市街化調整区域とは？わかりやすくプロが徹底解説！【不動産会社も知らない】

「市街化調整区域とは何？わかりやすく教えて欲しい」
「市街化調整区域と市街化区域の違いとは何？わかりやすく教えて！」
市街化調整区域のスペシャリスト集団であるドリームプランニングでは、市街化調整区域とは何か、わかりやすく説明を求めるお声を多くいただきます。
そこで今回はドリームプランニング社長が、市街化調整区域とは何か、わかりやすく解説いたしましょう！

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

市街化調整区域とは？わかりやすく解説

それでは早速、市街化調整区域とは何か、わかりやすく解説させていただきます。

市街化調整区域とその周辺知識をマスターしておきましょう。

※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100

▲市街化調整区域とは何か？こちらのページでもわかりやすく解説。合わせてどうぞ！

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法第７条３項に規定された区域区分の一つです。

実際の条文を見てみましょう。

都市計画法　第７条
３　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。市街化とは建物を建てたり、道路を敷設したり、インフラを整備したりと言った行為をイメージして下さい。

だから市街化調整区域では、原則的にこうした市街化が抑制＝調整されており、新しく建物を建てる事に対して厳しく制限されています。

そもそも区域区分とは

都市計画法第７条１項では、区域区分について規定しているので、条文を見てみましょう。

都市計画法　第７条
第七条　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
（以下略）

……何だか漢字がいっぱい並んでいてわかりにくいですね。わかりやすく箇条書きに直します。

【区域区分とは？】
①都市計画区域(都市計画の整備、保全の対象となる区域)の無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために設けることができる
②区域区分には市街化区域と市街化調整区域がある
③ただし一部の地域に関しては必ず設けなくてはならない

この「一部の地域」とは、ざっくり首都圏（東京近隣）・近畿圏（大阪近隣）・中部圏（名古屋近隣）等とイメージしてください。

区域区分には市街化区域と市街化調整区域の２種類が定められています。しかし現実的には、後ほど解説する非線引き区域（どちらでもない区域）が存在するので要注意です。

市街化区域とは

市街化調整区域に対して、市街化区域とはどのような性質を持っているのでしょうか。

市街化区域とは何か、こちらは都市計画法第７条２項に規定されているので、条文を確認します。

都市計画法　第７条
２　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

こちらは市街化調整区域に対して、このような性質であると言えるでしょう。

①すでに開発されている区域
②今後おおむね１０年以内に優先的＆計画的に開発していく予定の区域

開発や建築は市街化区域に集中させ、市街化調整区域は現状のままにしておくことで、市街地の無秩序な拡大を防ぎたい当局の意図がわかります。

非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域内）とは

都市計画法には存在しない言葉ですが、文字通り市街化区域と市街化調整区域のどちらにも線引きされていない区域です。

区域区分を定めることを慣習的に線引きと呼び（この言葉も都市計画法には存在しません）、線引きされていないから、非線引き区域と呼ばれます。

ちなみに都市計画法上にも非線引き区域の概念は存在し、条文では「区域区分が定められていない都市計画区域内」とありますが、実際にこう呼ぶ方はほとんどいないでしょう。

非線引き区域は市街化調整区域ほど開発や建築に対する規制が厳しくないものの、市街化区域ほど甘くはありません。

これは市街化調整区域と市街化区域のどちらにも線引きされていないためですが、どちらかと言えば市街化調整区域よりの判断がされるケースが多いでしょう（※筆者の肌感覚なので、実際にはケースバイケースです）。

都市計画区域外とは

先ほど都市計画法の条文にもあった通り、市街化調整区域や市街化区域といった区域区分は都市計画区域内にのみ定めることができます。

そもそも都市計画区域とは何か、まずは都市計画法第４条を見てみましょう。

都市計画法　第４条
２　この法律において「都市計画区域」とは次条の規定により指定された区域を、「準都市計画区域」とは第五条の二の規定により指定された区域をいう。

すべての土地は「都市計画区域」と「準都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられているのですね。

続いて次条、すなわち都市計画法第５条の規定を見てみましょう。

都市計画法　第５条
第五条　都道府県は……（中略）……必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。
２　都道府県は、前項の規定によるもののほか、……（中略）……新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。
３　都道府県は、前二項の規定により都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴くとともに、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣に協議し、その同意を得なければならない。
４　二以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は、第一項及び第二項の規定にかかわらず、国土交通大臣が、あらかじめ、関係都府県の意見を聴いて指定するものとする。この場合において、関係都府県が意見を述べようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
５　都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより、公告することによつて行なう。
６　前各項の規定は、都市計画区域の変更又は廃止について準用する。

この条文を、略した部分も含めてわかりやすく噛み砕きましょう。

第１項　都道府県は現地状況を総合的に判断して、一体感のある都市として整備・開発・保全すべき地域を都市計画区域に指定できます。この都市計画区域は複数の市町村にまたがる指定も可能です。

第２項　都道府県は首都圏・近畿圏・中部圏について、各法律に従って都市計画区域を指定しなければなりません。

第３項　都道府県は都市計画区域を指定する際、あらかじめ関係する市町村や都道府県の都市計画審議会の意見を聞き、国土交通大臣と協議して同意を得る必要があります。

第４項　２以上の都府県（北海道はまたがりようがないため）にまたがる都市計画区域については、国土交通大臣が関係都府県の意見を聞いて指定します。都府県は意見を言う前に関係する市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聞いておかねばなりません。

第５項　指定された都市計画区域は、国土交通省令で定めた通りに公告されます。

第６項　都市計画区域を変更または廃止する時も、第１～５項と同じ手続きが必要です。

津軽海峡をはさんで、北海道の渡島半島と青森県の下北半島or津軽半島が一体の都市計画区域に指定されるケースは、とりあえず想定されていないようです（たぶん今後もないでしょう）。

ともあれ都市計画区域外には区域区分が設けられないと覚えておきましょう。

準都市計画区域とは

続いて都市計画法第５条の２に規定されている準都市計画区域についても、条文を確認しておきます。

都市計画法　第５条の２
第五条の二　都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、……（中略）……そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。
２　都道府県は、前項の規定により準都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
３　準都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより、公告することによつて行う。
４　前三項の規定は、準都市計画区域の変更又は廃止について準用する。
５　準都市計画区域の全部又は一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は、前項の規定にかかわらず、廃止され、又は当該都市計画区域と重複する区域以外の区域に変更されたものとみなす。

こちらもわかりやすく噛み砕きましょう。

第１項　都道府県は、都市計画区域外で相当の開発が行われており「このまま放置すれば無秩序な市街化によってインフラ整備に支障が生じ、自然環境や農業環境が損なわれる」と懸念される地域について、準都市計画区域に指定できます。

第２項　（以下略。都市計画区域の規定と類似しているため）

何かと無法地帯となりがちな都市計画区域外について、既に市街化が進みつつある場所については後追いで準都市計画区域を定め、これ以上の無秩序な市街化を防ごうとしているのです。

こちらの準都市計画区域についても、区域区分は定められていません。

市街化調整区域とは？わかりやすくまとめ

※負動産買取センターまとめ

本章では市街化調整区域とは？区域区分とは？等について、わかりやすく解説してまいりました。

既に市街化されている、または今後優先的かつ計画的に市街化を進めていく市街化区域に対して、市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域です。

だから開発や建築行為に制限がかかっており、家を建てたり店舗を営業したり、活用するのは非常に難しいでしょう。

不動産のプロとしてアドバイスさせていただくなら、市街化調整区域を積極的に購入すべきではありませんし、もし相続などで手に入れてしまった場合は早期の売却をおすすめします。

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市街化調整区域の調べ方とは？わかりやすく解説

市街化調整区域とは何か？わかりやすく解説してまいりましたが、こう聞くと皆様の中には「我が家は市街化調整区域なのか？」と気になった方もいらっしゃることでしょう。

そこで本章では、市街化調整区域の調べ方について、わかりやすく解説してまいります。

▲市街化調整区域をわかりやすく調べる方法とは？こちらも合わせてどうぞ！

市街化調整区域の調べ方①自治体で確認

市街化調整区域を調べる上で最も確実なのが、自治体（市区町村役場）の窓口で確認する方法です。

具体的にはどのように調べるか、神奈川県横浜市を例に解説しましょう。

調整区域課がよさそうだけど……

市街化調整区域について調べたい時は、横浜市役所でどこの部署が最適なのでしょうか。

横浜市役所のホームページを検索したところ、建築局の調整区域課という部署がありました（調整区域とは市街化調整区域の短縮形です）。

つい「市街化調整区域に関することなら、何でもこの調整区域課に聞けばOK！」と思ってしまいそうですが、ちょっと落ち着いてください。

調整区域課とはどのような部署なのか、ページを確認すると、その主な業務はこうなっていました。

※負動産買取センターまとめ

要するに「既にその土地が市街化調整区域であると分かっていることが前提で、各種の許認可に関する確認や審査手続きなど」がメイン業務のようです。

だから今回のように「自分の土地が市街化調整区域がどうか分からない」というケースでは、いきなり言っても微妙な対応をされてしまうでしょう。

※参考：建築局　調整区域課　横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/yokohamashi/org/kenchiku/soshiki-gyomu/choseikuiki.html

市街化調整区域の確認は都市計画課が最適

横浜市で市街化調整区域かどうかを調べたい時は、都市計画課に行くのが最適と言えます。

都市計画課には調査係・地域計画係・都市施設計画係・指導係がありますが、その中で市街化調整区域かどうかを調べたい時は調査係に行きましょう。

※負動産買取センターまとめ（他の係は割愛）

都市計画に係る図書を縦覧して、自分の土地が市街化調整区域であるか確認可能です。

※参考：建築局　都市計画課　横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/yokohamashi/org/kenchiku/soshiki-gyomu/toshikeikaku.html

市街化調整区域の担当窓口が分からない時は

もし皆さんが市区町村役場で市街化調整区域の確認に関する担当窓口が分からない時は、総合受付に行きましょう。

「自分の土地が市街化調整区域であるかどうかを確認したいので、担当部署がどこか教えてほしい」

と言えば、担当窓口を案内してくれるはずです。

相手の理解力によっては見当違いな部署に案内され、たらい回しの手間を踏まされるかも知れませんが、時間がかかっても必ず担当部署にたどり着けるでしょう。

電話での確認は非推奨

市街化調整区域であるかを確認するため、わざわざ市区町村役場まで出かけるのは億劫だ……そう思っているのは、筆者だけではないと思います。

そこで担当部署に電話をかけて確認される方もいますが、あまりおすすめできません。

市街化調整区域かどうかを知りたい土地の住所や地番を伝えるくらいはできるでしょうが、具体的な境界線などについて、口頭だけで完璧に情報を共有するのは難しいからです。

電話口で確認した限りの情報では心もとないですし、後から言った言わないの水掛け論になりかねません。

電話での確認を試みて、なかなか伝わらずにもどかしい思いをするくらいなら、次に紹介するインターネットを使った調査の方が合理的でしょう。

市街化調整区域の調べ方②ネットで検索

その土地が市街化調整区域であるかどうか、インターネットを使って調べることもできます。

例えば「横浜市　市街化調整区域　調べる」などと検索すると、iマッピー（横浜市行政地図情報提供システム）で市街化調整区域の位置が確認できるのです。

ただし明らかに市街化調整区域のど真ん中にあるような土地ならともかく、市街化調整区域と市街化区域の境界ギリギリにある土地については、ネット情報を鵜呑みにするのは危険でしょう。

「市街化調整区域について、何となく知りたいな」「後できちんと調べるにしても、ある程度の見当をつけておきたいな」レベルであれば、こうしたネット情報でも充分な時もあります。

※参考：市街化区域か市街化調整区域かを教えてください。　横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/faq/kukyoku/kenchiku/toshi-keikaku/20211013153152805.html

市街化調整区域の調べ方とは？わかりやすくまとめ

※負動産買取センターまとめ

本章では市街化調整区域の調べ方について、それぞれの方法をわかりやすく解説いたしました。

結論として「大まかに知りたいならネットで十分、正確に知りたいなら市区町村役場へ」と言ったところでしょう。

市街化調整区域が分からないけど、とにかく土地を売却したい時は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

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市街化調整区域のメリットとは？わかりやすく解説

市街化を抑制すべき区域として、家を建てたり店舗を営業したりが難しい市街化調整区域。あまりメリットなんてなさそうですが、市街化調整区域にもメリットがない訳ではありません。

本章では市街化調整区域のメリットについて、わかりやすく解説いたしましょう。

市街化区域より安く購入できる

市街化調整区域は活用に大きな制限がかかっていることから、その資産価値が市街化区域に比べて低くなっています。

裏を返せば安く購入できるということであり、初期投資が抑えられれば不動産投資でも高利回りを狙えるチャンスがあると言えるでしょう。

もちろん活用の幅が限られているため、不動産投資の難易度が高いのは言うまでもありません。

のどかな土地が多い

市街化調整区域は市街化が抑制されているため、のどかな土地が多い傾向があります。

※もちろんケースバイケースであり、市街化区域と境界を接しているような場所では、市街化調整区域であってもそう大して変わらないパターンも少なくありません。

例えば風光明媚な地域であれば、インフラが整備されていない不便さを補って余りある恩恵を享受できるでしょう。

税金面で有利

市街化調整区域の土地は、資産価値の低さに比例して固定資産税評価も低いため、市街化区域に比べて納税額が安くすみます。

また市街化調整区域は基本的に都市計画税が課税されないため、こちらも税金面で有利と言えるでしょう。

ただし自治体の財政状況などから、条例によって市街化調整区域でも都市計画税を課税することが可能です。

なので実際に市街化調整区域で都市計画税がかかるか否かは、市街化調整区域を管轄する自治体に確認しましょう。

市街化調整区域のメリットとは？わかりやすくまとめ

本章では市街化調整区域のメリットについて、わかりやすく解説してまいりました。

市街化調整区域は活用に制限があったり資産価値が低かったりしますが、見方を変えればメリットにもできる性質があります（物事はたいてい何でもそうですが……）。

それらのメリットを心から享受しているならいいものの、もし市街化調整区域のメリットを感じられずにお悩みの際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、市街化調整区域の買取再販を専門的に行ってきたスペシャリスト集団です。

皆様がお悩みの市街化調整区域も、迅速＆高額売却を実現してまいりましょう。

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市街化調整区域のデメリットとは？わかりやすく解説

前章では市街化調整区域のメリットに注目してまいりました。

しかし現実的な面に目を向けると、市街化調整区域はデメリットの方が多いです。

果たして市街化調整区域のデメリットとは何か？わかりやすく解説してまいります。

建築行為に制限がかかる

そもそも市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域として指定されていることから、市街化につながる開発行為や建築行為が歓迎されていません。

※開発行為とは？建築行為とは？という方向けにざっくり解説しますと……土地を整備する行為が開発、土地上に建物や構造物を設けたり、それらを直したりする行為が建築とイメージしてください。

市街化調整区域でも開発行為や建築行為が認められる特殊なケースがあり、そうしたケースで開発行為や建築行為を認めてもらう裏技もあります。しかしそれらはコスパ＆タイパ的に有利とは言えません。

市街化調整区域では、なるべく市街化させたくない事情があるため、経営できる事業に大きな制限がかかってしまいます。

わかりやすく例えれば、山奥に大人気のテーマパークを誘致すると、そこに人が集まって市街化が進んでしまうでしょう。

市街化調整区域で経営できる事業例は、都市計画法第３４条１項の各号に規定されています。

市街化調整区域で経営できる事業の例

わかりやすくするため、条文そのままではなく、要約しました。

※負動産買取センターまとめ

都市計画法では開発許可の基準について規定していますが、事業内容が許可条件を構成しているため、市街化調整区域内で経営できる事業として解説しました。

しかし、例えば１１号の許可は市街化区域付近で５０以上の建物が近くにある場合の許可ですが、多くの自治体ではこの許可は認めていないなど、上記１～１４号のものが全ての自治体で許可されるわけではないので注意が必要です。

基本的には既に住んでいる住民の日常生活に必要な物資やサービスを提供したり、地域活性化に貢献したり、あるいは市街化区域から遠ざけたい事業が許可されやすいそうです。

インフラが未整備で不便な土地が多い

市街化調整区域は市街化を抑制する関係上、インフラ整備が進んでいません。インフラが整備されていると市街化が進んでしまうため、行政当局が市街化調整区域のインフラ整備を積極的に進めることはないでしょう。

だから市街化調整区域の土地を活用するには、電器・ガス・水道などのインフラを自力で整備しなくてはなりません。

そう聞くと、何だか開拓者みたいでワクワクしてしまうのは筆者だけでないと信じていますが、実際にインフラ整備を自力で進めるのは非常に大変です。

趣味や道楽で不便を楽しむならともかく、インフラ整備が進んでいない市街化調整区域を購入・利用したい方は少ないでしょう。

資産価値が低く、ローン審査が厳しい

先ほどは「市街化調整区域は資産価値が低いため、安く購入できるメリットがある」と解説しました。

ただし資産価値が低いということは資産運用上不利ですし、担保価値も高くはありません。

例えば市街化調整区域を売却する際に、買主の方がローン審査に通らず、市街化調整区域を購入できないという事態も起こり得ます。

市街化調整区域は資産価値≒担保価値が低く、ローンの返済が滞った時に差し押さえても不良債権をペイできないから、金融機関は市街化調整区域を担保に融資するのを渋るのです。

比較的安く買えるけど売却時も安く、そして担保価値も低いため、市街化調整区域の購入に通常の住宅ローンを使うのは難しいでしょう。

▲市街化調整区域の購入でローンを使う方法とは？こちらでわかりやすく解説中です！

補助金や優遇措置から外されることも

自治体によっては空き家の利活用や自宅の耐震改修など、地域振興に資する建築に補助金や優遇措置をとっているケースもあります。

しかし市街化調整区域は行政当局にとって市街化を抑制すべき≒開発や建築をしてほしくない地域ですから、こうした補助金などの対象外となってしまうこともあるでしょう。

しかし市街化調整区域でも補助金や助成制度などが使えることもあるため、市街化調整区域を管轄する自治体の情報をこまめにチェックするのがおすすめです。

市街化調整区域のデメリットとは？わかりやすくまとめ

本章では市街化調整区域のデメリットについて、わかりやすく解説してまいりました。

市街化調整区域はメリットよりもデメリットの方が多く、大きいことが分かるかと思います。

どうしてもメリットが見いだせず、お困りの市街化調整区域は当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへお任せくださいませ。

当社は２００２年１１月の創業よりこのかた、本店を構える神奈川県横浜市を中心に日本全国の市街化調整区域を手がけてまいりました。

他社様で買取できないと断られてしまった市街化調整区域でも買取相談に喜んで応じます。

どうか最後まで諦めることなく、市街化調整区域の買取なら何でもドリームプランニングを思い出していただければ幸いです。

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市街化調整区域の活用方法とは？わかりやすく解説

市街化調整区域のメリット＆デメリットを把握したところで、市街化調整区域を活用する方法についても解説いたしましょう。

建物を建てるケースと、建物を建てずに更地が活用するケースをそれぞれ考察してまいります。

市街化調整区域で自宅を建てる

農家等（漁師、林業従事者）であれば、市街化調整区域でも自宅を建てることが認められるケースもあるでしょう。

ただし農家等が特別に許可を受けて建てた家に属人性(建築主やその家族しか利用出来ない)があるため、他人に貸したり、売却する際は要注意です。

市街地調整区域の属人性とは？

属人性とはその人に特有の事情であり、許可の範囲はその人だけに限られます。許可された権利を他人に譲ることはできません。

この属人性がある限り、その人や家族以外は誰も市街化調整区域の自宅に住めないだけでなく、物置などとして利用する事も出来ません。

属人性を解除しない限り市街化調整区域をどうにもできないため、属人性のついている市街化調整区域は軽々に手を出さない方が無難でしょう。

▲市街化調整区域の用途変更（属人性解除）とは何か？こちらでわかりやすく解説中です。

属人性により利用者が限定されるのは建物のみ

ただ、この属人性は市街地調整区域に建てた建物のみに適用されます。

例えば農家の方が自宅として住宅を建てる場合、市街地調整区域で建物を建てる事に合理性があるため、建物の建築主とその家族のみが住宅として建物を利用出来ます。

利用するのが建築主と家族に限られるため、他の方が住宅や他の用途で利用することは出来ませんが、建物を利用せず敷地のみを家庭菜園などとして利用する事は可能です。

建築時に許可を受けた用途に限られる

また、同じく農家の方が自宅として住宅を建てた場合、その用途でしか建物を利用出来ません。

ですので、例えば農家の方が自宅として建てた建物をコンビニにしたりするためには用途変更という許可が必要になり、他の用途で利用するための合理的な理由が必要になります。

市街化調整区域で店舗を営業する

先ほど市街化調整区域では経営できる事業が限られていることを解説しました。

逆に言えば、市街化調整区域の現地で求められている事業であれば、営業できる可能性があるということにもなるでしょう。

▲何が何でも市街化調整区域でラーメン屋を開業したい主人の物語とは？

地域のニーズ（需要）と自分のウォンツ（供給）がマッチする地域を狙って、成功のチャンスを掴めるかも知れませんね。

言うまでもなく市街化調整区域で開業するのは簡単ではなく、合わせて人気職種は競合も多いため、試行錯誤を重ねて熾烈な競争を勝ち抜いていきましょう。

市街化調整区域を青空駐車場にする

建物を建てるのが難しい市街化調整区域を活用する上で、よくあるのが青空駐車場。特に大がかりな整備をしなくても、立地条件次第では高収益化が期待できます。

駐車場を月極にするか時間貸にするかはケースバイケースで、車社会で地元民が駐車場を必要としているような地域であれば月極にするのがよいでしょう。

一方で観光地や都市部など車の出し入れが頻繁な地域であれば時間貸にした方が高収益を見込めるかも知れません。

駐車場の経営は、周囲にある競合との差別化をいかに好コスパで図れるかにかかっています。

あまり投資額が大きいと利回りが悪くなってしまうのと、空振りのリスクがあるため、効果的な資金投入を検討していきましょう。

市街化調整区域を資材置き場に提供する

市街化調整区域の近くに業者や現場があるなら、資材置き場として提供するのも有効な手段です。

資材の搬出入に必要な自動車が出入りできることや、資材を必要とする現場へのアクセスがよければ、検討の土台には乗せてもらえるでしょう。

できればそのまま売却してしまいたいところですが、期間的に貸し出すだけでも収益にはなります。

あるいはどうしても市街化調整区域を処分したいのであれば、いっそ譲渡してしまってもいいでしょうね。

市街化調整区域の活用方法とは？わかりやすくまとめ

本章では市街化調整区域の活用方法について、わかりやすく解説してまいりました。

今回解説した以外にも市街化調整区域の活用方法はありますが、中には市街化調整区域の活用にかこつけて不正を働く悪徳業者もいるため要注意です。

市街化調整区域の活用でお悩みでしたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社では活用できずに持て余されている市街化調整区域を多数買取してまいりました。長年の信頼と実績を誇る当社へ、市街化調整区域を託していただければ幸いです。

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市街化調整区域の売却相場とは？わかりやすく解説

活用が難しい市街化調整区域を売却しようと思った時に、まず気になるのは「いくらぐらいで売却できるのか」という売却相場ではないでしょうか。

本章では市街化調整区域の売却相場について、わかりやすく解説いたします。

▲市街化調整区域の買取とは？わかりやすく解説！

（旧）既存宅地の売却相場は７０～９０％

元は建物が建っていた（旧）既存宅地であれば、市街化調整区域であっても売却相場は一般的な宅地に比べてそこまで安くはならないでしょう。

これまで筆者が取引してきた（旧）既存宅地の売却相場は、一般的な宅地に対して約７０～９０％となっています。

もちろん市街化調整区域の売却価格はケースバイケースなので、一般論から外れることも少なくありません。

ドリームプランニングでは市街化調整区域の買取査定を無料で行っておりますので、お気軽にご相談くださいませ。

地目「田・畑」以外の売却相場は４０～７０％

（旧）既存宅地以外の市街化調整区域は、地目によって売却相場が大きく上下するでしょう。

地目が「田」や「畑」などの農地でない場合、市街化調整区域の売却相場は約４０～７０％が大半でした。

これら市街化調整区域の具体的な売却金額は、建物が建てられるか否かでケースバイケースとなります。建物が建てられなくても、活用の可能性によって大きく結果は変わってくるでしょう。

ドリームプランニングであれば市街化調整区域を活用・収益化するチャンスを見出し、お客様へ還元する利益を最大化できる可能性があるので、ぜひ一度ご相談くださいませ。

第三種農地の売却相場は３０～５０％

地目が「田」や「畑」である農地は、市街化調整区域の中でも売却相場が大きく下がってしまう傾向があります。

農地には甲種農地・農用地区域・第一種農地・第二種農地・第三種農地の５種類があり、農地のままでは農家以外の方に売却できません。

農家以外の方に農家を売却するためには農地転用（農地以外に目的変更）が必要で、農地転用が比較的しやすい第三種農地は約３０～５０％の売却相場となります。

しかし農地転用ができても建築行為のハードルが高く、活用法は駐車場や資材置き場などが多くなる傾向にあります。

第二種農地の売却相場は１０～５０％

農地の中では第三種農地に次いで農地転用の可能性が高い第二種農地の売却相場は、おおむね１０～５０％と幅広いでしょう。

第二種農地とは周辺開発が見込まれ、かつ生産性が低い農地が指定されているため、転用もやむなしと考えられているようです。

ただし農地転用のハードルは極めて高く、例えばここは必ず駐車場にするという確実性がなければ農地転用は出来ません。この転用後の活用の目途が立っているか否かで売却相場が大きく変わります。

ドリームプランニングにお任せいただければ、農地転用と土地のポテンシャルを最大限に引き出す活用で、お客様の利益を最大限に還元できるでしょう。

第一種農地・農用地区域・甲種農地の売却相場は１０％未満

残る第一種農地・農用地区域・甲種農地については、土地収用など特殊な事情を除いて農地転用ができません。

あくまで農地としてしか利用できないため、農家以外の方には売却できず、これら農地の売却相場はおおむね１０％未満となってしまうでしょう。

しかし市街化調整区域を無為に抱え込み続け、維持管理コストが出ていくことを考えれば、安くても売却して将来的なリスクから解放されるのも一策と言えます。

市街化調整区域の売却相場とは？わかりやすくまとめ

※負動産買取センターまとめ。筆者が手がけた市街化調整区域の買取経験によるため、例外もあります。

本章では市街化調整区域の売却相場について、種類別にわかりやすく解説いたしました。

（旧）既存宅地だとほぼ市街化区域と遜色なく売却できると思いますが、そうでない場合は農地であるか否か、農地転用が可能かで大きく変わってくるでしょう。

もし農地転用ができない市街化調整区域でも、諦めなければ活用の方途が見えてくるものです。

市街化調整区域の売却をご検討の際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングまで、お気軽にご相談くださいませ。

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

市街化調整区域なら負動産買取センターとは？わかりやすく解説

今回は市街化調整区域とは何か？わかりやすく解説してまいりました。

もし皆様が市街化調整区域の売却をご検討でしたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングで積極的に買取させていただきます。

それでは本稿の締めくくりとして、ドリームプランニングとはどんな会社なのか？わかりやすく解説させていただきましょう。

ドリームプランニング（DP）とは？わかりやすく解説

当社は２００２年１１月に神奈川県横浜市で創業して以来、専門的に市街化調整区域の買取を行ってきた老舗のエキスパート集団です。

今回解説したような市街化調整区域とは？だけでなく、ニッチな不動産（底地・再建築不可・共有持分・旧耐震・収益物件・事故物件・山林・崖地・傾斜地など訳あり物件）を幅広く買取再生してまいりました。

皆様の市街化調整区域を仲介手数料ゼロ円＆契約不適合責任フリー＆プライバシー厳守でスピード売却＆現金化可能です。

他社様に買取を断られてしまった市街化調整区域でも、当社なら買取可能なケースもあるため、お気軽にご相談くださいませ。

DPの社会貢献とは？わかりやすく解説

当社はただ自社利益を追求し、私利私欲での経営はしておりません。お客様と社会そして当社がみんな利益を得られる「三方よし」経営をモットーとしております。

空き家情報バンクの業務提携

当社は群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に係る業務提携を実施中です。

日本全国で社会課題となっている空家対策について、官民一体で取り組んでまいります。

他の自治体様とも業務提携を進めておりますので、ぜひご相談くださいませ（担当：経営企画広報戦略室）。

SDGs達成に向けて社会を牽引

当社は独自のSDGs宣言に基づき、自治体とのSDGsパートナー提携や自社の独自活動を展開中です。

持続可能な開発目標の達成に向けて、不動産業界のみならず社会を牽引してまいります。

次世代を担う人材育成

当社は不動産問題に対する意識啓発を目的として、各教育機関とのコラボレーション企画や出張講演などを実施してまいりました。

受講者からは「面白くてためになった」「不動産に対する関心が高まった」などご好評の声を多数いただいております。

講演などのご依頼は経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。

DPのメディア実績とは？わかりやすく解説

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの最前線ランナー」である当社は、これまで不動産業界のみならず、各業界から注目を集めてまいりました。

そのすべてを網羅すると膨大になってしまうため、ここではごく一部を紹介いたしましょう。

DPの沿革とは？わかりやすく解説

DPの会社概要とは？わかりやすく解説

市街化調整区域の買取なら負動産買取センター

まとめ：市街化調整区域の売却はDPへ

今回は市街化調整区域とは何か、ドリームプランニング社長がわかりやすく解説してまいりました。

多くの方はインターネットで「市街化調整区域　とは　わかりやすく」などと検索して、上位に表示された業者に上から連絡して行かれるかも知れません。

しかし上位表示される業者の中には、ただＳＥＯ（検索エンジン最適化）対策ばかり特化した業者も少なくありません。

要するに「目につけば顧客の分母が増えるので、とにかく見てもらえればそれでいい」という姿勢であり、そういう業者は、実のところ市街化調整区域をドリームプランニングのような専門業者に転売するだけなのです。

転売ありきの業者は転売差益で稼ぐしかないため、残念ながらお客様の大切な市街化調整区域の不動産を安く購入する事しか出来ないのです。

それに対して、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、市街化調整区域を自社で買取・再生・販売することで、お客様へ最大限の利益を還元できます。

転売業者でなくとも、買取から販売まで自社で行っている会社は極めて少なく、買取は買取、農地転用は行政書士、販売は仲介に依頼というのが一般的ですが、当社は全て自社で一貫して行っているため高値買取が可能なのです。

市街化調整区域のことでお困りでしたら、まずはドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。

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