連棟式建物とは？切り離し費用や売却方法を徹底解説！

「老朽化した連棟式建物を建て替えたいけど、自分の住戸だけ切り離せるの？」
「隣家との交渉や費用の負担が不安なので、現状のまま売却したい……」 
連棟式建物など訳あり不動産のエキスパートであるドリームプランニングには、こうした連棟式建物の切り離しや売却に関するご相談が数多く寄せられます。

そこで今回は、連棟式建物の基本的な定義やデメリットから、切り離しに伴う費用やリスク、そしてトラブルを避けて現状のまま売却する方法までわかりやすく解説いたします。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

連棟式建物とは？ 

まず最初に、そもそも連棟式建物とは何かをご説明してまいります。

連棟式建物とは複数の住戸（棟）が壁を共有して連なっている建物のことを指し、建築基準法上では「長屋」と呼ばれています。

このように聞くと「アパートやマンションも壁を共有しているから連棟式建物なの？」と思われますが、アパートやマンションのような共同住宅と連棟式建物には明確な違いがあります。

連棟式建物の最大の特徴として「階段、廊下などの共用部分がないもの」というものがあります。

そのため、各住戸の玄関から共用部分を通らずに、直接道路や屋外へ出入りできる構造になっているのが連棟式建物（長屋）であり、エントランスや廊下を共有する共同住宅とは法律上も明確に区別されています。

これらの特徴をまとめると、以下のようになります。

連棟式建物の種類について

連棟式建物の基本的な構造についてご説明いたしましたが、ここからはもう少し深掘りしていきましょう。

実は連棟式建物は敷地の扱いによって「テラスハウス」と「タウンハウス」に分類されます。

将来的に切り離しや売却を検討した際に、この連棟式建物の種類が非常に重要になってきますので、詳しくみていきましょう。

テラスハウス

まず最初にご説明するのが「テラスハウス」と呼ばれる連棟式建物です。

テラスハウスは、連棟式建物のそれぞれの敷地（土地）の所有権を、各住戸の所有者が単独で所有している状態を指します。

シンプルにご説明すると「自分が住んでいる空間の土地は、自分だけで所有している」とイメージしていただければ分かりやすいのではないでしょうか。

土地の所有権は各住戸の所有者がそれぞれ単独で所有していますので、この後ご説明するタウンハウスと比べて、売却や切り離しを行う際には比較的進めやすいといった特徴があります。

タウンハウス

次にご説明するのが「タウンハウス」と呼ばれる連棟式建物です。

先ほどのテラスハウスの説明を見て、感づいた方もいらっしゃるかもしれませんが、タウンハウスはテラスハウスと違い、連棟式建物の敷地を全ての所有者が共有で所有している状態の連棟式建物を指します。

先ほどのテラスハウスとは対照的に、「敷地全体をみんなで分け合って所有している」とイメージしていただければ分かりやすいのではないでしょうか。

実は、この「共有で所有している」という点が、売却や切り離しのハードルを大きく上げる要因となります。

共有状態の不動産を全体で売却する際や大がかりな工事などを行う際は、原則として他の共有者の同意が必要になります。

そのため、売却や切り離しを行う際に他の共有者の承諾を得ることになるのですが、その際に工事の内容などをめぐって他の共有者とトラブルになるケースが非常に多いです。

連棟式建物自体が非常に扱いが難しい不動産であるにもかかわらず、タウンハウスともなると権利関係がさらに複雑で、非常に取り扱いの難しい不動産と言えます。

連棟式建物のデメリット

連棟式建物がどのようなものか分かってきたところで、次に気になるのはやはり連棟式建物のデメリットではないでしょうか。

連棟式建物は複数の住戸が壁を共有して物理的に繋がっているという特殊な構造上、一戸建てにはない連棟式建物特有のデメリットが多く存在します。

そこで今回は、連棟式建物ならではの注意点やデメリットについて解説させていただきます。

隣地との騒音トラブルリスクがある

連棟式建物のデメリットとしてまず挙げられるのが、生活音が伝わりやすく、騒音トラブルに発展するリスクが高い点です。

連棟式建物は、隣の住戸と壁一枚を共有している特殊な構造上、どうしても隣人の足音やドアの開閉音、テレビの音などが響いてしまいます。

そのため、音に敏感な方にとっては日々のストレスに直結する非常に大きなデメリットとなります。

特に築年数が古い連棟式建物の場合、防音材が不十分なケースが多く、「隣の話し声が丸聞こえで耐えられない」「生活時間帯の違いからクレームを受けてしまった」といったご相談を当社でも数多くお受けしております。

騒音問題は当事者同士で感情的な対立に発展しやすいので注意が必要です。

隣家の火災や水漏れ被害を受けやすい

連棟式建物は、その建物の特殊な構造上、火災や水漏れなどの「もらい事故」のリスクが常につきまといます。

万が一、隣の住戸で火災が発生した場合には連棟式建物の構造上、火の手がすぐに自分の家にも燃え移ってしまう危険性が非常に高いです。

また火災だけでなく、隣家の水道管の破裂による水漏れ被害や、隣家が空き家で放置されていることによるシロアリ被害などのトラブルに巻き込まれる恐れもあります。

ご自身ではどうしようもない隣家の管理状況が、ご自身の家の寿命や安全性に大きく影響してしまう点は、連棟式建物ならではの大きなデメリットといえます。

住宅ローンが組みにくい

不動産のような大きな買い物をするときには、金融機関で住宅ローンを組んで購入する方が多いと思われます。 

しかし、連棟式建物の大きなデメリットのひとつに、金融機関での住宅ローンが組みにくいという点があります。

なぜローンが組みにくいかと申しますと、仮に連棟式建物を住宅ローンで購入し、万が一ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関はその不動産を売却して、貸し出した資金（ローン残債）を回収しようとします。

金融機関は事前にお金を貸し出す際、常に「万が一の時にその不動産を売却して資金を回収できるか」を考えて審査を行っています。

しかし、いざ連棟式建物を売却して資金を回収しようとしても、一般的な不動産と比べて特殊な連棟式建物はなかなか買い手が見つかりにくく、売却金額も安くなってしまう傾向にあります。

そのため、金融機関はこうした資金回収のリスクを避ける傾向にあり、結果として連棟式建物は住宅ローンが非常に組みにくくなっているのです。

単独での建て替え・解体が困難

連棟式建物の最大のデメリットであり、将来的に多くの所有者を悩ませることになるのが「単独での建て替え・解体が困難」ということです。

「タウンハウス」のところでも少しご説明させていただきましたが、原則として共有状態にある不動産は、建て替えなどの工事を行う際に他の共有者の同意が必要となります。

こうした共有者の同意を得るという権利関係のハードルがあることに加え、連棟式建物はその特殊な構造上、物理的に建て替えや解体が非常に困難で、ご自身の住戸だけ単独で解体・建て替えするのであれば「切り離し」と呼ばれる工事も必要となります。

このように「権利関係のハードル」と「物理的なハードル」の両方が立ち塞がるため、連棟式建物を単独で建て替え・解体するのは極めて困難であり、最終的に建て替えを諦めて売却を選択する方も多くいらっしゃいます。

もし、こうした事情から連棟式建物の売却を検討される際には、連棟式建物の買取実績が豊富なドリームプランニングまでぜひご相談ください。

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連棟式建物を建て替え・解体するための切り離しとは

先ほど少し触れた通り、連棟式建物を単独で建て替え・解体を行うためには「切り離し」と呼ばれる工事が必要になります。

切り離しとは、読んで字のごとくなのですが、ひとつの大きな建物として建っている連棟式建物を切り離して独立（あるいは解体）させることを指します。

この切り離しは、ただ単に連棟式建物の一部分を切り離して終わりではなく、「権利関係のハードル」と「物理的なハードル」の両方を伴う非常に難しい工事となっています。

連棟式建物を切り離しするときのデメリットとリスク

それでは連棟式建物の切り離しのデメリットとリスクを詳しく見ていきましょう。

あらかじめこれらの注意点を知っておくことで、将来的な隣人トラブルを未然に防ぐことができ、いざ売却や建て替えを検討する場面でも正しい判断ができるでしょう。

切り離し工事の同意基準が複雑

まず、切り離し工事の大きなリスクとして「切り離し工事の同意基準が非常に複雑である」という点が挙げられます。

敷地を全員で共有している「タウンハウス」の場合は、マンションと同様に「区分所有法」が適用され、建物の建て替えなどには所有者の４/５以上の同意が必要になります。

他の所有者の同意をすんなり得られれば良いのですが、実際は切り離し工事に反対する方ももちろんいらっしゃいますし、なかにはそもそも連絡が取れずに話し合いにすらならないケースも少なくありません。

では、敷地をそれぞれが独立して所有している「テラスハウスなら、区分所有法が適用されずに隣の人から許可を得るだけでいい？」と思った方もいらっしゃると思います。

しかしその考えは非常に危険で、過去にはテラスハウスで勝手に切り離しを行い、建て替えを行った所有者に対して、他の所有者に建て替えた新築建物の収去と損害賠償を求められた判例も存在します(東京地裁　平成２５年８月２２日)

そのため、連棟式建物で切り離しを行う際は、土地の権利形態に関わらず「所有者の４/５以上の同意」を得ておくことが重要です。

筆者の実務経験から申し上げますと、後々のトラブルを完全に防ぐためには、他の所有者「全員」の同意を得て、しっかりと同意書（承諾書）を作成してから切り離しを行うと安心することができるでしょう。

切り離した連棟式建物が再建築不可になる可能性がある

連棟式建物を切り離しした場合の将来的なデメリットとリスクとして、「切り離し後の土地が再建築不可になってしまう可能性がある」という点が挙げられます。

再建築不可に陥ってしまう要因としては、主に以下の２つがあります。

ご自身で「切り離し後に再建築不可になるかどうか」を正確に判断するのは非常に困難ですので、切り離しを行う際は事前に建築士などの専門家に相談し、切り離し後も本当に再建築が可能かどうか調査してもらうと良いでしょう。

隣家の雨漏りや断熱性低下などによるトラブル

連棟式建物の切り離し工事において、実際に当社にもよく寄せられるご相談が「切り離し後に、隣家と雨漏りや断熱性の低下でトラブルになってしまった」というものです。

連棟式建物は、構造上ひとつの建物として壁や柱を共有して造られています。

そのため、ご自身の住戸だけを切り離すと、隣家の外壁が外にむき出しになってしまい、本来は外壁ではない部分から雨水が侵入して雨漏りが起きたり、断熱性や防音性が著しく低下したりして、隣人トラブルになる可能性があります。

実際に過去の裁判でも、切り離し工事が原因で隣家の浴室タイルがひび割れたり、雨漏りが起こったりしたことで、解体した側に高額な損害賠償が請求された判例も存在します。

このように連棟式建物の切り離しには様々なリスクが潜んでいますので、ご不安な場合は切り離しを行う前に専門の買取業者に相談してみるのも良いでしょう。

連棟式建物の切り離しにかかる費用は

それでは次に、皆さんが最も気になるであろう「実際に切り離し工事にかかる費用」についてご説明いたします。

結論から申し上げますと、工事の内容にもよりますが、どのようなケースであっても一般的な一戸建ての解体工事に比べると「非常に高額になる」というのが現実です。

なぜ高額になるのかといいますと、単純な一戸建ての解体とは違い「構造上つながっている建物を切り離す」という、工事自体の難易度の高さによるところも大きいですが、さらに、切り離しに伴って発生する追加の工事費（むき出しになった隣家の壁の復旧費用や、強度が落ちた分の耐震補強費用など）は、原則として全て「切り離しを希望する施主」が負担しなければならないためです。

連棟式建物の大きさや状況にもよりますが、切り離しの解体費用は最低でも１００万円以上、更に切り離した部分の修繕費として、少なくとも５０万円以上の費用がかかると考えておいた方がよいでしょう。

このように、連棟式建物の切り離しは工事費が非常に高額になるうえ、先ほどご説明したように「再建築不可になる可能性」や「隣人とのトラブル」など様々なリスクが潜んでいます。

そのため無理に切り離しを進める前に、本当に多額の費用とリスクを負ってまで切り離し工事をして建物を使い続けるべきなのか、一考するとよいでしょう。

連棟式建物の売却方法

切り離しのデメリットやリスク、費用を知ったことで、「切り離して使い続けるのは難しい」と感じた方は、連棟式建物の売却も検討してみるとよいでしょう。

連棟式建物の売却方法はいくつかありますが、なかには現実的ではないものもありますので、ここからはそれぞれの売却方法について詳しく解説してまいります。

隣家の所有者に売却をもちかける

連棟式建物のような権利関係が複雑な不動産の売却において、まず検討すべき売却方法は「隣家の所有者に売却を持ちかけること」でしょう。

なぜ隣家の所有者に売却を持ちかけるのが良いかと言いますと、隣家の所有者にとって非常にメリットが多く、買い取ってもらえる可能性が高いためです。

例えば、１戸単独では先ほどご説明した「接道義務」を満たさない場合でも、あなたの土地を買い取って隣家の敷地と合わせることで接道義務を満たせるようになるのであれば、隣家にとって不動産の資産価値が大きく向上します。

また、将来的に建物を解体して新しく建て替えを行いたいといった時でも、計画をスムーズに進めやすくなるという大きなメリットがあります。

また、隣家の所有者に直接売却する場合は、具体的な売却金額を当事者同士で自由に決められますので、一般的な不動産会社に買い取ってもらうよりも高く売れる可能性があるため、売却する側にも大きなメリットがあります。

ただし、売却を持ちかけた時に隣家の方が連棟式建物を購入するだけの資金的な余裕があるとは限りませんし、直接の交渉は売却金額などをめぐってトラブルに発展することもありますので注意が必要です。

ほかの住戸を全て購入して連棟式建物全体として売却する

次にご説明する売却方法は、他の住戸を全て購入して、連棟式建物全体として売却する方法です。

これまでご説明した通り、連棟式建物で切り離しや建て替えがなぜ難しいのかというと、他の所有者の権利が絡み、同意を得るのが難しいためです。 このような権利関係が複雑な不動産は買い手がつきにくく、万が一買い手がついたとしても、売却価格が大幅に安くなってしまう傾向にあります。

そのため、もし他の住戸をすべて購入し、連棟式建物全体を完全な単独所有にすることができれば、１住戸単独で売却する場合に比べ、買い手もつきやすく高値で売却することができるでしょう。

一見するとメリットばかりのように見えますが、他の所有者がご自身の住戸を売却したいと考えているとは限りませんし、そもそも中には連絡が取れない住民などがいるケースもあります。

そのため「そもそも売却の交渉すら進まない」ということが多いですし、さらに全ての住戸を買い取るための多額の資金も必要になるため、実際にはあまり現実的な売却方法ではないといえるでしょう。

リフォームや切り離しをしてから売却する

これまで切り離しのデメリットやリスクをご説明してまいりましたが、売却の選択肢の一つとして念のためご紹介しておきたいのが、「連棟式建物をリフォームしたり、切り離しを行ってから売却する」という方法です。

そもそも連棟式建物自体が売却しづらい不動産であるため、先ほども申し上げた通り、切り離しを行って権利関係をシンプルにした方が買い手もつきやすく、売却価格も上がりやすくなります。

さらに、室内をリフォームして綺麗になっていれば、なおのこと買い手からの印象は良くなるでしょう。

しかし、これまでご説明してきた「切り離しに伴う様々なリスク」を負い、多額の解体費用やリフォーム費用を使ったからといって、確実に買い手がつくとは限りません。

万が一売れ残ってしまった場合、かけた費用がそのまま大赤字になってしまうため、実務の観点からはあまりおすすめできる売却方法とは言えないでしょう。

連棟式建物の専門買取業者に売却を依頼する

これまでいくつかの売却方法を解説してまいりましたが、どの売却方法もトラブルに発展するリスクが潜んでいたり、現実的には難しい売却方法と言わざるを得ません。

そこで連棟式建物の売却方法で、最もおすすめできる方法は連棟式建物の買取実績が豊富な専門業者に売却を依頼することです。

連棟式建物の買取実績が豊富な業者であれば、隣家の所有者ともトラブルを起こすことなく交渉できますし、わざわざ多額の費用をかけて切り離しを行わなくても、そのままの状態（現状有姿）で買い取ってくれます。

また、隣家の所有者や仲介業者を通じて個人に売却した場合、売却後に連棟式建物にシロアリや建物の傾きなどの瑕疵（不具合）があれば、売り主が契約不適合責任を問われ損害賠償を請求される可能性もありますが、専門の買取業者であれば、このような契約不適合責任を免除（免責）してくれるところが大きなメリットといえるでしょう。

連棟式建物の専門買取業者である当社「ドリームプランニング」でも、もちろん契約不適合責任は免責とし、どんなに古い状態でもそのまま（現状有姿）での買取に対応しております。

そのため、「切り離し工事の費用やリスクが不安だ」「お隣と揉めることなく、そのままの状態で早く手放したい」とお悩みの場合は、ぜひ一度お気軽に当社までご相談ください。

共有持分の買取なら負動産買取センター

連棟式建物の相談なら負動産買取センター

ここまで連棟式建物について、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングの社長が、実務経験をもとにわかりやすく解説してまいりました。

ところで「ドリームプランニングとはどのような会社なのか？」と気になった方もいらっしゃるかもしれません。

本章ではドリームプランニングとはどんな会社か、社長である私が解説させていただきます。

連棟式建物の売買に精通したドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で連棟式建物を含む「複雑な事情を抱えた不動産」を数多く買取させていただいてきた専門業者です。

権利関係の調整が難しい連棟式建物であっても迅速に対応しており、これまでに最短２時間での査定、２日以内でのスピード買取を実現した実績もございます。

「実際にどのような買取事例があるの？」と気になる方のために、当社の買取事例の一部をご紹介します。

このような他社では断られた複雑な事情を抱えた不動産も買取してきた実績がありますので、連棟式建物の売却でお困りでしたらお気軽にご相談ください。

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい共有持分の買取などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また本業（不動産買取再販や不動産テック事業）のみならず、当社では社会貢献を通じた「三方よし経営」をモットーとしております。

✅　群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定
✅　SDGsパートナーとして、各自治体や団体との連携
✅　毎週月曜日の朝に街中の清掃奉仕活動を実施
✅　次世代人材を育成する不動産講演会の開催

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションのご依頼は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

ドリームプランニングの沿革とは

連棟式建物の売却でお困りの方へ

今回は、連棟式建物の定義から始まり、切り離しを行う際のリスクや費用、そして具体的な売却方法まで詳しく解説してまいりました。

連棟式建物のように構造や権利関係が複雑な不動産売却では、不動産の状況によって売却方法や評価額が大きく異なります。

しかし、一般的な不動産業者ではこのような、連棟式建物特有の問題（切り離しによる再建築不可リスクや隣人トラブルなど）への理解が浅く、十分な査定や適切な対応が期待できない場合があります。

例えば、連棟式建物のリスクを十分に理解せずに無理に切り離し工事を進めてしまった結果、隣家の雨漏りや建物の傾きを引き起こしてしまい、多額の損害賠償を請求されてしまうリスクなどもございます。

また、安易に一般の個人へ売却してしまい、後から契約不適合責任で大きなトラブルに発展するケースも少なくありません。

そうしたリスクを避けるためには、連棟式建物の状況（再建築不可、老朽化が進んでいるなど）を問わず買取実績が豊富で、連棟式建物の売買に精通した買取業者を選ぶことが重要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月の創業以来、日本全国で取り扱いが難しい連棟式建物の買取を行い、複数のメディアに掲載していただいた実績があります。

他の買取業者様で売却を断られてしまった連棟式建物でも心配はございません。

様々な訳ありの連棟式建物の買取実績があるドリームプランニングが、皆様にご納得いただける金額とご条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

共有持分の買取なら負動産買取センター