市街化調整区域で家を建てるには？許認可の流れから注意点を解説

「親から相続した土地が市街化調整区域なのですが、家は建てられるの？」 「所有している市街地調整区域の山林や雑種地に家を建てたいけど、何か条件があるの？」
市街化調整区域の土地活用エキスパートであるドリームプランニングには、こうした市街化調整区域に家を建てるためのご相談が数多く寄せられます。

そこで今回は、基本的な市街化調整区域の定義から、家を建てるためにクリアすべき具体的な条件、そして市街化調整区域の家を建てる際の注意点までわかりやすく解説いたします。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

市街化調整区域とは？

まずは改めて市街化調整区域についてご説明いたします。

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化（都市化）を抑制すべき区域」と定められている区域のことです。

なぜ「市街化を抑制する必要があるの？」と疑問に思った方もいらっしゃるかもしれません。

市街化を抑制する理由はいくつかあるのですが、最大の理由は無秩序な都市開発を防ぎ、効率的にインフラ整備を行うためです。

例えば山林や田畑の真ん中にポツンと家を建ててしまったとします。

そうすると行政はその1軒の為だけに、道路を舗装したり、上下水道、ガス、電気を引いたりする必要があるため、莫大な税金がかかってしまいます。

こうした理由から、都市計画法で市街化調整区域は市街化を抑制する地域として線引きし、「原則として、新たに家や建物を建てないようにする地域」として区域区分がされているのです。

市街化調整区域に家を建てるには？

それではそんな制限がかかった市街化調整区域で、家を建てるにはどうすればいいのでしょうか。

市街化調整区域で例外的に家を建てるためには、都市計画法の「開発許可」「建築許可」といった許可を得たのちに、建築基準法の「建築確認」を受けることが出来れば家を建てることができます。

「建築確認」は建築基準法の許可ですが、市街地調整区域では、都市計画法の許可(開発許可か、建築許可)も必要となり、自治体ごとに定められた特定の条件を満たしていなければなりません。

建築基準法の許可だけでなく、都市計画法の許可という全く違う許可が必要となり、この許可条件のハードルが高いため、市街地調整区域で家を建てるのは非常に難しいのです。

農家住宅であれば家を建てられる

実際に市街化調整区域に家を建てる条件として、「農業・農林・漁業を営む人の居住用住宅」や「旧既存宅地」などが例として挙げられます。

まず「農業・農林・漁業を営む人の居住用住宅」については、当たり前のことですが市街化調整区域内において農業・農林・漁業に従事している必要があります。

ただ、この条件に該当しつつ、さらに「市街化調整区域内に家を建てたい」というケースはかなり限定的と言えるでしょう。

旧既存宅地も比較的家を建てやすい

「旧既存宅地」とは、市街化調整区域とされた時点ですでに宅地となっていた土地を指します。

この制度は市街化調整区域になった時点で宅地だった場合、例外的に建築許可が免除される制度だったのですが、２００１年にこの「既存宅地確認制度」がなくなり、既存宅地に合致する場合でも建築許可や開発許可が必要になったため、今は無い制度ということで「(旧)既存宅地」と呼んでいるのです。

しかし、「既存宅地確認制度」廃止後においても、市街化調整区域になる前から宅地であった「旧既存宅地」は、建築許可や開発許可を比較的容易に取得して建物を建て替えられるのです。

ただ、既に廃止されている制度であり、自治体毎に許可基準が定められているため、旧既存宅地であればどこでも建て替え出来る訳ではないので注意が必要です。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域で家を建てるための要件と予備知識

市街化調整区域で家を建てるには、「農家住宅」か、「旧既存宅地」であれば建物を建てられる可能性が高そうという事が分かりました。

しかし、他に方法がないかや、具体的な条件が気になっている方もいらっしゃると思いますので、市街化調整区域でも家を建てる方法について、都市計画法の説明や建て替えの要件も交えながら、もう少し詳しく見ていきましょう。

開発許可が不要なケースで市街化調整区域に家を建てる

農家住宅であれば家を建てられると説明しましたが、農家住宅であれば市街化調整区域で家を建てるのに、そもそも「都市計画法の開発許可が不要」となります。

農業・農林・漁業を営む人の居住用住宅は都市計画法第２９条第１項第２号に次のように定められています。

都市計画法第29条第1項第2号
二　市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの

ここで注意したいのは、居住用住宅であれば開発許可が不要で家を建てられるのですが、自治体ごとに定められた基準(一例としては以下のようなもの)で農業・農林・漁業に従事している者と認められる必要があります。

• １,０００㎡以上の農地を耕作する権原を有し、当該業務に従事している者
• 年間１５０日以上農作業に従事すること
• 自らの生産する農畜産物の販売等により農業所得が年１５万円以上の収入がある者
• 自ら育成した林業生産物の販売により林業所得が年１５万円以上の収入がある者
• 当該従事者の主たる事業場（漁業の場合は漁港等の主たる水揚場）が、市街化調整区域内にあること
• 建築する住宅が、主たる事業場と同一の市町村区域内、又は隣接市町村にあること

このように厳しい基準があり、自身が当該業務に従事している証明をする必要があるため「明日から市街化調整区域内で農業をやりますので家を建てさせてください」といっても家を建てることができませんので注意が必要です。

また開発許可は不要なのですが、農地であった土地を農地以外(例えば宅地・雑種地など)に変えるには「農地転用許可」、実際に家を建てるには「建築確認」などが必要と、農家になって農業従事者として認められたとしても、他にもハードルがあります。

市街化調整区域の旧既存宅地など

先ほど少しだけご説明した旧既存宅地についても、もう少し詳しく見ていきましょう。

旧既存宅地で家を建てる際には、自治体に許可を得る必要があるのですが、自治体によって都市計画法３４条が適用されるところと、第４３条が適用されるところがあります。

どちらの条文が適用されるかは、”原則として”造成が必要かどうかで変わってきます。

家を建てる予定の土地を造成する必要があれば第３４条、造成が必要なく建て替えるだけであれば第４３条がそれぞれ適用されるのですが、”原則として”と言ったのは、そもそも造成の定義が曖昧なため、自治体によって、旧既存宅地の建て替えでも３４条を適用する自治体と、４３条を適用する自治体があるためです。

どちらの許可が必要かは、土地の状態と自治体の条例によって決まるため、役所の都市計画課や開発指導課に事前相談しておくとよいでしょう。

５０以上の建築物が連坦する既存集落で市街化調整区域に家を建てる

市街化調整区域で家を建てる方法のひとつとして、都市計画法第３４条第１１号に定められた特定の立地条件を満たして、開発許可を得ることができれば例外的に家を建てられることもあります。

都市計画法第３４条第１１号は既存集落において５０戸以上の建物が連坦しているなどが条件となるため、「５０戸連坦制度」などと呼ばれることもあります。

自治体のよって条件異なりますが、５０戸連坦制度が利用できる自治体の場合、概ね下記のような基準が設けられていることが多くあります。

また、この条件が当てはまる調整区域を「１１号区域」と呼ぶこともありますが、そもそもこの５０戸連たん制度は国が推進する都市機能の集約化（コンパクトシティ化）などの影響を受け、次々と廃止している自治体がほとんどです。

そのため、この制度を利用して家を建てるのも現在はあまり現実的とは言えません。

自治体の定めている要件に適合させる

市街化調整区域でも家を建てるには、自治体が定めている特定の要件を満たして家を建てるという方法があります。

ここでは、どのような要件であれば家を建てられるのかを解説します。

住宅兼用店舗

市街化調整区域内で、周辺地域に居住している住民の日常生活に必要なサービスを提供するための店舗や事業場は、極めて小規模なものに限り開発許可が不要となる場合があります。

日常生活に必要なサービスを提供する店舗だけであれば、多くの自治体で認められているのですが、店舗兼住宅となると、かなりハードルが上がります。

住宅兼用店舗の都市計画法の許可は現在では福島県などのごく一部の自治体に限られており、許可される自治体であっても以下のような要件が付されていることが多くあります。

分家住宅など

市街化調整区域に家を建てる例外的な方法として「農家等の分家住宅」であれば、都道府県知事が開発審査会の議を経て家を建てられる場合があります。

ただし農家の分家住宅として認められるには、自治体ごとに定められた厳格な基準を満たしておく必要があり、横浜市では以下のような基準が設けられています。

➡　参考：横浜市の農家等の世帯構成員が分家する場合の建築行為等の特例措置について詳しくはこちら

本家との関係が良く、このような要件を満たしているのであれば、選択肢のひとつとして考えてもよいでしょう。

土地収用などによる移転

市街化調整区域で家を建てる例外的な方法には、土地収用などによる移転があります。

土地収用とは国や自治体が公共事業のために、国民の土地を適正な補償金を支払って譲りうけることです。

土地収用により移転を余儀なくされた場合は、自分の意思ではなく、公共の利益のために家を失うことになりますので、例外的な救済措置として市街化調整区域で家を建てる許可が認められるわけです。

しかし、土地収用の場合でも自治体ごとに定められた基準を満たしておく必要があり、横浜市では以下のような基準が設けられています。

➡　参考：横浜市の収用対象事業の施行により収用される場合における代替建築物の建築行為等の特例措置について詳しくはこちら

このような自治体ごとの要件があるのですが、そもそも土地収用の対象となるケース自体が非常に稀ですし、要件も非常に厳格に定められていますので、この方法で家を建てられるのは非常に限定的なケースであるといえるでしょう。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域で家を建てる手続きと流れ

それでは具体的に、市街化調整区域で家を建てる手続きと流れを解説いたします。

実際に家を建てる手続きは、「開発許可が不要なケース（例：農家住宅など）」、「開発許可や建築許可の審査が必要なケース（例：旧既存宅地など）」など、状況によって様々です。

今回は先ほどご説明した「開発許可や建築許可の審査が必要なケース」の手続きと流れを中心に解説いたします。

その土地に家を建てられるか調べる

市街化調整区域内で家を建てることを検討した際には、まずはその土地に家を建てられるか調べる必要があります。

具体的には、土地がある自治体の市街化調整区域などに相談して、そこで建物が建てられる確認する必要があります。

自治体ごとに建て替え要件が定められているため、建物建てたい土地が何かしらの要件を利用して建物を建てられるのかを調べます。

「旧既存宅地」や「５０戸連坦」などを利用できる自治体で、敷地要件も当てはまるのであれば必要書類をそろえて許認可申請に移行するのですが、「農家住宅」等の場合は、農業員会に農地の区分を確認する必要があります。

この時に第三種農地であれば、農業従事者は農地を宅地等に転用して建物を建てることも可能ですが、農用地農地や、甲種農地、第一種農地等の場合、宅地への転用が難しく建物が建てられないこともあります。

建築可能かどうかの調査について、ざっと解説してしまいましたが、ここは建築する予定の工務店に確認すると良いでしょう。

市街化調整区域で家を建てるために許認可取得

「旧既存宅地」「５０戸連坦」「農家住宅」など、許可を取る方法が決まれば、必要書類をそろえて家を建てるための許認可を取得します。

市街化調整区域で家を建てるには、都市計画法上の許可（建築許可または開発許可）、建築基準法上の建築確認の他、いくつか別の法律の許可が必要になることもあるため、解説してまいります。

農地法などの許可を取得

まず地目や現況が田・畑や山林の場合は農地法や森林法により基づいて、次のような許可や届出が必要になることがあります。

農地転用の手続きについては、自治体の農業委員会などに転用のための書類を提出することになります。

地目が農業従事者以外の方が農地のまま不動産を売買することは出来ず、そもそも原則として市街化調整区域であれば建物を建てることができないので、農地転用の手続きをして建物を建てるのは農家住宅や分家住宅になることがほとんどです。

開発許可、または建築許可を取得する

都市計画法と建築基準法の以外の許可や申請をクリアしたら、自治体の市街化調整区域課や都市計画課などで開発許可、もしくは建築許可を申請することになります。

この時に「旧既存宅地」であることを要件として建物を建てるのであれば、「４６証明」(昭和４６年の都市計画法による線引き時点から宅地だったことを証明するもの「宅地並課税証明」など自治体によって証明する書類や名称が異なります)などが必要になります。

また、都市計画法の開発許可、建築許可を受ける際は、基本的に間取りを確定させてから申請するため、次の建築確認申請で利用する申請書類とほぼ同じものが必要になります。

建築確認をうける

都市計画法の開発許可、建築許可を取得出来たら、次は建築基準法の建築確認申請を行います。

「何が違うの？」と思われる方も多いと思いますが、都市計画法の開発許可・建築許可とは、「旧既存宅地」や「５０戸連坦」(どちらも利用できる場合)など、市街化調整区域で建てるにふさわしい建物かを審査を行うのに対して、建築基準法の建築確認は、建物の構造や安全性などを中心に審査します。

無事に基準に適合していると認められると、「確認済証（かくにんずみしょう）」という書類が交付されます。

確認済証が交付されたら、いよいよ家を建てるための建築工事に着手できるようになります。

市街化調整区域で家を建てる際の造成・建築工事

必要な許可手続きがすべて完了しましたら家を建てる工事に進みます。

まず、開発許可を得ている場合は、許可内容に従って造成工事を行う必要があります。

都市計画法第３７条の規定により開発許可に基づく造成工事が完了し、完了検査を受け、検査済証が交付された後に行われる完了公告を交付された後でなければ、原則として建築工事に進むことはできませんので注意が必要です。

造成工事が完了したら（または建築許可）建築確認済証に付された設計図書の内容に従って建築工事を開始します。

無事建築工事が完了した後には、建てられた家が、工事着手前に建築確認を受けた設計図書通りに建てられたか完了検査を受ける必要があります。

この検査に合格して検査済証が発行されると、建物を使用することができますが、実はまた必要な手続きが残っています。

市街化調整区域で家を建てた後の登記手続き

新しく家を建てた場合は、その土地がある場所を管轄している法務局に登記手続きを申請する必要があります。

必要な登記手続きは次のようになっております。

地目変更登記
地目変更登記とは、土地の主な使い道が変わった時に、登記簿に記録されている地目を現状に合わせて変更する手続きのことです。
家が完成して宅地として利用する場合は、地目を「宅地」に変更する必要があります。
この申請は義務となっており、地目の変更があった日（※実際に建物が完成し、土地が宅地といえる状態になった日）から１カ月以内に申請しなければなりません。

建物表題登記
建物表題登記とは、新しく家を建てた場合に家の物理的状況（所在・構造・床面積など）を登記簿に登録する手続きのことです。
こちらの登記も建物が完成してから1カ月以内に登記申請するのが義務となっています。

所有権保存登記
所有権保存登記とは、建物の所有権を公的に確定させるために、登記簿に登録する手続きです。
こちらの登記申請は、他の登記と違い法律上の申請義務はありません。

しかし、この登記を申請していないと、建物を担保としたローン（抵当権の設定）が組めないことや、将来的に売買したくなったとしても、所有者であることを証明できないので、手続きが非常に複雑になります。
ですので、法律上の申請義務はありませんが、事実上必ず行うべき登記といえるでしょう。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

市街化調整区域は原則として家を建てることを制限しているエリアなので、家を建てる際にいくつか注意点があります。

ここでは、特に事前に知っておくべき注意点について解説してまいります。

家の利用に関する重大な制限

市街化調整区域で農家住宅や分家住宅などを例外的な許可を得て建てた際には、その建物の利用者が許可を受けた本人やその家族などに限定されるという重大な制限が生じます。

このように市街化調整区域内において、特定の人のみしか建物を利用できない制限を「属人性」といいます。

許可を受けた人以外が建物を利用すると、都市計画法違反となるため注意が必要です。

この制限を解消する方法もあるのですが、自治体ごとに独自の非常に厳しい基準が設けられていますので、解消するのは極めて困難であるといえるでしょう。

インフラが未整備な場合が多い

市街化調整区域で家を建てる際の注意点として、生活に必要なインフラが未整備な場合が挙げられます。

市街化調整区域は最初にご説明したとおり、「市街化（都市化）を抑制すべき区域」と定められています。

そのため、行政が積極的に上下水、ガス、道路などのインフラを整備しない方針だからです。

たとえば上下水道の整備が不十分であれば井戸を掘ったり、浄化槽を設置するコストがかかりますし、道路が舗装されていない場合は食料品を買いにいくのも一苦労でしょう。

市街化調整区域で安く土地を購入して家を建てられたとしても、結果的にインフラ未整備による予期せぬ費用がかかったり、日々の生活で不便を感じたりする可能性があることは事前に理解しておくべきでしょう。

家を建てるハードルが非常に高い

市街化調整区域で家を建てる際の最も注意すべき点は、そもそも家を建てるハードルが非常に高いところでしょう。

ここまで読んでくださった方ならお分かりかと思いますが、都市計画法に基づく開発許可・建築許可、そして建築基準法の建築確認など、クリアすべき法的な手続きがいくつもあります。

さらに、その許可基準も自治体ごとに異なるため、手続きは非常に複雑となっています。

ですので、市街化調整区域で家を建てることに固執するのではなく、状況によってはその土地を売却することも検討するとよいでしょう。

市街化調整区域で家を建てる相談は負動産買取センターへ

ここまで市街化調整区域で家を建てる方法について、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングの社長が、実務経験をもとにわかりやすく解説してまいりました。

ところで「ドリームプランニングとはどのような会社なのか？」と気になった方もいらっしゃるかもしれません。

本章ではドリームプランニングとはどんな会社か、社長である私が解説させていただきます。

市街化調整区域の不動産に精通したドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で市街化調整区域内の不動産を買取させていただいてきた市街化調整区域の売買に精通した買取業者です。

どのような市街化調整区域の不動産でも対応しており、最短２時間での査定、２日以内での買取を実現した実績もあります。

「実際にどのような買取事例があるの？」と気になる方のために、当社の買取事例の一部をご紹介します。

このように他社では対応できない市街化調整区域の不動産でも、高値での買取を行っておりますので、市街化調整区域の売買でお悩みの方は、ぜひ一度「負動産買取センター」までご相談ください。

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい共有持分の買取などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また本業（不動産買取再販や不動産テック事業）のみならず、当社では社会貢献を通じた「三方よし経営」をモットーとしております。

1. 群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定
2. SDGsパートナーとして、各自治体や団体との連携
3. 毎週月曜日の朝に街中の清掃奉仕活動を実施
4. 次世代人材を育成する不動産講演会の開催

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションのご依頼は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

ドリームプランニングの沿革とは

市街化調整区域で家を建てるのが難しいと感じたら

今回は、市街化調整区域の定義から始まり、実際に家を建てる条件や、家を建てる手続きの流れまで詳しく解説してまいりました。

市街化調整区域のように法規制が複雑な不動産売却では、不動産の状況によって売却方法や評価額が大きく異なります。

しかし、一般的な不動産業者ではこのような、市街化調整区域特有の法規制（都市計画法など）への理解が浅く、十分な査定や適切な対応が期待できない場合があります。

例えば、属人性がある市街化調整区域の農家住宅を知らずに売却してしまった場合、適法に売買契約をしないと、建物を利用できないということで訴訟を起こされてしまうリスクなどもございます。

そうしたリスクを避けるためには、不動産の状況（共有持分、再建築不可など）を問わず買取実績が豊富で、市街化調整区域の売買に精通した買取業者を選ぶことが重要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月の創業以来、日本全国で家を建てることが難しい市街化調整区域の買取を行い、複数のメディアに掲載していただいた実績があります。

他の買取業者様で売却を断られてしまった市街化調整区域の不動産でも心配はございません。

様々な訳ありの市街化調整区域の買取実績があるドリームプランニングが、皆様にご納得いただける金額と条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター