市街化調整区域で建てられる建物は？不動産プロが徹底解説！

「市街化調整区域で建てられる建物は何か、教えてほしい」
基本的に建物が建てられない市街化調整区域で、建物を建てられるノウハウを駆使してきたドリームプランニングでは、市街化調整区域で建てられる建物に関するお問い合わせを多くいただきます。
そこで今回は、市街化調整区域で建てられる建物について、わかりやすく解説。
皆様が市街化調整区域で建てられる建物を知りたい時にお役立てくださいませ。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはしたつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

1 市街化調整区域で建てられる建物は？都市計画法第２９条をチェック！
2 市街化調整区域で建てられる建物は？都市計画法第３４条をチェック！
3 そもそも市街化調整区域とは？
4 市街化調整区域で建てられる建物は負動産買取センターへ
5 市街化調整区域で建てられる建物まとめ
- 5.1 市街化調整区域の買取はドリームプランニングへ

市街化調整区域で建てられる建物は？都市計画法第２９条をチェック！

市街化調整区域で建てられる建物とは、大きく以下に分けられます。

①開発許可なしで建てられる建物（都市計画法第２９条）
②開発許可審査に通れば建てられる建物（都市計画法第３４条）

まずは開発許可不要で市街化調整区域に建てられる建物を、チェックしてまいりましょう。

※今回は都市計画法を徹底的に解説してまいりますので「具体的に市街化調整区域で建てられる建物を知りたい！」と結論をお急ぎの方は、こちらよりお進みくださいませ。

開発許可なしで建てられる建物

開発許可なしで建てられる建物について、都市計画法２９条１項で定義しています。

第二十九条　都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
（以下略・後述）
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100

【意訳】要は、市街化調整区域で建物を建てるには、都道府県地区等の開発許可をとらなければならない。ただし以下の場合は開発許可なしで建物を建てられる。という事ですね。

この開発許可なしで市街化調整区域に建物を建てられる「以下の場合」について、詳しく解説いたします。

農林水産業従事者の住宅｜市街化調整区域で建てられる建物

二　市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
※都市計画法第２９条１項２号

【意訳】農林水産業に使われる建物や、これらの従業者が住むための建物については、開発許可なしで建てられる。

この「農林水産業に使われる建物」については、以下の様なものがあります。(都市計画法施行令第２０条１項)

１号：畜舎、蚕室（さんしつ）、温室、育種苗（いくしゅびょう）施設、家畜人工授精施設、孵卵育雛（ふらんいくすう）施設、搾乳（さくにゅう）施設、集乳施設など
２号：堆肥（たいひ）舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設など
３号：家畜診療建物
４号：用排水機、取水施設、管理施設、索道（さくどう。ロープウェイ）など
５号：その他、建築面積が９０㎡以下の建物

※参考：都市計画法施行令｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/344CO0000000158

…あまり見聞きしない単語が並んでいますね。

公益上必要な建物｜市街化調整区域で建てられる建物

三　駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第２９条１項３号

【意訳】公益上必要な建物は、開発許可なしで建てられる。

こちらも都市計画法施行令の第２１条１項各号に具体的な規定があるのでリストアップ……いたしますが、かなり多いのでイメージが湧きそうなものをダイジェストにさせていただきます。

１号：一般道路・一般自動車道・専用自動車道を構成する建物など
３号：都市公園施設の建物など
４号：鉄道・索道施設の建物など
６号：旅客バス・貨物自動車・自動車ターミナル施設の建物など
７号：漁港施設の建物など
９号：空港施設の建物など
１０号：気象・海象・地象観測や通報施設の建物など
１１号：日本郵便の業務に必要な建物など
１４号：電気・ガス等インフラ供給に必要な建物など
１７号：図書館や博物館に利用する建物など
１８号：公民館に利用する建物など
１９号：公共の職業能力開発施設に利用する建物など
２０号：火葬場に利用する建物など
２１号：屠畜場・化製場（製革など）・死亡獣畜取扱場に利用する建物など
２２号：公衆トイレ・汚物処理施設・ごみ処理施設・浄化槽の建物など
２３号：中央卸売市場・地方卸売市場・市場に利用する建物など
２６号：地方自治体が参加している研究所や試験所の建物など
２８号：原子力技術の研究開発施設に利用する建物など
２９号：水資源の研究開発施設に利用する建物など

※参考：都市計画法施行令｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/344CO0000000158

市街化調整区域で建てられる建物と言っても、これらの建物を一般の方が建てることはなさそうですね。あくまで知識として含んでおけば充分でしょう。

都市計画事業｜市街化調整区域で建てられる建物

四　都市計画事業の施行として行う開発行為
※都市計画法第２９条１項４号

都市計画事業とは、都市計画施設の整備や、市街化開発に関する事業を指します（都市計画法第４条１５項に定義）。

都市計画事業は市町村が都道府県知事または国土交通大臣（第一号法定受託事務として施行する場合）の認可を受けて施行するものです。

※第一号法定受託事務とは、本来国が施行すべき事務を地方自治体が代行することを言います。

簡単に言うと、都市計画事業は道路、公園、上下水道の整備の他、下記の「市街地開発事業」がそれにあてはまります。

➤市街地開発事業にあてはまるもの
・土地区画整理事業
・市街地再開発事業
・住宅街区整備事業
・新住宅市街地開発事業
・工業団地造成事業
・新都市基盤整備事業

全てご説明すると長くなってしまうので、ポピュラーなものをご紹介します。

土地区画整理事業｜市街化調整区域で建てられる建物

五　土地区画整理事業の施行として行う開発行為
※都市計画法第２９条１項５号

土地区画整理事業とは、ざっくり「街並みや道路をスッキリさせて、便利で快適な都市環境を作る」行為と言えるでしょう。

例えば曲がりくねった道路を真っ直ぐに整備し、街並みを碁盤の目のように直すイメージです。

この土地区画整理事業は民間施行者と公的施工者の２種類に分けられ、それぞれ以下のような特徴があります。

種類	施行者の種類	施行者の特徴	備考
民間施行	・個人施行者	・宅地の所有者・宅地の借地権者・上記の者から施行の同意を受けた者	・規準（１人施行）または規約（共同施行）を定める・都道府県知事の認可を受ける
	・土地区画整理組合	・宅地の所有者や借地権者が７人以上で設立する組合
	・区画整理会社	・宅地の所有者や借地権者を株主とする株式会社	・一定の要件を満たす・規準と事業計画を定め、都道府県知事の認可を受ける
公的施行	・地方公共団体・国土交通大臣・都市再生機構・地方住宅供給公社		・都市計画事業である土地区画整理事業のみ施行できる

※負動産買取センターまとめ。

民間施行であれば、土地区画整理事業が都市計画事業であろうとなかろうと、都市計画区域内であれば、どこでも施行できます（公的施行は都市計画事業としての土地区画整理事業しか施行できません）。

つまり都市計画区域内の区域区分である市街化調整区域においても、土地区画整理事業としてなら建物を建てられるということになるでしょう。

市街地再開発事業｜市街化調整区域で建てられる建物

六　市街地再開発事業の施行として行う開発行為
※都市計画法第２９条１項６号

市街地再開発事業とは、都市機能の更新と合理化によって公共の福祉に寄与するため、都市再開発法と都市計画法に基づいて施行するものです（都市再開発法第１条）。

市街地再開発事業は高度利用地区や都市再生特別地区などに適用されるもので、市街化調整区域に建物を建てる目的とはマッチしないため、これに該当するケースはまずないでしょう。

もし市街化調整区域が高度利用地区等に指定され、市街地再開発事業が施行されることがあれば、市街化調整区域に建物を建てられることになります。

住宅街区整備事業｜市街化調整区域で建てられる建物

七　住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
※都市計画法第２９条１項７号

住宅街区整備事業とは、大都市地域において住宅等の供給を促進するため、土地を整備したり公共施設や共同住宅を建てたりするものです。

住宅街区整備事業は大都市法（大都市における住宅及び住宅地の供給の推進に関する特別措置法）に基づいて、その名の通り主に大都市地域で施行されます。

市街化調整区域で建物を建てるケースでは、ほとんど該当することはないでしょう。

非常災害の応急措置｜市街化調整区域で建てられる建物

十　非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
※都市計画法第２９条１項１０号

これを噛み砕くと「災害時に被災者支援で利用する建物（仮設住宅など）は、市街化調整区域であっても開発許可なしで建てられる」イメージです。

あくまで緊急時に認められる特例なので、皆さんが市街化調整区域に建物を建てる時は該当しないでしょう。

通常管理や軽易な行為｜市街化調整区域で建てられる建物

十一　通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
※都市計画法第２９条１項１１号

通常の管理行為や軽易（けいい）な行為などであれば、市街化調整区域でも建物を建てられることになります。

具体的には政令（都市計画法施行令第２２条１項各号）で定められているので、確認しておきましょう。

１号：仮設建物など
２号：車庫、物置や附属建物など
３号：建物の増築などで、増築部分の床面積合計が１０㎡以内のケース
４号：建物の改築で改築部分の床面積合計が１０㎡以内のケース（第２９条１項２号・３号の建物を除く）
５号：前号の建物改築部分に伴って利用する建物など
６号：市街化調整区域の住民に必要な物品の販売などに活用する建物（下表）

項目	条件
建物の目的	・市街化調整区域の住民に対する生活物品の販売、加工、修理など
建物の延べ面積	５０㎡以内
業務の利用部分	延べ面積全体の５０％以上
業務の主体	市街化調整区域の住民が自ら行う
建物全体の規模	１００㎡以内

※負動産買取センターまとめ。

開発許可不要！市街化調整区域で建てられる建物まとめ

都市計画法第２９条１項	市街化調整区域で建てられる建物
２号	農林水産業に活用、また従事者の居住建物など
３号	公益上の必要で建てられる建物など
４号	都市計画事業で建てられる建物など
５号	土地区画整理事業で建てられる建物など
６号	市街地再開発事業で建てられる建物など
７号	住宅街区整備事業で建てられる建物など
１０号	非常災害の応急措置で建てられる建物など
１１号	通常管理や軽易行為で建てられる建物など

※負動産買取センターまとめ。

※防災街区整備事業で建てられる建物（８号）、公有水面の埋立で建てられる建物など(９号)は割愛。

本章では都市計画法第２９条１項各号に規定されている「市街化調整区域でも開発許可なしで建てられる建物」について解説してまいりました。

基本的にはこれらの規定に該当していれば、市街化調整区域でも開発許可なく建物が建てられることになります。

ただし「市街化調整区域に建物を建てられる」と自己判断してしまうのはトラブルの元ですから、事前に自治体へ相談するようにしましょう。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域で建てられる建物は？都市計画法第３４条をチェック！

ここでは、市街化調整区域に建物を建てられる開発審査基準を把握しておきましょう。

市街化調整区域に建物を建てられるかの開発審査基準は都市計画法第３４条１項に規定されています。

第三十四条　前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
※都市計画法第３４条１項

【意訳】都道府県知事は、市街化調整区域の開発行為について、以下各号に当てはまらない限り開発許可を出してはいけません。

それでは以下各号、市街化調整区域でも建てられる（開発許可が下りる）建物を確認してまいりましょう。

地元住民のインフラ店舗｜市街化調整区域で建てられる建物

一　主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項１号

【意訳】市街化調整区域の住民が生活する上で必要な公益上の建物や、物品の販売・加工・修理などに活用する建物については、市街化調整地域でも建てられる。

既に市街化調整区域で生活している方々がいる以上、その方たちの生活に必要な建物であれば、市街化調整区域であっても建てられることになります。

公益上必要な建物については具体的には下記の建物です。(都市計画法施行令第２９条の５に規定)

イ　学校教育法の学校・専修学校・各種学校などの建物
ロ　児童福祉施設・社会福祉施設・更生保護施設などの建物
ハ　医療法の病院・診療所・助産所などの建物

こうした建物については市街化調整区域でも建てられるので、開業する方は検討の余地があるでしょう。

観光振興に活用する建物｜市街化調整区域で建てられる建物

二　市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項２号

【意訳】市街化調整区域にある鉱物資源や観光資源などを活用するために必要な建物などは、市街化調整区域であっても建てられる。

この活用については各都道府県で運用基準を設けており、例えば神奈川県では観光資源を直接鑑賞するために必要な建物（展望台等）や宿泊・休憩施設といった間接的な建物も建てられるようになっています。

市街化調整区域の観光振興をご検討の方は、建物が建てられるかも知れません。

特殊条件を活かした建物｜市街化調整区域で建てられる建物

三　温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、又は建設することが困難なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項３号

【意訳】温度・湿度・空気など特殊条件が必要な事業に活用する建物で、市街化区域に建てることが難しい場合は、市街化調整区域に建てられる。

具体例としては半導体工場や精密機器の製造工場、高度な衛生管理が要求される食品工場、特殊材料を取扱う研究開発施設などが挙げられるでしょう。

こうした建物についてはなかなか市街化区域で条件を整えられないため、市街化調整区域でも建てられることがあります。

農林水産業に供する建物｜市街化調整区域で建てられる建物

四　農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第二十九条第一項第二号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項４号

【意訳】市街化調整区域で生産される農産物・林産物・水産物の処理・貯蔵・加工に必要な建物などについては、市街化調整区域に建てられる（第２９条１項２号で規定した開発許可不要の建物を除く）。

先ほど解説した以外の建物などについても、農林水産業に活用するのであれあ、市街化調整区域に建てられるよう開発許可を出す方向となっています。

特定農山村に資する建物｜市街化調整区域で建てられる建物

五　特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律（平成五年法律第七十二号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第二条第三項第三号の権利に係る土地において当該所有権移転等促進計画に定める利用目的（同項第二号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の用に供するためのものに限る。）に従つて行う開発行為
※都市計画法第３４条１項５号

【意訳】①特定農山村地域で公告された所有権移転等促進計画や、②農林地所有権移転等促進事業の目的に沿っている建物については、市街化調整区域であっても建てられる。

①は特定農山村法（特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律）第９条１項、②は同法第２条３項３号による規定です。

もっと噛み砕くと、「特定農山村地域」の農林業を合理化するために農地や林地をかき集める計画や事業に関する建物であれば、市街化調整区域でも建てられることを意味します。

スケールの大きな話ですから、一般の方が市街化調整区域に建物を建てるケースにはそぐわないでしょう。

中小企業を集約する建物｜市街化調整区域で建てられる建物

六　都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項６号

【意訳】都道府県＋国or中小企業基盤整備機構つまり国などが一体で行う中小企業の集約事業に利用する建物は、市街化調整区域でも建てられる。

例えばA・B・C社があり、各事業の連携を強化してリソースを最大化したいようなケースにおいては、市街化調整区域に建物を建てられるということです。

都道府県や国などが本腰を入れて行うようなケースですから、一般の方が市街化調整区域に建物を建てる時の選択肢とはなりにくいでしょう。

既存工業を促進する建物｜市街化調整区域で建てられる建物

七　市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項７号

【意訳】既に市街化調整区域で操業している工場などの活性化を図るために有効であれば、市街化調整区域に建物が建てられる。

合法的に市街化調整区域で操業している工場を畳め＆どかせとは言えないので、それならばむしろ生産力を高めるための建物を建てられるようにしようという規定です。

慎重に運用しないと乱開発につながりかねないため、この規定で市街化調整区域に建物を建てるのは難しいでしょう。

危険物の貯蔵・処理建物｜市街化調整区域で建てられる建物

八　政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項８号

【意訳】危険物の貯蔵や処理で利用する建物は、市街化区域においたら危険なので、市街化調整区域で建てられることにする。

ここで言う危険物とは都市計画法施行令第２９条の６に規定されており、具体的には火薬類取締法第２条１項で規定する火薬類です。

【火薬類取締法第２条１項で規定される火薬の一覧　クリックで全文表示】

号	細分	品目
火薬（１号）	イ	・黒色火薬・硝酸塩を主とする火薬
	ロ	・無煙火薬・硝酸エステルを主とする火薬
	ハ	火薬類取締法施行規則第１条の２第１項に規定・過塩素酸塩を主とする火薬（１号）・酸化鉛または過酸化バリウムを主とする火薬（２号）・臭素酸塩を主とする火薬（３号）・クロム酸鉛を主とする火薬（４号）
爆薬（２号）	イ	・雷汞（らいこう）・アジ化鉛・その他の起爆薬
	ロ	・硝安爆薬・塩素酸カリ爆薬・カーリット・硝酸塩を主とする爆薬・塩素酸塩を主とする爆薬・過塩素酸塩を主とする爆薬
	ハ	・ニトログリセリン・ニトログリコール・爆発の用途に供せられるその他の硝酸エステル
	二	・ダイナマイト・硝酸エステルを主とする爆薬
	ホ	・トリニトロベンゼン・トリニトロトルエン・ピクリン酸・トリニトロクロルベンゼン・テトリル・トリニトロアニソール・ヘキサニトロジフエニルアミン・トリメチレントリニトロアミン・ニトロ基を３以上含むニトロ化合物・これらを主とする爆薬
	ヘ	・液体酸素爆薬・その他の液体爆薬
	ト	火薬類取締法施行規則第１条の３に規定・硝酸尿素を主とする爆薬・ジアゾジニトロフエノールを含み、かつ無水けい酸を７５％以上含む爆薬・亜塩素酸ナトリウムを主とする爆薬
火工品（３号）	イ	・工業雷管・電気雷管・銃用雷管・信号雷管
	ロ	・実包・空包
	ハ	・信管・火管
	二	・導爆線・導火線・電気導火線
	ホ	・信号焔管・信号火箭（かせん）

※負動産買取センターまとめ。

これらの危険物等（火薬類等）を貯蔵・処理する建物であれば、市街化調整区域でも建てられることになります。

ただし取扱うモノがモノですから、市街化調整区域に建てられると言っても、建物自体の基準を満たすのが容易ではないでしょう。

危険区域にある代替建物｜市街化調整区域で建てられる建物

八の二　市街化調整区域のうち災害危険区域等その他の政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物（いずれも当該区域外において従前の建築物又は第一種特定工作物の用途と同一の用途に供されることとなるものに限る。）の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項８の２号

【意訳】市街化調整区域の中でも災害リスクが高いなどの理由から、開発行為に不適当な区域の建物に代わる建物であれば、市街化調整区域でも建てられる。

この開発行為に不適当な地域は都市計画法施行令第２９条の７に規定されています。

①災害危険区域等（都市計画法第３３条１項８号）
②急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条）

これらの区域内からはなるべく早く建物を取り除きたいため、代替機能を有する建物を区域外に建てるのであれば、市街化調整区域でも建物を建てられる可能性があります。

市街化区域で不適な建物｜市街化調整区域で建てられる建物

九　前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項９号

【意訳】１号～８の２号まで規定された建物などのほか、市街化区域内に建てることが難しいor不適当な建物については、市街化調整区域でも建てられる。

この政令で定める建物などについては、都市計画法施行令第２９条の８で規定されています。

①道路の円滑な交通を確保するための道路管理に利用する建物
②火薬類の製造に利用する建物

なかなか一般の方がこうした建物を建てる機会はないと思いますが、これらについては市街化調整区域でも建てられる可能性があるでしょう。

地区計画等に合った建物｜市街化調整区域で建てられる建物

十　地区計画又は集落地区計画の区域（地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法第３４条１項１０号

【意訳】地区整備計画や集落地区整備計画が定められている市街化調整区域で、それぞれの計画に適合する建物などは市街化調整区域でも建てられる。

もっと噛み砕くと「まちづくりの方針にかなう建物は、市街化調整区域でも建てられる」ということになります。

それぞれの地区計画等を確認して、市街化調整区域でも建物が建てられるかチェックしてみるとよいでしょう。

５０連坦に適合する建物｜市街化調整区域で建てられる建物

十一　市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
※都市計画法第３４条１項１１号

【意訳】市街化区域に隣接しているかごく近くの地域で、約５０軒以上の建物が固まっている場合、市街化調整区域であっても建物が建てられる。

いわゆる「５０連坦（ごじゅうれんたん）」と呼ばれる特例で、市街化調整区域であっても市街化区域が近いから、実質的に市街化区域みたいなものでしょう？と言わんばかりの制度です。

現在ではスマートシティ・コンパクトシティの機運が高まっていることから、この５０連坦については認めない自治体が多くなっています。

目的等を定められた建物｜市街化調整区域で建てられる建物

十二　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
※都市計画法第３４条１項１２号

【意訳】建物を建てても周囲の市街化につながるリスクがないと認められ、市街化区域内で行うのは難しい＆非常に不適当とされる建物については、条件付きで市街化調整区域に建てられる。

この「政令で定める基準」とは都市計画法施行令第２９号の１０に定められていますが、条文を読んだら結局「都道府県の条例で定める」ということでした。

都市計画法第３４条１項１２号「政令（都市計画法施行令）の基準に従いなさい」

都市計画法施行令第２９条の１０「都市計画法の定めた条例に従いなさい」

要するに「都道府県の条例で定めた区域や建物の用途に合致していれば、市街化調整区域でも建てられる」ということになります。

既存建物の建て替え工事｜市街化調整区域で建てられる建物

十三　区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為（政令で定める期間内に行うものに限る。）
※都市計画法第３４条１項１３号

【意訳】そこが市街化調整区域になる前から建物を建てていた者が、都市計画の決定または変更した日６ヶ月以内に都道府県知事へ届け出た場合、５年以内であればその市街化調整区域に建物を建てられる（建て替えられる）。

この都市計画の決定または変更した日から５年という期間は、都市計画法施行令第３０条に規定されています。

開発審査会と議論した建物｜市街化調整区域で建てられる建物

十四　前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為
※都市計画法第３４条１項１４号

【意訳】これまでに紹介してきた建物以外に、都道府県知事が開発審査会と話し合って市街化調整区域でも問題ない＆市街化区域では難しいと判断した建物は、市街化調整区域でも建てられる。

開発審査会はすべての都道府県と都市計画事業を行う市町村に設置されており、それぞれの規準があるので、市街化調整区域で建物を建てられるか確認してみるといいでしょう。

開発許可をとれば市街化調整区域で建てられる建物まとめ

都市計画法第３４条１項	市街化調整区域で建てられる建物
１号	・地域住民の生活に必要なサービスを提供する店舗建物など
２号	・鉱物資源や観光資源を活用する施設建物など
３号	・環境条件が厳しい研究施設など
４号	・農林水産業に活用する施設建物など
５号	・特定農山村地域の土地集約化に活用する施設建物など
６号	・国などが中小企業の一体化に活用する施設建物など
７号	・既存工業の合理化に活用する施設建物など
８号	・危険物の貯蔵や処理に活用する施設建物など
８の２号	・危険な地域にある施設の代替建物など
９号	・市街化区域にあることが不適当な建物など
１０号	・地区整備計画や集落地区整備計画に合致する建物など
１１号	・市街化区域に近く連坦した建物など（５０連坦）
１２号	・都道府県の条例で定められた建物など
１３号	・市街化調整区域の設定前からあった建物など
１４号	・都道府県知事と開発審査会の議を経た建物など

※負動産買取センターまとめ。

本章では開発許可をとれば市街化調整区域でも建てられる建物について、都市計画法第３４条１項各号をまとめました。

一般の方が市街化調整区域に建てられる建物はごく限られており、ここにあるすべてを網羅する必要はありません。

もし市街化調整区域を高く売却したいという思われているならば、無理に市街化調整区域で建物を建てられるようにするより、そのままで売却した方が好コスパです。

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当社は２００２年１１月の創業以来、神奈川県横浜市を中心に日本全国の市街化調整区域を買取してまいりました。

市街化調整区域のご売却は仲介手数料ゼロ円、契約不適合責任フリー、そしてプライバシー厳守で市街化調整区域を現金化可能です。

建物が建てられるかお悩みでしたら、市街化調整区域をそのままご売却されることをおすすめいたします。

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そもそも市街化調整区域とは？

今回は市街化調整区域に建てられる建物について解説しておりますが、基本的に市街化調整区域には建物を建てることができません。

市街化調整区域とは都市計画法第７条に規定される区域区分の一つで、基本的に「市街化を抑制すべき区域（同条３項）」です。

本章では市街化調整区域の基本的性質について解説してまいります。

なぜ市街化調整区域は建てられる建物が限られているのか？

市街化調整区域を指定して建てられる建物に制限をかけているのは、都市整備のリソースを集中したいからです。

例えば山奥や離れ小島に一軒家を建てたとして、その一軒のために行政がインフラを完備してあげていたら、いくら税金をとっても足りないでしょう。

要するに「都市開発はこの範囲内で行ってね」＝「それ以外の場所では都市開発を行わないでね」という線引きを行うことで、都市整備のリソースを効率よく使いたいのです。

言うまでもなく、市街化調整区域は「都市開発を行わないでね」という線引きですから、建てられる建物が最低限になっています。

その他の区域区分

都市計画法第７条で規定された区域区分は、市街化調整区域と市街化区域（同条第２項）です。

こちらの市街化区域は市街化を「調整」せず、優先的かつ計画的に市街化することが謳われています。だから基本的には建物を建てられるでしょう。

都市計画法で規定された区域区分は、この市街化調整区域と市街化区域の２種類ですが、実務的にはもう一つの概念が存在します。

市街化調整区域でも市街化区域でもない「非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域内）」です。

市街化調整区域でも市街化区域でもないため、建物を建てられるかはケースバイケースとなります。感覚的には市街化調整区域よりは規制が若干緩く、市街化区域よりは厳しめと言ったところでしょう。

市街化調整区域で建てられる建物は自治体により異なる

区域区分	都市計画法	建物を建てられる？
市街化区域	第７条２項	建てられる
市街化調整区域	第７条３項	建てられる建物が制限
非線引き区域	なし（言及のみ）	ケースバイケース

※負動産買取センターまとめ

本章では基礎知識をベースに、なぜ市街化調整区域では建てられる建物に制限があるのかを解説いたしました。

先ほど市街化調整区域で建てられる建物について詳しく解説しましたが、実際に建てられるかどうかは自治体の判断となります。

例えば都市計画法第３４条１１号のいわゆる「５０連坦」などは、近年のスマートシティ＆コンパクトシティ思想から認めなくなっている自治体も増えてきました。

なので法律の文面だけで「この建物は市街化調整区域でも建てられる」と思い込まず、必ず市街化調整区域を管轄する自治体で確認するようにしましょう。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域で建てられる建物は負動産買取センターへ

今回は市街化調整区域で建てられる建物について、徹底的に解説しております。

もし皆様が市街化調整区域を持て余していて、建物を建てられるようにすることで少しでも高く売却したいと思われたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングの直接買取がおすすめです。

ここでは市街化調整区域のスペシャリスト集団であるドリームプランニングについて、解説させていただきます。

ドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月に創業して以来、世界一の不動産会社を目指して日々成長中の不動産ベンチャーです。

市街化調整区域はもちろん、あらゆるニッチな不動産（底地・再建築不可・共有持分・任売物件・収益物件・ゴミ屋敷・事故物件・山林・傾斜地・崖地・一棟物件など）を買取してまいりました。

買取した物件をただ転売して差益を稼ぐだけの業者と異なり、あらゆる不動産に精通していることから、買取した市街化調整区域を収益化。その見込み利益をお客様への買取価格に反映できるのです。

他にも仲介手数料ゼロ円＆契約不適合責任フリー＆最速２日間のスピード売却でご好評をいただいております。

市街化調整区域に建物を建てられるか悩まれる前に、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

ドリームプランニングのメディア実績

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの第一ランナー」であるドリームプランニングは、旧態依然とした不動産業界の常識を打ち破るため、常にさまざまな挑戦を続けてまいりました。

そのアグレッシブな経営戦略＆営業スタイルは常に各業界から注目を集め続け、これまで各種マスコミ・メディアより取材を受けております。

ここで紹介するのはごく一部です。取材ご依頼の方は、経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。

ドリームプランニング社会貢献

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

日本の社会課題となっている空き家問題に取り組んできたドリームプランニングでは、お客様の利益と社会の公益も並立する「三方よし」経営をモットーとしております。

これまで群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定を締結したり、SDGsパートナーとして各自治体と連携したり、次世代の人材育成に向けた教育機関とのコラボ事業も実施してまいりました。

また業界初の不動産SNSウチカツ（UCIKATU）を運営するなど、不動産テック事業（不動産×テクノロジー）にも注力しております。

ドリームプランニングの沿革

２００２年	創業（セイコーハウス。初代社長・髙橋政廣）
２００５年	社名変更
	神奈川・東京を中心に日本全国５００件以上の不動産取引を手がける老舗として評価を高めていく
２０２０年	事業承継（２代社長・髙橋樹人）
同年	不動産のお悩み解決サイト「URUHOME（ウルホーム）」リリース
２０２２年	業界初の不動産SNS「UCIKATU（ウチカツ）」リリース
同年	本社移転（横浜市中区柏葉から同区山下町へ）
２０２３年	群馬県伊勢崎市と協定締結（空き家情報バンク活用）
２０２４年	免許替え（神奈川県知事免許から国土交通大臣免許へ）
２０２５年	秋葉原に東京店を開設
同年	「負動産買取センター」リリース

ドリームプランニングの会社概要

URUHOME（ウルホーム）・ドリームプランニング — URUHOME（ウルホーム）でもお馴染み、ドリームプランニング

業者名	株式会社ドリームプランニング
免許	国土交通大臣（１）第１０８１２号
設立	２００２年１１月１２日
代表者	代表取締役　髙橋樹人（たかはしたつひと）
資本金	１，０００万円
所在地	〒２３１－００２３　神奈川県横浜市中区山下町２５２　グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３　東京都台東区浅草橋５－４－５　浅草橋ハシモトビル３F(東京店) 〒３３０－０８４３　埼玉県さいたま市大宮区吉敷町１－１０３　大宮大鷹ビル６F（埼玉店）
電話	０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) ０４８－７８２－９８５７（埼玉店）
FAX	０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) ０４８－７８２－９８６７（埼玉店）
営業時間	９：３０～１８：３０
定休日	日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業）
HP	https://dream-plan.com/
運営SNS	https://ucikatu.com/　業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU）
運営メディア	https://ucikatu.com/times/　不動産情報を発信するウチカツタイムズ
運営サイト	https://uruhome.net/　不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム）
公式SNS（１）	https://x.com/dreamplanning11　（X）
公式SNS（２）	https://www.instagram.com/dreamplanning5480/　（Instagram）
公式SNS（３）	https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/　（Facebook）
事業内容	低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業
得意ジャンル	一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震

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市街化調整区域で建てられる建物まとめ

今回は市街化調整区域で建てられる建物について、ドリームプランニング社長が徹底的に解説してまいりました。

皆様の中には「ここまで詳しく解説しなくていいよ。市街化調整区域の知識を深めたいんじゃなくて、とりあえず市街化調整区域に建てられる建物が何か知りたいだけだから」という方もいらっしゃることでしょう。

そこで、こちらに市街化調整区域に建てられる建物をピックアップしました。

開発許可が不要な建物都市計画法第２９条１項（主な建物のみ）	・農林水産業に使う建物・農林水産業者が住む建物	２号
	・鉄道施設や建物・公益上必要な建物	３号
	・非常災害時の仮設建物	１０号
開発許可が下りる建物都市計画法第３４条１項（主な建物のみ）	・地元民の生活サービスを提供する建物・地元民の公益上必要な建物	１号
	・観光活性化に有益な建物	２号
	・農林水産物を処理、貯蔵、加工する建物	４号
	・市街化区域にあることが不適当な建物など	９号
	・市街化区域に近く連坦した建物など（５０連坦）	１１号
	・市街化調整区域の設定前からあった建物など	１３号
	・開発審査会の議を経た建物	１４号