底地とは何？底地の法律や種類などわかりやすく徹底解説！

「底地とは何？わかりやすく教えてほしい」
底地の老舗買取業者として日々底地売買を手がけているドリームプランニングでは、底地に関するお問い合わせをよくいただきます。
そこで今回は底地とは何か、わかりやすく徹底解説。これを読めば底地の定義や法律、種類などがわかりやすくなるでしょう。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

底地とは何か？わかりやすく解説

底地とは何か？底地の基本的性質や底地の語源、底地と借地の関係について、わかりやすく解説してまいります。

底地の定義とは？わかりやすく解説

底地とは何でしょうか？

底地について色んな方が解釈を述べていますが、借地借家法の観点のみから考えた場合

「他人が建物を建てるために有料で貸してあげる土地」
（厳密には、借地借家法第２条１項１号の借地権が設定された土地）

と解釈されます。

ちなみに借地借家法第２条１項１号では借地権について定義されており、借地権が設定されている土地が底地となります。

借地借家法
（定義）
第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一　借地権　借地権建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
（以下略）

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

借地借家法の観点で考えた場合、次のように定義されますが、広義の意味では　建物を建てるためでなくても、有償でなくても底地という事はあります。

借地借家法の観点での底地の定義

• 建物を建てるために貸している土地
• 有償で貸している土地

あまり踏み込むとややこしくなるため、ここでは借地借家法の観点を中心に底地について解説してまいります。

借地借家法の底地ではないもの

ちなみに余談になりますが、借地借家法の観点の底地ではないものには、以下のようなものがあります。

借地借家法の観点で底地にならないもの

• 有料で借りているけど、建物を建てる目的ではない土地（農地や駐車場など）
• 建物を建てる目的だけど、無料で借りている土地（使用貸借と言います）
• 明らかに短期間の一時使用・臨時使用を目的とした土地（借地借家法第２５条）

最後のケースは、例えば興行期間中だけ建てられるサーカス小屋の用地などをイメージすればわかりやすいでしょう。

「一時使用目的の借地権」の「一時」とはどのくらい？

借地借家法
（一時使用目的の借地権）
第二十五条　第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

ちなみに「短期間の一時使用とは、具体的にどのくらいの期間なのか？」調べてみました。

すると最高裁判決（事件番号：昭和４２（オ）６６６／請求異議、損害金等請求事件　昭和４２・１９６７年３月２８日）で一時使用の賃貸借に関する定義を見つけたので、確認してみましょう。

……諸般の事情を考慮し、賃貸借当事者間に短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的な理由が存する場合にかぎり、右賃貸借が借地法九条にいう一時使用の賃貸借に該当する……

※参考：裁判例結果詳細｜昭和４２（オ）６６６
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=54089
※参考：判決全文
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/089/054089_hanrei.pdf

つまり、賃貸借の当事者同士で「これは短期間の賃貸借です」と合意したことが客観的かつ合理的に明らかな場合は、短期間の一時使用（ここでは借地法第９条に該当する一時使用の賃貸借）となります。

「一時使用目的の借地権」の「一時」とは？

• お互いが短期間の賃貸借だと合意
• 合意内容がはた目から見ておかしくないと判断される
• 具体的な期間は決まっていない

底地の用語解説

底地とは何か、理解をより深めたい方向けに用語をまとめました。法律に興味がない方は読み飛ばしても問題ありません。

借地権（しゃくちけん）：自分の建物を建てたい人が土地を借りる権利
地上権（ちじょうけん）：他人の土地を利用する権利。民法第２編（物権）第４章（地上権第２６５条～第２６９条の２）に規定
賃借権（ちんしゃくけん）：有料でモノを借りる権利。民法第３編（債権）第２章（契約）第７節（賃貸借。第６０１条～第６２２条の２）で規定

底地の語源とは？わかりやすく解説

ここまで底地とは何か？わかりやすく解説してまいりました。

ところで底地はなぜ底地と言うのか？いつから底地と呼ばれるようになったのか？わかりやすく解説いたしましょう。

底地の歴史とは？

日本では飛鳥時代、大化の改新の影響によって土地の私有が禁じられました。

逆に言えばそれ以前は土地が私有されていた訳で、土地の賃貸借も行われていたと考えるのが自然でしょう。

ただし底地（そこちorそこつち）という言葉が使われ始めたのは、江戸時代ごろ。土佐国（とさのくに）つまり現代の高知県が発祥と考えられています。

当時の農民たちは他人の土地を借りて農作などを行い、その収穫物の一部を対価として支払う小作（こさく）制度がとられていました。

小作制度の中で、土佐国では底地という言葉が使われたようです。

【小作制度・用語まとめ】
地主（じぬし）：土地を貸す所有者
小作人（こさくにん）：土地を借りる農民。
小作料（こさくりょう）：土地を借りた対価。
上地（うわちorうわつち）：農作などのために借りる権利。または借りている土地。
底地（そこちorそこつち）：小作人に貸している上地の所有権。

※土佐国以外でも上地と底地の概念（つまり小作制度）はありましたが、別の言葉が使われていたと考えられます。

現代では建物を所有する目的の土地を底地と呼びますが、当時は小作を目的とした土地を底地と呼んでいました。

ちなみに民法でも永小作権（えいこさくけん）という権利が存在します。ただし現代日本では永小作人はほとんど存在しません。

ともあれ土佐国で使われていた底地という言葉が、近代化にともなって日本全国へ普及し、少しずつその性質を変えていったと考えられます。

底地の歴史をわかりやすくまとめ

• 底地の概念（土地賃借）自体は大化の改新以前からあったと考えられる
• 底地という言葉が生まれたのは江戸時代ごろ
• 底地という言葉の発祥は土佐国（高知県）と考えられる
• 当初の底地とは小作目的の土地だった

▲底地の歴史について、こちらでも解説しています。あわせてどうぞ！

底地に関する文献

図書館のレファレンスサービスを利用して、底地に関する文献調査を手伝っていただきました。

せっかくなのでその一部を紹介。文体や仮名遣いに歴史を感じられることでしょう。

……明治六年島田延吉なる者へ該（その）底地を売却し、……

【意訳】明治６年（１８７３年）に、何某が島田延吉という者へその底地を売却し……

※明治１４年（１８８１年）７～９月『大審院民事判決録』第２４０号より

……通俗ニ永小作権者ヲ中地頭又ハ上地持ト謂ヒ地主ヲ底地持ト云フ……

【意訳】俗に永小作権者（小作人）を中地頭（なかじとう）または上地持（うわつちもち）と言い、地主を底地持（そこつちもち）と言う……

※明治３２年（１８９９年）弘瀬重正『高知県永小作権請願ニ対スル参考書』

……（上地持について）徳川時代以降、土佐における土地制度上の稱呼（しょうこ。呼称）であつて、永小作人の義（意味）である。叉（また）中地頭（なかぢとう）とも云ふ（言う）。之（これ）に對（対）して地主を底地持（そこつちもち）と呼ぶ（高知縣史要）……

※経済史研究会 編『日本経済史辞典 上巻 縮刷新版』日本評論新社、１９５４年１０月
※（）の読みなどは引用者注。

底地の語源とは？

底地が江戸時代ごろから使われ始めた言葉であったり、土佐国が発祥であったりしたことはわかりました。

ところで土佐国の人々は、なぜ底地を底地と呼んだのでしょうか。

底地の語源については諸説あるようですが、未だに決定的な説が出ていないというのが現状です。

土地の使用権を「底」支えする土「地」の所有権だから底地。そのようなイメージがあったものと推測されます。

この概念を底地と命名したことを裏づける明文化した史料や文献はありませんが、恐らくそのような事情や動機によって底地と名づけられたのでしょう。

底地と借地の関係とは？わかりやすく解説

底地と借地は表裏一体の関係ですが、ここでは改めて底地と借地の関係を纏めてみましょう。

【底地と借地の関係】
底地：土地所有者（地主）が土地使用者（借地人）に貸す土地の所有権。
借地：土地使用者（借地人）が土地所有者（地主）から借りる土地の使用権。

どちらも指しているのは同じ土地。貸している立場からは底地、借りている立場からは借地という違いでしかありません。

底地と借地は「同じ土地について、立場の違いで呼び方が変わるだけ」と覚えておけばいいでしょう。

底地の法律とは？わかりやすく解説

底地の定義について解説したところで、続いて底地に関する法律についてもわかりやすく解説してまいります。

底地について直接定めた法律はない

借地借家法の概念での底地について解説してまいりましたが、借地借家法では借地権の定義があるのみで、実は底地について直接定めた法律というものはありません。
（※借地権の目的物である土地を底地と定義していますが、借地借家法でも底地という言葉は出てきません）

そもそも「底地」とは江戸時代からの慣習を通じて生まれた言葉であり、当時から現代にいたるまで法律用語として扱われたことがないのです。

不動産業界では当たり前のように多くの法律を取扱いますが、それら法律のどれ一つとして底地については直接規定しておらず、条文に「底地」という文言は登場しないのです。

ただ、借地権や賃借権について定義した法律があるため、解説してまいります。

底地の法律①借地借家法とは

借地借家法（しゃくちしゃっかほう／しゃくちしゃくやほう。平成三年法律第九十号）とは、その名が示すとおり、借地と借家に関する規定をまとめた法律です。

それまでに適用されていた借地法と借家法を統合する形で平成４年（１９９２年）８月１日から施行されました。

（趣旨）
第一条　この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

【わかりやすく意訳】この法律は借地に関するもろもろ（契約期間や契約更新、契約条件の変更や裁判手続きなど）を特別に定めた法律です。

文中に「特別の定め」という言葉があるのは、借地借家法が一般法で規定していない事柄について定めた特別法（特定の目的に特化して、一般法と別に定めた法律）であることを意味しています。

底地の法律②民法とは？わかりやすく解説

民法（みんぽう。明治二十九年法律第八十九号）とは明治３１年（１８９８年）７月１６日に施行され、民間生活に関する一般的な事柄を幅広く規定している法律です。

民法は全５編（総則・物権・債権・親族・相続）１，０５０条＋附則から構成され、膨大な量になっています。

第１編・総則とは：法律全体の基準となる定義や権利について規定。
第２編・物権とは：物を直接的に支配（所有や利用など）できる権利について規定。
第３編・債権とは：一定の相手に行為や給付を請求できる権利について規定。
第４編・親族とは：親族の範囲や条件、法律効果などについて規定。
第５編・相続とは：死後に財産を承継する方法や手続きなどについて規定。

借地権を構成する地上権と賃借権について、地上権は民法第２６５条～第２６９条（第２編・第４章）に、賃借権（賃貸借）は民法第６０１条～第６２２条の２によって規定されています。

また、民法の地上権も賃借権が設定されている土地も、どちらも底地ですが、地上権は物権、賃借権は債権という違いがあります。

底地の法律③不動産登記法とは？わかりやすく解説

不動産登記法（ふどうさんとうきほう。平成十六年法律第百二十三号）とは、その名の通り不動産の登記を通じた権利者の保護などを目的として制定された法律です。

明治３２年（１８９９年）から制定されていましたが、平成１６年（２００４年）に全面改訂されました。

（目的）
第一条この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

※参考：不動産登記法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/

【わかりやすく意訳】この法律は不動産の登記によって不動産に関する権利を公に示し、国民の権利を守り、不動産取引を安全かつスムーズに行えるようにする目的で制定されました。

登記がされていれば借地権が強力に保護されますが、地主には借地権の登記に協力してあげる義務がありません。

そのため、実際に借地権を登記するための不動産登記法を活用する機会はあまりなく、実務では底地上の建物を登記する事によって借地権があるという証明になります。

底地の法律④借地法（旧法）とは？わかりやすく解説

先ほど借地借家法のところで解説した、借地借家法が制定される前に適用されていた法律が借地法（しゃくちほう）です。

当時は借地法と借家法が別々に施行・運用されていました。現在は使われていないため、旧借地法とも言われます。

しかし、借地借家法が施行された平成４年（１９９２年）８月１日より前（つまり７月３１日以前）に締結された借地契約では効力を失っていません。

こちらは現行の借地借家法に比べて借地人の権利が強力に保護されている結果「一度土地を貸したら最後、二度と返してもらえない」と嘆かれるほどでした。

しかしあまり地主をないがしろにしてしまうと、今度は誰も土地を貸してくれなくなってしまいます。

そこで借地人（借地）と地主（底地）のバランスをとるため、借地法と借家法を統合した借地借家法では少しだけ地主寄りに戻されたのです。

底地に関連する法律まとめ

底地に関連する法律について、一旦ここで整理しましょう。

【底地の法律・注意点】

• 底地について直接規定した法律は存在しない
• 底地とは法律用語ではなく、不動産の商慣習に基づく用語

ここまで底地に関する法律について、わかりやすく解説してまいりました。

底地の売却で底地について調べられている方は、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングなど底地のプロに売却サポートをお任せください。

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底地の種類とは何か？わかりやすく解説

ここまで底地の定義や法律について、わかりやすく解説してまいりました。

続いて底地の種類とは何か？わかりやすく解説いたしましょう。

底地の種類は借地権の種類によって分けられるため、借地権ごとにわかりやすく解説してまいります。

普通借地権による底地とは？わかりやすく解説

【どの法律のどこを見る？】⇒借地借家法第３条～第９条など

法律用語として普通借地権という言葉はなく、借地借家法では単に借地権とのみ表記されるのですが、他の借地権と混同しないよう「普通」を付けるのが一般的です。

普通借地権に関する借地借家法の規定は、第３条から始まります。

借地借家法
（借地権の存続期間）
第三条　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地権の更新後の期間）
第四条　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（強行規定）
第九条　この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索

これらの条文を簡単にまとめると、普通借地権はいかのようなものであるとわかります。

普通借地権まとめ

• 普通借地権による底地の契約期間は原則３０年。より長い期間を定めた場合はその期間
• 契約を更新する時は、初回更新時２０年、次回更新以降は１０年
• 借地人に不利な規定はすべて無効

定期借地権による底地とは？わかりやすく解説

普通借地権では契約期間の更新が可能でしたが、旧借地法ほどではなくても、一度土地を貸したらなかなか返してもらえないことには変わりありません。

そこで契約更新を最初から認めない定期借地権という制度が設けられました。契約の更新をしなければ、一定期間後に必ず土地を返してもらえるメリットがあります。

ちなみに定期借地権には以下の３種類があるので、ここからはそれぞれについて解説してまいります。

【３種類の定期借地権】
✅　一般定期借地権
✅　事業用定期借地権
✅　建物譲渡特約付借地権

一般定期借地権による底地とは？わかりやすく解説

【どの法律のどこを見る？】⇒借地借家法第２２条など

法律的にはただ「定期借地権」ですが、他の借地権と混同しないように一般と頭につけることが多いです。

（定期借地権）
第二十二条　存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
２　前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

一般定期借地権まとめ

• 契約期間を５０年以上に設定する場合は、契約を更新しない定期借地契約とできる
• 定期借地契約は公正証書などの書面にしなければいけません
• 定期借地契約は電磁的記録でもOK

これらの底地を「一般定期借地権負担付き土地（底地）」などと言います。後から言った言わないにならないよう、契約内容は必ず書面等にまとめましょう。

事業用定期借地権による底地とは？わかりやすく解説

【どの法律のどこを見る？】⇒借地借家法第２３条など

文字通り、事業用の定期借地契約を締結する場合はこちらの規定が適用されます。

（事業用定期借地権等）
第二十三条　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

事業用定期借地権まとめ

• 事業用の建物所有を目的とする借地契約
• ３０年以上５０年未満の契約期間とする場合、契約更新のない定期借地契約にできる
• 契約期間が１０年以上３０年未満の借地契約については、契約更新や退去時の建物買取請求権が認められません。
• かならず公正証書で記録を残す必要があります。

今度は事業用の建物に関する定期借地権で、こちらの契約は書面なら何でもよいという訳ではなく、公正証書に限られるため要注意です。

建物譲渡特約付借地権とは？わかりやすく解説

【どの法律のどこを見る？】⇒借地借家法第２４条など

底地の返還時つまり契約期間の満了時に、地上の建物を撤去せず譲渡（買取）する借地契約になります。

（建物譲渡特約付借地権）
第二十四条　借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２　前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３　第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

これらの条文などをまとめると、建物譲渡特約付借地権は以下のようなものになります。

建物譲渡特約付借地権まとめ

• 契約期間の満了時に、地上の建物を撤去せず譲渡する借地契約
• ３０年以上の期間の借地契約で、期間満了時点で建物を時価で買取してもらう旨、定めることができる
• 期間の満了後、借地上の建物を継続使用している時は、地主と借地人等の間で無期間の賃貸借契約が締結されたものとみなす

借地借家法第３８条１項の規定による賃貸借契約とは、「公正証書などの書面で契約する時は、更新しないことをあらかじめ定められる」ことを指します。

逆に言えば「口頭だけで契約した場合は、あらかじめ契約を更新しないことを定めてはいけない」という意味です。

口頭だけで何十年も土地を貸し借りする時代でもないのですが、一応そのようなことが規定されています。

旧法借地権による底地とは？わかりやすく解説

【どの法律のどこを見る？】⇒借地法第２条など

現行法による借地権だけでなく、旧法借地権による底地についてもみていきましょう。

旧借地法に規定される借地権は、建物の種類によって異なります。

借地法
第二條　借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

※参考：『借地法・御署名原本・大正十年・法律第四十九号』国立公文書館デジタルアーカイブ（大正１０・１９２１年４月７日版）

上記の条文などをまとめると、旧借地法における借地権は以下のように定義されるのですが、少し深堀して、旧借地法の重要な条文を順番に解説していきます。

旧借地法の借地権まとめ

• 堅固建物は６０年、非堅固建物は３０年
• 契約更新による契約期間は、堅固建物は３０年、非堅固建物は２０年
• 堅固建物は３０年以上６０年未満、非堅固建物は２０年以上３０年未満の契約期間を定めたときはその期間で契約終了

堅固建物とは？わかりやすく解説

文中にある堅固建物（堅固ノ建物）とは、以下の通りです。

【堅固建物の種類】
✅　石造の建物（国会議事堂や新宿伊勢丹ビルなど）
✅　土造の建物（江戸時代の土蔵など）
✅　煉瓦（レンガ）造の建物（東京駅や横浜赤レンガ倉庫など）
✅　これらに類する頑丈な建物

ブロック造やコンクリート造、金属造（アルミ造・鉄骨造）などは④に該当する建物と見なされます。

これらの堅固建物を所有する目的で借地契約を締結する時は、契約期間を６０年としていました。

但し、３０年以上６０年未満の契約期間を定めて借地契約をした場合、その期間をもって借地権が終了します。(３０年未満の契約期間を定めても、借地権者に不利な約定としてみなされ６０年になると解されています)

非堅固建物とは？わかりやすく解説

一方の非堅固建物（其ノ他ノ建物）とは、堅固建物以外のあらゆる建物です。

【非堅固建物の種類】
✅　木造
✅　その他

非堅固建物を所有する目的で借地契約を締結する時は、契約期間を３０年としていました。

但し、２０年以上３０年未満の契約期間を定めて借地契約をした場合、その期間をもって借地権が終了します。(２０年未満の契約期間を定めても、借地権者に不利な約定としてみなされ３０年になると解されています)

借地法の制定時は、伝統的な日本家屋だけでなく、廃材を組み合わせたバラックや掘立小屋（ほったてごや）なども想定されていたことでしょう。

また実際は堅固建物に相当する建物であっても、建物の種類と構造を明確に定めなかった場合は、非堅固建物とみなされます（旧借地法第３条）。

第三條　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

※借地法　第３条

建物が滅失すると契約終了

……但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

※借地法　第２条（但し書き）

上記の条文にあるように、地上の建物が朽廃つまり滅失すると、契約期間が残っていても借地契約は終了となることが規定されています。

【建物が朽廃した場合】
地上の建物が契約期間の満了前に朽ち果ててしまった場合、その時点で借地権は消滅する。

地上の建物が朽廃つまり滅失すると、契約期間が残っていても借地契約は終了となることが規定されています。

旧借地法の定期借地権とは

……契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

※借地法　第２条２項

【旧借地法の定期借地】
堅固建物なら３０年以上、非堅固建物なら２０年以上の契約期間

つまり特に期間を決めていなければ堅固建物なら６０年、非堅固建物なら３０年の契約となりますが、あえて期間を決めた場合はそれより短くできるという規定です。

この場合は借地権が消滅するため契約の更新はありません。現代の定期借地権に相当する契約と言えるでしょう。

旧借地法による借地契約の更新

第五條　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年トス此ノ場合ニ於テハ第二條第一項但書ノ規定ヲ準用ス

※借地法　第５条

上記の条文では、旧借地法における借地契約を更新する場合は、堅固建物なら３０年、非堅固建物（またはどちらか定めていない建物）なら２０年間と定められています。

もちろん再更新を妨げるものではなく、これが「底地を一度貸したら返ってこない」と言われる原因となっています。

【旧借地法の契約更新】
借地契約を更新する時は、堅固建物なら契約期間を３０年延長、非堅固建物なら契約期間を２０年延長

自己借地権による底地とは？わかりやすく解説

自己借地権とは、自分に対して借地権を設定するケースです。自分に対して底地を貸すって、それは意味があるのでしょうか。

自己借地権が認められるのは、その借地を他人と共有している場合に限られます。

借地借家法
（自己借地権）
第十五条　借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。
２　借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索

例えば地主A様が、借地人B様と共同で借地を借りる形式を作ることによって、B様の負担を軽減してあげる（※）……そんなケースが考えられるでしょう。

（※）地主A様が地主A様自身と、借地人B様の二人に底地を貸した場合。負担割合を５０％ずつにすれば、借地人B様の負担を半分にできます。

特にどの借地権でも適用可能なので、具体的な運用についてはそれぞれの借地権を確認しましょう。

底地の種類まとめ

借地権の種類による底地の種類を、わかりやすく一覧表にまとめました。

※負動産買取センターまとめ

※建物買取請求権がない場合、借地人は借地契約の満了時に建物を解体し、更地で返すのが基本です。

実際の底地運用ではこれ以外にも細かな規定に留意する必要があるので、詳しくは改めて解説してまいりましょう。

底地のメリットとは？わかりやすく解説

底地のメリットとは何でしょうか。ここでは底地にはどんなメリットがあるのか、わかりやすく解説してまいります。

安定した収益性

底地は借地人に貸しているため、定期的に地代（借地料）を徴収可能です。

地代の金額や徴収時期については借地契約によって異なるため、有利な条件で契約を締結できれば安定した収入源として期待できるでしょう。

地代の相場は個人の住宅用で、底地にかかる固都税（固定資産税・都市計画税）の３～４倍を月割や期割（隔月・四半期・半期など）にするケースが一般的です。

また事業用の底地だと、今度は固都税の４～６倍程度が地代の相場になっていました。

▲地代の相場や計算方法について、こちらで詳しく解説。合わせてどうぞ！

底地を所有していると、地代の他にも借地人から契約の更新料や、売却や増改築などの承諾料なども見込めます。

底地の契約更新料は、住宅利用で更地価格の約３～５％、商業利用で更地価格の約７～１０％が多いようです。

また底地の承諾料は、建替えだと更地価格の１～３％（居住用木造住宅の増改築など）、ケースによっては更地価格の５～１０％（木造からRC造への建替えなど）という相場でした。

こうした定期収入・臨時収入が見込めるのは、底地を所有するメリットと言えるでしょう。

底地の収益まとめ

• 地代の相場―固定資産税・都市計画税の３～４倍（住宅地）／固定資産税・都市計画税の４～６倍（商業地）
• 底地の更新料―更地価格の３～５％（住宅地）／更地価格の７～１０％（商業地）
• 建て替え承諾料―更地価格の１～３％（木造）／更地価格の５～１０％（RC造など）

維持管理コストの低減

土地を所有していると、維持管理を自分でしなくてはなりません。

ざっと思いつく限りでも草刈りや不法投棄の対処、固都税に上下水道・電気代など……また管理を業者に委託すれば委託料もかかるでしょう。

しかし底地として貸してしまえば、維持管理コストは借地人の負担となります。

土地にかかる固都税は地主様が負担しなければならないものの、地代によって支払いできるので実質的にゼロ円で土地を所有できるのです。

土地の管理を借地人に一任できることも、底地を所有するメリットの一つです。

税金面でも有利に

土地の課税評価は、所有権を１００％持っている更地の状態よりも、借地権割合を差し引いた状態の方が低くなるのは言うまでもないでしょう。

固定資産税や都市計画税だけでなく、相続税や贈与税の課税計算にも影響されるので、更地状態で所有している時よりも税金面で有利になります。

また底地の地代収益（不動産所得）は通常の賃料収益に比べて低額であることが多く、結果的に所得税の負担もおさえられるでしょう。

合わせて底地の売却時に発生する譲渡所得税も、通常の土地より安くなりがちですから、こちらも税負担が軽くなることが見込まれます。

ただし底地にかかる税金は立地条件や借地権割合、そして借地人との契約内容によって一律ではありません。また売却や相続のタイミングなどによっては、余計に底地の税負担が増えてしまうリスクがある点に注意しましょう。

売却のタイミングについては、底地買取専門の負動産買取センターを運営するドリームプランニングにご相談ください。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地のデメリットとは？わかりやすく解説

底地のメリットを解説したところで、避けて通れない底地のデメリットについても解説いたしましょう。

自分の土地なのに利用できない

先ほど解説した通り、底地とは土地（所有権と使用権から構成される）から使用権を貸し与えた状態です。

なので土地は自分が所有しているのに、自分では使用できません（使用する時には土地を貸している借地人の許可が必要になります）。

ここが底地のもどかしさであり、多くの地主様から「一度貸したはよいものの、早く取り戻したい」というご相談を多くいただいてまいりました。

なかなか返してもらえない

旧借地法ほどではないものの、借地借家法は地主様よりも借地人の権利を強力に保護する法律です。

なので地主様が底地を返してほしいと思っても、借地人が同意しない限り、その意に反して底地を返してもらうのは非常に難しいでしょう。

借地借家法
（借地契約の更新拒絶の要件）
第六条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

上記の意味は、地主による借地契約の更新拒絶は、正当な事由がなければ認めらないということですが、正当事由には以下のようなものがあります。

借地権の更新拒絶を出来る正当事由まとめ

• 地主がその底地を必要としている事情
• 地人による底地の利用状況
• 地主から借地人に相応の立退き料を提示した

また、最終的な判断は、裁判所が地主と借地人の底地が必要度合いによって、更新拒絶を出来る正当事由があるかを判断されます。

【更新拒絶の最終的な裁判所の判断】
✅　最終的には、地主様と借地人のどちらがよりその底地を必要としているか？によって裁判所が判断
✅　基本的には借地人に有利な判決が出されることが多い

▲借地人から底地（借地権）を返してもらう方法について、わかりやすく解説。こちらもどうぞ！

収益増加が難しい

底地を貸していると、地代収益を得られるメリットがあります。しかし底地の地代は往々にして通常の賃料収益よりも低額のため、収益を増やしたいという地主様の悩みは尽きません。

しかし底地の賃料増額は難しく、あまり強引に進めるとトラブルになってしまうでしょう。

底地の賃料増額を受け入れてもらうには、周辺にある底地の地代相場などを引き合いに出すなど、エビデンスを示しながら交渉することが大切です。

借地人との人間関係

底地を貸していると、よくも悪くも借地人との人間関係が濃密なものとなります。

両者の関係が円満ならよいのですが、ひとたび人間関係が悪化してしまうと、底地にまつわるやりとりが非常に億劫なものとなってしまうでしょう。

通常の賃貸であれば、先方もフットワーク軽く出ていく可能性も比較的高いものの、底地となるとなかなかそうもいかないケースが大半です。

賃貸ほど気楽ではなく、売却と違って権利が完全に移行しない底地は、人間関係のストレスが否めません。

借地人との金銭トラブル

先ほどから地代について解説していますが、借地人の中には地代をきちんと払ってくれない方もいらっしゃいます。

もちろん通常の賃貸でも賃料などの滞納は珍しくありませんが、底地の地代相場は通常の賃料よりも安いぶんだけ、その回収には徒労感を否めないでしょう。

底地を貸す時は誠実な相手を選んで貸したいものですが、例えば親から相続した底地など、自分の意思で借地人を選べないケースも少なくありません。

金銭トラブルに頭を抱える地主様が非常に多いのも、底地の特徴と言えます。

借地人の利用トラブル

借りた底地をどう使うかは借地人の裁量に任されているため、中には底地の利用について近隣の方々とトラブルを起こしてしまう方も少なくありません。

もちろん底地を貸す時に、迷惑行為などしないよう借地契約に文言を織り込んでいるでしょうが、それでも底地の利用トラブルは後を絶ちません。

こちらも借地人を選べず、多くの地主様が頭を抱えているところです。

相続で権利関係が複雑に

底地を持て余すままに時間が経過してしまうと、相続によって権利関係がより複雑化してしまうでしょう。

一人が持っている底地を一人だけが相続するというケースは少なく、大抵の場合は親から子や孫へ、夫から妻や子へなどと相続によって権利関係が細分化されていきます。

また底地の相続は法定相続だけでなく、遺言書の執行や遺留分の請求など一筋縄ではいきません。

他の相続財産（遺産）と合わせて慎重な分割協議を行うのはもちろんのこと、相続が発生する前に早めの売却がおすすめです。

売却が難しい

底地は一筆の土地について、所有権を地主様が、使用権を借地人が分けて持ち合っています。

そのため底地は権利関係が複雑になっており、所有権があっても自分で使えない底地を好んで購入される方は少ないでしょう。

底地を借地人に売却できれば理想ですが、底地を買い取れるほどの資金を持っている方はそう多くありません。

他に底地を購入してくれる方がいても、底地に特有の複雑な権利関係やもろもろのリスクが織り込まれ、売却金額は大きく下がってしまいます。

底地を売却をするなら、底地に精通した専門業者を吟味するようにしましょう。

底地の売却に強い専門業者

底地のことで悩みを抱え続けていらっしゃるなら、底地を売却してしまうのも一策です。

ここでは底地の売却に強い専門業者をピックアップいたしました。

底地の売却をお考えの際は、２～３社を選んで相談してみるとよいでしょう。

ドリームプランニング

底地の売却でお悩みでしたら、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

「横浜から世界一を目指す不動産ベンチャー」である当社は２００２年の創業以来、日本全国で底地を買取してまいりました。

長年にわたり培ったノウハウと、各界で構築してきた強力なネットワークを駆使して、皆様が悩まれている底地を買取させていただきます。

権利関係が複雑化してしまい、他社様で買取を断られてしまった底地でも、遠慮なく売却をご相談くださいませ。

また当社は群馬県伊勢崎市と「伊勢崎市空き家情報バンク事業の活用促進に関する協定」を締結、ほか日本全国の各自治体とSDGsパートナーシップ連携を推進するなど、日本ひいては世界的な社会課題へ取り組む姿勢に定評があります。

他にも各種メディア（新聞・TV・ラジオ・WEB媒体など）の取材を多数受けており、合わせて自社メディア（URUHOME・ウチカツ・ウチカツタイムズ等）も多角的に運営中です。

ワンダーホーム　

底地に精通した専門の買取業者として定評があります。他社様で断られてしまった底地でも、快く相談に応じてくれるでしょう。

豊富な不動産知識と強力なネットワークを駆使して、底地売却の成功に尽力してくれるはずです。

ネオ

底地の買取に特化した専門業者として高い評価を得ています。他社で断られた底地案件でも、丁寧に相談に応じてくれるので安心です。

豊富な不動産知識と広範なネットワークを活用し、売却の成功に向けて全力でサポートしてくれる頼もしい存在です。

パティーナ

売却が難しい底地などの売却に特化している、高評価の業者です。権利関係が複雑化してしまった底地でも、諦めずに売却を相談してみましょう。

数多くの底地取引を通じて貯えたノウハウを活用して、皆さんが抱え込んでいる底地の悩みを解決へと導いてくれます。

アミコム

売却が困難とされる底地の取り扱いに特化し、高い評価を得ている業者です。権利関係が複雑で手放すのが難しい底地でも、諦めずに相談することで解決の糸口を見つけられるかもしれません。

これまでの豊富な取引経験と蓄積されたノウハウを駆使し、抱えている底地の問題を解決へと導いてくれる、心強いパートナーです。

底地に強い「負動産買取センター」とは

今回は底地とは何か、底地の定義や語源、法律などについてわかりやすく徹底解説してまいりました。

皆様が底地についてお悩みを抱えている場合は、当サイト「負動産買取センター」を運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年の創業以来、日本全国であらゆるニッチな不動産の買取を手がけてまいりました。長年にわたって培ったノウハウと不動産知識、各業界と構築した強固なネットワークを駆使して、皆様のお悩みまるごと底地を高値買取させていただきます。

底地買取において、当社では「仲介手数料無料」「契約不適合責任免責」「プライバシー厳守」を徹底しており、大切な資産を安心してお任せいただけます。他社で買取を断られた複雑な権利関係の底地についても、遠慮なくご相談ください。

底地・借地の買取なら負動産買取センター