培ったノウハウとネットワークを最大限に活用し、皆様がお悩みの市街化調整区域について、売買を成功へとサポートさせていただきます。

市街化調整区域の売買で悩んだら、何はなくともドリームプランニングを思い出していただければ幸いです。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の売買が難しい理由

市街化調整区域は不動産売買の中でも、特に売買が難しいジャンルとして知られています。

なぜ市街化調整区域は売買が難しいのか、本章ではその理由の中からいくつかピックアップいたしました。

建築や事業に制限がかかる

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域（※都市計画法第７条３項）」ですから、開発行為や建築行為に制限がかかります。

ちなみに開発行為とは、ざっくり「建物を建てるために土地を整備すること」であり、建築行為とはざっくり「土地の上に建物を建てること」と把握しておきましょう。

市街化調整区域でも開発許可や建築許可がとれない訳ではないものの、市街化を抑制したい趣旨から、そのハードルは非常に高いものとなります。

▲市街化調整区域で開発許可をとるには？こちらで詳しく解説！

▲市街化調整区域で建築許可をとるには？こちらで詳しく解説！

だから市街化調整区域は使い勝手が悪く、売買しようにもなかなか売り手や買い手がつかないでしょう。

インフラ整備が困難＆割高

行政が市街化調整区域など区域区分を設定しているのは、限られたインフラ整備のリソースを市街化区域に集中したいからです。

だから市街化調整区域ではあまりインフラが整備されていません。もし市街化調整区域を売買するなら、必要最低限のインフラを整備する必要が生じるでしょう。

市街化調整区域のインフラ整備を考える上で、気になるのがコストですよね。あくまで参考程度ですが、インフラ整備費用を独自調査しました。

市街化調整区域に自力でインフラを整備するなら、このくらいかかるという一応の目安になるでしょう。

市街化調整区域に電気を供給する費用目安

既存の電柱や電線が近く（一般的に３０～５０ｍ以内）にあれば、工事距離や電柱本数によって数十万円程度～１００万円以下に収まるケースが一般的です。

一方で近くに電柱が一本もないケースだと、電柱一本あたり約５０～１００万円（工事費＋電線代込み）の費用が発生するでしょう。

電力会社へ電気供給申込をする際に、これらのインフラ整備費用がどちらの負担になるかはケースバイケースとなります。

市街化調整区域にガスを供給する費用目安

市街化調整区域に都市ガスを引き込むことはあまり現実的でないため、市街化調整区域にガスを供給する場合はプロパンガスを導入することになるでしょう。

プロパンガスの供給設備（ボンベや配管等）を設置する費用は、ガス会社が負担するのが一般的です。

ただしガス会社が設置条件を設けているケースも多く、どこでも無条件にプロパンガスを持ってきてくれる訳ではありません。

ある程度の使用量が見込めると協力的になってくれる傾向があるため、市街化調整区域のインフラ整備は単独よりも協働で進めるのが有利となります。

市街化調整区域に水道を供給する費用目安

市街化調整区域の近くに公共の水道管が既設されているなら、１ｍあたり約５～１０万円程度で延長するのが現実的でしょう。

公共水道は水質が安定しているので安心ですが、一般的に割高となりがちです。

既設の水道管があまりにも遠すぎる場合は、井戸を掘るなど独自水源の確保も選択肢となるでしょう。

井戸を掘る費用相場は浅井戸（簡易井戸）で約５０～１００万円、深井戸（本格的な井戸）で約１００～３００万円を見込んでおく必要があります。

井戸の掘削コストは地盤や岩盤によって大きく変動し、また水質は保証されません。また揚水ポンプや水質処理装置などのコストも含めておきましょう。

市街化調整区域に道路を舗装する費用目安

市街化調整区域で生活するなら、道路もしっかりと舗装しておきたいところです。

道路舗装の費用は地形（平地か傾斜地か等）や使用状態（通行は人のみか自動車もか等）によって大きく左右されるため、一概には言えません。

一例として幅４ｍ×延長３０ｍ×アスファルト厚５～１０ｃｍの道路を敷設すると、約１５０～２４０万円というデータがありました。なかなかの金額ですね。

実際の金額は施工業者によって違いが出るため、本当に道路を敷設する場合は現地を確認してもらった上で見積もりをとりましょう。

市街化調整区域のインフラを整備は他にも

市街化調整区域を売買する上で、必要と思われるインフラ整備は他にもあります。

・ネット環境（衛生通信なら僻地や山奥でも利用可能）
・下水道（公共下水が難しければ浄化槽を導入）
・ゴミ回収（民間委託なら有料）
・買い物（整備というより確保。近くに店があるか、買いに行けるか。以下同じ）
・病院（救急対応可能か）
・学校（子供がいる家庭向け）

……考え始めるとキリがないのでこの辺にしておきますが、市街化調整区域を売買する上でインフラ整備に大きな費用がかかることは覚えておきましょう。

農地だと更に売買が難しい

市街化調整区域の中でも田んぼや畑などの農地については、農家の方でないと売買できません。

農家でない方と売買するためには、農地転用と言って農地以外の用途に転換（転用）しなければならないのですが、農地の中でも転用可能なものとそうでないものがあります。

農地には甲種農地・農用地区域・第一種農地・第二種農地・第三種農地があり、それぞれの特徴と農地転用と売買のしやすさをまとめました。

※負動産買取センターまとめ。売買相場は市街化区域の土地と比較したものです。

市街化調整区域の農地を相続してしまった場合などは、農家の方と売買したり貸したりが現実的な対応になるでしょう。

ただしいきなり話を持ちかけても怪しまれてしまいますから、まずは農業委員会や農協などに相談するのがおすすめです。

市街化調整区域の売買が難しい理由まとめ

本章では市街化調整区域の売買が難しい理由について解説してまいりました。

市街化調整区域の売買が難しい理由は、以下のようにまとめられます。

・市街化調整区域は、使い勝手が悪いから売買が難しい
・市街化調整区域は、コストがかかるから売買が難しい
・市街化調整区域の中でも、農地は特に売買が難しい

他にも市街化調整区域が売買しにくい理由はありますが、今回はこれらをピックアップいたしました。

市街化調整区域の売買でお悩みでしたら、ご無理をなさらず当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングの直接買取がおすすめです。

一般の不動産会社では敬遠されがちな市街化調整区域の売買を専門的に手がけてきたエキスパート集団が、皆様の市街化調整区域を買取させていただきます。

市街化調整区域の高額＆スピード買取をご希望でしたら、ぜひご相談くださいませ。

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市街化調整区域を売買する方法｜売る編

市街化調整区域を売買する方法はいくつかありますが、市街化調整区域を売りたいか買いたいかでも違ってきます。

そこでまずは、市街化調整区域を売る方法について、わかりやすく解説してまいりましょう。

個人売買やネット出品はハイリスク

市街化調整区域を売買する方法として、個人売買や個人がネットで出品される例はあまり多くありません。しかしインターネットを調べてみると、少ないながら情報が出ているため、一定の需要はあるのでしょう。

またオフラインでも個人間で市街化調整区域を売買される方がいて、ネット出品ともどもトラブルの温床となっています。

市街化調整区域の売買契約はたとえ口頭でも成立しますが、お互いに充分な不動産知識を持っていないことがほとんどで、後で不都合が生じてトラブルに発展してしまうのです。

高額な市街化調整区域の売買を持ちかけるほどですから、相当に信頼できる関係だったのに、不動産知識がないばかりに人間関係を壊してしまうのは残念でなりません。

市街化調整区域の売買を個人間やネット出品で行うのは、決して得策とは言えないでしょう。

一般の不動産仲介は敬遠されがち

餅は餅屋、不動産のことは不動産屋さんへ……ということで、市街化調整区域の売買を不動産屋へ相談する方は多いでしょう。

不動産会社が仲介に入ってくれれば、市街化調整区域をより安全に売買できることと思います。

しかしここで問題なのが、すべての不動産会社が市街化調整区域に精通している訳ではない点です。

不動産会社と言っても得意ジャンルは様々であり、ニッチな不動産に属する市街化調整区域の売買が得意な不動産会社はあまり多くないでしょう。

市街化調整区域の売買を仲介する以上、不動産会社には一定の責任が生じます。限られた仲介手数料だけで市街化調整区域の様々なリスクを負わされるのは割に合わないと感じるかも知れません。

多くの不動産会社は市街化調整区域に精通していないため、リスクを恐れて仲介を敬遠してしまうのではないでしょうか。

市街化調整区域の売買は専門業者へ

市街化調整区域を売買するなら、市街化調整区域の専門業者に依頼するのがセオリーです。

例えば当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングのように、市街化調整区域を専門的に売買してきた専門業者であれば、市街化調整区域にまつわるすべてのリスクを把握しています。

だから売主様に余計なリスクを背負わせることなく、市街化調整区域を安全に売買していただけるのです。

ただしインターネットで「市街化調整区域　売買」と検索して上位表示されるサイトの中には、市街化調整区域に詳しい訳ではない業者も混じっているためご注意ください。

そういう業者はSEO対策（検索エンジン最適化）にこそ長けているものの、市街化調整区域に精通している訳ではなく、買取した市街化調整区域を他の専門業者へ転売しているだけなのです。

市街化調整区域の売買で専門業者を選ぶ時は、きちんと自社買取できる会社であるかをきちんと調べてから依頼するようにしましょう。

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市街化調整区域を売買する方法｜買う編

市街化調整区域を売買する方法について、次は買う場合についても解説してまいります。

あえて市街化調整区域を購入することはおすすめできませんが、不動産投資など一定のニーズもあるため、そうした方向けに解説いたしましょう。

市街化調整区域を個人から買うリスク

市街化調整区域を売る時と同様、買う場合であってもネット出品や個人売買はハイリスクです。

中には掘り出し物があったり、相手の不動産知識が不十分なため目先は安く買えたとしても、中長期的なリスクを考えるとやはり手を出すべきではありません。

インターネットで市街化調整区域の情報収集するのは基本としても、実際に市街化調整区域の売買を行うべきではないでしょう。

もちろん知人等から市街化調整区域の売買を持ちかけられたとしても、丁重にお断りするのが無難でしょう。

一般の不動産仲介も難色

市街化調整区域を購入したいから、と不動産会社へ相談に行っても、市街化調整区域の売買に対応できるところは多くありません。

また「市街化調整区域を探してほしい」と言っても、限られた仲介手数料だけで多大な労力をかけてくれる不動産会社はそう多くないはずです。

しかも仲介手数料は成功報酬なので、市街化調整区域の売買が成立しない限り、仲介手数料は受け取れません。ですから不動産会社は市街化調整区域の売買に本腰を入れてはくれないでしょう。

なので市街化調整区域の購入を一般の不動産会社に相談しても、色よい対応は期待できません。

市街化調整区域の売買は専門業者へ

市街化調整区域を購入する時も、やはり市街化調整区域に精通した専門業者に依頼するのが鉄板でしょう。

例えば当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングのように、市街化調整区域の売買に慣れたプロフェッショナル集団なら、安心して市街化調整区域の売買を任せられます。

ただしインターネットで「市街化調整区域　売買」と検索して上位表示された業者でも、必ずしも市街化調整区域の売買に精通しているとは限りません。

ただSEO対策だけに特化して、実態は市街化調整区域を転売するだけの業者が混じり込んでいるため注意が必要です。

市街化調整区域の売買を検討する時は、その業者が本当に市街化調整区域に特化しているのか、売買実績が豊富なのかを見極めましょう。

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市街化調整区域の売買トラブル事例

ここまで市街化調整区域の売買方法などについて、わかりやすく解説してまいりました。

本章では市街化調整区域の売買にまつわるトラブル事例を解説してまいります。

売買後の不当なクレーム

市街化調整区域の個人売買で非常に多いトラブルとして、売買後のクレームが挙げられるでしょう。

正当なクレームなら聞き入れる必要があるものの、その多くは言った・言わないによる水掛け論になってしまう事も多くあります。

お互いに充分な不動産知識がなかったり、あるいは片方の無知につけこんで不当な売買条件を仕込んでいたりなど、個人売買ならではの危うさがうかがえます。

また市街化調整区域の専門業者と謳っていても、後から理不尽な言いがかりをつけて売買金額を下げられるケースもゼロではありません。

市街化調整区域の売買は、信頼できる専門業者を選んで依頼するのがおすすめです。

例えば当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、市街化調整区域の売買に際して想定されるリスクを最大限にお客様へお伝えしております。

疑問があればとことんお答えしますので、遠慮なくお尋ねくださいませ。

仲介業者による囲い込み

これは不動産会社に市街化調整区域の売買仲介を依頼した場合に起こります。

囲い込みとは、自社で市街化調整区域の売買を完結できるように、自社で買主を見つけるまで売主と他社の情報をシャットアウトしてしまう手口です。

これによって、囲い込みをした不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れる「両手」の状態となります。

この囲い込み行為は２０２５年より宅地建物取引業法の改正によって処分の対象となりました。違反した業者には罰金や業務停止などの厳格な措置が講じられます。

長年にわたり市街化調整区域の売買を手がけてきた専門業者であれば、信頼の失墜が企業の存続を脅かすことを知っているため、そのようなリスクは低いと言えます。

例えば当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは２００２年１１月の創業以来、２０年以上にわたり市街化調整区域の売買を地道に誠実に手がけてまいりました。

今後３０年・５０年・１００年と信頼と実績を積み重ねてまいりますので、変わらずご愛顧くださいませ。

市街化調整区域はトラブルフリーな専門業者に

本章では市街化調整区域の売買について、トラブル事例の一部を解説してまいりました。

今回解説した以外にも、市街化調整区域の売買トラブルは後を絶ちません。

市街化調整区域の売買トラブルに直面してお困りの際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月に神奈川県横浜市で創業して以来、日本全国の市街化調整区域の売買を手がけてまいりました。

※ちなみに香川県では２００４年５月から都市計画の見直しを行い、市街化調整区域を含む区域区分が全廃されています。

※香川県　都市計画の見直し（線引きの廃止）について
https://www.pref.kagawa.lg.jp/toshikei/toshikeikaku/minaoshi.html

当社は市街化調整区域だけでなく、あらゆるニッチな不動産に精通しているため、トラブルフリーな不動産売買が可能です。

市街化調整区域の売買をご検討の際は、ドリームプランニングなどの専門業者を選択肢に加えることで、トラブル＆ストレスフリーな売買を追求できるでしょう。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の売買は負動産買取センターへ

今回は市街化調整区域の売買について解説してまいりました。

市街化調整区域の売買でお悩みの際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

本章ではドリームプランニングとはどのような会社なのか、社長自ら解説させていただきます。

ドリームプランニング（DP）とは

当社は２００２年１１月に神奈川県横浜市で創業して以来、日本全国で市街化調整区域の売買を手がけてきた老舗の専門業者です。

北海道から沖縄県まで、僻地や離島の市街化調整区域でも対応可能ですから、ぜひ売買をご用命くださいませ。

市街化調整区域の直接売買では仲介手数料ゼロ円＆契約不適合責任フリー＆プライバシー厳守で皆様の大切な市街化調整区域をワンストップで売買いただけます。

２０２５年１月には秋葉原に東京店も開設し、全国展開への道のりを歩み出しました。市街地調整区域の取引NO1の不動産会社を目指して今後も邁進してまいります。

DPの社会貢献

「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」

当社は「今だけ・当社だけ」儲かればよいという考えを否定し、お客様と社会の利益と合わせた「三方よし」経営を推進してまいりました。

これまで群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に係る業務提携を結んだり、人々の不動産意識を啓発する出張講演を実施したりなど、社会貢献に重きをおいた企業活動に定評がございます。

また各自治体とSDGsパートナー連携を進めるほか、自社の独自活動として横浜の街を清掃奉仕するなど、社員一丸となって一人ひとりができることで全力を尽くしてまいりました。

自治体・企業・教育機関・各種団体との連携を進め、持続可能な社会を目指して、共に歩んでまいりましょう。

DPのメディア実績

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの第一走者」

旧態依然とした不動産業界の慣習を壊し、透明な不動産取引を行わせており、様々なマスコミ・メディア様より取材を受けてまいりました。

その全てを公開すると、膨大な情報量になってしまうため、当社のメディア実績における一部をご紹介いたします。

また自社運営の独自メディアも多数保有しており、有益な不動産ノウハウや最新情報を発信しておりますので、ぜひともご注目くださいませ。

DPの沿革

当社は横浜市中区柏葉で小さな街の不動産屋として始まり、皆さまのお役に立つことで少しずつ事業を拡大してまいりました。

ここでドリームプランニングという会社のご紹介を少しさせて頂きます。

DPの会社概要

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市街化調整区域の売買まとめ

今回は市街化調整区域の売買について、業界ＮＯ１を目指すドリームプランニング社長が、わかりやすく解説させていただきました。

市街化調整区域の売買は、買うにしても売るにしても大変な為、あまり売買にかかわることも多くないと思います。

しかし相続などによって市街化調整区域を受け取ってしまい、売買でお悩みを抱えていらっしゃる方も少なくないと思います。

こうしたご理由でお悩みになられている方は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでの買取をぜひともご相談くださいませ。

当社はただSEO対策にのみ特化しているような転売業者とは異なり、自社で市街化調整区域を買取＆収益化。その利益をお客様に還元し、余計な中間マージンがかからないからこそ、市街化調整区域を最高値で買取可能です。

市街化調整区域の買取相談＆査定は完全無料。直接買取だから仲介手数料はゼロ円ですし、プライバシー厳守で周囲に市街化調整区域の売買情報が漏洩しません。

皆様が抱えてお困りの市街化調整区域を、安全＆安心＆ストレスフリーで最速２日のスピード売却＆現金化をご希望でしたら、ぜひ当社へご用命いただけましたら幸いです。

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