市街化調整区域は売却できない？誤解の理由と売却方法を解説

「市街化調整区域は売却できないってホント？」
市街化調整区域の売却に精通するドリームプランニングでは、市街化調整区域の売却に関するお悩み相談が絶えません。
市街化調整区域はちゃんと売却できますから、ご安心ください。今回は市街化調整区域の売却について、ドリームプランニング社長がわかりやすく解説いたします。

市街化調整区域は売却できる？

まずは結論からですが、「市街化調整区域は売却可能」です。

よく「市街化調整区域が売却できなくて困っている」というご相談をいただきますが、決して売却できないという訳ではありません。

ではなぜこのような誤解が広まったかと申しますと「市街化調整区域はなかなか売却できない」「市街化調整区域の売却は難しい」という認識が原因でしょう。

かつて多くの方が、市街化調整区域の取引に慣れていない不動産業者から、何度も売却を断られ続けたものと思われます。

そうした積み重ねから、いつしか「市街化調整区域はなかなか売却できない」「市街化調整区域の売却は難しい」が「市街化調整区域は売却できない」という認識が定着したのかも知れません。

しかし市街化調整区域であっても、ちゃんと売却できますから、どうかご安心くださいませ。具体的な売却方法につきましては、後ほど詳しく解説いたします。

市街化調整区域の売却は難しい

市街化調整区域は売却できますが、だからと言ってどこの不動産業者に対しても簡単に売却できるというわけではありません。

既に多くの不動産業者から市街化調整区域の売却を断られていらっしゃる方もおいでのことと存じます。

市街化調整区域は不動産物件の中でもニッチな部類に属するため、多くの不動産業者から売却を敬遠されてしまうでしょう。

なぜ市街化調整区域の売却は不動産会社から敬遠されてしまうのか、その理由はいくつかあります。

1. 建物が自由に建てられない
2. インフラ整備のコスト負担
3. ローン融資が通りにくい
4. 正直なところ割に合わない

市街化調整区域の売却が難しい理由①

理由①－建物が建てられない

市街化調整区域は、市街化（都市化）を調整＝抑制したい行政の事情から、自由に建物が建てられません。

建てるにしても制限が多く、用途なども限られたものとなってしまうでしょう。

それらの目的を持っている方がいれば比較的売却しやすいものの、そうした方がなかなか現れないことも珍しくありません。

市街化調整区域は、そもそも売却できる相手が限られてしまっているので、売却が難しいのです。

▲市街化調整区域で建てられる建物を徹底解説！こちらもどうぞ。

市街化調整区域の売却が難しい理由②

理由②－インフラ整備にお金がかかる

市街化調整区域に建物を建てることも、ハードルが高いとは言え不可能ではありません。

しかし様々な法律条件をクリアして、市街化調整区域に建物を建てられるようになったとしても、周辺インフラが充分に整っていないケースが大半でしょう。

行政当局はインフラ整備にかけるリソースを拡散させたくない事情から、市街化調整区域を指定しているためです。

だから市街化調整区域に建物を建てる場合、建物だけでなく生活に必要なインフラを自力で整備しなくてはなりません。

市街化調整区域の物件自体は比較的安くても、インフラ整備にかかる費用が大きくなることから、市街化調整区域の売却は難しいでしょう。

市街化調整区域の売却が難しい理由③

理由③－融資が通りにくい

市街化調整区域の売却が難しい理由として、ローン融資が通りにくいことも挙げられます。

市街化調整区域は資産価値が低いため、金融機関としても担保にしにくいのです。

仮にローン返済が滞って市街化調整区域を差し押さえても、貸し倒れとなった融資が回収できるか不確定であるという見方をされてしまいます。

だから市街化調整区域を購入する資金は、現金が大半で融資は補助的なものに留まります。

市街化調整区域は売却される側だけでなく、購入される側にとってもハードルが高いのです。

市街化調整区域の売却が難しい理由④

理由④ー仲介業者は取り扱いたがらない

これまで解説してきたとおり、市街化調整区域は様々なデメリットがあります。そのうえ資産価値も低いため、不動産業者としてもあまり利益になりません。

市街化調整区域の売却で不動産業者が得られる利益は、仲介手数料がほとんどです。

仲介手数料は市街化調整区域の売却価格×３％＋６万円（税別）となります（※売却価格４００万円超の場合）。例えば市街化調整区域が１，０００万円で売却された場合、不動産業者に入る仲介手数料は３６万円＋税にしかなりません。

少ない利益にもかかわらず、後から不具合が生じた場合は仲介者として一定の責任を問われます。これが仲介業者にとって割に合わないと感じてしまう要因となっています。

もちろん通常の不動産売却でも仲介手数料や責任は同じですが、同じことならなるべく労力が少なく、リスクの小さな取引をしたいのが仲介業者の本音なのです。

そもそも市街化調整区域とは

市街化調整区域は売却できないわけではないけど、売却が難しい理由を把握できましたが、そもそも市街化調整区域とは何でしょうか。

ここでは市街化調整区域の基本について、わかりやすく解説いたします。

▲市街化調整区域とは何か？市街化区域との違いについて、こちらでわかりやすく解説。合わせてどうぞ！

市街化調整区域とは区域区分の一つ

市街化調整区域とは、都市計画法第７条で規定している区域区分の一つです。

区域区分とはざっくり「まちづくりのリソースをどこに集中するか」という選択と言えます。

区域区分は市街化調整区域と市街化区域が規定されており、それぞれこのような特徴があるのでおさえておきましょう。

• 市街化調整区域：なるべく市街化したくない区域（７条３項）
• 市街化区域：市街化していきたい区域（７条２項）

都市開発のリソースは市街化区域に集中させて、それ以外の場所になるべく分散させないようにしてほしい行政当局の意向こそが区域区分と言えるでしょう。

市街化調整区域でも市街化区域でもない非線引き区域

ちなみに都市計画法で規定されている区域区分は市街化調整区域と市街化区域の２つですが、実務的には市街化調整区域でも市街化区域でもない「非線引き区域」が存在します。

この非線引き区域（都市計画法上は「区域区分が定められていない都市計画区域内」と表記）は市街化調整区域でも市街化区域でもないため、都市開発に関する判断はケースバイケースです。

筆者がこれまで非線引き区域の売却などを取扱ってきた経験から申しますと、非線引き区域にかかる規制は市街化調整区域と市街化区域の中間というよりも、どちらかと言えば市街化調整区域寄りの厳しさでした。

市街化調整区域や区域区分のまとめ

※負動産買取センターまとめ。★の数は筆者の取引経験に基づく肌感覚なので、ご参考程度にお願いいたします。

ここでは市街化調整区域はじめ区域区分に関する基礎知識を解説してまいりました。

市街化区域や非線引き区域に比べて、市街化調整区域の売却は不利となりやすい傾向がわかります。

市街化調整区域に精通した専門業者でないと、市街化調整区域の売却は断られてしまうでしょう。

もし皆様が市街化調整区域の売却でお悩みでしたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

市街化調整区域に精通したスタッフが皆様のお悩みに寄り添い、市街化調整区域の早期＆高額売却を全力サポートさせていただきます。

▲ご自身の売却物件が市街化調整区域かどうかを調べる方法はこちらで解説！

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の種類別売却難易度

ここでは市街化調整区域の売却難易度を、種類別に解説してまいりましょう。

★の数は、筆者が手がけた市街化調整区域の売却経験に基づく肌感覚です。多いほど売却難易度が高くなる傾向があります。

※負動産買取センターまとめ。

また売却相場は市街化区域の物件と比較した相対値です。売却難易度＆売却相場ともにケースバイケースとなるため、具体的には当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへの売却相談をご利用くださいませ。

市街化調整区域の売却難易度をわかりやすく解説

続けて市街化調整区域における売却難易度＆売却相場について、種類別に根拠を解説いたします。

※負動産買取センターまとめ。

こちらも一般論と筆者の経験則であり、例外も多々ございます。皆様が実際に市街化調整区域の売却をご検討されていらっしゃいましたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへ売却をご相談くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の売却はどこへ？

市街化調整区域を売却される時は、売却先をよく吟味すべきことは言うまでもありません。

本章では市街化調整区域を売却するなら、どこがよいかを解説してまいります。

市街化調整区域の売却は専門業者が最適解

結論から先に申し上げますと「市街化調整区域を売却するなら専門業者への売却が最適解」と言えるでしょう。

見た目の売却価格は一般の方へ売却するより安くなりがちですが、市街化調整区域に精通した専門業者であれば、あらゆるリスクを織り込んだ金額を提示しております。

つまり後からトラブルに巻き込まれるリスクを最小限におさえ、かつサポートを得られるのです。

トータルで見れば市街化調整区域の売却は専門業者に依頼するのが一番安心と言えるでしょう。

市街化調整区域の売却に強い専門業者の選び方

市街化調整区域の売却に強い専門業者はどのように選べばよいのか？お客様から多くのご質問をいただきます。

ここでは市街化調整区域の売却に強い専門業者を選ぶポイントを解説しますので、皆様のご参考になさってください。

仲介手数料は無料か

市街化調整区域の売却を仲介してもらうと、仲介手数料を支払わねばなりません。

先ほど少し解説した通り、仲介手数料は売却する市街化調整区域の価格によって異なります。

例えば市街化調整区域の売却価格が４００万円超であれば売却価格×３％＋６万円（税別）となるため、決して安くはありません。

市街化調整区域の買取を謳っていながら、ただ他の専門業者へ仲介するだけの場合、この余計な費用が発生してしまうのです。

市街化調整区域を直接買取できる専門業者であれば、当然ながら仲介手数料はかかりません。

同時に市街化調整区域を自社で取り扱える≒市街化調整区域に精通している証左と言えるため、ダブルでメリットと言えるでしょう。

契約不適合責任は免責か

市街化調整区域を売却すると、後から不具合が生じた場合にその責任を負わねばなりません。

これを契約不適合責任と言いますが、市街化調整区域を売却する上で最も大きなリスクの一つと言えるでしょう。

市街化調整区域に精通した専門業者であれば、本来なら売主様が負うべき契約不適合責任のリスクをすべて肩代わりしてくれます。

市街化調整区域で想定しうるあらゆるリスクを織り込んでいるため売却金額は安くなるものの、売却後の安心料と考えれば非常に好コスパと言えるでしょう。

市街化調整区域の売却を検討される際は、契約不適合責任を免責してくれる専門業者を選ぶのがおすすめです。

市街化調整区域に特化しているか？

市街化調整区域の買取をしていると謳っているとしても、実際は転売しているだけの業者や、そこまで詳しくない会社も少なくありません。

市街化調整区域の特性を理解しないまま、正規の手続きを踏まないで売買してしまったりすると、都市計画法違反になってしまうこともあります。

多くの不動産会社は都市計画法について詳しく知らず、中には違法と知っていて買取をする会社もあります。

後々トラブルに巻き込まれたくないとお考えでしたら、市街化調整区域を売却する際は、市街化調整区域に詳しい専門業者を選びましょう。

現状有姿で売却可能か

市街化調整区域を売却される時、業者によってはあれこれと注文をつけてくるケースも少なくありません。

極端なケースでは「建物を建てられるようにしてくれれば売却可能です」などと、不動産知識のない一般の方には到底不可能な難題を提示されたというご相談もありました。

他にも「残置物を撤去しておいて欲しい」「境界を確定測量して欲しい」などなど、業者自身で負えないリスクを売主様に押しつけるケースが多くあります。

一方で市街化調整区域を現状有姿（ありのままの姿。現状のまま）で売却できる専門業者は、市街化調整区域の取扱いに精通していると言えるでしょう。

市街化調整区域に精通しているからこそ、すべてのリスクを肩代わりできる力量を備えているのです。

市街化調整区域を現状有姿で売却できる専門業者は、安心して任せられます。

ただの転売業者ではないか？

市街化調整区域の買取を謳う業者の中には、買取した市街化調整区域をそのまま転売する業者も少なくありません。

そういう業者は少しでも安く市街化調整区域を買取ることで自社利益を確保するため、売主様の利益を圧迫することになるでしょう。

一方で市街化調整区域を自社保有し、収益化できる専門業者であれば、見込み収益を含めて売主様へ還元することが可能です。

市街化調整区域を自社保有・収益化できる専門業者を選ぶことが、高値売却のコツと言えるでしょう。

市街化調整区域の売却先まとめ

※負動産買取センターまとめ。メリット＆デメリットについては一般論と筆者の取引経験に基づくものであり、例外も少なからずあります。

ここでは市街化調整区域の売却先について、専門業者への売却が最適解である理由や専門業者を選ぶポイントについて解説してまいりました。

市街化調整区域を売却する専門業者をお探しの際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

他社様のデータや実績も客観的に比較検証しながら、皆様お一人お一人に最適な売却先をご提案させていただきます。

市街化調整区域の安心＆安全でスムーズ＆高額売却をご希望でしたら、お気軽にお声がけいただけましたら幸いです。

▲市街化調整区域の専門業者について、注意点などをわかりやすく解説。こちらもどうぞ！

市街化調整区域を売却しましょう

ここまで市街化調整区域の売却に関する基礎知識等を解説してまいりました。

続いて本章では、市街化調整区域を売却する具体的なノウハウを解説いたします。

皆様が市街化調整区域を売却するご参考になさってくださいませ。

市街化調整区域を売却する流れ

市街化調整区域を専門業者へ売却する流れは以下の通りです。

1. 事前準備（書類の取り寄せや物件情報・権利関係の整理）
2. 売却相談（ピックアップした専門業者へのアプローチ）
3. 売却査定（３営業日～１週間程度で返事がくる）
4. 条件交渉（決済手段や引渡し時期など）
5. 売買契約の締結（正式に売却を決定）
6. 決裁・引渡し（契約の履行）
7. 確定申告（売却益にかかる譲渡所得税を納付）

この中で①だけは売主様にお手間いただくことになりますが、こちらも完璧にする必要はございません。

むしろ「市街化調整区域の売却準備って何をすればいいの？」というご相談も大歓迎です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、市街化調整区域の売却を準備段階からフルサポートできますので、お気軽にご相談くださいませ。

市街化調整区域の売却に必要な書類等

市街化調整区域の売却に必要な書類等についても、確認しておきましょう。

市街化調整区域の売却における必要書類は、大きく①売却相談時②売買契約時③引渡し時となります。

市街化調整区域の売却相談に必要な書類など

• 登記簿謄本（あれば）
• 地図（あれば）

市街化調整区域の売却相談は手ぶらでも全然大丈夫なのですが、登記簿謄本や地図があると喜ばれます。

市街化調整区域の売買契約に必要な書類など

• 身分証明書
• 印鑑（認印でもOK）
• 収入印紙（売買契約書に貼付）

市街化調整区域を専門業者に売却する時に、売買契約を締結します。

この時は売買契約書に押印する印鑑と収入印紙が重要です。身分証明書は相談時と同じものを用意した方が確認の手間が省けるでしょう。

市街化調整区域の引渡しに必要な書類など

• 実印
• 実印の印鑑登録証明書（発行３ヶ月以内）
• 登記済み権利証または登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書
• 住民票（売却する市街化調整区域が現住所と異なる場合）

市街化調整区域の引渡し時は、登記申請書類に実印を押します。また権利関係を証明する書類を引渡し、公租公課を清算しましょう。

市街化調整区域の売却にかかる費用

市街化調整区域を売却すると言っても、ただお金が入ってくるだけではありません。

ここでは市街化調整区域の売却プロセスで発生する出費について解説いたします。

• 印紙税（契約金額によって異なる）
• 登録免許税（抵当権抹消時）
• 譲渡所得税（売却益が発生した時）
• その他諸費用（交通費や司法書士報酬など）

また現状有姿での売却でなければ測量費用等がかかったり、不動産業者の売却仲介であれば仲介手数料がかかったりするため、各段階の出費を想定しておかねばなりません。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングであれば、市街化調整区域の売却に関する手続き・必要書類・費用などをトータルでサポートいたします。

安全＆安心＆ストレスフリーに市街化調整区域を売却されたい方は、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

市街化調整区域の売却費用例

ここでは市街化調整区域の売却にかかった費用の一例を紹介いたします。

【想定】市街化調整区域５個（土地５筆）を１千万円で売却したとしましょう。

皆様が市街化調整区域を売却される際のご参考にどうぞ。

※負動産買取センター調べ。

譲渡所得税については計算が複雑なので別にしましたが、例えば市街化調整区域の売却にはこのくらいのコストがかかる可能性があります。

具体的な金額についてはケースバイケースとなりますので、実際に市街化調整区域を売却される際に当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の売却は負動産買取センターへ

ここまで市街化調整区域の売却について、様々な角度から解説してまいりました。

市街化調整区域の売却でお悩みの際は当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

ところで皆様の中には「ドリームプランニングって、どんな会社？」と思われた方がいらっしゃるかも知れません。

本章では市街化調整区域の売却に特化したドリームプランニングとはどのような会社なのか、ドリームプランニング社長が自ら解説させていただきます。

ニッチな負動産を再生するプロ集団

ドリームプランニングは２００２年１１月の創業以来、市街化調整区域をはじめとするニッチな不動産（売却が難しい不動産、いわゆる負動産）の取引を手がけてきた老舗の専門業者です。

市街化調整区域だけでなく、底地・再建築不可物件・共有持分・山林・傾斜地・崖地・事故物件・収益物件・一棟物件・私道物件・任売物件・旧耐震その他の訳あり癖あり物件の売却をサポートしてまいりました。

長年にわたって培ったノウハウと、日本全国の各業界と構築してきたネットワークを駆使して、皆様の市街化調整区域を高額＆早期に売却サポートいたします。

契約不適合責任フリーでシームレス＆ワンストップな対応はもちろん、仲介手数料ゼロ円やプライバシー厳守は当たり前。市街化調整区域を安全＆安心して売却いたしましょう。

市街化調整区域の売却相談＆査定は完全無料なので、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

横浜から世界一を目指す不動産ベンチャー

ドリームプランニングは旧態依然とした不動産業界の常識や弊害を打ち破り、日本の社会課題を解決へと導く不動産思想家兼イノベーター・髙橋樹人（筆者）を筆頭に、世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニア的存在です。

伝統的な不動産取引だけでなく、インターネット技術を駆使した不動産テック事業や、人工衛星の打ち上げなどの宇宙開発も視野に入れた経営戦略を立ててまいりました。

その斬新な経営戦略やアグレッシブな事業展開は常に各業界から注目を集めており、これまで多くのマスコミ・メディア取材を受けております。

ここではドリームプランニングのメディア実績を一部紹介。取材依頼は随時受け付け中、詳しくは経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。

三方よし経営と社会貢献

ドリームプランニングはただ自社だけ利益が上がればよいという姿勢ではなく、お客様と社会と当社の「三方よし」経営を原則としております。

当社はこれまで社会貢献に心血を注ぎ込み、社会の公器に相応しくあるよう絶えず邁進してまいりました。

例えば群馬県伊勢崎市との業務提携。これは伊勢崎市空き家情報バンクの活用や発信に向けた取り組みで、地方における空き家対策や負動産再生を促進するモデルケースとしてご好評をいただいております。

続いて日本全国の各自治体とSDGsパートナー連携を推進。持続可能な開発目標（SDGs）を実現するため、自社ビル周辺のゴミ拾いやリサイクル率の向上などに尽力してまいりました。

そして業界初の不動産SNSウチカツ（UCIKATU）の運営。不動産業者が無料で物件を掲載可能で、また一般ユーザーが不動産の疑問に答えてもらえる交流の場を提供しています。

他にも多くの取り組みを通じて、ドリームプランニングは社会の公器として成長してまいりました。

これからも皆様のご期待とご信頼に応えるため、全力で事業発展に努めてまいります。

ドリームプランニングの沿革

ドリームプランニングー会社概要

市街化調整区域の売却まとめ

今回は市街化調整区域の売却について、市街化調整区域のエキスパートであるドリームプランニング社長がわかりやすく解説してまいりました。

この解説を聞いてもまだ不明な点があったり、実際に市街化調整区域を売却したかったりする方は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談いただければサポートさせていただきます。

ところで皆様は市街化調整区域の売却について調べられる時、インターネットで「市街化調整区域　売却」などと検索されたかも知れません。

すると当然「市街化調整区域　売却」というキーワードに即したサイトが表示されるので、上位表示された順に閲覧・連絡されたことでしょう。

しかしこの検索結果は、必ずしも市街化調整区域の売却に精通した不動産業者を表示しているとは限りません。

むしろSEO対策（検索エンジン最適化）だけに特化しており、市街化調整区域の買取を名乗るただの転売業者であることも少なくありません。

そういう業者の場合、市街化調整区域の買取を出来るのですが、直ぐに転売してしまうため、かなり安い金額になってしまうのです。

一方ドリームプランニングのように市街化調整区域の売却に精通した専門業者であれば、買取した市街化調整区域を最適な方法で事業化して販売するため、高値で買取をさせて頂くことが可能です。

皆様の大切な市街化調整区域を売却される時は、ドリームプランニングをご用命くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター