市街化調整区域の土地どうする？土地活用や売却難易度をプロが解説！

「市街化調整区域の土地はどうすればいいですか？」
市街化調整区域の土地を手がけて２０数年、老舗のドリームプランニングでは、市街化調整区域の土地に関するお問い合わせを多くいただきます。
そこで今回は市街化調整区域の土地について、土地活用や売却方法＆売却難易度を解説。皆様が市街化調整区域の土地を持て余された時のご参考にどうぞ。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

市街化調整区域の土地とは

市街化調整区域の土地をどうするか……その前に、そもそも市街化調整区域の土地とは何でしょうか。

ここでは市街化調整区域の土地とは何か、市街化調整区域の土地をどうするかについて、わかりやすく解説いたします。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法第７条３項に規定されているもので、都市計画法第７条１項に規定されている区域区分の一つです。

区域区分とは都市計画区域を計画的に市街化（開発）するため、言い換えると無秩序な市街化を防ぐために土地を区分することを言います。

都市計画法第７条の全文を確認しましょう。

法律アレルギーの方もいらっしゃるかも知れないので、わかりやすく噛み砕くと、こうなります。

①都市計画内に区域区分（市街化調整区域と市街化区域）を設定しても構いません。
②ただし一定の地域では区域区分を必ず設定してください。
③市街化区域はすでに開発されている地域またはこれから開発したい土地です。
④市街化調整区域はなるべく開発したくない土地です。

市街化調整区域はなるべく開発したくない事情があるため、建物を建てるなどの行為には強い規制がかけられ、自由にはできません。

ちなみにここでは規定されていませんが、実務的には市街化調整区域と市街化区域のほか、非線引き区域（都市計画法では「区域区分が定められていない都市計画区域内」）が存在します。

市街化調整区域の土地をどうする？

※負動産買取センターまとめ。

★の数（多いほど難易度が高い）は、これまで筆者が市街化調整区域の土地を手がけてきた経験則に基づく主観です。実際にはケースバイケースのため、ご参考程度にとどめてください。

市街化調整区域の土地は、自由に建物を建てられないなど、大きな制約がかかっています。

そのため自身で土地活用をするにも、売却するにも、それぞれ困難に直面するのは避けられないでしょう。

ちなみに市街化調整区域でも市街化区域でもない非線引き区域の土地については、市街化調整区域と市街化区域のちょうど中間というよりは、やや市街化調整区域寄りといった印象です。

ハッキリとした見解は教えていただけないので、行政担当者の反応などから察する限り、恐らく「いつ市街化調整区域になるか分からないため、この土地は市街化調整区域に準ずる土地として扱っておこう」という事なかれ主義が見え隠れします。

市街化調整区域の土地は売却がおすすめ

土地活用にも売却にも難しい市街化調整区域の土地は、結局どのようにすればよいのでしょうか。

結論からお伝えいたしますと、持て余されている市街化調整区域の土地は、無理に土地活用しようとするよりも売却されることをおすすめいたします。もちろん放置すべきでないことは申し上げるまでもございません。

なぜならば土地活用に多大なコストを要するケースが多く、コストパフォーマンスの面から有利とは言えないからです。

市街化調整区域の土地を活用した方がよいか、あるいは売却した方がよいか、様々な要素から比較してみましょう。

※負動産買取センターまとめ。記号はこれまで筆者が市街化調整区域の土地取引を手がけてきた経験則と肌感覚に基づくものです。あくまでご参考程度に願います。

市街化調整区域の土地を活用するよりも、売却した方が総合的に有利であることがご理解いただけるのではないでしょうか。

ちなみに価格変動リスクとは「市街化調整区域の土地価格が将来的に上がるか下がるか」というものです。

もし市街化調整区域の土地を売却した後に価格が上がった場合、「まだ待てばもっと儲かったのに」となる不確実性を指します。言うまでもなく、逆パターンもあり得るでしょう。

しかし市街化調整区域の土地がいきなり値上がりするケースはほとんどないため、欲を出して様子見するよりも早めに見切りをつけた方が結局は有利となるケースがほとんどでした。

こうした諸要素の比較から見ても、市街化調整区域の土地は無理に活用するよりも売却した方がおすすめです。

市街化調整区域の土地を売却する難易度

一口に「市街化調整区域の土地を売却する」と申しましても、売却の難易度や売却相場は、市街化調整区域の種類によって大きくことなります。

ここでは筆者が２０年以上にわたり、市街化調整区域の土地を取引してきた経験に基づく市街化調整区域の売却難易度と売却相場をまとめました。

※負動産買取センターまとめ。

売却難易度は筆者の経験と肌感覚に基づき、売却相場は市街化区域でほぼ同条件の土地を１００％とした場合の比較です。

実際に市街化調整区域の土地を売買する際は、様々な要素が複雑にからみ合うため、一概には言えません。

もし市街化調整区域の土地を売却される際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

市街化調整区域の土地は負動産買取センターにお任せあれ

市街化調整区域の土地を持て余されている時は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへの売却をご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業よりこの方、本店を構える神奈川県横浜市を中心として、日本全国で市街化調整区域の土地を取引してまいりました。

日本全国それこそ僻地でも離島でも、市街化調整区域の土地があれば全力で売却サポートさせていただきます。

当社では市街化調整区域の土地について、仲介手数料ゼロ円（直接買取の場合）＆契約不適合責任フリー＆現状有姿買取OKと、他社様では提供が難しい買取サービスが強みです。

もちろん他社様で買取を断られてしまった市街化調整区域の土地でも、まったく問題ございません。市街化調整区域の土地買取に関することでしたら、何でもお気軽にご用命くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の土地活用例（神奈川県横浜市）

市街化調整区域の土地は活用するより売却した方が有利であることはご理解いただけたかと思います。

それでも何とかして、市街化調整区域の土地を活用したい。そんな思いを持っている方もいらっしゃるかも知れません。

もちろん土地の有効活用は社会公益に適う大切なことであり、その尊い思いは何とか叶えて差し上げたく思います。

という訳で本章においては、神奈川県横浜市をモデルケースとした市街化調整区域の土地活用例を確認いたしましょう。

市街化調整区域の土地活用許可は、自治体によってケースバイケースです。皆様が実際に市街化調整区域の土地活用をご検討される場合は、市街化調整区域の土地を管轄する自治体へご確認くださいませ。

※参考：「都市計画法による開発許可の手引」立地基準編　横浜市https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/takuchi/kento/rireki/h25/h24.files/0005_20181016.pdf

本章における解説は、こちらの資料をベースとしておりますので、適宜ご確認いただければと存じます。

都市計画法に基づく開発許可

まずは神奈川県横浜市における開発許可基準の全体像をつかみましょう。

市街化調整区域の土地でも許可が出る建物等の種類は、ざっくり以下の通りです。

・地元民向けサービス（第３４条１項１号）
・沿道サービス（第３４条１項９号）
・レジャー施設や墓園（第４条１１項）
・農林水産施設や関係者住宅（第２９条１項２号）
・トラック運送施設（第２９条１項３号）
・農産物の直売所（第２９条１項１１号）

※カッコ内は都市計画法の条項

※以下わかりやすさを重視するため、網羅性や正確性は必要最低限に抑えています。実際に市街化調整区域の許可が下りるかどうかは、自治体の窓口でご確認ください。

さっそくそれぞれ見ていきましょう。

地元民向けサービス（都市計画法第３４条１項１号）

既に市街化調整区域の土地で暮らしている地元民の生活に必要な建物や店舗については、建築が許可される可能性があります。

小売店

・生鮮三品（魚、肉、野菜）を含む飲食料品を取扱うこと
・店舗の半径５００メートル区域の５０％超が市街化調整区域で、かつ区域内の世帯数の５０％超が市街化調整区域の土地に住んでいること
・同一業種の店舗から５００ｍ以上離れていること
・建物敷地の面積は１５０㎡以上～３００㎡以下であること
・建物の階数は１以下であること（要するに２階建てはNG。地下室もNG）　等々

コンビニエンスストア

※コンビニエンスストアの定義（自治体により異なる）

①年中無休で、
②主に飲食料品や日用雑貨などを取扱い、
③売り場面積３０㎡以上～２５０㎡未満、
④営業時間は１４時間／日以上の小売店

・５台以上の駐車スペースを設けること
・店舗の半径５００メートル区域の５０％超が市街化調整区域で、かつ区域内の世帯数の５０％超が市街化調整区域の土地に住んでいること
・同一業種の店舗から５００ｍ以上離れていること
・建物敷地の面積は１５０㎡以上～３００㎡以下であること
・建物の階数は１以下であること（要するに２階建てはNG。地下室もNG）　等々

薬局・ドラッグストア

・薬局等の開設許可規準を満たしていること
・店舗の半径５００メートル区域の５０％超が市街化調整区域で、かつ区域内の世帯数の５０％超が市街化調整区域の土地に住んでいること
・同一業種の店舗から５００ｍ以上離れていること
・建物敷地の面積は１５０㎡以上～３００㎡以下であること
・建物の階数は１以下であること（要するに２階建てはNG。地下室もNG）　等々

※参考：申請・届出の手続き（薬局・店舗販売業等）－神奈川県ホームページ
https://www.pref.kanagawa.jp/docs/n3x/yakumu/shinsei/yakkyokuhanbai/cnt/yhshinsei.html

理容店・美容店

・理容店等の開設許可基準を満たしていること
・店舗の半径５００メートル区域の５０％超が市街化調整区域で、かつ区域内の世帯数の５０％超が市街化調整区域の土地に住んでいること
・同一業種の店舗から５００ｍ以上離れていること
・建物敷地の面積は１５０㎡以上～３００㎡以下であること
・建物の階数は１以下であること（要するに２階建てはNG。地下室もNG）　等々

※参考：理容所、美容所に関する情報－横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/seikatsu/kaiteki/ribiyoushihou.html

沿道サービス（都市計画法第３４条１項９号）

高速道路や幹線道路の流通を円滑にするため、主としてドライバー向けのサービスを提供する店舗に関しては、市街化調整区域の土地でも許可される可能性があります。

ガソリンスタンド

・敷地面積は１，０００㎡以内（例：２０×５０ｍ等）であること
・建物高さが規定以下であること　等々

コンビニエンスストア

・大型車両の駐車スペースを１台分以上確保すること
・敷地面積は１，０００㎡以上であること
・建物の延べ面積は２００㎡以下であること
・建物の階数は１以下（地下室NG）であること
・男女＆身障者用のトイレと、トイレが利用できる看板を設置すること
・飲食スペースを確保すること　等々

レジャー施設や墓園（都市計画法第４条１１項）

以下の第二種特定耕作物については、市街化調整区域の土地でも建設ができるので確認しておきましょう。

運動場やレジャー施設

・一定以上の緑地（５ｈａ未満は３０％以上、５ｈａ以上は山林５０％＋山林以外３０％）を確保すること
・管理事務所や自走式駐車場などの付属施設は独立させないこと
・適正規模の駐車場を確保すること
・建物面積は敷地面積の２％以下、延べ面積は４％にすること　等々

墓園

・建物の用途（管理事務所、ゴミ集積設備、墓参者の休憩スペース等）を限定すること
・建物の延べ面積は敷地割合の２％以下であること　等々

農林水産業施設・住宅（都市計画法第２９条１項２号）

都市計画法第２９条１項２号に規定する「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物」とは、以下のようなものです。

農林水産業施設（都市計画法施行令第２０条１項各号より）

＜１号＞
・畜舎（家畜小屋）
・蚕室（養蚕設備）
・温室、育種苗施設
・家畜人工授精施設
・孵卵育雛施設（卵をかえし、雛を育てる施設）
・搾乳施設、集乳施設（家畜の乳を絞り、集める施設）　等々

＜２号＞
・堆肥舎
・サイロ
・種苗貯蔵施設
・農機具等収納施設
・生産資材の貯蔵保管施設　等々

＜３号＞
・家畜用の動物病院

＜４号＞
・用排水路、取水施設
・索道（収穫物の運搬に使うケーブルカー類）　等々

＜５号＞
・建築面積が９０㎡（例：９ｍ×１０ｍ）以下の建物

最後の都市計画法施行令第２０条１項５号は、面積さえ小さければ大抵の建物は建てられるということでしょうか。

農家住宅

農家住宅とは文字通り農家の方が住まう家ですが、農家として認められるには条件があります。

・耕作面積１，０００㎡以上であること（農業委員会が認定）
・耕作面積１，０００㎡未満の場合は年間１５万円以上の農業収入を証明できること

トラック運送施設（都市計画法第２９条１項３号）

三　駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

都市計画法第２９条１項３号では、このうち「公益上必要な建築物」として、神奈川県横浜市ではトラック運送施設（貨物自動車運送事業法に基づく特別積合せ貨物運送に供する建築）が規定されていました。

・都市計画道路または準じる道路に充分接していること
・事務所等の管理施設は必要最小限の規模とすること
・敷地面積の２０％に相当する緑地を敷地内の外周に確保すること　等々

農産物の直売所（都市計画法第２９条１項１１号）

十一　通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

都市計画法第２９条１項１１号の規定に該当する施設として、神奈川県横浜市では農産物の直売所が規定されています。

・申請者は市街化調整区域に住む農家であること
・半径５００ｍ以内の面積５０％超が市街化調整区域で、世帯の５０％超が市街化調整区域内にあること（延べ面積が１０㎡以内の直売所は除く）
・直売所は平屋であること
・敷地面積１００㎡以内＆延べ面積５０㎡以内であること
・農産物の直売部分ほか、選別や包装、管理施設などは最低限にすること　等々

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の土地を売却

市街化調整区域の土地を活用できればいいのですが、なかなか難しいのが現実です。

そこで市街化調整区域の土地を売却する場合、どのように売却するのが望ましいでしょうか。

本章では市街化調整区域の土地をどのように売却すればよいか、解説してまいります。

市街化調整区域の土地を個人間で売却

市街化調整区域の土地を個人間で売却するのは、トラブルのリスクが高いため、おすすめできません。

売り手も買い手も市街化調整区域の土地に関する不動産・法律知識が充分でないため、後からトラブルに発展してしまうでしょう。

市街化調整区域の土地を不動産仲介で売却

やはり餅は餅屋ということで、市街化調整区域の土地を不動産会社の仲介で売却しようと思われた方も多いかと存じます。

しかし不動産会社の多くは市街化調整区域のように法律的な制限の多い土地に慣れておらず、断られてしまうことがおおいでしょう。

不動産会社としては仲介した責任が伴う上に報酬が安いため、敬遠してしまうのです。

市街化調整区域の土地を専門業者に売却

市街化調整区域の土地を売却するには、やはり市街化調整区域の土地に精通した専門家に依頼するのが確実でしょう。

市街化調整区域の土地に精通した専門業者であれば、仲介手数料ゼロ円（直接買取の場合）＆契約不適合責任フリー＆プライバシー厳守で市街化調整区域の土地を売却可能です。

逆に言うと、これらの条件を満たせない業者に市街化調整区域の土地を売却するのは考えた方がよいかも知れません。

例えば当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月の創業以来、日本全国で市街化調整区域の土地を売買してまいりました。

最速２時間で査定完了＆２日間で売却完了した実績もございます。市街化調整区域の土地は、迅速＆信頼＆実績のドリームプランニングへ売却をご相談くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の土地は負動産買取センターへ

これまで市街化調整区域の土地について、わかりやすく解説してまいりました。

市街化調整区域の土地を無理に活用するよりも、売却された方がパフォーマンスに優れていることがご理解いただけたかと存じます。

もし皆様が市街化調整区域の土地をどうするべきか迷われていましたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
あらゆる可能性を共に検討し、最適解を導き出して参りましょう。

本章ではドリームプランニングが、なぜ市街化調整区域の土地パートナーとして選ばれるのか、その魅力についてお伝えさせていただきます。

ドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月に神奈川県横浜で創業。小さな地場の不動産屋から、２０年以上の歳月をかけて世界一を目指す不動産ベンチャーへと急成長を遂げました。

市街化調整区域の土地だけでなく、底地・借地・再建築不可・事故物件・競売物件・ゴミ屋敷・共有持分・収益物件・私道物件・山林・傾斜地・崖地・任意売却など、ニッチな不動産（いわゆる負動産）の買取再生を得意としております。

また従来の不動産事業に加え、最先端技術を駆使した不動産テック事業や空家対策など、多角的に事業展開してまいりました。

市街化調整区域の土地買取では仲介手数料ゼロ円＆契約不適合責任免責＆現状有姿での現金化を実現。皆様の市街化調整区域は、ぜひ当社へご売却くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献

「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」

当社はお客様の利益と社会の公益と自社利益の「三方よし」経営を目指しております。

社会の公器として相応しい企業であるよう、さまざまな社会貢献に取り組んでまいりました。

例えば群馬県伊勢崎市との業務協定を通した同市空き家情報バンクの広報発信や、持続可能な社会を目指す各自治体とのSDGsパートナー提携、そして次世代の人材を育成するため教育機関とのコラボ事業などを実施中です。

「わかりやすくて、ためになる」と評判の出張講演も実施しております。ご依頼は経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで、お気軽にどうぞ。

ドリームプランニングのメディア実績

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの第１ランナー」であるドリームプランニングは、これまで常に各業界から注目の的となってまいりました。

旧態依然とした不動産業界に革命を起こすため、代表取締役の髙橋樹人（たかはし たつひと）とその妻である髙橋亜理沙（ありさ）以下、全社一丸となって邁進中です。

ここでは当社がメディア取材を受けてきた一部を紹介いたします。

取材依頼はいつでも受付ておりますので、経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。

ドリームプランニングの沿革

ドリームプランニングの会社概要

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域の土地まとめ

市街化調整区域の土地を活用すべきか？売却すべきか？

※負動産買取センターまとめ。

市街化調整区域の土地を売却する難易度

※負動産買取センターまとめ。

市街化調整区域の土地はドリームプランニングのような専門業者へ

今回は市街化調整区域の土地について、活用・売却の選択肢や売却難易度について解説してまいりました。

市街化調整区域の土地を持て余された場合は、無理に活用しようと考えるよりも売却された方がスムーズです。

ところで皆様の多くはインターネットで「市街化調整区域　土地」などと検索されたのではないでしょうか。

その検索結果に出てきたサイトの上から順に閲覧されたと思いますが、上位であることが必ずしも市街化調整区域の土地に精通していることとイコールではありません。

むしろ少なくないサイトが不動産業に精通していない転売業者によって書かれており、そうした業者は皆様から買取った市街化調整区域の土地を転売することで差益を稼ぎます。

転売業者は自社利益を稼ぐため、市街化調整区域の土地を少しでも安く買取ろうとして、皆様の利益を削ってしまうでしょう。

一方で当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングのような、市街化調整区域の土地に精通している専門業者であれば、売主様の利益を最大限に還元できます。

なぜなら市街化調整区域の土地に精通した専門業者は収益化の独自ノウハウを駆使して、見込み収益も含めた金額で市街化調整区域の土地を買取できるからです。

ドリームプランニングは２００２年１１月の創業以来、日本全国で市街化調整区域の土地を買取してきた老舗の専門業者でございます。

皆様が悩まれている市街化調整区域の土地を、安心と信頼のドリームプランニングへお任せくださいませ。

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