マンションの共有持分とは？調べ方や売却方法についても解説

「マンションの共有持分って？共用部分とは違うの？」「敷地権って何？所有権とは違うの？」
マンションの共有持分のエキスパートであるドリームプランニングには、こうしたマンションの共有持分に関するご相談が数多く寄せられます。

マンションの場合、専有部分や敷地権、一棟マンションの扱いなど、通常の不動産よりも権利関係が複雑になる傾向があります。
そこで今回は、基本的なマンションの共有持分から始まり、具体的な共有持分割合の決まり方や売却方法までわかりやすく解説いたします。

マンションの共有持分とは？

この記事を読んでいただいている方は「マンション　共有持分」などと検索された方が多いと思いますが、マンションの共有持分には、以下の２つの意味があります。

マンションを区分所有している方の敷地や共用部に対する「共有持分」
➡　敷地は「マンションが建っている土地」、共用部は「廊下や階段、エントランスなど、専有部（住戸）以外のすべての場所」を指します。

一般的に敷地や共用部の持分割合は、専有部の面積の割合によって決められることが多く、例えば、全住戸１０戸の区分マンションで、所有者が全員別で面積が全て同じだった場合、敷地と共用部の持分割合はそれぞれ１／１０になります。

区分所有マンションの１室の所有権を夫婦などで共有している場合の「共有持分」
➡　区分所有権を夫婦で１／２ずつ共有している場合、専有部の持分割合は１／２、先ほどと同じく全住戸１０戸の区分マンションで、所有者が全員別で面積が全て同じだった場合、敷地と共用部の持分割合は夫婦それぞれ１／２０（夫１／１０　妻１／１０）になります。

マンションで共有持分というと、一般的に前者の敷地や共用部が思い浮かびますが、今回は２つの共有持分について解説してまいります。

共有持分とは？

いきなり、敷地や共用部の共有持分と、所有権を共有している場合の共有持分を説明してしまいましたが、まずは「共有持分ってなに？」という読者様に向けて、共有持分が何かを解説いたします。

そもそも共有持分とは、不動産を複数人で所有している場合に、それぞれの所有者が持っている所有権の割合のことを指します。

マンションの場合は、区分所有権として建物を複数人で保有しており、敷地や共用部は共有持分を保有していることになります。

さらに、下記のような事象が発生した場合は区分所有権においても共有することになります。

▶　夫婦や親子で資金を出し合って不動産を購入する場合（共同購入）
▶　相続によって複数の相続人が不動産を引き継いだ場合
▶　贈与により単独名義から共同名義に変更する場合

このように、一つの不動産を複数人で持つことを(敷地や共用部の共有持分と区別して)共有名義と呼びますが、共有名義は購入・相続・贈与など様々な理由で発生します。

特に相続では本人の意思に関係なく共有名義不動産の所有者になってしまう事も珍しくないため、共有持分の仕組みについて、あらかじめ理解しておくことが重要なのです。

民法における共有持分

ちなみに、マンションの区分所有権を単独で持つ方も、共有名義で夫婦で持つ方も、マンションの敷地全体や共用部を自由に利用することができます。

これは、民法第２４９条において、共有持分を所有する者の権利と義務が次のように定められているためです。

第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

1項を見るとわかると思うのですが、共有物の全部について、たとえ共有持分を１％しか所有していなくても、法律上はマンション全体を利用する事が可能という事が分かると思います。

ただし、自身の権利割合を超えてマンションを利用した場合(現実的に考えにくいのですが、例えばマンションの共用部や敷地の一部を勝手に占有してしまった場合など)、その超過分について他の共有者に対価を支払う必要があります。

めったに共用部を勝手に占有する方はいないと思うのですが、法律的に考えるとこのように共有部や敷地の共有持分を有している区分所有者(共有名義で保有している方含む)は、マンション全体を利用することができるのです。

マンションの区分所有とは？

ここまで、読んできて「ところで区分所有って何？何となくは分かるけど・・・」という方もいらっしゃるかと思いますので、念のためここで解説いたします。

読者の皆様もマンションを購入されるときは、一棟まるごと購入される方はほとんど居ないと思うのですが、一棟のマンションの各戸ごとに所有する方式（要は分譲マンションの所有の方式）を「区分所有」と言い、各戸（専有部）を独立して所有できる権利のことを「区分所有権」と言います。

この所有方式に基づくマンションは「区分所有マンション」とも呼ばれており、自身の住戸を独立して所有しながら、廊下やエントランスなどの共用部と敷地全体を利用できるのです。

尚、ここまでさらっと解説してしまいましたが、区分所有マンションには「専有部」と「共用部」が法律上区別されており、それぞれの定義や権利が異なります。

そこで、次に専有部と共用部の違いについて、法律的な観点からもう少し詳しく解説してまいります。

マンションの「専有部」と「共用部」の定義

区分所有マンションにおける「専有部」と「共用部」は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）で明確に定められています。

区分所有法（定義）
第二条（中略）
３　この法律において「専有部」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４　この法律において「共用部」とは、専有部以外の建物の部分、専有部に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部とされた附属の建物をいう。
（後略）

「目的たる？」「属しない建物の附属物？」など、条文だけでは分かりにくいため、かみ砕いて解説いたします。

専有部＝区分所有者が単独で持てる建物の部分

共用部＝専有部以外の全ての建物の付属物

「専有部」は、壁や床、天井で囲まれた「部屋の内側の部分」をさし、「共用部」はそれ以外のすべての建物の付属物をさします。

共用部には廊下・階段・エントランスなどを思い浮かべると思いますが、実は窓ガラスや玄関ドアの外側、給水管・排水管（専有部以外のもの）といった建物の設備も共用部に含まれます。

これは建物全体の安全や機能を支える「構造体」や「設備」であり、一部の所有者だけのものではないからです。

このように区分所有マンションは「自分や家族などが所有する専有部」と「みんなで所有する共用部」の組み合わせで成り立っています。

マンションの「敷地権」と「所有権」の共有持分

マンションの共有持分を語るうえで欠かせないのが、「敷地権」です。

「敷地権」とは、マンションの敷地（土地）と建物をまとめて登記し、それぞれを切り離せない（別々に登記できない）ようにした権利関係を指します。

敷地権は１９８３年の区分所有権改正の際に導入されたのですが、敷地権が誕生する以前は土地と建物が別々に登記されていて、土地については各人の持分で登記されていました。

そのため、建物の区分所有権とは別に、土地の持分だけ売却することができたのです。

一方、敷地権がある場合、マンションの建物表題部に敷地権となっている土地の所在、地番等が記載され、土地には敷地権である旨の登記のみ登記される形（土地所有権の持分の登記はされない）になっているため、土地の持分のみを売却できなくなりました。

共有持分と敷地権の関係については、敷地権があるマンションは、（土地に設定されている）敷地権の共有持分を保有する形になっており、敷地権がない（非敷地権といいます）マンションは、土地の共有持分を直接保有する形になっています。

敷地権が導入された理由

敷地権が導入された理由には、土地と建物を別々に登記できてしまうという不具合があったためですが、もう少し詳しくご説明すると下記のような問題がありました。

権利関係が複雑化
➡　建物と土地の登記を別々で行う必要があり登記変更の際なども手続きが煩雑で、ミスが起こることもありました。

登記情報の膨大化と管理困難
➡　土地の共有持分が多くの区分所有者にまたがって登記されていたため、土地登記簿は非常に複雑かつ膨大になっていました。取引や抵当権設定などの際に閲覧漏れや情報錯誤が起きやすくなっていました。

現在の分譲マンションのほとんどが敷地権が設定されて登記されているため、権利関係のトラブルを心配する必要はほとんどありません。

つまり、敷地権は「複雑だったマンションの権利関係を整理し、安全で円滑な取引を実現するための仕組み」といえるでしょう。

敷地利用権の分離処分の禁止

ここまで、敷地権の誕生の背景や、敷地権でないマンション（土地の共有持分を直接保有するマンション）の問題点などを解説してまいりましたが、敷地権が導入される以前に建てられた非敷地権マンションであれば、土地の共有持分を勝手に売却してよいというわけではありません。

区分所有法第22条
「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」

敷地権でないマンションでも敷地権のマンションでも、敷地利用権（マンションの区分所有者が敷地を利用してよいという権利のこと。敷地権は権利形態を指すのに対し異なる。）を有しており、これを「敷地利用権の分離処分の禁止」といい、１９８３年の区分所有権改正の時に、この原則が出来たのです。

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マンションの共有持分の決め方、計算例は？

区分マンションの住戸を共有する場合、共有持分の割合は”基本的に”「購入時の負担額」や「相続時の遺言書の内容・法定相続分」によって決まります。

”基本的に”というのは、購入時の負担額と違った形で共有持分の割合を決めることもあり、その場合は負担額の割合がより共有持分割合が多い人が贈与税を負担しなければならない可能性があるため、注意が必要です。

このような例外もありますが、原則としては購入時の負担額や法定相続分などが共有持分の割合となることがほとんどですので、ここでは具体例を挙げながら計算方法について解説いたします。

購入時の住宅ローン

マンションの共有持分を購入する際には、夫婦や親子で収入や資産を合算して住宅ローンの審査を受けることができます。

単独名義で借り入れるよりも審査に通りやすいというメリットがあるため、実際に住宅ローンを利用して購入する方も少なくありません。

住宅ローンには「連帯債務型」や「ペアローン」といった形態があり、ローンの形態によって共有持分の割合の決め方が変わってきます。

ここでは、具体的に「連帯債務型」と「ペアローン」の仕組みについて解説してまいります。

※なお「連帯保証型ローン」という形態もありますが、連帯保証型ローンでは債務者の名義が単独で設定されるため、原則として共有持分が発生することはありません。

連帯債務型(夫婦や親子)

連帯債務型とは、ひとつの住宅ローン契約に対して、夫婦や親子が共同で債務者となり連帯で返済していく仕組みのことです。

共有持分割合の決まり方は、ローンの借入金額が夫婦の総負担額となり、それぞれの月額負担割合を決めるのが一般的です。

例えば、購入価格３０００万円のマンションを購入する場合、二人で３０００万円のローンを合算で組むわけですが、夫が６割・妻が４割を月々返済すると決め、持分を次のように決めます。

• 夫婦の住宅ローン借入額＝３０００万円（連帯して返済する）
• 夫婦の住宅ローン返済割合＝６割（夫の月々の返済割合）：４（妻の月々の返済割合）
• 夫の持分＝３０００万円×６／１０ ＝ ６０％（３／５）
• 妻の持分＝３０００万円×４／１０ ＝ ４０％（２／５）

このように月々の返済割合がそのまま持分の割合となり、夫が６割、妻が４割持つことになります。

つまり、連帯債務型では、「住宅ローンの月々の返済を誰がどのくらい負担するか？」がそのまま持分割合の基準となります。

ペアローン(夫婦や親子)

ペアローンとは、ひとつの不動産に対して夫婦や親子がそれぞれ別々に住宅ローン契約を結ぶ仕組みのことです。

同じマンションを購入するために、夫は夫名義、妻は妻名義でそれぞれローンを借り入れると言えばイメージしやすいのではないでしょうか。

持分割合の決まり方は、基本的に連帯債務型と同じですが、連帯債務が契約が１本であるのに対して、ペアローンは夫婦別々にローンを組むため、契約が２本になります。

例えば、購入価格３０００万円のマンションを、夫の借入額が１８００万円・妻の借入額が１２００万円の場合は次の通りになります。

• 夫の借入額＝１８００万円
• 万円妻の借入額＝１２００万円
• 夫の持分＝１８００万円 ÷ ３０００万円 ＝ ６０％（３／５）
• 妻の持分＝１２００万円 ÷ ３０００万円 ＝ ４０％（２／５）

金利が同じ場合、連帯債務とペアローンの月々の返済額は同じになりますが、ペアローンではそれぞれの名義で別のローン組む点が連帯債務と異なる点です。

親からの援助金

不動産の共有持分の割合は、原則として購入時の自己負担額に応じて決定されるのが一般的です。

ここでの「自己負担額」には、親からの援助金（贈与）や借入も含まれ、その金額を受け取った人の出資として計算されます。

例えば、購入価格３０００万円のマンションを、夫が親から１０００万円の援助を受け、夫の自己資金と合わせて２０００万円を負担し、妻が１０００万円を負担した場合、持分割合は次のように計算されます。

• 夫の総負担額＝２０００万円（自己資金１０００万円＋親からの援助金１０００万円）
• 妻の総負担額＝１０００万円
• 夫の持分＝２０００万円 ÷ ３,０００万円 ＝ ６６.６…％（２／３）
• 妻の持分＝１０００万円 ÷ ３,０００万円 ＝ ３３.３…％（１／３）

このように、資金援助も自己負担額として計算され、受けた側の持分割合に直接影響します。

ただし、親からの援助金は原則として贈与税の課税対象となり、年間１１０万円を超える場合には贈与税が課されるため注意が必要です。

令和６年１月１日から令和８年１２月３１日までの間は、一定の要件を満たす場合に限り、父母や祖父母からの住宅取得資金の贈与について非課税（省エネ住宅等は１０００万円、それ以外は５００万円まで）となる制度を利用することができます。

もし援助金を受ける場合には、事前に国税庁の案内を確認しておくとよいでしょう。

➤　国税庁の案内はこちらからご覧ください

相続時の共有持分

マンションを複数人で相続することとなった場合、共有持分の割合は一律に決まるわけではありません。

大きくは「法定に有効な遺言書があるかどうか」によって持分の取扱いが大きく変わっていきます。

遺言書がない場合には、相続人同士が話し合って決める「遺産分割協議」や民法の定める「法定相続分」などによって持分割合が変わってきます。

それでは具体的な相続時の持分割合の決まり方を解説してまいります。

遺言書がある場合

もしマンションを保有している被相続人（亡くなった方）が遺言書を残している場合、マンションの共有持分は原則としてその遺言書の内容に従って決まります。

遺言書には「このマンションを～に何割相続させる」「このマンションは～だけに相続させる」といったように、持分割合や単独相続の指定が明記されていることがあります。

（※マンションを共有で相続するとトラブルに発展する可能性があるのですが、相続財産がマンションのみの場合、このような遺言が遺されることもあります）

ただし、遺言書の内容がすべて無条件で優先されるわけではなく、民法では「遺留分」といって配偶者や子どもなど特定の相続人には、最低限の相続分（基本１／３～１／２）が法律で保障されています。

たとえば「長男とは不仲なので（マンションを含む）全財産を次男に相続させる」といった不公平な分配が遺言書に記載されているようなケースでは、長男や配偶者の遺留分が侵害されていることになり、相続人は「遺留分侵害額請求」を行う事で法律で保障された取り分を確保する事が可能です。

つまり、「遺言書があれば基本的にはそれに従うものの、遺留分が侵害されているときは遺留分侵害額請求によって相続財産の割合が修正される可能性がある」という点を押さえておくとよいでしょう。

遺産分割協議を行う場合

同じくマンションを保有している被相続人が亡くなった際に遺言書が存在しなかった場合や、遺言書の内容とは異なる形で相続を進めたい場合には、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、マンションの共有持分の割合や、他の相続財産の相続割合を決めることができます。

協議による合意があれば、必ずしも法定相続分に従う必要はなく、相続人全員が納得できる形で柔軟にマンションの共有持分割合や他の相続財産の相続割合を調整することが可能です。

例えば、もし相続財産がマンションしかなく、法定相続分では長男と次男が１／２ずつ相続するケースの場合、「それぞれの共有持分は１／２ずつ」となるのですが、実際にマンションに住み続けるのが長男であれば「長男の持分を２／３、次男を１／３にする」とすることもできます。

ただ、遺産分割協議は後から「言った・言わない」でトラブルになりやすいため、必ず相続人全員が協議に参加し、合意内容を「遺産分割協議書」として相続人全員が署名・押印をして書面に残すことが重要です。

なお、遺産分割協議書は私文書（相続人が自分たちで作った書面）でも有効ですが、相続人の人数が多い（共有関係が複雑）・既に関係が悪化しているなど、後から揉める可能性が高い場合は、公証役場に相談して「公正証書」として遺産分割協議書を作成しておくと安心できます。

法定相続分で決まる場合

遺言書がなく、遺産分割協議がまとまらない場合には、民法で定められた「法定相続分」に基づいて持分割合が決まります。

法定相続分とは、配偶者や子ども、父母、兄弟姉妹といった相続人の立場ごとに、あらかじめ法律で決められている割合のことです。

例えば、被相続人の相続財産がマンションのみで、配偶者と兄弟２人が相続人となる場合の持分割合は下記のようになります。

配偶者：１／２（５０％）
兄：１／４（２５％）
弟：１／４（２５％）

話し合いができない場合や合意がまとまらない場合でも、法律に従った割合で共有持分が自動的に決まる仕組みになっています。

自身の共有持分を調べる方法

相続財産がマンションのみという例は少なく、本来は他にも財産があることが比較的多いため、財産や共有持分の決まり方は複雑になるのですが「そういえばマンションをずっと前に相続したけど、自分の持分割合ってどのくらいだっけ？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

自分の共有持分を正確に把握しておくことは、今後のマンションの利用・相続・売却などあらゆる場面で重要な役割を果たします。

もし、自身の持分割合が不明な場合はこれからご説明する方法で確認しておく事をおすすめします。

登記簿（登記事項証明書）で確認する

自身の共有持分を確認するうえで最も確実なのは、法務局で「登記事項証明書（旧・登記簿謄本）」を取得する方法です。

この書類には、不動産の所有者の名前と、それぞれの共有持分割合が明記されています。

相続や共同購入の際にどのように持分を分けたのかがそのまま反映されているため、正確な割合を把握することができます。

登記事項証明書の取得方法は主に次の２つです。

1. 法務局の窓口で請求する
2. オンライン（登記・供託オンライン申請システム）で請求して郵送・窓口で受け取る

いずれの申請方法も、不動産の正確な所在地情報（土地の地番・建物の家屋番号など）が必要になりますので、事前に登記済証（いわゆる権利証）等で確認しておきましょう。

➤　オンライン申請をご希望の方は、法務局の公式サイト「登記・供託オンライン申請システム」から申請できます。

固定資産評価証明書で確認する

固定資産評価証明書は、不動産の所在地や評価額が記載されている書類になります。

市区町村の固定資産税課の窓口で申請することで取得でき、オンラインで申請して郵送・窓口で受け取ることも可能です。

ただ、記載される内容は市区町村ごとに異なり、共有持分の場合は申請時に「持分割合の記載をして欲しい」と申告しないと記載されないなど、市区町村によって対応が異なります。

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マンションの共有持分割合と出来ること

この記事を読んでいただいている方の中には、「区分所有マンションの持分を夫婦などで保有している方」や「区分マンションを単独で保有している方（土地や敷地権の共有持分を有している方）」がいらっしゃると思うのですが、「共有持分の割合によって出来ることって違ってくるのか？」と考えていらっしゃる方もいると思います。

共有持分の割合によって出来ることは民法と区分所有法で明確なルールが定められておりますが、民法の方は区分所有マンションを夫婦などで共有している場合に主に適用され、区分所有法は区分マンションを夫婦などで共有している方にも、単独で保有している方にも適用されるため、ここでは区分所有マンションを夫婦などで共有している場合の民法の取り扱いを中心にご説明してまいります。

区分マンションを共有する際の民法の取扱い

区分マンションを相続や夫婦で購入し、専有部を共有持分で保有している場合、持分割合によって出来る事が下記のように異なります。

ここでは、あくまで区分マンションを共有している場合について解説しておりますが、一棟マンションを丸ごと共有名義で保有している場合も区分所有法は適用されず、民法での取り扱いが同じように適用されることになります。

変更行為

区分マンションの共有持分における「変更行為」とは、区分マンションを売却したり、長期の賃貸に出すなどの行為のことです。

変更行為は、原則として共有者全員（100％）の同意がなければ実行することができず、例としては、次のようなものがあります。

1. 区分マンションを売却・贈与する
2. 区分マンション全体のリノベーションを行う
3. 区分マンションを担保に入れる（抵当権設定など）
4. 長期の賃貸借契約や用益権を設定する
   ※ただし、短期賃貸借（建物なら３年以内）は「管理行為」とされ、民法２５２条に基づき持分の過半数で決定できます

このように、区分マンションの権利関係、利用方法に大きく影響する行為は、共有者全員の同意が必要です。

他の共有者に気付かれる事なく、このような行為を実行するのは現実的ではありませんが、もし検討した際には他の共有者に事前に相談するようにしましょう。

軽微な変更との違いと判断の難しさ

区分マンションにおける変更行為は共有者全員の同意が必要とご説明しましたが、相続など区分マンション取得した場合「知らない親戚が反対したら必要な修繕工事すらできない」といった大きな問題がありました。

このような問題を解決するために、２０２１年の民法改正で「軽微な変更」の規定が新設されました。

「軽微な変更」とは、区分マンションの性質や用途を大きく変えない範囲で行う、小規模な修繕や改良のことで、変更行為ではなく「管理行為」の一部とみなされます。

管理行為とみなされるため、共有者全員の同意がなくとも、持分価格の過半数の同意を得られれば実施することが可能です。

ただし、実際には「変更行為」に該当するのか「軽微な変更」と判断されるのかはケースによって変わってきますので、判断が難しい場合は事前に他の共有者やドリームプランニングのような専門の買取業者に相談しておくのがおすすめです。

管理行為

区分マンションの共有持分における「管理行為」とは、共有物の性質や用途を大きく変えない範囲での利用や改良を指します。

これらの行為は、持分価格の過半数の同意と民法で定められています。

第２５２条【共有物の管理】
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項においては同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

具体的な管理行為の例としては、次のようなものがあります。

1. 区分マンションの使用方法の決定
2. 区分マンション賃料の増減額の決定
3. 区分マンションの短期賃貸借契約の締結や解除

このように「管理行為」は、不動産の性質を大きく変えない範囲であれば、全員の同意がなくとも過半数の同意で進められる点が特徴です。

保存行為

区分マンションにおける「保存行為」とは、共有物の現状を維持し、価値を守るために行う最低限の行為を指します。

これまでご説明した行為と違って、他の共有者の同意を得ずに単独で行えるといった特徴があります。

具体的には、次のようなものが保存行為にあたります。

1. 住戸の修理や点検
2. 区分マンションの専有部分の雨漏りを防ぐための応急処置
3. 区分マンションの不法占拠者に対する明渡し請求
4. 区分マンションの無権利者による誤った登記の抹消請求

ただし注意点として、修繕の規模が大きくなると「保存行為」ではなく「管理行為」や「変更行為」に分類され、共有者の過半数や全員の同意が必要になるケースもあります。

修繕が軽微か大規模かの判断はトラブルの原因になりやすいため、必要に応じて専門家（司法書士や弁護士など）に確認すると安心できるでしょう。

区分マンションにおける区分所有法における取扱い

ここまで、区分マンションを夫婦で購入した場合や、相続で取得して複数人が区分マンションの共有持分を有している場合の専有部の取扱いについてご説明してまいりました。

しかし、「共有持分　マンション」というキーワードで検索された方の中には、「自分は土地（若しくは敷地権）の共有持分を持っているだけだから・・・」という方もいらっしゃるかと思いますので、ここからは、区分マンションを単有名義で保有している方にもあてはまる、区分所有法について簡単に解説します。

区分所有法における議決権と区分所有者数

区分所有法においては、議決権と区分所有権数において、建て替えとか、大規模改修などの決議内容が異なります。

議決権と区分所有者数の定義は下記の通りです。

区分所有法における主な決議と要件

また、区分所有法には下記の様な決議があり、要件、対象事項は以下のようになります。

主な決議の種類と要件

区分所有マンションを共有している場合の「議決権」

では、１つの住戸を夫婦や親子で共有している場合はどうなるのでしょうか。

区分所有法第４０条により「専有部を共有している場合は、共有者は代表者を１人決めて議決権を行使しなければならない」とされています。

（議決権行使者の指定）
第四十条　専有部が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

また、区分所有者数も専有部分の数に対してカウントされるため、1つの区分マンション(専有部分)を夫婦や相続などで共有している場合も、「１」と数えます。

つまり、夫婦で共有しているからといって、それぞれが１票ずつ投票できるわけではありません。

この点を理解していないと「うちは２人で共有しているから２票あるはず」と誤解してしまうケースもあるため注意が必要です。

➤　参考記事：議決権については、こちらの記事でも詳しく解説していますのでこちらからご覧ください ｜ URUHOME

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マンションの共有持分が引き起こす主なトラブルとリスク

これまでご説明したように、区分マンションの共有持分では専有部だけではなく、議決権や区分所有者数の取扱いもあるため、さまざまなトラブルが発生する可能性があることを解説してまいりました。

区分マンションでなく、一棟マンションを共有している方もいらっしゃるかと思うのですが、同じようなリスクを抱えています。

ここでは、区分・一棟を問わず、マンションの共有持分が引き起こす主なトラブルやリスクについて解説してまいります。

相続による権利関係の複雑化・細分化

マンションの共有持分は、相続をきっかけに権利関係が複雑化・細分化してしまうことが多く見受けられます。

相続が発生すると共有持分は相続人に分割され、所有者の人数はどんどん増えていくことになるため、気付けば「誰が何パーセントの持分を持っているのか分からない・・・」といったケースも珍しくありません。

特に遺言書がなく法定相続分で相続された場合、本人の意思とは関係なく見ず知らずの共有者と共有名義となり、思わぬトラブルの原因となるケースが多いです。

利活用が難しい

共有状態のマンションでは活用・保存・使用といったさまざまな場面で制約が伴います。

前に少しご説明した通り、行為の内容によって「共有者全員の同意」や「過半数の同意」が必要となるため、他の共有者に無断で利活用することは出来ません。

相続により所有者が増えたり、疎遠な共有者が含まれていたりすると、区分マンションの売却などの変更行為を行うのは現実的には難しいでしょう。

他の共有者による持分の売却

共有状態にあるマンションを売却するには、区分を共有している場合でも、一棟を共有している場合でも、共有者全員の同意が必要ですが、実は自身の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得なくても単独で売却できると民法２０６条で定められています。

第２０６条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

つまり、共有持分だけなら所有者が自由に売却できるため、ある日突然、見知らぬ第三者が新しい共有者になる可能性があります。

見知らぬ新しい共有者が加われば、利活用の合意形成が難しくなるだけではなく「共有物分割請求」とよばれる法的手段を用いて共有状態の解消を迫られる場合もあります。

裁判所がこれを認めれば、マンションを競売に掛けられるなどして、居住者が退去を余儀なくされるリスクもあります。

マンションの共有持分トラブルを解消・予防する方法

共有状態のマンションのトラブルやリスクを知ったことで、「あらかじめトラブルを防ぐにはどうすればいいの？」と思った方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、マンションの共有持分トラブルを解消・予防するために有効な手段や考え方について、具体的にご紹介していきます。

他の共有者の持分を買い取る

マンションの共有持分トラブルを根本的に解消する方法のひとつが、他の共有者の持分を買い取り、単独所有にすることです。

共有名義のマンションでは、売却・賃貸・リフォームなどを行うたびに他の共有者の同意が必要ですが、単独名義にしてしまえば、自分の判断で自由に意思決定ができるようになるからです。

さらに、共有名義の不動産よりも単独名義の不動産の方が、資産価値が高く評価されるため、資産価値の向上にもつながります。

そのため「将来マンションを売却したい」「マンションを自由に活用したい」と考えている方にとっては、持分を買い取り単独名義を目指すことが大きなメリットとなるでしょう。

自身の共有持分を売却する

マンションの共有持分トラブルを防ぐためには、自身の共有持分を売却して共有状態を解消しておくのも有効な手段です。

もしも不要な共有状態が続いている場合は、固定資産税や管理費を払い続けるだけでなく、他の共有者が支払いを滞納すれば自分が肩代わりするリスクもあります。

そこで、自身の持分を売却すれば、こうした煩雑なトラブルから解放され、不要な人間関係を整理することができます。

しかし、共有持分のような複雑な不動産は、一般的な不動産会社ではそもそも取り扱っていないケースがほとんどですので、ドリームプランニングのような区分マンションも、一棟マンションであっても、共有持分の買取実績が豊富な専門会社に相談することをおすすめします。

共有持分を放棄する

「持分放棄」とは、ご自身が持っているマンションの共有持分を、無償で他の共有者に帰属させることをいいます。

（持分の放棄及び共有者の死亡）
第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

持分放棄をかみ砕いてご説明しますと「自分の持分は不要なので、残りの共有者に引き継いでほしい」と意思表示することです。

持分放棄には、自身の判断だけで行えること、比較的手続きが簡単であること、そして早期に共有状態を解消できることなど、さまざまなメリットがあります。

一方で注意すべき点もあり、持分放棄は「無償で帰属される」ため、自身の持分に見合う金銭的な対価は得られません。

そのため、もし「共有状態を解消したいけど、できれば現金化もしたい・・・」とお考えであれば、共有持分の買取実績が豊富なドリームプランニングのような専門会社に相談するとよいでしょう。

マンションを売却する

区分所有であっても、一棟マンションであっても、共有名義で、マンションを所有している場合、共有関係を解消する手段の一つとして「(区分、もしくは一棟マンション丸ごと)マンションを売却する」という方法も考えられますが、マンションの区分・もしくは全体を売却することは共有関係を解消方法の中でも最も難しいとされています。

その最大の理由は、マンションの売却は変更行為に該当するため「共有者全員の同意が必要である」ためです。

仮に自身が９割以上の持分を持っていても、残り１割の共有者が反対すれば売却する事は出来ません。

共有者が少数であれば比較的合意を取りやすい場合もありますが、相続によって見ず知らずの共有者が増えているような場合には、共有者全員と合意形成してマンションを売却するのは現実的ではないでしょう。

そのため、マンションの区分・もしくは全体を売却するのではなく、自身の共有持分のみを専門の買取業者に売却するケースが大半を占めています。

マンションの共有持分の売却先と相場

「自分の共有持分のみを売却するのが現実的なのは分かったけど、実際に売却するとしたらどこに売ればいいの？相場は？」と疑問に思った方も多いのではないでしょうか。

この場合の売却先も相場も、区分マンション住戸の共有持分であっても、一棟マンションの共有持分であっても、計算方法は同じです。

そこで今回は、共有持分の主な売却先と、その相場について解説してまいります。

他の共有者

【相場】
➤ 売却相場 ≒ マンション全体の価格（１００％） × 共有持分（％）×７０～９０％
【計算例】
仮に５０００万円のマンションの持分を６０％所有していた場合
➤ ５０００万円 × ６０％×７０～９０％ ＝ ２１００～２７００万円

ご自身の所有するマンションの共有持分であれば、自分の判断で自由に売却することができます。

売却先の中でも他の共有者への売却は、比較的高い相場で売却する事も可能ですし、売却条件を共有者同士で柔軟に決められる点が他の売却先にはない強みといえるでしょう。

しかし、自身が共有持分を売却したいタイミングで必ずしも他の共有者が購入を希望するとは限りませんし、共有持分のような権利関係が複雑なマンションの場合、実際の売却額が想定より低くなるケースも少なくありません。

第三者

【計算式】
➤売却相場 ≒ マンション全体の価格（１００％） × 共有持分（％） × １５～３０％
【計算例】
仮に５０００万円の一棟マンションの持分を６０％所有していた場合
➤５０００万円 × ６０％ × ３０～５０％ ＝ ４５０万～９００万円

マンションの共有持分は仲介業者を通じて第三者に売却することも可能ですが、買取相場が低い事や、仲介手数料、売却後のトラブルなどを考えるとおススメできません。

そもそも共有持分は権利関係が複雑であるため、わざわざ購入したいと考える一般の買主はほとんどいません。

投資家であっても利益を見込みにくいため敬遠されやすく、買い手が限られる結果、売却価格も大幅に下がってしまいます。

さらにここから仲介手数料が差し引かれるため、手取りは想定よりも少なくなってしまいます。

専門の買取業者

【計算式】
➤売却相場 ≒ マンション全体の価格（１００％） × 共有持分（％） ×４０～７０％
【計算例】
仮に５０００万円の一棟マンションの持分を６０％所有していた場合
➤５０００万円 × ６０％ × ４０～７０％ ＝ ９００万～１５００万円

「他の共有者も買取を希望しているとは限らない、第三者は売却後のリスクが不安・・・」といった方にもっともおススメの売却先は専門の買取業者に売却相談することです。

売却価格は他の共有者に売却する場合と比べて、多少下がってしまいますが、専門の買取業者であれば、直接買取してくれるので仲介業者に依頼して買主を探す手間もかかりませんし、交渉の手間もかからず、売却後にトラブルを起こす可能性も極めて低いでしょう。

しかし、マンションの共有持分のような複雑な不動産の場合は、一般の買取業者では取り扱っていないケースが多く、「そもそも取り扱っているのか」を確認する手間もかかりますので、最初から共有持分の買取に精通した買取業者に相談するとよいでしょう。

当社では、他社で売却を断られてしまったようなマンションの共有持分でも、積極的に買取らせていただきます。

マンションの共有持分の売却をご検討中の方はぜひご相談ください。

マンションの共有持分の買取業者といえば負動産買取センター

ここまでマンションの共有持分について、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングの社長が解説してまいりました。

ところで、「ドリームプランニングは、色々なマンションの共有持分を買取してきた事は分かったけど、実際にどのような共有持分の買取をしてきたの？」と気になった方もいらっしゃるかと思いますので、マンションの共有持分の買取事例をご紹介します。

• 郊外にある一棟マンションの共有持分（他社：１２００万円➤当社：１９００万円）
• 23区内一棟マンションの共有持分（他社：５１００万円➤当社：８１００万円）
• 旧耐震の区分マンションの共有持分（他社：１５００万円➤当社：２３００万円）
• 告知事項のある区分マンションの共有持分（他社：0円➤当社：３１０万円）
• エレベーター無し区分マンションの共有持分（他社：１0万円➤当社：２３０万円）
• 居住者がおらず倒壊寸前一棟マンションの共有持分（他社：０万円➤当社：２５０万円）
• 違法建築物の区分マンションの共有持分（他社：１３０万円➤当社：５１０万円）

当社では、このように、複雑で入り組んだ共有持分でも高値買取を積極的に行っております。

どのような共有持分でも買取対応させていただきますので、マンションの共有持分でお悩みの方は、ぜひ一度当サイト「負動産買取センター」までご相談くださいませ。

マンションの共有持分の買取に強いドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国でマンションの共有持分の買取をさせていただいてきた共有持分の買取を得意としている買取業者です。

また、多くの不動産会社はマンションの共有持分を買取っても転売してしまう事が多いのですが、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングであれば、買取した共有不動産を再生させるノウハウを持っておりますので、高値買取が可能です。

どのようなマンション（一棟・区分問わず）の共有持分でも積極的に買取させていただいており、最速２時間で買取査定をさせていただき、２日間で引き渡し、代金のお支払いをさせて頂いた実績もございます。

共有持分の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい共有持分の買取などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また本業（不動産買取再販や不動産テック事業）のみならず、当社では社会貢献を通じた「三方よし経営」をモットーとしております。

✅　群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定
✅　SDGsパートナーとして、各自治体や団体との連携
✅　毎週月曜日の朝に街中の清掃奉仕活動を実施
✅　次世代人材を育成する不動産講演会の開催

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションをご依頼の方は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼の方は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

ドリームプランニングの沿革とは

マンションの共有持分の買取業者をお探しの方へ

今回は、マンションの共有持分の解説から始まり、専有部と共用部の定義、敷地権が導入された背景まで詳しく解説してまいりました。

マンションの共有持分のように権利関係が複雑な不動産売却では、一般の買取業者では「専有部・敷地権の理解が不十分」「売却相場に精通していない」といった理由から十分な説明や適切な対応が期待できない場合があります。

そうしたリスクを避けるためには、査定額だけで判断するのではなく、マンションの共有持分の買取実績が豊富で、複数のメディア掲載や自治体との連携実績があるなど、売却後にトラブルにならない点を重視した買取業者を選ぶ事が重要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月の創業以来、日本全国で一棟マンションや区分マンションの共有持分の買取を行い、複数のメディアに掲載していただいた実績があります。

他の買取業者様で売却を断られてしまったマンションの共有持分でも心配はございません。

様々な訳ありの一棟・区分マンションの共有持分の買取実績があるドリームプランニングが、皆様にご納得いただける金額と条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

共有持分の買取なら負動産買取センター