再建築不可物件を再建築可能にする方法は？【裏技・抜け道をプロが解説】

「再建築不可物件を再建築可能にすることはできるの？」といった再建築不可物件に関するご相談が当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングには、日々たくさん寄せられます。

そこで今回、再建築不可物件を可能にする私たち独自の方法や、再建築不可物件のままでもうまく活用する方法などについて再建築不可物件の買取会社社長の私がわかりやすく解説いたします。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

再建築不可物件の基礎知識

「この土地や建物、本当に建て替えられないのか？」という疑問を持つ所有者の方々のために、再建築不可物件とは何か？なぜ発生するのか？などについて解説します。

再建築不可物件の定義

再建築不可物件とは、文字通り「建て替えができない不動産」のことを指します。

建築基準法では「幅４ｍ以上の建築基準法の道路に２ｍ以上接していない場合、建物を建ててはいけない」というルールがあり下記のように決められています。

（敷地等と道路との関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。
１　自動車のみの交通の用に供する道路
２　地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第１２条の１１の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路

※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201

条文だけ読んで分かる方の方が少ないのでご説明いたしますと、「２ｍ以上道路に接道している」「接道しているのが建築基準法の道路である」ことが、建物を建て替えるための要件となっており、これを満たせない場合「再建築不可物件」となります。

ここでポイントとなるのが、２ｍ以上道路に接しているだけでなく、建築基準法の道路に接していなければならないという点で、基準法の道路には、下記のものが該当します。

見た目が道路であっても建築基準法の道路でないところが多く、基準法の道路であるか否かは「２．再建築不可物件かどうかを確認するための方法」で解説するやり方で確認する必要があります。

再建築不可物件の例

再建築不可物件が何か分かったところで、実際にどのような物件が再建築不可に該当するのか、代表的な具体例を見ていきましょう。

再建築不可物件はなぜあるのか？

これまでの解説で、再建築不可物件というのはどういった物件なのかがわかったのではないでしょうか？

ここでは、再建築不可物件の歴史的な経緯の解説とともに、「２項道路（４２条第２項道路）」が再建築不可かどうかについても解説いたします。

再建築不可物件の歴史

建築基準法は、昭和２５年（１９５０年）に制定され、それ以前は市街地建築法という法律がありました。

市街地建築法の時代は、現行の建築基準法で求められる「接道義務」がなく、基準法制定が制定されたあともしばらくは、建築確認申請自体が現在ほど厳しくなかったため、当時建てられた建物が再建築不可物件として現在も残っているのです。

再建築不可物件の数

再建築不可物件は意外に多く残ってますが、物件の具体的な数ってどのくらいなのか気になっている方もいらっしゃるかと思います。

これについては、「令和５年住宅・土地統計調査」において、 「敷地が道路に接していない住宅が全国で１,００４,４００戸 」という統計が確認されています。

これらが再建築不可物件であることは容易に想像ができますが、「敷地が道路に接していない住宅」だけでなく、「間口が２ｍない場合」「接しているのが建築基準法の道路ではない物件」も再建築不可物件であることを考えると、日本全国には、さらに多くの再建築不可物件があることと予想されます。

２項道路は再建築不可物件？

多くの記事では、「再建築不可物件を再建築可能にするには、セットバックすればよい」などと書いている記事が散見されますが、そもそも２項道路に接道している場合、再建築不可物件とは言いません。

国土交通省の「建築基準法道路関係規定運用指針」では、２項道路と認められるための要件が定められており「基準時（建築基準法施行日）に建築物が立ち並んでいた道であり、かつ特定行政庁がその道を告示・指定したもの」とされております。

２項道路に接している場合、建て替えする要件としてセットバックが必要なのですが、あくまで要件を述べているだけなので、そもそも再建築不可物件でもなんでもないのです。

再建築不可物件かどうかを確認するための方法

さて、ここまで解説で再建築不可物件の基礎知識を押さえたところで、次は「自分の物件が本当に再建築不可能かどうか」についてインターネットや市区町村で調べる具体的な方法を紹介します。

再建築不可物件のインターネットでの調査

再建築不可物件の要件のうち、「建築基準法の道路に接道しているか？」は、自治体で公表している「建築基準法道路種別図」をインターネットで調べることが可能です。

たとえば横浜市の場合には「iマッピー」という行政地図情報システムを提供していますが、多くの自治体では、こうした道路種別を確認できるシステムを持っています。

Googleなどで検索する場合「行政名＋道路種別」と調べることで、自治体ごとの道路種別を検索できるシステムにアクセスできるので、再建築不可物件かどうか調べるときは、まずはこの方法で確認してみましょう。

土地家屋調査士などによる路地状部分の幅員の確認

建築基準法で建物を建てるための要件として、「建築基準法の道路に２ｍ以上接道していること」が求められますが、旗竿地の路地状部分が有効に２ｍあるか確認するには、土地家屋調査士が測量をする必要があります。

役所に備え付けられている地積測量図が２．０ｍであっても、家屋調査士が測量し、隣接地の方との立ち合いを行った結果、幅員１．９９ｍであると判断された場合、再建築不可物件となるのです。

そのため、間口２ｍあるかどうか分からない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼するようにしましょう。

再建築不可物件を再建築可能にする方法７選

前章で、再建築不可物件かどうかを確認するための方法を理解できたかと思います。

この章では、再建築不可物件を再建築可能にする実践的な手段をご紹介します。

隣地を購入・借地・地役権設定で接道を確保する

旗竿地の再建築不可物件で、間口が２ｍ未満の場合「隣地を購入・借地・地役権設定で接道を確保する」などして、接道を２ｍ確保する方法があります。

隣地の購入

自分の敷地が道路に対して有効に２ｍ接していない場合に、隣接する土地の一部または全部を買い取ることで、自分の敷地の接道部分を広げ、建築基準法などの接道義務を満たさせる方法があります。

つまり、所有者が隣地を完全に取得し、所有権を移転させることで「正真正銘、自分の土地」が道路と接している状態を確保します。

地役権の設定

隣接地の方が「流石に自分の土地を譲るのが難しい」となった場合、隣接地の方の土地を利用することを登記（地役権設定）する方法があり、自分の所有地でなくとも許可を得て、隣地の方の敷地を自分の敷地として建築確認を申請することもできます。

ただ、このやり方はあまり一般的ではなく、隣地の一部を自分の敷地とする場合、次にご紹介する方法を利用するのが一般的です。

隣地を借地する

最後に、隣地を借地する方法も、自分の敷地が２ｍ以上道路に接していない場合に、隣地所有者から隣地の一部を借りている部分も合わせて通路として使えるようにする方法です。

つまり、自分の敷地単独では接道義務を満たせない場合に、隣接する土地を借りることで、道路まで幅員２ｍ以上の接道を確保する方法といえます。

この場合、土地を買い足さなくても「道として使える部分」をきちんと契約で確保できるため、コストや負担を抑えながら建築が可能になる方法です。

建築基準法４３条２項２号（但し書き）の許可制度を利用する

再建築不可物件を再建築可能にする方法のもう一つが、自治体の「建築基準法第４３条２項（但し書き）許可・認定制度」を利用する方法です。

これが良く言う「再建築不可物件を建て替えるための裏ワザ、抜け道、救済措置」と言われるもので、間口が２ｍない場合でも、建築基準法に接していない場合でも、再建築可能にする方法として広く知られています。

この制度は、通常の接道義務を満たさない敷地であっても、特定行政庁（市町村）が「交通・安全・防火・衛生」の各要件に支障がないと認めて、建築審査会の同意を得ることで、再建築を可能とする救済措置であり、自治体によって再建築可能にするための基準（包括同意基準）が定められています。

４３条２項２号（路線型の場合）

再建築不可物件には、「建築基準法の道路に接していない場合」と「間口が２ｍない場合」がありますが、「建築基準法の道路に接していない物件」を建築可能にするための救済措置として利用されるのが「４３条２項２号　路線型（場所によって呼び名は違います）」です。

例えば、昔水路であったところを塞いで出来た道や、建築基準法が施行された後に、建築基準法の道路ではない私道に自然発生的に建てられた家などは、建築基準法の道路に接道していないことがほとんどで、このような「建築基準法の道路に接していないことが理由の再建築不可物件」については、「４３条２項２号　路線型」の許可を得ることで建物を建て替え出来ることがあります。

４３条２項２号の許可を一件ずつ自治体で審査していると大変なため、自治体によって「包括同意基準」というものを建築審査会の同意によって事前に定められており、この基準をクリアすれば建物を建て替え出来るようにしていることがほとんどです。

例えば、横浜市では一例として下記のような建て替えの基準を定めております。

このような条件をクリアすれば、建築基準法４３条２項２号の許可が下り、自分の所有している再建築不可の物件が再建築可能になるケースがあります。

４３条２項２号（専用型の場合）

前項で再建築不可物件に可能にする方法として「路線型」取り上げてきましたが、もう一つ「専用型」と呼ばれる方法もあります。

これは、再建築不可物件の理由のうち「間口が２ｍない場合」に適用されるケースで、自治体によっては間口１．５ｍや１．８ｍでも救済措置として再建築可能にしている自治体があります。

最低限必要な間口については、自治体によって異なりますが、こちらも「包括同意基準」が設けられている事があります。

ただし、どの自治体でも間口２ｍ未満の敷地に関して包括同意基準によって４３条２項２号の許可を認めているわけではなく、大都市圏やその周辺都市など、建築基準法制定以前から市街化されていた自治体のみであることがほとんどです。

ここでは、横浜市を事例として間口２ｍ以下でも建て替えを認めている「４３条２項２号　専用型」のケースをご紹介します。

上記は、あくまで横浜市の例を紹介しているため、間口２ｍ以下の土地を再建築不可物件を所有している場合、自治体にこの救済措置を利用できるか確認する必要があります。

私道を「位置指定道路」や「４３条２項２号の許可」を得る

「位置指定道路」のような形で作られた道に接している場合、その接している道を「位置指定道路」として申請・指定を受け接道義務を満たしたり、新しく建てる家を「４３条２項２号」の許可を受けて再建築可能にできることがあります。

４３条２項２号（路線型）と少し似ているのですが、こちらの場合は「位置指定道路」の許可を受けることが前提として道が作られているという所で、すごく微妙ですが違うカテゴリとして紹介しました。

「位置指定道路のような形の道って何？」と疑問を持たれる方もいるかと思うのですが、元々位置指定道路の許可を受けるつもりで道路を新設して、敷地を分譲したけれども、実際は手続きが不十分で位置指定の許可を受けていないまま土地分譲がされてしまったというケースが高度経済成長期のころはありました。

また、３大都市圏などでは５００㎡以上の土地を分譲する場合、都市計画法の開発許可が必要になるのですが、開発許可を受ける許可要件は非常に厳しいうえに、煩雑な手続きとコストの増大が足かせとなり、中小の不動産デベロッパーは何とか開発許可を受けないで土地分譲をする「開発逃れ」を行う事業者もありました。

その例として、開発道路でなく位置指定道路（開発道路より簡単な許可を得て道路を作れる）で開発許可にかからないような道路を作る許可を受け、許可を受けていない敷地まで道路を勝手に作ってしまうような方法で土地が分譲されることもあったのです。

一見、「ちゃんと分譲されている土地に見えるけれども再建築不可である物件」には、このような事情があるのです。

ただ、このような物件であっても、自治体によっては事前に私道所有者全員の同意と、道路の幅員を４、５m以上にするなどの条件をクリアすれば、位置指定道路に出来る物件もありますので、気になる方は建築が所在する市町村の建築課や開発審査課などに問い合わせてみましょう。

市街化調整区域の既存宅地要件を利用（番外編）

不動産会社の記事などで「市街化調整区域の既存宅地制度を使えば、再建築不可物件を再建築可能にできる」といった記事がしばしば見られます。

そもそも、「既存宅地」とは、市街化調整区域として指定される以前から建物が建っていた所は、救済措置として建物の建て替えを認めるというものでした。

ですが、「既存宅地制度」は ２００１年５月１８日 の都市計画法の改正により廃止されており、それ以降は「旧既存宅地」などとして、都市計画法３４条１項１４号など（自治体によっては都市計画法の４３条を根拠に許可しているところもあります）で、自治体独自の開発許可基準を設け、旧既存宅地の建て替えを許可していることもあります。

ただ、人口減少社会において、市街地ではない地域のインフラの整備を続けるのは財政上も困難になってきており、スマートシティを進める日本社会にも市街地の拡大はそぐわなくなっており、旧既存宅地制度自体も全国的に利用できなくなってきている傾向にあります。

旧既存宅地制度が利用できるのは、下記のようなケースですが、自治体によって廃止されているため、利用できるかどうかは物件所在の自治体の都市計画課などに確認してみましょう。

市街化調整区域内の５０戸連たん制度を利用する（番外編）

市街化調整区域の既存宅地が利用できない場合、「市街化調整区域内の５０戸連たん制度を利用すれば建て替え出来る」といった不動産会社の記事の内容をよく見かけます。

しかし、５０戸連たん制度（都市計画法第３４条第１１号）が認められている自治体はかなり少なく、全国的に廃止されてきています。

埼玉県の一部など、５０戸連たんが利用できることもあるため、こちらも気になる方は自治体の都市計画課に確認してみましょう。

再建築不可物件を再建築可能にする実行ステップ

ここまで、再建築不可物件を再建築可能にする方法をご紹介してきましたが、「実行ステップってどうしたらよいの？」と悩む方もいるかもしれません。

そこで、ここでは４３条２項２号の許可を受け、再建築するための実行ステップについて、簡潔に表に纏めましたので、ご参考になさってください。

【再建築不可物件を再建築可能にする実行ステップ】

再建築不可物件を再建築可能にするときの注意点

前章では、４３条２項２号の許可を受ける場合の再建築不可物件を再建築可能にするためのステップについてご説明してきました。

しかし、再建築不可物件を可能にするのは非常に難しく、計画どおりに進まないケースや想像を超えるトラブルも少なくありません。 そこで、ここでは４３条２項２号の許可を受ける場合や、それ以外の再建築可能にする方について解説してまいります。

隣地主が交渉に応じない

間口が２ｍないために、再建築不可である場合、隣地の所有者に土地の一部を譲ってもらったり、地役権や借地の設定を依頼することがあると思います。

しかし、いくらお隣さんとはいえ、自分の土地が小さくなることに抵抗感を覚える方も少なくなく、万が一敷地の一部を運よく譲ってくれる気になったとしても、現在の境界のブロック塀の移設や、越境物の撤去をめぐってトラブルになることがあります。

「越境物の撤去トラブル」がどういうことかというと、例えば、間口が２ｍないために間口を広げようとした場合、隣接地の屋根の一部が越境してしまうことがあります。

空中から見たときに屋根の一部が越境していた場合、この越境されている部分は間口の広さから差し引かなければならず、間口２ｍを確保するためには、この屋根の一部を削らなければならないという事態が生じるのです。

そのため、屋根の一部を切るのは構造的に問題が出る可能性があったり、費用負担をめぐって話がまとまらなくなることがあります。

このような事情があるため、隣接地の一部を買い受ける、借りるというのは非常に難しいのです。

境界が不明確

次に境界が不明確な場合には、間口が２ｍ以上あるかがわからず、間口が２ｍ以上であることを確定させるために、土地家屋調査士に依頼する確定測量に時間と費用がかかり、再建築可能にする見通しが立ちにくくなることがあります。

また、普段は仲良くしていた隣接地の方も、境界確定となったとたんに豹変したように人が変わる方もいらっしゃいます。

「境界確定してほしいなら、この越境物を全部取ってほしい」「このブロック塀は私の家のものだから、あなたの言っている場所で境界確定しない」などなど、いざ土地問題となるとトラブルに発展することがありますので、境界が不明瞭な場合は注意しましょう。

行政判断が地域ごとに異なるケース

再建築不可物件を再建築可能にするための裏ワザとして知られている「４３条２項２号」の許可・認定基準は自治体によって異なります。

例えば、ある自治体では間口１．５ｍでも建て替え出来るけれども、ある自治体では間口は２ｍないと絶対に建て替え出来ないなど、その地域が抱える歴史的背景（間口２ｍの家が多い、昔からの市街地かどうかなど）によっても異なります。

また、担当窓口・審査の重点（どの基準を重んじるか）や必要図面の細かさなどの基準が異なるため、４３条２項２号の許可基準に当てはまってさえいればいいというわけではないので、注意しましょう。

費用・期間が想定以上にかかる

再建築不可物件を再建築可能にする場合には、「隣地主が交渉に応じない」「境界が不明確」「行政判断が地域ごとに異なる」など、色々なことが起こります。

再建築不可物件を可能にするのは、簡単なことではないですし、万が一再建築可能になるとしても、総合的に費用・期間が想定よりも大幅にかかるリスクがあるので、予算とスケジュールに余裕を持って計画を立てる必要があります。

再建築不可物件を再建築可能にできない場合の選択肢４選

再建築不可物件を再建築可能にする際の注意点についてよくわかってきたと思いますが、やはり再建築できなかったという事で、この物件をどうしようと悩んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか？

そこでここでは、建て替えが困難な再建築不可物件をどうすれば良いか、その選択肢を４つほどご紹介していきます。

再建築不可物件をリフォームして居住する

まず１つ目は、再建築不可物件をリフォームする方法となります。

これは、建築確認申請が不要な小規模リフォーム、あるいは主要構造部の過半数を変更しない範囲のリフォームであれば、建て替えができなくても法的に可能なケースがあります。

ただし、物件の増築・改築・大規模改築・主要構造部（柱・梁・壁・床・屋根・階段など）の過半を変更する大規模リフォームの場合、階数や床面積によって、建築確認申請が必要となり、再建築不可物件では認められないことが多くあります。

そのため、再建築不可物件を建て替えできない場合にはリフォームを検討する選択肢がありますが、しっかりと建築士や施工業者に相談することが前提として必要になります。

再建築不可物件を賃貸物件として貸し出す

次に再建築不可物件では、現在の建物が十分な状態であり、倒壊などの重大な危険がないと判断される場合には、第三者に賃貸物件として貸し出す方法もよいでしょう。

たとえば、戸建てであれば一般の賃貸住宅として借り手を探す方法がありますし、再建築不可物件のアパートをリフォームして貸している投資家さんもまれにお見掛けいたします。

ただ、再建築不可物件を賃貸物件として貸していたけれども、維持管理費や空室対策など含めて様々なコストがかかってしまうため、最終的には弊社に再建築不可物件の買い取りをご依頼いただくこともあります。

そのため、再建築不可物件を賃貸物件として運用する場合は管理コストも考慮すると良いでしょう。

地域連携に参加する

再建築不可物件は、接道義務を満たさないなどの理由から単独では再建築が難しい土地ですが、地域連携の取り組みに参加することで新たな活用方法や解決策が見えてくるケースもあります。

たとえば、まちづくり協議会や自治体の再生プロジェクトに参加することで、近隣住民や行政と協力しながら共同利用の仕組みづくりを検討できる可能性があります。

再建築不可物件の買取業者に買い取ってもらう

再建築不可物件の活用方法については、「再建築不可物件の買取業者」に直接売却し、業者に再生やその後の活用を任せるという方法もあります。

一般的な不動産会社では再建築不可などの「訳あり物件」を仲介で扱うことを敬遠しがちであるのに対し、買取専門業者なら契約不適合責任を免責として取り扱ってくれるため、売主は契約不適合責任から解放されるという大きなメリットを得られる方法です。

例えば、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、再建築不可物件の買取・再生・販売を自社で一貫して行っており、他社で断られた物件でも対応可能なノウハウと多数の買取実績を持っています。

再建築不可物件の再生や活用は、業者に任せ、税金や管理の負担から逃れるのも一つの方法といえます。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可物件を再建築可能にする「負動産買取センター」って？

ここまで再建築不可物件の定義から再建築可能にする方法、再建築可能にする際の注意点などを解説してまいりましたが、中々難しいのではと考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

また、再建築不可物件を結局どうしたらよいか分からず、困っているので物件をどうにか早く買い取ってほしいと考えている方もいらっしゃると思います。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングは、２００２年の創業より再建築不可物件を買取を行ってきたプロフェッショナル集団であり、下記のような数多くの再建築不可物件を買取・再生してきた実績があります。

「再建築不可物件を再建築可能に出来ずに悩んでいる…」という方はぜひ一度当社「負動産買取センター」までご相談くださいませ。

再建築不可物件を再建築可能に出来るノウハウを持つドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、神奈川県横浜市を中心として日本全国で再建築不可物件の買取をさせていただいた再建築不可の買取を得意としている買取業者です。

また、多くの不動産会社は再建築不可物件を買取っても転売してしまう事が多いのですが、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングであれば、買取から再生、販売まで全て自社で行うノウハウを持っておりますので、高値買取が可能です。

どのような再建築不可物件でも積極的に買取させていただいており、最速２時間で買取査定をさせていただき、２日間で引き渡し、代金のお支払いをさせて頂いた実績もございます。

再建不可物件の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

再建築不可物件の高値買取りなら｜負動産買取センター

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい再建築不可物件の買取などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また本業（不動産買取再販や不動産テック事業）のみならず、当社では社会貢献を通じた「三方よし経営」をモットーとしております。

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションをご依頼の方は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

【負動産買取センター】ドリームプランニングのメディア実績（一部）

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼の方は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

再建築不可を再建築可能に出来ず困ったら負動産買取センターへ

再建築不可の物件を再建築可能にする選択肢は複数ありますが、結局のところどの選択肢をとっても時間がかかるうえに、再建築が出来ないという事がほとんどです。

それでは売却しようと思う方も多いと思うのですが、再建築不可物件を売却する時に通常の不動産会社に売却相談をすると、具体的なノウハウがよくわかっておらず買取ができないケースがほとんどです。

そのため、再建築不可物件の買取専門の不動産業者を選ぶことが重要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月の創業以来、日本全国で再建築不可物件の買取を行ってまいりました。

他の不動産業者様で売却を断られてしまった再建不可物件でも心配はございません。 再建築不可物件の買取に特化したドリームプランニングが、皆様にご納得ゆく金額とご条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

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