私道の共有持分とは？トラブル事例など徹底解説！

「共有名義の私道で急に通行を拒否されて困っている・・・」「手続きが大変そうで共有状態のまま放置してるけど大丈夫なの？」
私道の共有持分売却を長年にわたりサポートしてきたドリームプランニングには、こうした私道に関するご相談を多くいただいております。
そこで今回は、実際にあった私道に関するトラブル事例や、名義変更の方法から後悔しない売却先の選び方まで分かりやすく解説いたします。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

私道とは

私道とは、個人（共有の場合有）または法人が所有している土地で、道路として使用されている部分を指します。

たとえば、住宅街で複数の家が並んでいて、各住宅の敷地から出た時に通る道路を想像していただければ、イメージがつきやすいのではないでしょうか。

私道は個人または法人が所有しているため、私道に接する家の所有者など、私道を通らなければ生活に支障がない方でない限り、所有者の許可なく通行することはできません。（※位置指定道路やみなし道路は一般人も自由に通行できるとした判例があります）

一見すると公共の道路に見える場合でも、実は私道だったというケースも多数あり、知らずに使用してトラブルに発展する可能性もあるため注意が必要です。

公道との違い

公道はみなさんイメージしやすいと思いますが、国や自治体が所有している道路で私たちが日常的に利用している道路を指します。

私道と公道は所有者の違いから様々な異なる点があります、私道と公道の違いとしては以下のようなものがあります。

私道では原則として道路交通法が適用されませんが、所有者の判断で「一時停止」「徐行」などの標識が設置されていることもあります。

これらの標識に法的な強制力はありませんが、無視すると所有者や近隣住民とトラブルになる可能性がありますので、私道を利用する際にはその私道ごとに決められたルールを順守しましょう。

私道負担と所有形態について　

みなさん不動産売買の際に「私道負担あり」「私道負担面積〇〇㎡」という表記を目にしたことがないでしょうか。

この「私道負担」とは、所有している土地の一部に私道が含まれていることを指し、その私道として負担している面積のことを「私道負担面積」といいます。

この私道負担にはいくつかの所有形態があり、それぞれに特徴があります。

セットバックとは？

私道においてよくある「セットバック」とは、接している道路の幅員が４ｍ未満のため、接道義務（原則：幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していること）を満たしていない土地を、道路の中心から２ｍ後退させて接道義務を満たすための措置のことを言います。

４ｍ未満の道路に接している土地はセットバックが必要なのですが、幅員４ｍ未満の道路で建築基準法制定時からあったものを「４２条２項道路」といいますが、将来道路を4mに拡幅することを前提に”建築基準法の道路”とみなされるため、「みなし道路」ともいわれています。

ちなみに、セットバックで後退した部分は、形式上は土地の所有者が所有するものの、実質的に道路とみなされ第三者も通行できるため、所有者が排他的に所有権を主張できなくなります。

不動産を購入する際に「要セットバック」などの記載がある場合は、その土地が現状は接道義務を満たしておらず、将来的に再建築や改築などを行うためにはセットバックを行う必要があると把握しておくといいでしょう。

私道持分の共同所有型

共同所有型とは、道路を通行する必要がある複数の所有者が、私道全体を持分として共有し、共有者全員で維持・管理していく形態を指します。

基本的には各所有者が均等に持分を所有することが多く、例えばひとつの私道に４つの土地が接している場合は、各土地の所有者は私道部分を１/４ずつ持分を所有することになります。

セットバックとは異なり、複数人で共有する事によりさまざまなトラブルに発展する可能性もあるため、不動産を購入する際は共有状態によるデメリットも踏まえて慎重に検討しましょう。

私道持分の相互持合型

相互持合型とは私道を分筆して（ひとつの土地を幾つかに分割すること）私道に隣接している各所有者が分筆した部分を個人で所有している形態を指します。

共同所有型ではひとつの私道全体を複数の所有者で所有していましたが、相互持合型は複数の土地所有者が、私道の各部分をそれぞれ単独で所有して、全体としてはひとつの私道として機能しているようなイメージです。

自身が所有している部分は自由に使えますが、他の名義人が所有している部分については許可なく手を加えることはできないため注意が必要です。

私道の共有持分とは

そもそも「共有持分ってなに？」と思った方もいらっしゃるかもしれません、共有持分とはひとつの不動産を複数の名義人が所有していて、それぞれの名義人が持つ所有権の割合の事を「共有持分」といいます。

つまり、私道の共有持分とは、ひとつの私道を複数の名義人で所有していて、それぞれの名義人が所有権を共有している状態のことを指します。

この私道の共有持分の一部を所有していることで、持分の所有者は私道を自由に通行出来るなど、さまざまな権利を有します。

ただし、各共有者が権利を所有しているので、通行・掘削・ライフライン敷設などをおこなう際は、原則として私道の共有者全員の同意が必要で、自分ひとりの判断で行うことはできません。

（民法改正により、給排水管などの設備を設置できる権利を有すると解されますが、実務においては給水管の新設の届出を役所にする際に、私道所有者の掘削承諾書が必要になることが多くあります）

第213条の2【継続的給付を受けるための設備の設置権等】
①　土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（以下この項及び次条第一項において「継続的給付」という。）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。

このように、実務においては掘削承諾が必要となるのですが、同意を得ようとしても共有者のなかには、そもそも連絡が取れない人がいたり、1人だけ工事に反対する人がいたりなど、思うように手続きが進まないケースもあります。

そのため「私道共有者の持分が取得できない」「私道のトラブルで困っている」など、私道の共有持分でお困りでしたら、専門業者に売却するのもおススメです。

負動産買取センターを運営する「株式会社ドリームプランニング」でしたら、高値買取りが可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。

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私道の種類と特徴

一口に「私道」といっても私道には様々な種類があり、種類によって法的な扱いが違い、場合によっては再建築の可否などの将来的なリスクにも関わってきます。

ここでは、私道の種類と、それぞれの特徴についてわかりやすく解説していきます。

既存道路(４２条１項３号)

既存道路とは、建築基準法施行日（１９５０年１１月２３日）以前から存在していた幅員が４m以上あった道路（私道・公道ともに対象）のことで、建築基準法施行日以前に「既に道路として機能していた道路」とイメージすれば分かりやすいでしょう。

この既存道路に接している敷地は、建築基準法上の接道義務（幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接すること）を満たしているため「新築、再建築が可能」「セットバックが不要で有効宅地面積が減らない」などのメリットがあり、金融機関の担保評価も高いため４３条１項３号に接道する場合はローンも比較的組みやすい物件といえます。

位置指定道路(４２条１項５号)　

位置指定道路とは、特定行政庁が「あなたの土地の一部を道路として扱います」と位置を指定した、幅員４ｍ以上の私道を指します。

この指定を受けた道路に接していれば、接道義務を満たしているとみなされるため、既存道路と同様のメリットがあり、新築・再建築が可能になります。

ただし、位置指定道路は私道で特定の人しか利用していない事も多いため、固定資産税・都市計画税は所有者が負担しなければなりませんし、私道の管理・補修も所有者で行う必要があります。

また、私道を複数人で共有している場合は掘削や舗装などの工事を施す際には、他の共有者全員の許可が必要となりますが、条件を巡ってトラブルに発展する可能性や、そもそも他の共有者と連絡が取れないなどもありえます。

もし、購入を検討する際は、共有者の構成・将来の修繕計画まで確認しておきましょう。

２項道路(４２条２項道路)

２項道路とは、建築基準法施行日（１９５０年１１月２３日）以前から建築物が立ち並んでいた地域に存在した、幅員が４ｍ未満の道路（私道・公道ともに対象）のことです。

幅員が４m未満なので、２項道路に接している土地では新築・再建築は行えないはずですが、昔の道路は建物が立ち並んで幅員が狭い道路が多かったので、幅員４ｍ未満でも建築基準法上の道路として扱うと“みなし”、道路の中心から２ｍセットバックをする事で再建築する事をみとめています。

この事から２項道路は「みなし道路」とも呼ばれ、セットバックによって有効宅地面積が狭くなるというデメリットもあります。

但し書き道路(４３条２項２号道路)

但し書き道路とは、接道しているのが建築基準法の道路ではない土地でも、一定の条件を満たして特定行政庁の許可を得ることで、例外的に再建築が認められる可能性がある道のことです。

「但し書き道路」や「４３条２項２号道路」というのは通称で、正式には「４３条２項２号の許可を要する道路状の空地」などと呼ばれています。

再建築が認められる条件として、自治体によって「包括同意基準」などがある事が多く、この基準（例えば横浜では間口は最低１．５ｍ以上あることなど）を満たすことで、再建築が特例として認められるのですが、各自治体によって基準が多少異なるため、具体的な内容は所轄の自治体の建築局などに確認する必要があります。

尚、但し書き道路は、増改築などをするたびに毎回行政の許可が必要になるなどの手間があり、あくまで特例のためいつ再建築不可になるか分からないため、金融機関の担保評価も低く、ローンが通りにくいというデメリットもあります。

「うちの私道はどうなんだろう？」と気になった方は一度お住まいの自治体の建築基準法の道路種別を調べてみるのもおすすめです。

私道の共有持分でよくあるトラブルとは？

これまで私道の所有形態から種類まで詳しく解説させていただきました。

ご説明したとおり、私道は権利関係がとても複雑で、共有で所有している場合には様々なトラブルが発生します。

そこで今回は、実際に当社に寄せられた私道の共有持分でよくあるトラブルについてご紹介させていただきます。

堀削工事ができない

共有私道に関するトラブルで、意外と多いトラブルが「掘削工事をしようとしたら、他の共有者に断られて工事が進められない」というケースです。

特に先ほどご説明した相互持合型私道では、新築やリフォームなどの際に水道・ガスのライフラインを通すために、どうしても他の共有者の共有私道を一部掘らなければならない場面が出てきます。

民法２１３条の２では私道所有者に通知することでライフラインの接続を認めていますが、実務においては役所の申請の際に掘削承諾を求められることも多く、私道の共有者全員の同意がないと掘削工事は進められない事もあります。

自治体によっては掘削承諾を求められない事もありますが、「他の共有者が承諾しないから」と言って半ば強引に掘削工事を進めてしまうと、他の共有者との関係が悪化する可能性が非常に高いです。

可能であれば、他の共有者には必ず事前に事情を説明して、出来れば共有者全員の承諾を得て掘削工事をおこなうように努めましょう。

通行を拒否される

共有私道のよくあるトラブルのひとつに突然「通行を拒否される」ことがあります。

自宅に帰宅する際に当たり前のように利用していた私道をある日突然、他の共有者から「この道を通らないで欲しい」と言われてしまう事があります。

基本的には「それでも通りますから」と言えば済む話ですし、通行を妨害された際に妨害排除請求をすればよい話なのですが、通行を拒否されるようになった原因を考えてみる必要もあります。

突然通行を拒否されたため、つい相手が悪いと決めつけてしまうかもしれませんが、「いつも私道に車を止めている」「子供が私道で遊んでいてご迷惑をおかけしてしまっている」など、何か問題となる行動があるかもしれません。

そのため、通行を拒否された際にはまずは冷静に、ご自身の利用状況や近隣住民への配慮に問題がなかったかを見直す事も重要です。

また、持分の無い私道で今まで車が入っていなかったけれども、新たに駐車場を新設し私道に車で通行するようになった場合は、裁判においても車両通行は否定される（最高裁平成９年１２月１８日判決）ことがあるので注意しましょう。

無断で長時間駐車される

私道に関するトラブルの中でも、よくあるトラブルが「みしらぬ車に無断で長時間駐車されてしまう」というケースです。

みなさんも自宅前の私道に知らない車が止まっていて車が駐車できないという経験はないでしょうか。

このような場合は「警察に相談してどかしたい！」と思うかもしれませんがここで問題があります。

これまでにご説明した通り、私道は個人・法人が所有している私有地では道路交通法が適用されず(一般交通の用に供するその他の場所とみなされると道交法上の道路となります)、無断駐車は民事上のトラブルとなってしまい、警察は民事不介入のため基本的には介入してくれません。

そのためこちらが出来る現実的な対応は、ナンバープレートを控える、警告文をフロンガラスに貼るなどしか出来ません。

それでも状況が改善されない場合は、弁護士への相談を検討することになりますが、その際には弁護士に相談するにも弁護士費用もかかりますし、解決までにも多大な時間がかかってしまいます。

他の共有者が固定資産税などを滞納する

私道の共有名義になっている場合、他の共有者が固定資産税などを滞納すると、滞納した分を自分に請求されてしまうことがあります。

「なぜ他の共有者が支払っていない税金を自分が支払う必要があるの？」と思ってしまうかもしれませんが、地方税法では共有者全員に「連帯納税義務」が課せられています。

（連帯納税義務）
第十条の二　共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

この条文に基づいて、市区町村は共有者の誰かが税金を滞納した場合、他の共有者ひとりに対して全額請求することができてしまうのです。

突然全額請求された場合、どうして自分が全額支払うのかと抗議したくなるかもしれませんが、市区町村としてもこの条文があるため「不服があるならご自身で登記簿を調べて共有者同士で解決してください」などと強く言えてしまうのです。

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私道の共有持分の名義変更をするには？

これまで、私道の共有持分について当社に寄せられたトラブル事例をご説明してまいりましたが、私道の共有持分の名義変更手続きなどはどうなるのでしょうか？

ここでは、名義変更が必要になるケースから、名義変更に必要な書類・手続きなどについて解説いたします。

名義変更が必要になるケースとは

名義変更が必要になるケースは意外に多く「自分には関係ない」と思っていても、相続などをきっかけにある日突然私道を取得する可能性があります。

名義変更が必要となるケースは以下のようなものがあります。

この中でも当社に多くご相談いただくトラブルが「相続登記の際に土地や建物の名義変更を済ませて一安心していたが、私道の共有持分だけ登記を忘れていた」というケースです。

土地や建物と異なり、私道の共有持分は意識されていない場合が多く、被相続人がそもそも私道の共有持分を有していることを知らずに、被相続人名義のまま放置されているというケースが非常に多く見受けられます。

納税通知書を見て「この道も財産だったの？」と気付いた時には、名義変更の期限が迫っていたり、他の共有者との調整も難しくなっているでしょう。

なお、相続登記は、原則として相続があったことを知った日から３年以内に行う必要があり、正当な理由なく申請を怠ると１０万円以下の過料が科される可能性がありますので、必ず登記申請漏れがないように申請しましょう。

名義変更に必要な書類

私道の名義変更が必要になるケースが分かったところで、次は名義変更に必要な書類についてご説明いたします。

複数人で所有していることから、単独名義の名義変更と比べてかなり複雑なのでは？と思うかもしれませんが、ケースによって準備する書類が多少異なるだけで、基本的な流れや準備する書類については単独名義の不動産と殆ど変わりません。

まずは必要な書類を集めるのですが、準備する書類が多いので、以下のリストを見て漏れがないようにしましょう。

この必要書類の多さを見て、手続きや必要書類を集めるのが大変そうだと感じた方もいらっしゃるかもしれません。

もし複雑な手続きや書類集めに不安がある方は、共有持分の買取実績が豊富な当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへ、ぜひ一度ご相談くださいませ。

名義変更の手続き

それでは必要書類が全て集まったら、次はいよいよ名義変更の手続きです。

まずは「登記申請書」を作成するのですが、登記申請書のひな形は法務局のホームページからダウンロードすることができます。

登記申請書に記載する内容は相続・売買・贈与など、名義変更の理由によって多少様式が異なりますので、ご自身のケースに合った内容で正確に作成しましょう。

登記申請書を作成できたら、不動産の所在地を管轄する法務局に提出するのですが、「法務局に提出したら無事名義変更が完了」とはいかずに申請をしてから法務局で書類の内容に不備がないか審査が始まります。

審査に不備がなければ１～２週間ほどの期間で名義変更が完了し、法務局から「登記完了証」が交付されましたら、無事正式に名義変更の手続きが完了となります。

私道の共有持分は売買できる？

名義変更手続きや、共有状態のまま放置した際のトラブルを見て「私道の共有持分を手放して共有状態を解消したいけど、売買は出来るの？」と疑問に思われた方もいらっしゃるかもしれません。

私道全体を売買するには共有者全員の許可が必要となるため現実的ではないのですが、自身の共有持分のみであれば、他の共有者の許可を得ずに売却することが可能です。(※ただし、私道の共有持分だけだと売却が難しいため、私道に接道する不動産と私道持分を同時に売却することになります)

私道の共有持分の主な売却先

私道の共有持分は売却できることが分かったところで、次に気になるのは「どこに売却すればいいの？」という点ではないでしょうか。

私道の共有持分の主な売却先は「他の共有者」「第三者 」「専門の買取業者」の３つになります。

それぞれの売却先には特徴があり、共有持分の売却を検討する際は、誰に売却するのが良いか、メリットとデメリットを考えたうえで、最も適した売却先を選択することが重要です。

そこで今回は、それぞれの売却先の特徴から、トラブルを防ぐためのポイントなどわかりやすく解説いたします。

他の共有者への売却

まず、私道の共有持分の売却先として、最もおすすめなのが他の共有者に売却することです。

他の共有者であれば他の売却先と比べて、比較的高値で売却出来る可能性もありますし、支払い方法などについても共有者間で柔軟に取り決める事ができます。

ただ、私道の共有持分のみ売却した場合、私道に接道する不動産の方は持ち分が残ってしまうため、売却先としては現実的ではありません。

第三社への売却

私道の共有持分は仲介業者を通じて第三者に売却する事も可能ですが、第三者へ売却することもさまざまなリスクが伴います。

基本的に私道持分のみで買い取っている第三者はおらず、重要事項説明も困難な割にトラブルに発展するリスクが高いため、私道持分のみ売買を行うような仲介業者もありません。

そもそも私道の共有持分と合わせて不動産を売却するとしても、売主・買主の意図しない形の契約条件が付けられてしまったりすることもよくあります。

また、ようやく買主が見つかったとしても条件交渉で揉めてしまうこともあるため、たとえば残置物や居住者の退去条件などを巡って交渉が決裂して、また買主探しに逆戻り・・・、というケースも珍しくありません。

売却がまとまった後も、購入した方や投資家が他の私道共有者と私道利用方法を巡ってトラブルを起こすこともあるため、第三者への売却もあまりお勧めできません。

専門の買取業者への売却

私道の共有持分の売却先として、もっともおすすめなのが専門の買取業者への売却です。

専門の買取業者であれば、直接買取のため仲介手数料もかかりませんし、買主を探す手間もかかりませんのでスムーズに現金化が可能です。

ただし、買取業者を選定する際にも注意すべき点があり、それは「私道の共有持分のみを専門に扱う買取業者」には特に注意が必要という事です。

このような買取業者は、私道の共有持分を取得後、他の共有者が通行や掘削の交渉をしてきた際に「許可が必要なら現金を支払え」などの金銭要求をする目的で購入している悪徳業者の可能性が高いからです。

そのため、買取業者を選定する際には、「私道の共有持分だけでも買います」と言っている会社は避け、「私道の共有持分を含む物件」の買取を得意としている当サイトを運営するドリームプランニングのような買取業者に買取依頼するようにしましょう。

私道の共有持分買取業者といえば負動産買取センター

ここまで私道の共有持分の買取について、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングの社長が、実務経験をもとにわかりやすく解説してまいりました。

当社では、２００２年の創業より私道の共有持分を含む不動産の中でも、下記のような難易度が高い私道に接道する不動産の買取させていただいてまいりました。

などなど、私道の共有持分でお悩みの方は、ぜひ一度、当サイト「負動産買取センター」までご相談くださいませ。

私道の共有持分買取に強いドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で共有持分や再建築不可、市街化調整区域、底地などの買取をさせていただいてきた、売却が難しいと言われている不動産の専門買取業者です。

また、多くの不動産会社は私道の共有持分を含む不動産を買取っても転売してしまう事が多いのですが、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングであれば、買取した私道持分を含む不動産を再生させる独自ノウハウを持っておりますので、高値買取が可能です。

どのような共有持分でも積極的に買取させていただいており、最速２時間で買取査定をさせていただき、２日間で引き渡し、代金のお支払いをさせて頂いた実績もございます。

私道の共有持分を含む不動産の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい私道の共有持分などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また本業（不動産買取再販や不動産テック事業）のみならず、当社では社会貢献を通じた「三方よし経営」をモットーとしております。

①群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定

②SDGsパートナーとして、各自治体や団体との連携

③毎週月曜日の朝に街中の清掃奉仕活動を実施

④次世代人材を育成する不動産講演会の開催

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションをご依頼の方は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼の方は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

私道の共有持分売買をお考えの方へ

今回は、私道の共有持分を含む不動産で実際に当社に寄せられたトラブルや、名義変更・共有持分の売却先について詳しく解説してまいりました。

私道の共有持分のみの売却は難しいため、私道に接する不動産などと合わせて私道の共有持分を売却することになります。

悪質な買取業者に売却してしまった場合は、私道の持分を保有しているのを良いことに他の私道利用者から金銭を請求したりするため、後々トラブルに発展する可能性もあります。

こうしたリスクを回避するためには、信頼できる私道持分を含む不動産の買取実績が豊富な業者を選ぶことが何よりも重要です。

ただし、私道持分を含む不動産の買取は一般の不動産と比べ複雑なため、買取業者によっては買取を断る可能性があるため注意が必要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月の創業以来、日本全国で私道持分を含む不動産の買取を行ってまいりました。

他の不動産業者様で売買を断られてしまった私道持分を含む不動産でも心配はございません。

私道を含む不動産、再建築不可物件、共有持分、底地、市街化調整区域などの売買に特化したドリームプランニングが、皆様にご納得ゆく金額とご条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

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