「市街化調整区域で建築はできる？」
「市街化調整区域は建築できないと聞いたけど、何とかならない？」
市街化調整区域の専門業者であるドリームプランニングでは、市街化調整区域の建築に関するご相談を多数いただきます。
今回は市街化調整区域の建築について、ドリームプランニング社長がわかりやすく解説いたします。
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと）
法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。
市街化調整区域は建築できる？基礎知識編
結論からお伝えしますと「市街化調整区域での建築は不可能とは言いませんが、かなりハードルが高い」と言わざるを得ません。
これから購入・取得される土地が市街化調整区域であるなら、建築はできないと思っておいた方が無難でしょう。
建築を目的とされるのであれば、市街化調整区域ではない土地をおすすめいたします。
本章では「なぜ市街化調整区域では建築が難しいのか」市街化調整区域の基礎知識を解説します。
▲市街化調整区域とは何？こちらでも詳しく解説。合わせてどうぞ！
市街化調整区域で建築できる建物について、結論をお急ぎの方はこちらへお進みください。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは都市計画法第７条３項で規定されている、区域区分の一つです。
区域区分とは都市計画区域内の無秩序な市街化を防ぐためにエリア分け（区域を区分）するもので、その規定は都市計画法第７条１項にあります。
市街化調整区域とはどういうものか、条文から書き抜きましょう。
「３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。」
※都市計画法第７条３項（全文）
条文を読むと、市街化調整区域とは市街化を調整＝抑制すべき区域であると分かります。
市街化とは一般的にイメージされている通り、家や施設を建築したり道路やインフラを整備したりことです。
中には「街がどんどん発展するのはいいことだよね。何でわざわざ抑制するの？」と思われる方がいるかも知れません。
しかし無秩序に街が広がってしまうと、限りある行政のリソースを分散させなければならなくなります。
極端な話、山奥にポツンと建築された一軒家のために、道路・電器・上下水道・ガスを完備するのは現実的ではないことは容易に想像がつくと思います。
また、高度経済成長期には無秩序に都市が市街化していく事で環境破壊や公害などが問題視されるようになりました。
そうした事情から、都市計画法が見直され、市街化調整区域を設定して建築を含む市街化を抑制するようになったという背景があります。
このようにして、市街化調整区域の建築には高いハードルが設けられており、市街化調整区域で建築をするのは難しくなっているのです。
市街化区域とは
市街化調整区域に対して、市街化区域という区域区分が設定されています。
市街化区域とは市街化調整区域の反対で、既に市街化されている区域や、今後優先的かつ計画的な市街化が図られている区域です。
市街化区域は都市計画法第７条２項に規定されているので、条文を確認しましょう。
「２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。」
※都市計画法第７条２項（全文）
家などの建物を建築したいなら、市街化調整区域よりも市街化区域の方が適していることは言うまでもありません。
非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域）とは
区域区分は市街化調整区域と市街化区域の二つしか設定されていないのですが、実務的には市街化調整区域と市街化区域のどちらにも設定されていない区域があります。
※都市計画法第７条１項では区域区分を「定めることができる」とあるため、定めないことも可能です。
この市街化調整区域にも市街化区域にも設定されていない区域は、俗に非線引き区域（ひせんびきくいき）と呼ばれます。
区域区分の設定を「線引き」ととらえ、線引きしていない区域だから非線引き区域という名前が慣習的に定着しました。
正式な名称はないのですが、都市計画法では「区域区分が定められていない都市計画区域」と記されています。
非線引き区域における建築等の規制はケースバイケース（自治体の判断）となりますが、これまで非線引き区域の取引を経験してきた筆者の肌感覚では「市街化調整区域と市街化区域の間で、若干市街化調整区域寄り（市街化区域よりは厳しめ）」と言ったところでしょう。
区域区分まとめ
| 区域区分 | 建築の規制 | 都市計画法 |
| 市街化調整区域 | 厳しい | 第７条３項 |
| 市街化区域 | 緩い | 第７条２項 |
| 非線引き区域 （区域区分が定められていない都市計画区域） | ケースバイケース | なし（複数個所に登場） ※厳密には区域区分ではない |
※負動産買取センターまとめ
市街化調整区域の基礎知識として、まずは区域区分について解説させていただきました。
ちなみに区域区分とは都市計画区域内にのみ設定できるもので、準都市計画区域内や都市計画区域外では設定できません。
よって市街化調整区域など区域区分が言及されたら、それは都市計画区域内のことであると判断できるでしょう。
都市計画区域や準都市計画区域についても解説したいところですが、また別の機会に解説させて頂きます。
基礎中の基礎知識をおさえたところで、結局市街化調整区域で建築ができるのかどうか、結論を急ぎたい方はこちらをお読みください。
建築とは
市街化調整区域について理解できたところで、続いて建築についても解説いたします。
「建築と言えば家を建てる事」と皆さんお分かりだとは思うのですが、建築基準法でいう建築物の定義がありますので、念のため解説します。
建築とは
建築とは何か、法律ではこのように定義されています。
「十三 建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。」
※建築基準法第２条１項１３号（全文）
つまり建築とは、建築物を①新しく建てる②建て増す③建て直す④丸ごと移動させることを指す言葉です。
ちなみに改築と建替えの違いは、改築は建築物の一部を解体して間取りなどを大きく作り変える工事であるのに対して、建替えは建築物を全解体して再度新築する工事となります。
つまり改築はリフォームやリノベーション、建替えは解体＆新築とイメージするとよいでしょう。
建築物とは
建築物とは建築された建物を指し、建築基準法でこのように規定されています。
「一 建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨こ線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものとする。」
※建築基準法第２条１項１号（全文）
ちょっと長いので、主なものを箇条書きにしてみます。
- 屋根・柱・壁がある建物、門
- 地下または高架下の事務所・店舗など
- その他（上記に類する施設や建設設備を含む）
特殊建築物とは
建築物の中でも、特殊なものは特殊建築物と呼ばれます。
特殊建築物も建築基準法によって定義されているので、確認しましょう。
「二 特殊建築物 学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。）、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。」
※建築基準法第２条１項２号（全文）
簡単にまとめると、「特定の用途に使われる建築物や不特定多数が利用する建築物が特殊建築物」ということですね。
建築設備とは
建築設備とは建築物に設けられる設備で、建築基準法ではこのように規定されています。
「三 建築設備 建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の設備又は煙突、昇降機若しくは避雷針をいう。」
※建築基準法第２条１項３号（全文）
建築基準法では建築設備については厳密に定義されているので、これ以外のものは建築設備には当たりません。
建築と類語の違い
建築という言葉を聞いて、皆さんの中には「建築と建築の違いは何？」と疑問が湧いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらでは建築と建設、ほか建造・築造・建立・造営など類語との違いを解説してまいります。
興味がある方は読んでみてください。
建築と類語の違い【クリックで全文表示】
建築と建設の違い
建築と建設の違いは「建物が主体の建築に対して、建設はインフラ整備なども含めたより大きな概念」と言えるでしょう。
例えば道路や橋、トンネルやダムと言った大規模かつ広範囲な工事を建設と呼ぶことが多いです。
例えば都市計画法では建築物の建設に並んで、特定工作物の「建設」などとも謳われていました（第４条１２項）。
ちなみに建設工事の定義は建設業法第２条１項に規定されています（今回は割愛）。
建築と建造の違い
建築と建造の違いも、一般的な建築より大規模なものを造る工事とイメージできるでしょう。艦船なども建造と言いますね（※ただし造船法では造船または製造と呼び、建造という言葉は使っていません）。
建築基準法では景観重要建造物（第８５条の２）や伝統的建造物群保存地区（第８５条の３）という用例もあり、やはり規模の大きさがポイントのようです。
ちなみに刑法でも現住建造物等放火（第１０８条）などがあり、こちらは規模を問いません。
建築と築造の違い
建築基準法では建築と築造は明確に使い分けられており、道（第４２条１項５号、同条４項２号）や擁壁（第４４条１項）、工作物（第９２条など）等の建築物以外に使われています。
建築と建立の違い
建立（こんりゅう）という言葉は寺院や記念的な建築物についてよく使われますが、法律的な用語ではないため、一般的な建築物に使うケースはほとんどないでしょう。
また造立（ぞうりゅう）という言葉もあり、こちらについては仏像などを造り立てる場合にも用いられます。
建築と造営の違い
信州諏訪大社で行われる式年造営御柱大祭（いわゆる御柱祭）のように、寺社や皇居など、特に格式の高い建築物については造営という言葉を使うケースもあるでしょう。
こちらも一般的な建築用語ではないため、あまり用いられません。
建築と類語の違いまとめ
| 主な対象 | 主な法律 | |
| 建築（けんちく） | 一般的な建築物など | 建築基準法など |
| 建設（けんせつ） | 大規模な建築物など | 建設業法など |
| 建造（けんぞう） | 大規模な建築物など | 建築基準法など |
| 築造（ちくぞう） | 工作物など | 建築基準法など |
| 建立（こんりゅう） | 寺社や記念建築物など | なし |
| 造立（ぞうりゅう） | 寺社や仏像など | なし |
| 造営（ぞうえい） | 寺社や皇居など | なし |
※負動産買取センターまとめ
ここでは建築関係の類語についてまとめました。
どれもおおむね同じような意味合いながら、微妙なニュアンスの違いがあるのですね。
実務的にはどれも混同されがちですが、違いを覚えておくと業者の説明なども理解しやすくなるでしょう。
基本的に市街化調整区域では建築NG
ここまで市街化調整区域では建築できるか、市街化調整区域と建築に関する用語について解説してまいりました。
冒頭でも申し上げた通り、市街化調整区域では建築が基本的にNGとなっています。
もちろん市街化調整区域でも建築可能にできるケースや裏ワザもございますが、市街化調整区域にそこまで手間暇やコストをかける価値があるかと言われると、正直微妙なところです。
市街化調整区域には手を出さない方が無難ではあるものの、中には相続等によって市街化調整区域が手に入ってしまった方もいらっしゃるかと思います。
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市街化調整区域の建築で必要な開発許可・建築許可・建築確認とは？
市街化調整区域で建築行為を行うのは大変であることがわかりました。
それでも市街化調整区域で建築行為を行わねばならないケースに遭遇するかも知れません。
本章では市街化調整区域で建築行為を行う際に必要な開発許可や建築許可について、わかりやすく解説してまいります。
▲市街化調整区域で建築許可をとるにはどうする？こちらでも解説中です！
市街化調整区域の建築は、開発行為の有無で大きく変わる
市街化調整区域で建築許可をとる際は、開発行為の有無によって大きく流れが変わります。
開発行為は都市計画法に規定されているため、確認しておきましょう。
「１２ この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。」
※都市計画法第４条１２項（全文）
要するに開発行為とは、建築物を建築したりするために「土地を整備(土を盛る・取るなど造成)」することです。
開発が必要な土地については開発許可をとって開発しなければなりませんし、既に開発されている、既存の建物をただ建て替えるなど特に開発が必要ない土地であれば、建築許可をとって建築工事に着手できます。
開発許可とは
市街化調整区域で建築する前段階として土地の開発が必要な場合は、開発許可をとって開発してからでないと、市街化調整区域での建築ができません。
開発許可は都市計画法第２９条１項に規定されており、都市計画区域内と準都市計画区域内で開発行為をする際、都道府県知事または指定都市の首長から許可をとることが記されています。
※ただし同条同項の１～１１号に例外（開発許可適用除外）が規定されているため、これらに該当する場合は開発が必要であっても開発許可が必要ありません。
開発許可適用除外とは
建築や開発が難しい市街化調整区域において、開発許可なしで開発＆建築行為が可能なもの（都市計画法第２９条１項１～１１号）について、市街化調整区域に関係するものをピックアップしてみます。
- 農林水産業の関係者が住んだり業務に活用したりする建築物（２号）
- 鉄道や図書館、公民館に変電所など、公益上必要な建築物（３号）
- 都市計画事業など各種事業の一環で建築する建築物（４～８号）
- 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地の建築物（９号）
- 非常災害のため必要な応急措置として建築する建築物（１０号）
- 通常の管理行為や軽易な行為など（１１号）
これらの建築に関する開発行為については、開発許可が必要ありません。
建築許可とは
開発許可がとれた土地、または開発許可が必要ない土地で建築行為を行う際には、都市計画法に規定される建築許可をとる必要があります。
建築許可は都市計画法第４２条（開発行為の完了後）と第４３条（開発行為がない場合）でそれぞれ規定されており、これらの建築許可が下りて初めて建築行為が可能となるのです。
次に解説する建築基準法の建築確認と混同してしまう方が少なくありませんが、建築許可は都市計画法、建築確認は建築基準法と合わせて覚えておきましょう。
ちなみに、市街化調整区域で建築物を建築するときは、まずは「都市計画法の建築許可」を得た後「建築基準法の建築確認」を取得する流れになります。
建築確認とは
市街化調整区域で建築を行う際には、都市計画法の建築許可と別に建築基準法の建築確認も行う必要があります。
建築確認については建築基準法第６条に規定されており、建築主事または建築副主事の確認を受けないと建築行為ができません。
建築する建物や建築行為の内容によっては建築確認が不要となるケースもあるため、市街化調整区域で建築行為を行う前に自治体で確認しましょう。
開発許可・建築許可・建築確認まとめ
市街化調整区域で建築を行う際に必要となる開発許可と建築許可、そして建築確認の違いを以下にまとめました。
| 工事対象 | 根拠法律 | 関係条項 | 許可権者 | |
| 開発許可 | 土地 | 都市計画法 | 第２９条 | 都道府県知事 指定都市の長 |
| 建築許可 | 建物 | 都市計画法 | 第４２条第４３条 | 都道府県知事 |
| 建築確認 | 建物 | 建築基準法 | 第６条 | 建築主事等 |
※負動産買取センターまとめ
建築やら開発やら、許可やら確認やら混乱してしまう方も少なくないのではないでしょうか。
市街化調整区域の建築関係でお困りの際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへ市街化調整区域の買取をご相談くださいませ。
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市街化調整区域で建築可能な建物は？
市街化調整区域で建築できる建物は、全国共通のものと地域によって異なるものがあります。
▲市街化調整区域内で建築する裏ワザを解説！合わせてどうぞ。
市街化調整区域で建築可能な建物（全国共通）
都市計画法の特例によって定められた、市街化調整区域でも建築可能な建物はこちらです。
開発許可が不要の建築物
- 農業・漁業・林業に用いられる建築物
- 農林水産業従事者の住宅
- 駅舎や鉄道施設ほか公益上必要な建築物
第二種特定工作物にあたる建築物
- 農産物の直売所
- 運動場やレジャー施設など
開発許可が受けられる建築物
- 市街化調整区域に住んでいる者の日常生活に必要な物品の販売店舗など
市街化調整区域で建築可能な建物（都道府県別）
一定の条件を満たした建築物として開発審査会の議を経たものについては、市街化調整区域で建築することが可能となるケースもあります。
市街化調整区域でも建築が可能となる基準は自治体によって異なるため、ここでは各都道府県の市街化調整区域で建築可能な建物を表にまとめました。
多くの方は住宅として建て替えを検討されていらっしゃると思いますが、概ねどの自治体でも市街化調整区域となった時点で宅地であれば建築することが可能です。
市街化調整区域で建築可能な建物（神奈川県）
令和6年4月1日時点において、清川村を除く19市13町都市計画区域が指定されております。面積は、約199,774ヘクタールとなっています。
| 横浜市 | 川崎市 | 相模原市 | 横須賀市 | 大和市 | 厚木市 | 平塚市 | |
| 公益上必要な建築物 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |||
| 農家の分家 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 既存建築物の増築、建て替え | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 特別養護老人ホーム | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | ||
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 社会福祉施設、学校 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |||
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | 〇 | 〇 | 〇 | ||||
| 障害者グループホーム | 〇 | ||||||
| 医療施設の建築行為 | 〇 | 〇 | 〇 | ||||
| 従業員宿舎 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | |||
| 研究施設 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | ||
| 社寺仏閣及び納骨堂 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
※負動産買取センターまとめ。
この表ですべて網羅できている訳ではなく、また自治体によって単語の定義や解釈が異なることもあります。
加えて表の施設に該当していても、実際に市街化調整区域で許可が下りるかはケースバイケースとなるため要注意です。
実際に市街化調整区域での建築を検討される際は、自治体へご確認ください。
市街化調整区域で建築可能な建物（東京都）
東京２３区の中には河川沿いを除き市街化調整区域はなく、都西部に行くにしたがって市街化調整区域が増えてきます。
※参考：都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
| 八王子市 | 町田市 | 府中市 | 調布市 | 西東京市 | 小平市 | 三鷹市 | |
| 公益上必要な建築物 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 農家の分家 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 既存建築物の増築、建て替え | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 特別養護老人ホーム | ○ | ○ | |||||
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社会福祉施設、学校 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | ○ | ○ | |||||
| 障害者グループホーム | |||||||
| 医療施設の建築行為 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 従業員宿舎 | ○ | ○ | |||||
| 研究施設 | |||||||
| 社寺仏閣及び納骨堂 | ○ | ○ |
※負動産買取センターまとめ。
この表ですべて網羅できている訳ではなく、また自治体によって単語の定義や解釈が異なることもあります。
加えて表の施設に該当していても、実際に市街化調整区域で許可が下りるかはケースバイケースとなるため要注意です。
実際に市街化調整区域での建築を検討される際は、自治体へご確認ください。
市街化調整区域で建築可能な建物（愛知県）
愛知県では２０１０年１２月に都市計画区域が２０から６つ（名古屋・尾張・知多・豊田・西三河・東三河）へ再編されています。
名古屋市（名古屋エリア）などの大都市では川沿いなどごく一部を除いて市街化調整区域は設定されていません。
一方で新城市（東三河エリア）はそのほとんどが市街化調整区域となっており、建築行為には大きな制限がかかるでしょう。
※参考：都市計画区域－愛知県
https://www.pref.aichi.jp/soshiki/toshi/0000036546.html
| 名古屋市 | 豊田市 | 岡崎市 | 一宮市 | 豊橋市 | 春日井市 | 安城市 | |
| 公益上必要な建築物 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 農家の分家 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 既存建築物の増築、建て替え | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 特別養護老人ホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社会福祉施設、学校 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 障害者グループホーム | ○ | ||||||
| 医療施設の建築行為 | ○ | ○ | ○ | ||||
| 従業員宿舎 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 研究施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | |||
| 社寺仏閣及び納骨堂 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
※負動産買取センターまとめ。
この表ですべて網羅できている訳ではなく、また自治体によって単語の定義や解釈が異なることもあります。
加えて表の施設に該当していても、実際に市街化調整区域で許可が下りるかはケースバイケースとなるため要注意です。
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市街化調整区域で建築可能な建物（大阪府）
大阪府では４つの都市計画区域が設定されています。
府の南北と、東部の奈良県境に市街化調整区域が広がっており、市街化区域を包み込んでいる状態です。
①大阪都市計画区域：大河川の流域などごく一部を除いて市街化区域
②北部大阪都市計画区域：北部は大半が市街化調整区域
③東部大阪都市計画区域：奈良県境地域が市街化調整区域
④南部大阪都市計画区域：南部から東南部（和歌山・奈良県境）が市街化調整区域
※参考：都市計画区域マスタープランの概要‐大阪府
https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000611/611512/1.pdf
| 大阪市 | 東大阪市 | 豊中市 | 枚方市 | 吹田市 | 高槻市 | 茨木市 | |
| 公益上必要な建築物 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 農家の分家 | ○ | ||||||
| 既存建築物の増築、建て替え | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 特別養護老人ホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社会福祉施設、学校 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 障害者グループホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 医療施設の建築行為 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 従業員宿舎 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 研究施設 | |||||||
| 社寺仏閣及び納骨堂 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
※負動産買取センターまとめ。
この表ですべて網羅できている訳ではなく、また自治体によって単語の定義や解釈が異なることもあります。
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市街化調整区域で建築可能な建物（福岡県）
福岡県では４つの都市圏に１４の都市計画区域を設定されています。
福岡都市圏：福岡広域・朝倉筑前・宇美須恵・津屋崎・二丈
北九州都市圏：北九州広域・遠賀広域・京築広域
筑豊都市圏：筑豊広域
筑後都市圏：筑後中央広域・北野大刀洗・久留米小郡・田主丸・大牟田
福岡都市圏の中心に位置する福岡市の市街化調整区域は市域面積の５３％に上り、その大半が早良区・西区・東区に集中している状態です。一方で中央区には市街化調整区域が一切ありません。
※参考：都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画区域マスタープラン）について‐福岡県ホームページ
※https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/toshikeikaku-kuikimasu.html
| 福岡市 | 久留米市 | 北九州市 | 飯塚市 | 大牟田市 | 春日市 | 筑紫野市 | |
| 公益上必要な建築物 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 農家の分家 | ○ | ○ | |||||
| 既存建築物の増築、建て替え | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 特別養護老人ホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社会福祉施設、学校 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | |||
| 障害者グループホーム | |||||||
| 医療施設の建築行為 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 従業員宿舎 | ○ | ○ | ○ | ||||
| 研究施設 | ○ | ○ | |||||
| 社寺仏閣及び納骨堂 | ○ | ○ | ○ |
※負動産買取センターまとめ。
この表ですべて網羅できている訳ではなく、また自治体によって単語の定義や解釈が異なることもあります。
加えて表の施設に該当していても、実際に市街化調整区域で許可が下りるかはケースバイケースとなるため要注意です。
実際に市街化調整区域での建築を検討される際は、自治体へご確認ください。
市街化調整区域で建築可能な建物（宮城県）
宮城県における市街化調整区域は合計８３，３４３ｈａ（１４市９町２村）に上り、市街化区域の合計３２，５９１ｈａ（同市町村）に比べて２．５５倍以上となっています。
そもそも宮城県の都市計画区域は全体で２０９，９７６ｈａ、市街化調整区域の割合はそのうち約４０％、市街化区域は約１５％程度であり、残りの約５５％は線引きされていない区域となっております。
※参考：宮城の都市計画（資料編）
https://www.pref.miyagi.jp/documents/7724/miyaginotosikeikaku.pdf
| 仙台市 | 石巻市 | 大崎市 | 名取市 | 登米市 | 栗原市 | 多賀城市 | |
| 公益上必要な建築物 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 農家の分家 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 既存建築物の増築、建て替え | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 特別養護老人ホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社会福祉施設、学校 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 障害者グループホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 医療施設の建築行為 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 従業員宿舎 | |||||||
| 研究施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社寺仏閣及び納骨堂 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
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市街化調整区域で建築可能な建物（北海道）
北海道では札幌圏・千歳恵庭圏・苫小牧圏・室蘭圏・函館圏・旭川圏・帯広圏・釧路圏など一部を除いて区域区分が定められていません。
つまり、市街化調整区域か市街化区域か決まっていない自治体が数多く存在します。
そもそも都市計画区域外である自治体も多いため、建築を検討している場合は事前に充分確認しておきましょう。
※参考：都市計画区域の指定状況‐建設部まちづくり局都市計画課
https://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/tki/tokeisitei.html
| 札幌市 | 旭川市 | 函館市 | 苫小牧市 | 江別市 | 北見市 | 小樽市 | |
| 公益上必要な建築物 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 農家の分家 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 既存建築物の増築、建て替え | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 特別養護老人ホーム | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え) | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社会福祉施設、学校 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 幹線道路沿線の特定流通業務施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 障害者グループホーム | |||||||
| 医療施設の建築行為 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 従業員宿舎 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 研究施設 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 社寺仏閣及び納骨堂 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
※負動産買取センターまとめ。
この表ですべて網羅できている訳ではなく、また自治体によって単語の定義や解釈が異なることもあります。
加えて表の施設に該当していても、実際に市街化調整区域で許可が下りるかはケースバイケースとなるため要注意です。
実際に市街化調整区域での建築を検討される際は、自治体へご確認ください。
市街化調整区域（開発なし）で建築する申請フロー
それでは市街化調整区域で建築を行う際の申請フローを解説してまいります。
市街化調整区域の建築許可は開発行為の有無で大きく変わりますが、まずは開発行為なしのケースから解説してまいりましょう。
建築許可申請が不要なケース
市街化調整区域について、都市計画法第２９条１項２～３号と同法４３条１項但し書きに該当する建築物については、建築許可が必要ありません。
実際にはどのようなものが建築許可不要で建築できるのか、それぞれの条文を確認してみます。
都市計画法第２９条１項２～３号
「二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
※都市計画法第２９条１項２～３号（全文）
三 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為」
これは先ほど解説した開発許可適用除外ですね。
要するに農林水産業の関係者の住宅などや、公益上必要な建築物については開発許可をとる必要がないので都市計画法の開発許可は必要なし、そのまま建築工事の手続きを進めていけるでしょう。(※建築基準法の建築確認は必要になります)
都市計画法第４３条１項但し書き（１～５号）
続いて建築許可が不要な都市計画法第４３条１項但し書き部分（１～５号）についても確認します。
「一 都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
※都市計画法第４３条１項１～５号（全文）
二 非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
三 仮設建築物の新築
四 第二十九条第一項第九号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
五 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの」
要するに行政が行う建築等についても、建築許可をとらずにスムーズに進められます。
それ以外の建築物は建築許可申請が必要
先ほど解説した以外の建築物については、都市計画法第４３条に基づく建築許可を申請しなくてはなりません。
建築許可が下りれば建築工事に着手できますし、建築許可が下りなければ条件がととのうまで建築禁止です。
建築許可の基準は開発許可の基準（都市計画法第３３条＆第３４条）に準じて、政令（都市計画法施行令）で定められます（都市計画法第４３条２項）。
市街化調整区域（開発あり）で建築する申請フロー
続いて市街化調整区域で開発を伴う建築許可の申請フローも解説しておきましょう。
開発許可適用除外の土地
先ほど解説した通り、開発許可適用除外の土地については建築に際して開発許可が不要です（都市計画法第２９条１項１～１１号）。
そのまま建築工事の手続きを進めていけます。
開発許可対象（許可が必要な土地）
開発許可適用除外を除く土地については、都市計画法第２９条１項に基づく開発許可を申請しなければ、市街化調整区域での建築行為ができません。
開発許可が下りると開発記録簿に記載されます。
予定建築物とは
開発工事の完了検査や公告が終わったら、予定建築物に該当する建築物については、そのまま建築工事の手続きに入れます。
予定建築物とは市街化調整区域で建築を予定していた建築物のことで、更に都市計画法第４１条の制限をクリアしている場合は、そのまま建築工事の手続きを進めることが可能です。
その条文を確認しておきましょう。
「第四十一条 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。
※都市計画法第４１条（全文）
２ 前項の規定により建築物の敷地、構造及び設備に関する制限が定められた土地の区域内においては、建築物は、これらの制限に違反して建築してはならない。ただし、都道府県知事が当該区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したときは、この限りでない。」
つまり、建築物の建蔽率・高さ・壁面の位置・敷地など、都道府県知事が定めた制限をクリアすればよいということです。
具体的な制限基準は都道府県によって異なるため、市街化調整区域を管轄する都道府県に確認しましょう。
許可申請
市街化調整区域で開発許可をとって開発工事を完了させ、最後の関門が都市計画法第４２条に基づく許可申請です。
こちらも条文を確認しましょう。
「第四十二条 何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第八十八条第二項の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。
※都市計画法第４２条（全文）
２ 国又は都道府県等が行う行為については、当該国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、前項ただし書の規定による許可があつたものとみなす。」
要は、開発工事が完了し、公告された後は、当初から予定していた建築物以外の建築物を建築などしてはいけないという事ですね。
市街化調整区域の開発許可・建築許可まとめ
本章では市街化調整区域で建築物を建築する時の許可申請フローを解説してまいりました。
わかりやすさを重視したため、解説を抜いている箇所も少なくありません。
実際に市街化調整区域で建築許可等を申請する際は、市街化調整区域を管轄する自治体で確認するようにしましょう。
また市街化調整区域の建築でお悩みの際は、無理に建築しようとせずに当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでの買取がおすすめです。
市街化調整区域を現状有姿＆スピード売却することで、お客様が市街化調整区域のお悩みから解放されるお手伝いをさせていただきます。
市街化調整区域の建築トラブル事例
ここまで市街化調整区域で建築許可を申請するフローなどを解説してまいりました。
ところで市街化調整区域での建築トラブルには、どのようなものがあるのでしょうか。
本章では市街化調整区域で発生した建築トラブル事例を解説いたします。
物置なら勝手に建築OK？｜市街化調整区域の建築トラブル①
市街化調整区域でよくある建築トラブルとして「物置など小さなものなら自由に置いていいだろう」という思い込みです。
先ほども解説した通り、建築物とはざっくり「屋根」＋「壁or柱」があるものです。
例えばホームセンターで購入できるスチール物置やプレハブのユニットハウス、工事現場にあるような単管パイプを組み合わせて屋根をかけたものも建築物と見なされます。
またコンテナも倉庫や店舗用途に用いるなど、地面に固定された（あえて固定しなくても、実質的に動かさない＆動かせない）ものは建築物と見なされるでしょう。
現状有姿分譲地には要注意｜市街化調整区域の建築トラブル②
ときどき市街化調整区域の土地を簡易的に整備（道路の舗装など）し、現状有姿分譲（げんじょうゆうしぶんじょう）として分譲販売されているケースがあります。
この現状有姿（≒現状ありのまま）という言葉を聞いたら警戒してください。市街化調整区域が建築できないままで販売されているケースがほとんどです。
もちろんそうでないケースもありますが、そういう場合は市街化調整区域でもちゃんと建築できることを教えてくれる≒アピールしてくるでしょう。
市街化調整区域の現状有姿分譲は、いくら安くても手を出さないことを強くおすすめします。
※参考：市街化調整区域での建築にご注意を！－横浜市建築局建築監察部違反対策課
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/kenchiku/sodan/ihan/ihanninaranaitameni.files/choseikuiki_chui.pdf
裏ワザのつもりが大失敗｜市街化調整区域の建築トラブル③
市街化調整区域で建築が難しいなら、建築許可の要らない裏ワザを考えついた方がいました。
建築物の条件である「土地に固定されていること」をクリアするため、市街化調整区域の土地にトレーラーハウスを設置したのです。
確かにトレーラーハウスは土地に固定されておらず、移動可能なので理論上は市街化調整区域に設置しても建築許可は必要ありません。
しかしトレーラーハウスの使用実態が土地に固定しているのと同様に見なされたため、違法建築としてペナルティを受けることとなってしまいました。
トレーラーハウスだけでなく、ネット上には市街化調整区域の活用法と称したノウハウが転がっています。
しかしそれが実際に合法なのかは自治体によってケースバイケースですから、実施に市街化調整区域で行う際は、自治体に相談しながら行いましょう。
市街化調整区域の違反建築に対するペナルティは
本稿を真面目に読まれている皆様は一生経験することはないと思いますが、もし市街化調整区域で建築許可を取らずに建築行為をしてしまうと、どのようなペナルティがあるのでしょうか。
結論から言うと、市街化調整区域で無許可の建築行為をした場合、５０万円以下の罰金刑に処される可能性が高いです。
「第九十二条 次の各号のいずれかに該当する者は、五十万円以下の罰金に処する。 （中略）
※都市計画法第９２条１項３号・７号（全文）
三 第二十九条第一項若しくは第二項又は第三十五条の二第一項の規定に違反して、開発行為をした者 （中略）
七 第四十三条第一項の規定に違反して、建築物を建築し、又は第一種特定工作物を建設した者 （以下略）」
合わせて建築基準法にも違反していた場合、同法第９条によって施工禁止や使用禁止、果ては除却命令などが下されてしまうでしょう。
「第九条 特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。」
※建築基準法第９条１項（全文）
せっかくコストと労力を費やして市街化調整区域で建築したのに、除却を命じられたら残念でなりませんね。
市街化調整区域の建築計画は自治体に必ず相談
ここまで市街化調整区域の建築トラブルや違反について、わかりやすく解説してまいりました。
市街化調整区域の建築トラブルには他の事例もありますが、すべてに共通しているのは「自治体との相談不足」に尽きます。
ネット上に転がっている情報や法律の条文を生半可に読みかじって「このくらいなら大丈夫」と慢心しては、遠からず市街化調整区域の建築トラブルを引き起こしてしまうでしょう。
市街化調整区域で建築を検討している時は、必ず市街化調整区域を管轄する自治体で相談するようにしてください。
時にはたらい回しされたり、お役所言葉で煙に巻かれたりするかも知れませんが、それでも行政の許可なくして市街化調整区域の建築は成し得ません。
市街化調整区域の建築は、役所に始まり役所に極まると言えるでしょう。昔から急がば回れと言う通り、市街化調整区域の建築については、自治体へのこまめな相談こそが最短距離となるはずです。
市街化調整区域の建築は負動産買取センターへ
今回は市街化調整区域の建築について、わかりやすく解説してまいりました。
市街化調整区域の建築はハードルが高く、かつ多い存在します。その市街化調整区域によほどの思い入れがあるなど、特殊な事情がなければ市街化調整区域を売却した方がコスパ面で有利と言えるでしょう。
市街化調整区域の売却をご検討でしたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
それでは本稿の締めくくりとして、ドリームプランニングとはどのような会社なのか、社長自ら解説させていただきます。
ドリームプランニング（DP）とは
当社は２００２年１１月の創業以来、本店を構える神奈川県横浜市を中心に、日本全国の市街化調整区域を買取してまいりました。
市街化調整区域の老舗として、皆様がお悩みの市街化調整区域を高値買取させていただきます。
市街化調整区域の買取相談＆査定は完全無料。契約不適合責任は免責＆仲介手数料ゼロ円での買取が可能です。
他社様に買取を断られてしまい、途方に暮れている市街化調整区域の買取は、ぜひ当社をご指名くださいませ。
DPの社会貢献
「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」
当社は自社利益のみならず、お客様の利益と社会の公益を同時に実現する「三方よし」経営を目指しております。
群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に係る協定を締結するほか、日本全国の各自治体とSDGsパートナーシップ連携を推進してまいりました。
また全社を挙げた街中クリーン活動や、次世代人材を育成する出張講演なども鋭意実施中です。
これからもますます連携の輪を広げてまいりますので、ご依頼は経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。
DPの取材実績
「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの最前線ランナー」
旧態依然として不動産業界の弊害を打破し、時代の半歩先を駆け抜ける当社は、これまで常に各業界から注目され続けてまいりました。
メディアやマスコミ取材を多数受けており、そのすべてを紹介することはできません。
ここに当社の取材実績を一部紹介いたします。
DPの沿革
| ２００２年 | 創業（セイコーハウス。初代社長・髙橋政廣） |
| ２００５年 | 社名変更 |
| 神奈川・東京を中心に日本全国５００件以上の不動産取引を手がける老舗として評価を高めていく | |
| ２０２０年 | 事業承継（２代社長・髙橋樹人） |
| 同年 | 不動産のお悩み解決サイト「URUHOME（ウルホーム）」リリース |
| ２０２２年 | 業界初の不動産SNS「UCIKATU（ウチカツ）」リリース |
| 同年 | 本社移転（横浜市中区柏葉から同区山下町へ） |
| ２０２３年 | 群馬県伊勢崎市と協定締結（空き家情報バンク活用） |
| ２０２４年 | 免許替え（神奈川県知事免許から国土交通大臣免許へ） |
| ２０２５年 | 秋葉原に東京店を開設 |
| 同年 | 「負動産買取センター」リリース |
DPの会社概要
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００２年１１月１２日 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) 〒３３０－０８４３ 埼玉県さいたま市大宮区吉敷町１－１０３ 大宮大鷹ビル６F（埼玉店） |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) ０４８－７８２－９８５７（埼玉店） |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) ０４８－７８２－９８６７（埼玉店） |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | https://uruhome.net/ 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
市街化調整区域の建築まとめ
今回は市街化調整区域の建築に関するお悩みを解決するため、ドリームプランニング社長が市街化調整区域の建築についてわかりやすく解説してまいりました。
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