再建築不可の買取｜相場や注意点など徹底解説！

「再建築不可の買取はどうすればいい？」
「再建築不可の買取相場を知りたい」
「再建築不可の買取で注意すべきことは？」
等々、再建築不可の買取スペシャリストであるドリームプランニングには、再建築不可の買取相談が多数寄せられております。
今回は再建築不可の買取について、ドリームプランニング社長が徹底解説。皆様が再建築不可の買取をご検討する際のご参考にどうぞ。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

再建築不可物件の買取相場は？

再建築不可物件の買取相場については、４３条２項２号の許可といって、救済措置を使えるかどうか、包括同意基準を利用しなくても接道が取れているかどうかによっても相場が異なります。

ここでは、再建築不可物件の種類ごとの買取相場をご紹介します。

➤参考記事：再建築不可物件の売却相場は？ | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング

４３条２項２号（包括同意基準）路線型

➤　買取相場：約９０％

建築物の敷地が建築基準法の道路に２ｍ接していなければならないと建築基準法で定められているのですが、「基準法が制定された以前に建てられた建物」や、「敷地を間違った分割をしてしまった」などの理由で建て替えが出来ない建物があります。

こうした物件を「再建築不可物件」というのですが、再建築不可物件であっても行政が安全上などの観点から支障がないと認めて許可・認定したものについては、特例で建物を建て替えることができます。

これが建築基準法第４３条２項２号の許可・認定と呼ばれるものです。

建築基準法では、建築物の敷地が接しているのが基準法の道路（昔の水路など）でないといけないのですが、「４３条２項２号（包括同意基準）路線型」とは、基準法道路に接していなくても特例として建て替え出来るものを指します。

包括同意基準とは、本来は４３条２項２号の特例で建て替えるのには建築審査会の同意が必要なのですが、ある一定の基準にあてはまると建築審査会の同意を得ずに建て替えができるのものです。

この基準に当てはまれば、ほぼほぼ建て替えができるため、相場の９０％程度で売却ができます。

４３条２項２号（包括同意基準）専用型

➤　買取相場：約５０～７０％

建築基準法の道路に接していた場合でも、間口が２ｍ以下の場合は再建築が出来ません。

それでも建築できる救済措置が、４３条２項２号包括同意基準（専用型）です。

専用型とは、専用通路（路地状敷地）を指すもので、包括同意基準の専用型で必要な間口は自治体によって異なります。

例えば横浜市であれば、間口１．５ｍあれば建て替え出来ますが、川崎市では間口１．８ｍ無いと建て替え出来ません。

また、東京では、大田区、杉並区は間口２ｍは必要ですが、北区、新宿区は間口１．５ｍで大丈夫など、自治体によって異なるので注意が必要です。

４３条２項２号（個別提案基準）路線型・専用型

➤　買取相場：約３０～５０％

包括同意基準に当てはまらない場合でも、実は自治体によって建て替え出来るところもあります。

横浜市などの一部の自治体では、包括同意基準に当てはまらない場合のさらなる特例として、個別提案基準があります。

これは横浜市の場合では「本来は基準法の道路に接していなければならないけど、接しているのが基準法の道路ではない狭い道でも再建築できる可能性がある（路線型）」「再建築するのに間口０．９ｍあれば再建築できる可能性がある（専用型）」という特例になります。

包括同意基準は基準に当てはまってさえいれば建て替え出来るのですが、個別提案基準の場合は建築審査会（建築の専門家で構成される機関）に同意してもらうために、少なくとも満たしていなければならない基準をまとめたものになります。

そのため、個別提案基準に当てはまってさえいれば必ず建て替え出来るかといえばそうでなく、難易度が高い再建築の方法になるため、買取価格は控えめになります。

接道２ｍ以下（再建築不可）

➤　買取相場：約３０～５０％

それでは、再建築不可物件のうち、包括同意基準にも個別提案基準にも当てはまらず、再建築不可物件であるものに関してはどうかというと、隣の敷地を借りるなどして間口を２ｍ満たせば再建築可能にはなります。

しかし、この方法での再建築は非常に難しいため、買取価格は比較的安くなります。

袋地（再建築可能）

➤　買取相場：約５０％

周囲を他人の土地に囲まれて再建築できない物件を袋地と言いますが、もちろん再建築不可物件のため、買取価格は安くなってしまいます。

しかし、袋地であっても隣の敷地を借りれれば再建築は可能になります。

ただ、そのためには隣の土地の使用貸借契約書などが必須になり、使用貸借契約書を締結できたとしても、銀行が袋地は不動産として担保評価をしないため、融資を受けられないのです。

銀行がなぜ担保として評価をしないかというと、いくら使用貸借契約を締結していたとしても、貸した人がそこに建物を建ててしまったりする可能性があり、そうすると再建築不可物件になってしまうからです。

このため、理論上は再建築可能になったとしても、安い買取相場になってしまいます。

袋地（再建築不可）

➤　買取相場：約３０％

袋地であって他人の土地を借りても再建築も出来ない場合、買取価格はさらに安くなってしまいます。

このような完全再建築不可物件の袋地は再建築不可物件の買取専門会社でも買い取りが出来ない事がほとんどです。

しかし、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、他の再建築不可物件の買取業者では買い取りできない物件も買取しておりますので、お困りの物件がありましたら、お気軽にご相談くださいませ。

再建築不可どうする？買取や処分方法

再建築不可の買取について解説する前に、再建築不可の買取も含めた処分方法について解説いたします。

皆様の再建築不可の買取以外に、どのような処分方法があって、どの方法が適しているのかを検討してまいりましょう。

既に様々な選択肢を検討済みで、再建築不可の買取という結論に至っている方は、読み飛ばして大丈夫です。

再建築不可を無償譲渡（贈与）する

再建築不可を持て余していて、お金は要らないから誰か引き取って欲しい場合は、再建築不可の譲渡が選択肢に入ります。

ここで解説する譲渡とは、後ほど出てくる譲渡所得税の対象となるような有償譲渡（要するに売却や買取）ではなく、無償譲渡（いわゆる贈与）なので注意しましょう。

※再建築不可など不動産取引において、譲渡と言う場合、売却や買取などの有償譲渡を指すことが多くあります。

再建築不可の贈与契約は口頭でも成立

再建築不可の贈与は贈与者（贈る側）と受贈者（贈られる側）が合意することで成立するため、原則的には口頭でも問題ありません（民法第５２２条）。

（契約の成立と方式）
第五百二十二条　契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
２　契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。

※民法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

【意訳】第１項：双方が合意したら契約が成立する／第２項：特に法律の規定がない契約は、形式にかかわらず≒書面でなくても成立する。

再建築不可の贈与契約で作成した方がよい書面

とは言え、ただ「再建築不可を譲った／譲られた」だけだと、権利関係で第三者と揉めた時に心もとないものです。

もしも後からより強力な証拠が出てきた場合、贈与の契約自体が覆されてしまうリスクもゼロではないでしょう。

だから義務ではないとしても、再建築不可の贈与契約については証拠となる書面を作成しておかれることをおすすめいたします。

「再建築不可を贈与したから、贈与契約書ですよね」

頭の回転が速い皆様はそう思われたでしょうが、必ずしも贈与契約書が適しているとは限りません。

再建築不可の贈与自体が既に行われているか、これから再建築不可の贈与を行うのかによって作成する書面が異なるので注意しましょう。

再建築不可の贈与が既に行われた場合は、事実として再建築不可が贈与された内容を確認する確認書を作成します。

対してこれから再建築不可の贈与を行う場合は、どのように再建築不可を贈与するのかをまとめた契約書を作成しましょう。

再建築不可の贈与後に贈与契約書を作ってはいけません

なお既に再建築不可の贈与が行われているのに、後から日付をさかのぼる（作成時点から見て過去の日付を記載した）贈与契約書を作ってはいけません。

税務署から「贈与の事実を隠したor隠そうとした」と見なされ、重加算税（国税通則法第６８条１項。贈与税の課税価格に対して３５～４０％、悪質と判断された場合は５０％）の対象となったり、最悪脱税で逮捕されたりするリスクもあります（相続税法第６８条１項）。

相続税法
第六十八条　偽りその他不正の行為により相続税又は贈与税を免れた者は、十年以下の懲役若しくは千万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
２　以下略

※参考：相続税法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000073

再建築不可の贈与書面に記載した方がよい内容

再建築不可の贈与書面に記載した方がよい内容は以下の通りです。

【再建築不可の贈与確認書】
※既に再建築不可が贈与された後で書面を作成する場合。
・誰が贈与し、誰が受贈したか
・贈与がいつ行われたか
・贈与された再建築不可物件の情報（登記情報）
・贈与契約を双方が合意している事実
・贈与確認書を作成した年月日
・贈与者と受贈者の署名・押印
・贈与者と受贈者の住所・連絡先

【再建築不可の贈与契約書】
※再建築不可をこれから贈与する場合に書面を作成する場合。
・誰が贈与し、誰が受贈するか
・贈与をいつ行うか（引渡し≒所有権移転登記の指定日や期限）
・贈与する再建築不可のデータ（登記情報）
・贈与契約を双方が合意している事実
・贈与の条件（登記費用や公租公課の負担など）
・贈与者と受贈者の署名・押印
・贈与者と受贈者の住所・連絡先

それぞれこの位しっかりと取り決めてあれば、後から第三者や税務署に対して再建築不可の贈与事実を立証できるでしょう。

再建築不可を寄付する

再建築不可をもらってくれる人がいない場合、再建築不可を自治体などに寄付するのも選択肢の一つになるかも知れません。

必ず再建築不可を寄付できるわけではありませんが、可能性を探ってまいりましょう。

再建築不可を自治体に寄付する－神奈川県横浜市のケース

再建築不可を自治体に寄付する一例として、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングが本店を構える神奈川県横浜市のケースを解説いたします。

例えば横浜市の再建築不可を公園用地として活用してほしい場合、横浜市ではこのような受納（寄付を受け付ける）目安を設けているそうです。

・約５００㎡以上ある一団の土地であること（飛び地で合計５００㎡あってもダメ）
・公道に接するか、管理用の通路（おおむね１．５ｍ以上）を確保できること
・安全性が確保されていること（安全に遊べなくてはダメ）
・樹木による日影や倒伏、落下枝や排水等の影響が少ないこと（鬱蒼とした森林はダメ）
・樹木による影響は、相隣関係も同様（隣地からの影響が多くてもダメ）
・更地になっていること（何かが鎮座している状態はダメ）
・私権の設定や特殊な義務条件（抵当権や地域の取り決め等）が存在しないこと

実際にはケースバイケースで審査されるので、再建築不可を横浜市に寄付したい場合は、横浜市みどり環境局公園緑地事業課緑地保全担当へお問い合わせください。

また再建築不可の寄付に当たっては「公園緑地の寄附受納要綱」に基づく手続きが必要になります。

【再建築不可を公園緑地として寄付する手続き】
①横浜市公園緑地事業課へ「公園緑地の寄附に係る事前調査申込書（第１－１号様式）」を提出し、事前調査を受ける。
②事前調査の結果（寄付の可否）が通知される。
③寄付が可能な再建築不可について、改めて寄付を希望する場合は条件を整備した上で通知から１年以内に公園緑地事業課へ「寄附申込書（第２－１号様式）」を提出する。
④公園緑地事業課から「寄附受納手続き開始通知書（第３－１号様式）」が送付される。
⑤寄付に必要な測量等が行われた上で、横浜市と再建築不可の所有者で土地寄附契約を締結して完了。

ちなみに横浜市へ公園緑地として再建築不可を寄付した場合、横浜市長から表彰されるケースもあるそうです（横浜市公園緑地の寄附受領要綱・第９条）。

ただし実際の寄付は審査のハードルが高いため、ここで解説しているほど簡単にはいかないケースが多いでしょう。

※参考：土地を公園用地として寄附したい場合は？　横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/faq/kukyoku/kankyo/ryokuchi-seibi/20211015134558929.html

※参考：公園緑地の寄附受納制度について　横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/midori-koen/koen/tsukuru/koenkifu.html

再建築不可を自治会や町内会に寄付する

再建築不可を自治体に寄付できなかった場合、立地条件によっては自治会や町内会に寄付する可能性も考えたいところです。

例えばクリーンステーション（ゴミ捨て場）用地に活用してもらったり、防災倉庫を設置するスペースに活用してもらったりなど、土地があれば何かと重宝するでしょう。

特に防災倉庫の設置については国土交通省から「設置基準を緩和して、住民の防災対策を促進する（要旨）」よう技術的助言が行われるなど、追い風が吹いている状況です。

※参考：小規模な倉庫の建築基準法上の取扱いについて（技術的助言）｜国土交通省住宅局建築指導課長
https://www.mlit.go.jp/common/001093081.pdf

再建築不可をNPO等に寄付する

自治体や自治会などで寄付を受け付けてもらえない再建築不可を寄付できるNPO等はないものか……調べてみたところ、再建築不可を寄付できる団体はほとんどないようです。

また認定NPO法人カタリバ（認定特定非営利活動法人カタリバ）や一般財団法人あしなが育英会など、不動産の寄付を受け付けているケースもありますが、それらは土地活用でなく現金化が前提となります。

つまり現金化＝売却が難しい再建築不可については、残念ながら寄付を受け付けてもらえない可能性が高いでしょう。

再建築不可を売却する

再建築不可の贈与や寄付ではお金にならない、再建築不可といえども立派な財産なのだから、現金化したいという方は少なくないでしょう。

そこで再建築不可の売却を検討するのですが、再建築不可の売却は買取とどのように違うのか、疑問に思われる方も少なくありません。

再建築不可の売却は買取とどのように違うのか、再建築不可の売却は買取に対して有利／不利も知りたいところです。

売却と買取の違い

再建築不可の売却と買取について、その定義は様々に分かれています。

ここでは再建築不可の売却と買取に関する定義をまとめ、比較しました。

※負動産買取センターまとめ

ここでは「再建築不可を買取業者などに直接買取させる行為」を買取、「再建築不可を第三者（買取業者以外）へ直接または間接的に（仲介を入れて）売却する行為」を売却と呼ぶようにしましょう。

買取に比べて不利な点

再建築不可の売却と買取について定義を明確にしたところで、再建築不可物件の売却が買取に比べて不利になってしまう点をまとめます。

①仲介を入れる場合、仲介手数料が発生する。
②仲介を入れることによって、買主との意思疎通に齟齬が生じるリスクが高まる。
③仲介を入れない個人間売買では、法律的な不備が生じるリスクが高まる。
④仲介を入れない個人間売買では、金銭や権利関係をめぐるトラブルリスクが高まる。

不動産取引は扱う金額とそれに伴う責任が重大なため、再建築不可を個人間売買する方は多くありません。

しかし仲介を入れることによるデメリットを嫌がる方も少なからずいらっしゃるため、再建築不可の買取を選ばれる方が増えているようです。

再建築不可は売却よりも買取が最適解

こうしたことから、再建築不可を現金化されたい場合は、売却よりも買取が最適解と言えるでしょう。

買取業者による直接買取ですから仲介手数料は発生しませんし、仲介者をはさまないことで意思疎通の齟齬が生じるリスクも最小限に抑えられます。

また再建築不可の関連法律に精通しているため、法的なリスクの予防や権利関係のトラブルも回避しやすくなるでしょう。

買取にもデメリットはある

あえて買取のデメリットを挙げるのであれば、売却に比べて手取り金額がどうしても安くなりがちな点は否めません。

ただしそれは各種のリスク回避にかかるコストを差し引いた結果であり、安全・安心には代えがたいとも言えます。

逆に目先の金額が高く思えても、後からリスクやトラブルによって莫大な出費を強いられるようでは、目も当てられないでしょう。

再建築不可の買取と売却を検討する際は、目先の金額だけでなく、総合的に判断するのがおすすめです。

再建築不可の買取は負動産買取センターで相談

本章では再建築不可の買取だけでなく、さまざまな処分方法について解説してまいりました。

再建築不可の買取を含む処分を検討の際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で再建築不可の買取を手がけてまいりました。長年の買取を通じて培ったノウハウやネットワークを駆使して、再建築不可に関する皆様のお悩みを解消できると思います。

再建築不可の買取相談＆買取査定は完全無料。ぜひお気軽にご相談くださいませ。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

そもそも再建築不可とは｜買取の基礎知識

持て余している再建築不可は買取が最適解……ところで、再建築不可とは何か知りたい方もいらっしゃることでしょう。

そこで本章においては、再建築不可とは何か、基礎知識を解説してまいります。

接道義務①再建築不可の買取基礎知識

再建築不可を語る上で避けて通れないのが、この接道義務。

接道義務とは建築基準法第４３条１条に規定される義務で、簡単に言えば「道路と２ｍ以上接していない土地に建物を建ててはいけない」＝「建物を建てる時は、その土地が道路と２ｍ以上接していなければならない」というものです。

つまり土地の間口が狭すぎる（２ｍ未満）と、建物が建てられません。ちなみに間口だけ広くても途中で２ｍ未満に狭まっている土地も接道義務の不備になります。

と聞いて、中には「建物が建られないのであれば『再建築不可』以前に『建築不可』なんじゃないですか？」と疑問に感じられた方もいらっしゃることでしょう。

実は間口が２ｍ未満の土地でも建物が建っているケースが多くあり、これは当局が違法を見逃したからではなく、建築基準法による接道義務が設けられる前から建っていた建物です。こうした建物は「既存不適格建築物」と呼ばれます。

要するに「法律ができる前から建っていた建物については、今すぐ壊せとは言わないけど、建替えの際には接道義務を満たさないと許可しません」ということです。

接道義務②再建築不可の買取基礎知識

接道義務は間口の他にも、接している道路の資格も問われます。

一口に道路と言っても国道・県道のように立派なモノから、農道まで様々です。

接道義務の条件となる道路とは、建築基準法第４２条１項各号はじめ同条各項で定義している道路です。

そのすべてを解説すると膨大になってしまうため割愛しますが、いずれにしても接している道路が建築基準法に適合していない限り、どれほど幅広く接していても接道義務は満たせません。

法令や条例に抵触｜再建築不可の買取基礎知識

再建築を制限する法令や条例に抵触するため、再建築不可となってしまうケースも多くあります。

例えば土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン。土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に規定）にかかっている地域では、建物の一部もしくは全部を鉄筋コンクリート造にしなければならず、この条件を満たさなければ再建築が許可されません。

また条例で建物敷地の最低面積を規定している自治体があり、敷地面積が一定未満だと建物を建てることも建て替えることもできないでしょう。

調整区域や農地｜再建築不可の買取基礎知識

都市計画法第７条３項に規定されている市街化調整区域や、農地では再建築はもちろん、建築にも大きな制限がかけられています。

市街化調整区域や農地に建物が建てられているケースがみられるものの、これは農家住宅など個別の事情を加味した属人性に基づく許可です。

簡単に言えば「その人だから特別に許可」したのであり、その人以外の第三者については認めないor個別に許可をとり直さなければなりません。

農家住宅であれば文字通り農家（実質的に農業を営む方）でなければ、たとえ建物を購入しても建替えどころか住むことさえできないのです。

▲調整区域について、こちらでくわしく徹底解説！合わせてどうぞ。

再建築不可の買取相談は負動産買取センターへ

本章では再建築不可について基礎知識を解説していまいりました。

接道義務を満たしたり法令や条例に適合させたり、属人性を解除したりすれば再建築不可物件でも建替えたり住んだりすることが可能となります。

しかしそのために必要となる労力はコストは膨大なものとなり、費用対効果のよいものではありません。

それなら再建築不可を現状のまま買取に出し、現金化して他の物件を購入した方が合理的でしょう。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、再建築不可に煩雑な条件をつけることなく現状有姿で買取可能です。

再建築不可の買取相談＆買取査定は完全無料。スピード買取＆現金化をご希望でしたら、ぜひドリームプランニングをご用命いただきたく存じます。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可の買取フロー

再建築不可を買取は、どのようなフローで行われるのでしょうか。

本章では再建築不可の買取フローを、わかりやすく解説してまいります。

事前準備｜再建築不可の買取①

再建築不可の買取を思い立ったら、すぐに買取業者へ連絡しても構いません。

しかしいきなり話そうと思っても上手く話せませんし、買取に出したい再建築不可についてもよく知っておいた方が、その後の買取フローもスムーズです。

なので買取に出したい再建築不可に関する資料を集め、データをまとめておくようにしましょう。

このひと手間をかけることで、その後の買取がスムーズに進み、かつ買取業者も本腰を入れてくれるはずです。

買取相談｜再建築不可の買取②

再建築不可に関するデータがある程度まとまったら（完璧にする必要はありません）、買取業者に再建築不可の買取を相談しましょう。

この時にデータがあると、買取業者はこちらが本当に再建築不可を買取に出したいのだと分かってくれます。

（口頭で一からヒアリングすることも可能ですが、時間がかかる上に、買取業者も「本当に買取できるのかな？」と身構えてしまいがちです）

買取相談の時点では、再建築不可に関する資料原本まで持参する必要はありません。

買取査定｜再建築不可の買取③

買取業者との相談を経て、再建築不可の買取を依頼するに足ると感じられたら、再建築不可の買取査定を依頼します。

再建築不可の買取査定はおおむね３営業日、時間がかかっても１週間以内には必ず進捗報告をくれる買取業者とおつき合いするようにしましょう。

１週間以上もお客様を放置するような買取業者に催促する必要はありません。ここでつき合いを絶たなければ、今後もずっと催促し続けることになるはずです。

お忙しい買取業者様は早々に見切りをつけて、他の買取業者に再建築不可の買取を相談しましょう。

買取交渉｜再建築不可の買取④

果たして無事に買取査定を出してもらい、再建築不可の買取金額に納得出来たら、続いて買取条件の交渉に入ります。

再建築不可の買取は単に物件とお金を交換するだけではなく、その他の条件も話し合わなければなりません。

再建築不可の残置物はどちらが撤去するのか？再建築不可の権利関係はどちらが調整するのか？などなど、話し合っておくことは多岐にわたります。

買取契約｜再建築不可の買取⑤

買取業者と再建築不可の買取交渉を終えて、買取を決断できたら、いよいよ再建築不可の買取契約（売買契約）を締結しましょう。

再建築不可の買取に関する疑問点があれば、買取契約を締結する前にきちんと解消しておきましょう。

一番よくないのが「よく分からないけど、まぁ悪いようにはするまい」という思い込みで疑問をスルーしてしまうこと。

買取契約を締結した後で「こんな筈じゃなかった」と言っても、後から覆すのは相当に難しいものです。

決済・引渡し｜再建築不可の買取⑥

買取業者と再建築不可の買取契約を締結したら、契約に従って再建築不可の買取代金決済と物件引渡しを行いましょう。

再建築不可の買取決済は安全性が高く合理的な銀行振込みが一般的です。ただし中には小切手の振出しや現金手渡しのケースがないとも言えません。

売主としては、再建築不可に関する権利関係書類やカギを渡し、所有権移転登記を済ませれば引渡し完了となります。

再建築不可の買取フローは負動産買取センターで確認

本章では再建築不可の買取フローについて、駆け足で解説してまいりました。

もし皆様が実際に再建築不可を買取に出される際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングが全力でサポートさせていただきます。

売主様が感じる疑問や質問にお答えするのはもちろん、そもそも疑問が湧かないくらいに明快な買取フローをご体感いただけるでしょう。

再建築不可の買取フローにつきましては、ドリームプランニングがワンストップでフルサポートいたします。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可の買取書類

再建築不可の買取には、必要書類の準備が欠かせません。

本章では再建築不可の買取に必要な書類について、①買取契約時②決済・引渡し時③その他の場面ごとに解説していまいりましょう。

買取契約時の必要書類など

ここでは再建築不可の買取契約時に必要となる書類などについて解説いたします。

本人確認書類（顔写真付き身分証など）

再建築不可の買取契約を締結するのが、目の前の人物と同一なのか、確認するために必要です。

あまりないとは思いますが、本人確認しないまま再建築不可の買取契約を締結してしまい、後で本人からクレームがつく事例もゼロではありません。

本人確認書類は顔写真がついた運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが信頼されるでしょう。

認印（シャチハタNG）

買取契約書に押印する印鑑は、実印でも認印でも法律的な効果に違いはありません。

ただしシャチハタはNG。なぜならシャチハタは柔らかいゴム面からインクがしみ出す構造なので、押し続ける内に印影が変わってしまうのです。

後こんな方はそうそういないと思いますが、手作りした印鑑も変な眼で見られてしまうかも知れません（作りがしっかりしていれば、法的には有効ですが……）。

収入印紙（印紙税の納付に必要）

買取契約書の発行には印紙税の納付が義務づけられているため、書面に収入印紙を貼付する必要があります。

収入印紙はたいてい買取業者が用意してくれるものの、用意してくれない場合は郵便局や法務局で購入しましょう（ただし金額によっては郵便局だと収入印紙を置いていないことも）。

決済・引渡し時の必要書類など

ここでは再建築不可の買取契約を締結後、決済や引き渡し時の必要書類などを解説いたします。

実印（印鑑登録済）

先ほどは認印で大丈夫と言いましたが、再建築不可の決裁・引渡しでは慣習的に実印を用いられるケースが多いです。

印鑑登録証明書（発行から３ヶ月以内）

実印は印鑑登録がされていなければ実印としての意味をなしません。そこで実印を用いる時は、発行から３ヶ月以内の印鑑登録証明書を用意するようにしましょう。

登記済み権利証or登記識別情報通知書

再建築不可の買取では再建築不可の権利が移りますから、再建築不可の登記済み権利証か登記識別情報通知書のどちらかを引き渡します。

古い物件では登記済み権利証、新しい物件では登記識別情報通知書があるはずなので、用意しておきましょう。

固定資産税納税通知書

再建築不可の買取が年の途中であった場合、固都税（固定資産税・都市計画税）の日割り清算に必要な書類です。

住民票（発行から３ヶ月以内）

買取に出す再建築不可の所在と売主の住所が異なる場合、再建築不可と売主の権利関係を紐づけるために必要となります。

その他の必要書類

再建築不可の買取では、その他の書類が必要となるケースもあるので、チェックしておきましょう。

委任状

登記手続きを司法書士に依頼する場合などに必要な書類です。

委任状には①代理人の住所・名称・氏名②委任期間・委任事項（権限）③委任者の住所・名称・氏名④委任状作成年月日などを明記しましょう。

再建築不可の物件データ（推奨）

これは先ほど解説した、再建築不可の買取で使う物件データのまとめです。

書式に決まりはありませんが、なるべく見やすく、必要事項がすぐにわかるように書きましょう。

地図や写真も含め、A４用紙１～２枚ほどにまとめてあげると喜ばれます。

再建築不可の必要書類は負動産買取センターでサポート

本章では再建築不可の買取で必要となる各種の書類を解説してまいりました。

こうした必要書類は準備に手間がかかるため、お忙しい方は必要書類の取り寄せをドリームプランニングへご相談くださいませ。

当サイト負動産買取センターを運営している当社は、２００２年１１月の創業以来、日本全国で再建築不可の買取を手がけてまいりました。

今回も皆様の再建築不可をスムーズに買取するべく、万全のサポートを提供してまいります。

再建築不可の買取書類に関する疑問や質問につきましても、お気軽にご相談くださいませ。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可の買取費用

再建築不可を買取に出すと言っても、ただお金が入ってくるばかりではありません。再建築不可の買取では、費用がかかる場面もあります。

本章では再建築不可の買取にかかる費用について、わかりやすく解説してまいりましょう。

印紙税

買取契約書など、一定の文書（課税文書）に貼付することで納める税金です。

印紙税の金額は契約金額によって異なるため、確認しておきましょう。

（※）２０１４年４月１日～２０２７年３月３１日までに作成されたものに適用。

譲渡所得税

再建築不可の買取で利益（譲渡所得）が発生した場合に納税します。

【計算式】
譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
課税譲渡所得金額＝買取金額－（取得費用＋買取費用）－特別控除

ここではシンプルに書きましたが、実際には費用計上や保有期間による税率設定など細かい基準があるため、実際には税理士に相談するのがおすすめです。

登録免許税（抵当権抹消登記）

再建築不可に抵当権が設定されていた場合、買取の際に抵当権を抹消しなくてはなりません。

抵当権の抹消登記は買取してもらう側が負担することが多く、登録免許税を納付することになります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産１個（土地と建物はそれぞれ１個と数える）あたり一律１，０００円です。

例えば再建築不可の土地一筆に対して二戸の登記された建物があった場合、一塊でも３個の不動産とカウントします。

司法書士報酬

登記手続きを司法書士に依頼する場合、発生する報酬も織り込んでおきましょう。

抵当権抹消登記の手続きを委任した場合の報酬額がこちらです（登録免許税は別）。

不動産１～９筆：１～２万円
不動産１０筆～：１．５～３．０万円
(※単位の筆は、不動産が複数の地番にまたがる場合の単位を指します。私道持分を保有していたりすると、一回の売買でも１０筆程度になることもあります。)

司法書士に登記手続きを委任する時は、先ほど解説した委任状が必要になります。

その他の実費（必要に応じて）

その他、再建築不可の買取で必要になるかも知れない費用について解説いたしましょう。

引越し費用

再建築不可に現在居住している場合、買取後は基本的に退去しなくてはなりません。

退去の際にかかる引越し費用も想定しておく必要があります。

建物解体費用

再建築不可の建物を不用意に解体してしまうと、後から建て直すのが困難です。

それでも建物を解体してから引き渡す契約となっている場合は、解体費用も確保する必要があるでしょう。

残置物撤去費用

ゴミ屋敷となっている再建築不可を買取に出す際、残置物を撤去してから引き渡すケースも想定されます。

撤去・回収費用は残置物の数量や種類によって大きく変わるため、予想される時は早めに見積もりをとっておくのがよいでしょう。

境界確定測量費用

買取に出す再建築不可の境界を確定するため、測量が必要となるかも知れません。

測量などを土地家屋調査士に依頼する場合はその報酬や費用の確保が必要です。境界確定測量は数十万から時に数百万円単位に上ることもあるので、相応の準備が必要になります。

諸経費（交通費や打ち合わせ費用など）

それら以外にも再建築不可の買取交渉では様々な費用がかかることも多いでしょう。

例えば現地への移動コスト（交通費やガソリン代など）や打ち合わせに飲食を伴うケースがあるかも知れません。

一つ一つは少額であっても、塵も積もれば山となるため、こうした費用管理には意識を配っておきたいところです。

再建築不可の買取費用をおさえるなら負動産買取センターへ

本章では再建築不可の買取にかかる費用について解説してまいりました。

せっかく再建築不可を買取に出すなら、少しでも余計な出費はおさえたいですよね。

再建築不可の買取費用をおさえたい方は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国の再建築不可を買取してきた実績がございます。

長年の取引によってコスト削減の独自ノウハウを培っているため、お客様の負担を最小限におさえることが可能なのです。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可の買取トラブル

再建築不可の買取業者はピンキリなので、買取業者の選定を誤るとトラブルに巻き込まれてしまうかも知れません。

本章では再建築不可の買取で多いトラブル事例と対策について、わかりやすく解説いたしましょう。

買取相場よりも極端に安い／高い買取金額

再建築不可の買取査定を依頼した結果、通常の買取相場よりも極端に安い／高い価格を提示する買取業者には要注意です。

こう聞いて、皆様の中には「安い買取業者はそもそもお願いしないからいいとして、高く買取してくれる分にはいいんじゃない？」と思われたかも知れません。

しかし世の中そんな良い話ばかりではありません。

例えば５千万円で買取して７千万で再販する場合、この７千万円の売出価格を提示されると、話し方次第でいかにも「再建築不可を７千万円で買取してもらえる＝自分が受け取れる」かのように錯覚してしまうケースが少なくありません。

また本当に７千万円で買取するけど、土地の整備や権利関係の調整に３千万円かかるのであれば、差し引き４千万円しか受け取れなくなります。

つまり３千万円ぶんのリスクが買取価格に上乗せされてお客様に押しつけられているのです。

こうしたことに引っかからないために、複数社から相見積もりをとって、買取相場から外れた価格を示す買取業者を避けるのが有効です。

買取査定を依頼したら買い取ってもらわないとダメ？

再建築不可の買取査定で料金をとる買取業者はほとんどありません。

もちろんその後の買取を見据えてのことですが、たとえ再建築不可の買取に至らなくても、それは買取業者として当然に受忍すべきリスクと言えるでしょう。

売主様にご納得いただける買取金額を提示できなかった買取業者の落ち度と言わざるを得ませんが、ごくまれに「買取査定をしたのだから」と再建築不可の買取を迫る悪質な買取業者も存在します。

あまりに悪質な営業を受けた場合は、警察や消費生活センターに通報したり、その旨を相手に伝えるなど毅然な対応が必要です。

ただしあまり邪険な態度をとると逆恨みされるリスクもあるため、毅然としながらも冷静な対応を心がけるようにしましょう。

買取契約の内容が不透明

先ほどの買取フローでも解説した通り、再建築不可の買取契約を締結する際に、疑問点を残さないようにするのが重要です。

もし皆様が「契約書のここってどういう意味？」と質問された際、買取業者が「あぁ、そこは大したことないので気にしなくて大丈夫です」などと答えた場合、絶対にそのまま署名押印してはいけません。

たとえ本当に大したことなかったとしても、何がどう大したことないのか、人によって判断基準が違います。そうした売主の心情に配慮がない買取業者と契約してしまって本当によいのか、考えなおした方がよいでしょう。

誠実な買取業者であれば、再建築不可の買取という大きな取引で売主様が不安になることをよく理解しています。そんな心情に寄り添いながら、納得できる形で再建築不可の買取を進められるパートナーを探すようにしましょう。

再建築不可は負動産買取センターで安心買取

本章では再建築不可の買取トラブルについて、よくある事例を解説いたしました。

実際の買取現場ではもっと多くのトラブルが発生していますが、再建築不可の買取トラブルがご心配な方は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業より２０数年間、５００件を超える再建築不可の買取をとおして、常に売主様と寄り添ってまいりました。

根拠の明確な買取査定や懇切丁寧な契約内容の説明に、皆様からご好評をいただいております。

再建築不可の買取トラブルと無縁な買取をご希望でしたら、ぜひとも一度ご相談くださいませ。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可は負動産買取センターへ

今回は再建築不可の買取について、様々な角度からわかりやすく解説してまいりました。

再建築不可は買取が最適解であり、再建築不可の買取は当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングにご用命いただければ、全力サポートさせて頂きます。

最後に再建築不可の買取エキスパートであるドリームプランニングについて解説し、本稿の締めくくりといたしましょう。

ドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月に神奈川県横浜市で創業し、以来日本全国で再建築不可をはじめニッチな不動産（売却が難しい、いわゆる負動産）の買取・再生を手がけてきた老舗の買取業者です。

買取した再建築不可をただ転売して差益を稼ぐのではなく、法律知識と独自ノウハウを駆使して資産価値を高めて不動産市場へリリースしてまいりました。

これによって空き家対策や地方創生など日本の社会課題に取り組んでいる不動産ベンチャーの最前線ランナーです。

従来の不動産事業（リアルエステート）だけでなく、IT技術を駆使した不動産テック事業（サイバーエステート）や他星開発＆移住事業（スペースエステート）も視野に入れています。

横浜から世界一を目指す「不動産ベンチャーの革命児」ドリームプランニングに、今後もご期待くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献

横浜から世界一を目指し、不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを実現するドリームプランニング。

当社がこれまで実践してきた社会貢献の一部を、こちらで解説させていただきます。

SDGsパートナー

持続可能な開発目標（サステナブル・ディベロップメント・ゴールズ）すなわちSDGsの達成に向けて、当社では独自のSDGs宣言を行いました。

もちろん口先ばかりではなく、各地自体とSDGsパートナー提携を結んで実践の輪を日本全国に広げていくために歩みを続けております。

地方創生の業務提携

当社では地方創生＆空家対策の一環として、群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用促進と周知広報に関する協定を締結いたしました。

他の自治体様とも連携の可能性を追求しており、今後も日本全国の市区町村様とコラボレーションを計画しております。

次世代人材の育成

当社では若者の不動産に対する意識を高めるため、教育機関や職業訓練校などで講演会や企業説明会などを実施してまいりました。

不動産を知ることは人生の基盤を固めることであり、次世代を担う若者たちの意識を高めることが日本の未来を盤石にすることを確信しております。

以上の各種活動に関するお問い合わせや取材依頼は、経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。

ドリームプランニングのメディア実績

横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーの最前線ランナーとして、常に時代の最先端を志向するドリームプランニング。

その活動や取り組みは常に各業界からの注目を集めており、これまで多数メディアからの取材を受けてまいりました。

ドリームプランニングの沿革

ドリームプランニングの会社概要

再建築不可物件の買取まとめ

ここまで、再建築不可物件の買取について解説してまいりました。

インターネットで「再建築不可物件　買取」と検索して上位表示される会社の中には、SEO対策を得意としているただの転売業者も多くあり、そうした会社に買取を依頼すると著しく安い金額で買取してもらわなくてはならなくなります。

こうした会社には再建築不可物件の再生ノウハウもなく、最終的には「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングのような、再建築不可物件の買取を専門としている買取会社に高値で転売し、利益を得ています。

ですが、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングは、２００２年の創業より、日本全国の再建築不可物件の買取を行ってきたため、長年の再生ノウハウが蓄積されており、こうした転売業者の中間マージンが発生しないため、高値買取が可能です。

「とにかく早く、高く、再建築不可物件を買い取ってもらいたい」とお悩みでしたら、ドリームプランニングに声をお掛けください。

査定から最短２日で現金化も可能で、お客様の大切なご資産を責任をもって買取させて頂きます。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター