底地の相続の基礎知識【対策・手続き完全解説！】

「底地の相続対策はどうすればいいの？」「親から底地を相続したが、手続きが不安」「そもそも底地ってなに？」
底地のプロフェッショナルである当社には、日々このようなご相談が寄せられます。

そこで今回は底地の相続対策として検討すべきこと、相続手続きの流れ、評価や税金まで、わかりやすく解説いたします。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

底地ってなに？

底地とは、他人に土地を貸している地主が持っている土地のことを「底地」といいます。

聞きなれない言葉かもしれませんが、底地は意外と身近にあり、例えば「実家の土地に他人の家が建っている」というケースなどでも底地の可能性があります。

誰でも底地を保有する可能性があるからこそ、ご家族に確認しておくとともに、あらかじめ底地について知識を持っておくことが大切です。

底地の定義

先ほど底地について軽く触れましたが、底地は非常に複雑なのでもう少し詳しくご説明します。

※ご存じの方は読み飛ばしても構いません。

底地とは「借地権が設定され、借地人に貸している土地」のことで、借地人はその土地に家や建物を建てて住んだり、事業に利用しており、地主はその対価として地代（使用料）を受け取ります。

つまり、底地とは「第三者に貸していて自由に使えない代わりに地代を得ることが出来る土地」と言えます。

（使用貸借といって無償で貸している土地の上に、第三者が建物を建てている場合も使用貸借の目的の土地を「底地」という事があります）

そして底地を相続すると地代収入だけでなく、借地人との契約関係や税金の負担もそのまま引き継ぐことになります。

「地代が低すぎて固定資産税や樹木の伐採など維持費を払うと利益がほとんど無い」「相続すると遺産分割するのが大変」といった問題が生じやすいのも底地ならではの特徴です。

底地の相続登記はいつまで？(相続の義務化）

２０２４年４月１日から、相続に伴う不動産の名義変更（相続登記）が義務化になったことはニュースや新聞などでご覧になった方も多いのではないでしょうか。

この背景には、土地が相続された際に登記が行われず、所有者がわからない土地が増えているという問題があります。

所有者が不明な土地の面積は、２０１６年時点でなんと九州全土の土地面積（約３６７万ha）を程度あり、２０４０年には北海道の面積（約７２０万ha）に拡大すると言われています。

このような管理されないまま放置された土地は、周辺環境や治安の悪化を招くだけでなく、防災対策や開発計画の妨げにもなっています。

この問題を解決するべく、２０２４年４月１日からは不動産を相続した場合、所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。

不動産登記法（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

過去の相続分も対象となり、２０２７年の３月３１日までに相続登記を申請しなくてはならず、正当な理由がなく申請を怠ったときは１０万円以下の過料に課せられる可能性があるため、相続財産がある場合、登記を忘れてしまっている場合などは忘れずに登記するようにしましょう。

底地の相続人はどこまで？

底地を相続する予定の方も、そうでない方も、相続人の範囲が気になっている方もいらっしゃるかと思います。

もちろん、底地だからといって何か特別な決まりがあるわけではなく、法定相続人の範囲が基本となります。
相続人や相続分の目安は以下の通りです。

例えば、父が亡くなり、妻と子（兄・弟）が２人というケースの場合、妻の相続分が１／２、兄と弟がそれぞれ１／４ずつが法定相続分となります。

しかし、遺言によって法定相続分とは異なる遺産分割をしたり、友人などに相続させるといった事も可能なため、まずは遺言があるかどうかを確認するようにしましょう。

底地を相続するメリット・デメリット

ここまでで、底地のイメージや相続登記の必要性、相続人の範囲がお分かりいただけたかと思います。

そこで次は、底地のメリットとデメリットの両方を取り上げ、相続の判断材料となる情報を整理していきます。

底地を相続するメリット

底地は、自由に利用できない土地であると言っても、毎月土地を貸している対価として得られる地代や契約を更新する際の更新料を受領できるなどのメリットがあります。

底地を相続するのが良いか、売却してしまうのが良いのか判断するため、まずは底地を相続するメリットから解説してまいります。

地代収入が得られる

地代を受領することで、不動産投資と同じように安定した収入源となり、不労所得を得られるというメリットがあります。

また、地主は土地を貸しているだけなので、アパート経営のように建物の維持管理を行う必要がありません。

しかし、地代の水準は契約当初から長年据え置かれているケースも多く、現在の地価や固定資産税に比べて低すぎる場合があります。

そのため相続で底地を取得した際には、実際に受け取っている地代が妥当な額かどうか確認しておくことが重要です。

一般的に、地代の相場は年間で更地価格の５％前後とされており、たとえば１億円の土地であれば、年間の地代は約５００万円（月額にすると約４２万円）となります。

※更地価格—建物がない土地のみの状態における価格。

そもそも土地の相場自体が幾らくらいか分からないという方も、いらっしゃると思いますので、地代が適正か悩んだら、専門家に相談することをおすすめします。

更新料や承諾料を受領できる

地主には地代以外にも収益を得られる機会があるのですが、代表的なものとして「更新料」や「各種承諾料」があります。

更新料の支払いには法的義務はありませんが、契約更新時に支払われる一時金として、相場は地域や契約内容に差がありますが、更地価格の３～５％になることが一般的です。

このため、たとえば更地価格３０００万円とした場合、９０～１５０万円となります。

続いて各種承諾料には、借地人が建物を譲渡するときの承諾料として「譲渡承諾料」、増改築を行ったりする際に支払われる「増改築承諾料」、建て替えするときに支払われる「建て替え承諾料」などがあります。

譲渡承諾料は借地権価格の１０％、増改築承諾料、建て替え承諾料は借地権価格の５％が相場とされています。

ただ、木造から鉄筋コンクリート造にするなどの場合、建て替え承諾料や地代は増額できることがあります。

ちなみに例として、借地権価格１８００万円とした場合、譲渡承諾料は１８０万円、建て替え承諾料・増改築承諾料は９０万円程度となります。

ここで更新料が更地価格を、承諾料が借地権価格を基準としていることに疑問をお持ちになった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

理由は諸説ありますが、「更新料」が”借地契約をもう一度ゼロから設定するのに近い性格がある”ため、契約対象となる土地全体の価値（＝更地価格）が基準になるのに対し、「各種承諾料」は”すでにある借地権を地主が承諾する対価”なので、評価には借地権価格が用いられるためと言われています。

所有権の土地に比べると相続税評価が安い

底地は借地権が設定されているため、地主が自由にできないという制約がありますが、その分、相続税評価額は低くなる傾向があります。

ここで「借地権のない土地（更地）」と「借地権付きの土地＝底地」を比較してみましょう。

＜前提条件＞
・土地の価格：５０００万円
・借地権割合：６０％
・相続人：１人（子ども）
・基礎控除：３０００万円＋６００万円 ×１人＝３６００万円

１．所有権の土地の場合
①課税価格を求める
・土地の価格＝５０００万円
・基礎控除：３６００万円

課税価格＝５０００万円－３６００万円＝１４００万円

②税額を計算
・相続税率（１０００万円超～３０００万円以下）：１５％、控除５０万円
・税額＝１４００万円×１５％―５０万円
　　＝２１０万円―５０万円＝１６０万円

➡続税額：１６０万円

２．借地権負担付き土地（底地）の場合
①底地の評価額を求める
・土地の価格：５０００万円
・借地権割合：６０％

底地評価額＝５０００万円×（１－０.６）＝２０００万円
②相続税額を計算
・基礎控除：３６００万円

課税価格＝２０００万円―３６００万円＝０円
➡相続税額：ゼロ

結果を比較してみましょう。

所有権の土地の相続税は１６０万円になる一方、借地権負担付き土地（底地）は、制約があるため土地の評価が下がり、基礎控除（３６００万円）を下回ったため、相続税がかからないことがお分かりになったと思います。

ただ、所有権の土地と比べると評価が安くて当たり前なので、あまり節税効果が高いとは言えないでしょう。

底地を相続するデメリット

底地を相続することは収入面でお得と考えた方もいらっしゃると思いますが、決して良い面だけとはかぎりません。

自分の土地でも自由に利用できないという事で、様々なデメリットがありますので、ここでは底地を相続する負の側面を解説してまいります。

底地の売却価格は相続税評価額より低くなりがち

底地のデメリットの一つは、相続税評価額より売却価格が低くなってしまう事です。

理由はシンプルで、借地人の権利が強く自由に活用できないため、不動産としての相場はかなり安くなってしまうのです。

たとえば、更地価格５０００万円・借地権割合６０％の場合の相続税の評価額は２０００万円程度なのですが、実際の買取相場は１０００～１５００万円程度になります。

・底地の相続税評価額＝５０００万円×（１－０.６）＝２０００万円
・底地売却相場＝５０００万円×（１－０.６）×０．５～０．７５％＝１０００～１５００万円

このように、底地の相続税評価額はあくまで理論上の価格で、実際の売却価格は底地の扱いにくさや流動性の低さが反映され低くなりがちなのです。

収益性の低さ

続いてのデメリットとして「地代そのものが低い」といったものがあります。

「地代収入が得られる」の箇所で触れましたが、底地の場合は土地だけを貸しているため、その分の収入しか得られません。

つまり、底地は大きな支出やリスクを伴わない代わりに、収益性も低く、ローリスク・ローリターンの資産だと言えます。

アパート経営であれば、建築の維持費などはかかりますが、その分賃料収入という大きなリターンが見込めます。　

底地の場合、さすがにアパート経営のような大きなリターンを得る事は出来ませんが、お互いが地代の値上げに合意すれば地代の値上げをすることももちろん可能です。

なお、借地借家法第１１条の地代等増減請求権では、資産価値が経済事情に見合わなくなった場合には、地代の値上げ出来ることを法律的に認めています。

借地借家法（地代等増減請求権）
第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

【値上げの代表的なケース】
・固定資産税・都市計画税が増えたとき
・土地の価格が上がったとき
・物価の上昇が続いているとき
・周辺の地代と比較して低いとき

ただ、実際には実務上のハードルが高く、借地人との交渉は難航することが予想されます。

借地人はできれば安いに越したことがないため値上げに応じにくく、特に急な請求には強い抵抗を示す傾向があるのです。

借地人とのトラブル（地代の滞納）

借地人とのトラブルは、値上げ交渉がまとまらないケースだけではなく、例えば地代の滞納も大きな問題です。

滞納が原因で契約解除するには一定の要件があり、滞納したからといってすぐに解除できるわけではありません。

一般的には３カ月～６カ月程度の滞納があり、地主と借地人の信頼関係が破壊されたと認められた場合に成立します。

その際に相当な期間を定めて地代の支払いを内容証明郵便で督促したり、明け渡し訴訟の提起を行う必要があり、時間もコストもかかります。

仮に契約解除が認められ、借地人が退去することになっても、残された建物を誰が解体し、原状回復をどうするかといった新たな問題が発生します。

借地人とのトラブル（更新料の不払い）

また、更新料をめぐるトラブルも少なくありません。

更新料は高額になるため借地人にとって負担が大きく、支払いを拒否されるケースもあります。

更新料の相場は更地価格の５～１０％程度、あるいは地代の数年分とされていますが、実は法律上の支払い義務はなく契約書に明確に更新料の支払いとその額について定めがある場合のみ有効になります。

「更新料の支払いをするものとする」だけでは不十分で「更新料は〇〇〇万円とする」と明示していないと訴訟に発展した場合に更新料の支払いが認められないこともあります。

借地人とのトラブル（境界をめぐるトラブル）

そのほかにも、境界線の認識が異なることで、建物を建て替えや売買などの場面でトラブルになることもあります。

たとえば、建て替えの際に建物が借地の対象地としていない敷地にはみ出してしまうことがあります。

そうすると、契約を更新の際に地代を再設定しようとしても、借地の面積を確定できず、地代の計算ができないといった問題も生じます。

また、借地の対象地として設定されていないと認識していた土地を分筆して売却した際に、借地人が借りていると思っていた土地を売却されたという事でトラブルに発展したり、分筆の仕方を間違って借地人の土地が再建築不可物件になるなどして、トラブルに発展することも多くあります。

底地のデメリットを回避するには売却も視野に

こうした様々なデメリットがある中で、悩みを抱え続けるより、底地を思い切って整理することが安心につながる選択肢の一つです。

底地を売却するのであれば、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングですと、市場価格の４０％程度で買取できることもあります。

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国の底地を買取してまいりましたが、借地人との交渉から売却まで全て自社で行うため、高値で買取することが可能です。

長年培った買取ノウハウや豊富な不動産知識、築き上げた実績と信頼がございますので、買取させていただいた後も、借地人さんとトラブルになることもなく、安心してご売却いただけます。

底地の高値買取、スピード買取をご希望でしたら、一度お気軽にお問い合わせくださいませ。

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底地の相続対策として検討すべきこと

底地を相続することによるメリット、デメリットを解説してまいりましたが、相続した場合の対策方法について、ここでは詳しく解説いたします。

底地の物納を検討

まずは物納という制度について紹介します。

物納とは、文字通り“物”で税金を納める制度のことで、相続税を納付する際に、原則は現金で納付するのですが、それが困難な場合、底地を含む不動産などを物納財産として納付することができます。

相続税法（物納の要件）
第四十一条　税務署長は、納税義務者について第三十三条又は国税通則法第三十五条第二項（申告納税方式による国税等の納付）の規定により納付すべき相続税額を延納によつても金銭で納付することを困難とする事由がある場合においては、納税義務者の申請により、その納付を困難とする金額として政令で定める額を限度として、物納の許可をすることができる。

もっとも資金がないからといってすぐに物納できる訳ではなく、まずは現金での納付をすべきですが、どうしても現金を用意できない場合、延納（相続税の分割払い）が認められます。

それでも困難な場合に限り、ようやく物納を申請できる、まさに物納は相続税納付の中でも最終手段なのです。

ただし、申請しても必ず許可される訳ではありません。

相続税法施行令・施行規則では、物納財産の種類と優先順位を定められており、「換金・管理しやすい財産を優先する」と定められています。

国は換金しやすく、管理が容易な財産から優先的に受け入れる仕組みになっているのですが、底地は「物納劣後財産」（国税庁タックスアンサー参照：No.4214相続税の物納）といい、他に物納にあてるべき適当な財産が無い場合に限り、物納に充てることができます。

底地の相続放棄を検討

相続放棄とは、底地を含めて財産そのものを一切引き継がないという、まさに究極の選択肢です。

一般的には、相続財産より負債の方が多い場合に選択されることが多いのですが、底地の維持コストや地代の低さ、立地の悪さを理由に相続放棄を検討する人もいるでしょう。

相続放棄をする際に気を付けなければならないのは、相続放棄をするとプラスの財産もマイナスの負債も、すべてまとめて放棄しなければならないという点です。

底地の最後の相続人は相続放棄出来ない？

ところで「最後の人は相続放棄できない」と聞いたこともある方もいらっしゃるかと思うのですが、これは少し語弊があります。

民法改正前は、最後に相続放棄した人が遺産を管理しなければならなかったのですが、民法改正によって、相続放棄の際に相続財産を現に占有しているときに限り、管理義務を有する形に民法が改正されました。

つまり、以前は皆が相続放棄して最後の相続人となった場合、相続放棄しても管理義務が残っていたのですが、今では相続放棄をしてもその不動産を占有していなければ、管理義務が残らず安心して相続放棄をできるようになったのです。

底地の相続人が全員放棄した場合はどうなる？

では相続人全員が放棄した場合はどうなるでしょうか。

たとえば、Aさんが亡くなり、第１順位の配偶者・子ども全員が放棄します。

次に親（第２順位）が全員放棄。

さらに兄弟姉妹（第３順位）が全員放棄。

ここまで全員が放棄した場合、相続財産清算人が選任され、最終的に国庫に帰属します。

このように誰であっても放棄は可能で、放棄すると次順位に相続が移り、最後まで誰も相続しなければ国庫が引き受けるという仕組みになっています。

様々な事情はあるかと思いますが、先祖代々受け継がれてきた土地を国に返してしまうのは、やはり寂しい結末といえるかもしれません。

底地の共有名義で相続はトラブルのもと！相続人の分割対策

ここまで底地を「手放す」選択肢を中心にお伝えしてきましたが、複数の相続人で共有する場合も見ておきましょう。

底地で共有名義での相続もトラブルに発展するケースが多い案件で、主に２パターン考えられます。　

それは、「単独名義だったのが相続することで共有名義になる」と「相続する底地が共有名義だった場合」なのですが、ここでは「単独名義だった底地を複数の人数で相続した場合」のご説明をいたします。

共有名義の相続がトラブルになりやすいのは、底地の管理や処分を行う際に、原則として他の相続人の同意が必要になるため、意見がまとまらないと手続きが進まず揉め事に発展するためです。

たとえば、親の相続財産が底地だけだとした場合、「子どもたちに底地を公平に分けたい」と遺言書に記した場合、底地が共有名義なるのですが、管理方法で相続人同士で調整がつかず、話がすすまないことがあります。

さらに、相続人の死後に遺産分割協議で「みんなで管理しよう」と決めても、地代の徴収や分配、固定資産税や修繕費の負担をめぐって揉めやすく、関係が悪化する恐れもあるのです。

底地は相続前後に売却も検討

そのため、底地の共有は避け、単独名義で誰かに相続してもらい、相続した人から他の相続人に対して金銭を支払いをするか、底地を売却してしまい売却金額を相続人で平等に分けることが、底地相続時のトラブル回避の方法になります。

尚、負動産買取センターを運営する「株式会社ドリームプランニング」でしたら、共有で相続してしまい、トラブルに発展してしまった底地でも「底地の共有持分のみ」で買取させていただくことが可能です。

２００２年の創業より長年培ってきたノウハウで、高値買取が可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。

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底地の相続税はどうなる？

ここでは相続した場合を想定し、評価額や相続時にかかる税金について確認していきましょう。

底地相続で利用できる可能性がある「小規模宅地等の特例」

底地相続の際は「小規模宅地等の特例」を利用できることもあるのですが、これは２００㎡までの底地（貸付用の土地）に適用できる特例で、適用されると底地の評価額を５０％に減額することができます。

この特例が生まれた背景は、高度経済成長期以降に土地の評価額が急速に上がり、相続税が高騰し、現金で納めることができない家庭が増え、相続で自宅を手放さなくてはならない、もしくは事業用の土地を売らなければならない、ということが多くあったからと言われています。

底地の相続税計算例

それでは実際に以下の条件で底地の相続税を計算してみましょう。

＜前提条件＞
・更地価格：４億円
・借地権割合：６０％
・相続人：２人（配偶者・子ども１人）
・基礎控除：３０００万円＋６００万円×２人＝４２００万円

➡相続税額　２３５万円

以下の①～⑦で計算方法を記載していますが、読み飛ばしていただいても構いません。

①底地の評価額を計算
・更地価額：４億円
・借地権割合：６０％

➡４億円×（１－０.６）＝１億６０００万円（底地の相続評価額）

②小規模宅地等の特例を適用
・底地評価額：１億６０００万円
・貸付事業用宅地なら、２００㎡まで５０％評価減

課税価格＝１億６０００万円×（１－０．５）＝８０００万円

③課税価格から基礎控除を引く
・課税価格：８０００万円
・基礎控除：４２００万円

課税価格＝８０００万円－４２００万円＝３８００万円

④法定相続分で案分
・課税価格３８００万円を法定相続分（１／２ずつ）で分ける

配偶者：１９００万円
子：１９００万円

⑤各人の税額を計算
・相続税の速算表：
１０００万円超～３０００万円以下　→　税率１５％　控除額５０万円

・配偶者：１９００万円×１５％―５０万円＝２３５万円
・子：同じく２３５万円

合計：４７０万円

⑥配偶者の税額軽減
配偶者は「１億６０００万円までor法定相続分まで」相続するなら税額はゼロ

したがって、

配偶者が法定相続分（相続財産１億６０００万円÷２＝８０００万円相当）を取得
→配偶者は非課税

⑦最終結果
配偶者は非課税となり、子どもの税額２３５万円が相続税額となる。

今回のケースでは「小規模宅地等の特例」を適用することで相続税が２３５万円でした。

もし適用しなかった場合、相続税額は１０７０万円となります。

底地の相続の申告期限

「小規模宅地等の特例」を適用するには、相続税の申告書を作成して提出しなければなりません。

ただし、「相続開始があったことを知った日から１０カ月以内」に申告を完了させる必要があります。

土地評価や条例の条件判定は複雑で、間違えると「特例が認められない」あるいは「追加課税される」といったリスクがあります。

非常に専門性が高いため、費用はかかっても税理士に相談する方が書類不備を防ぎ、節税効果をしっかり確保でき安心感が違います。

定期借地権負担付き土地の相続税

続いては「定期」借地権負担付き土地（つまり、定期借地権がついている底地）についてご説明いたします。

ここまで説明してきたのは「普通」借地権負担付き土地や、「旧法」借地権負担付き土地（つまり一般的な借地権がついている底地）の計算例ですが、普通借地や旧法借地は借地人の権利が強く地主の底地の価値は低いままです。

一方「定期」借地権負担付底地は将来返ってくることが決まっているので、その分価値が高めに評価されます。

定期借地権負担付き土地の相続評価計算式

ここまで、定期借地権負担付き土地の価値の概念をご説明してきたのですが、相続税計算式は以下のようになります。

一般定期借地権に相当する価額＝ 課税時期における自用地としての価額 ×（1－底地割合）×〔 課税時期におけるその一般定期借地権の残存期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率 ÷ 一般定期借地権の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率 〕

※自用地—自分で自由に利用している土地のこと
※複利年金現価率—将来にわたり毎年もらえる一定のお金を“今の価値”に直すための割引率

かなり文字数の多い複雑な計算式ですが、この「分数」の部分こそ、定期借地権の残存期間（あと何年残っているか）を考慮するための補正なのです。

定期借地権は契約期間が終わると土地が地主に返って来るわけですが、これは「将来この土地を取り戻せる」という価値を持っているという概念につながります。

ただし、その「取り戻せる価値」はすぐには手に入らないので、今の時点での価値に割り引いて計算するのですが」、ここで使われるのが「現在価値」という考え方です。
将来１００万円もらえる約束があっても、今すぐの１００万円とは価値が違います。
たとえば年利３％で運用できるなら、今の９７万円を預けておけば１年後には１００万円になります。
つまり「１年後の１００万円の価値は今の９７万円と同じ」と考えるのです。

分数の部分は
上　➡借地期間が残っている年数に応じた「将来返ってくる価値」
下　➡最初に設定した契約年数に応じた「理論的な基準の価値」
を比べて残りの期間に応じて価値を調整しているのです。

つまり、極力わかりやすくすると以下の計算式となります。

一般定期借地権に相当する価額＝自用地の価額×（１－底地割合）×（残り年数に応じた補正率）

定期借地権負担付き土地の相続評価計算式

続いて、サンプルを用いて具体的に計算してみましょう。

• 自用地としての価額：１億円
• 底地割合：４０％　（１－借地権割合）
• 定期借地権の設定期間：５０年
• 課税時期における残存期間：２０年（つまり３０年間使用した）
• 基準年利率：２％
• 複利年金現価率（２％）：２０年＝１６．３５、５０年＝３１．４２

■基準年利率
基準年利率とは、課税時期における基準年利率であり、国税庁HP「財産評価関係　個別通達目次」で定期的に公表されます。
たとえば、令和７年６月の相続開始案件ならば基準年利率は２．００％となります。
令和7年分の基準年利率について（法令解釈通達）

一般定期借地権に相当する価額＝１億円×（１－４０％）×（１６．３５／３１．４２）
＝１億円×６０％×０．５２＝３１２２万円

定期借地権の価額が３１２２万円でした。
これは借地人の権利分の価額なので、更地だった時の価格（自用地価格：１億円）からその分を差し引いて、地主が持っている底地の価格を出します。

１億円－３１２２万円＝６８７８万円

つまり、残存期間２０年の場合、６８７８万円となります。

ここで、残存期間が１０年の場合も計算してみましょう。
・複利年金現価率（２％）：１０年＝８．９８、５０年＝３１．４２　

一般定期借地権に相当する価額＝１億円×（１－４０％）×（８．９８／３１．４２）
＝１億円×６０％×０．２８＝１７１５万円

１億円－１７１５万円＝８２８５万円

残存１０年だと「すぐに帰って来る」ので借地権の価値が下がり、底地の価値が上がっているのがわかるかと思います。

このように、定期借地権付きの土地は「いつ返ってくるか」が決まっているため、相続税の評価では残存年数を考慮した現在価値の計算が必要になるのです。

生前贈与に切り替えると税負担は？

ここまで読み進めて、「借地権負担付き底地の相続は手続きも税金も大変そうだ」と感じた方も多いのではないでしょうか。
そこで、自分が生きているうちに財産を引き継ごうと「生前贈与」を検討される方もいらっしゃるかと思います。

相続税と贈与税の違いは、課税されるタイミングです。

相続税は亡くなったときに財産を渡す際にかかる税金であるのに対し、贈与税は生きている間に財産を渡したときに課される税金です。

贈与税には毎年１１０万円まで非課税である「暦年課税」と、累計２５００万円まで非課税で利用できる代わりに相続時に合算して清算される「相続時精算課税制度」という２つの仕組みがあります。

生前贈与のメリットとしては、「希望する相手に確実に不動産を渡せること」「底地の地代を受け取る権利も生前に移せる」「事前に財産を整理しておくことで、将来のトラブルを防げる」などがありますが、注意すべきデメリットもあります。

それは、「贈与税の税率は相続税に比べて高い」「生前贈与では小規模宅地等の特例が適用できず、相続よりも税務上不利になる」などです。

生前贈与と相続の場合の税金の比較

以下の前提で、贈与税で「暦年課税」「相続時精算課税制度」を使った場合と「相続税」を比較してみます。

前提条件
・自用地価額：１億円
・借地権割合：６０％（底地割合：４０％）
・底地評価額：４０００万円
・相続人：１人　（基礎控除：３６００万円）　
・小規模宅地等の特例：５０％減額

１．相続（小規模宅地等の特例を適用）

①底地評価額を計算
底地評価額＝自用地価額×（１－借地権割合）＝１億円×（１－６０％）
＝１億円×４０％＝４０００万円

②小規模宅地等の特例（５０％減額）を適用　
底地評価額×５０％＝２０００万円

③基礎控除（３６００万円）を差し引く
２０００万円－３６００万円＝０円

➡相続税額：０円

２．暦年贈与制度
・計算式　贈与税額＝課税価格×税率―控除額
・贈与額（底地評価額）：４０００万円
・基礎控除：１１０万円
・父親から１８歳以上の子どもに底地が贈与されたことを想定　贈与税は特例税率を適用

※贈与税には一般税率と特例税率があります。

「一般税率」は直系尊属（父親や母親、祖父母）以外から贈与を受けるケース、「特例税率」は直系尊属から１８歳以上の子どもや孫に贈与された場合に適用します。

※国税庁の「財産をもらったとき」を参照

①課税価格を計算
課税価格＝４０００万円―１１０万円＝３８９０万円

②速算表から税率を確認
・「３０００万円超　４５００万円以下」の区分に該当
・税率：５０％　控除額４１５万円　※特例税率を適用

③贈与税率を計算
贈与税額＝３８９０万円×５０％―４１５万円＝１９４５万円―４１５万円
＝１５３０万円

➡贈与税額：１５３０万円

３．相続時精算課税（生前贈与）
・計算式　課税価格＝贈与財産の価額―基礎控除（１１０万円）―特別控除（２５００万円）
・基礎控除額：１１０万円
・特別控除：２５００万円まで非課税
・２５００万円を超えた部分は一律２０％の贈与税

①課税価格を計算
・底地評価額：４０００万円
課税価格＝４０００万円―１１０万円―２５００万円＝１３８９万円

②贈与税額を計算
贈与税額＝１３８９万円×２０％＝２７７．８万円

➡贈与税額：約２７８万円

相続時精算課税については大きな注意点があります。

贈与を受けても、贈与者が亡くなった時、贈与分は最終的に相続税の計算に合算されます。

ただし、毎年の１１０万円は除外していいとなっています。

つまり「相続時精算課税」を読んで字の如く、相続の時に精算することになりますので、ご注意ください。

生前贈与と相続の場合の税金まとめ

比較してみると、やはり小規模宅地等の特例を使える相続が、もっとも税負担を抑えられることがお分かりになられたかと思います。

暦年贈与と相続時精算課税制度は小規模宅地等の特例は使えません。

比較表

それぞれの注意点を言うと、相続は申告期限が相続開始から１０カ月以内となっています。
暦年贈与は一括贈与すると税率が高く、負担が重くなります。
相続時精算課税制度は相続の時に合算して清算されるため節税効果は限定的となっています。

節税を第一に考えるなら相続、承継先を早めに決めたい、相続時のトラブルを防ぎたいなら贈与といった観点から検討してみてはいかがでしょうか。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地の相続手続きの流れ

ここでは遺言書の有無の確認から相続税の申告や登記申請まで底地の相続手続きの流れを説明いたします。

遺言書の有無を確認

相続が発生したら、まず亡くなられた方が遺言書を残していないかの確認をします。

遺言書には「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の２種類があります。

自筆証書遺言は全文を自筆で書くことができる遺言で、自宅の仏壇や金融機関の貸金庫に保管されている場合が多いです。

公正証書遺言は原則として公証役場で作成します。

２人以上の証人の立ち合いのもと、公証人が作成し、遺言を残す人が記載された内容で間違いないかを確認。

最後に署名・押印し、公証役場で原本は保管されています。

遺言書が見つかったら、その記載に沿って財産を分けるのが原則となります。

相続人の確定

遺言があればその遺言に沿って相続が行われますが、遺言がない場合はまず、法定相続人を確定します。

民法では次のように相続人の順位が定められています。

• 常に相続人：被相続人の配偶者
• 第１順位：被相続人の子
• 第２順位：被相続人の父母（直系尊属）
• 第３順位：被相続人の兄弟姉妹

相続人の確定には戸籍調査する必要があります。

誰が相続人になるかは家族どうしで分かっていると思いがちですが、実は「隠れた相続人」が見つかることがあります。

たとえば

• 前妻との間に子どもがいる
• 養子縁組をしていた
• 亡くなった子の代わりに孫が代襲相続する

表面的な家族関係だけで判断すると相続人を誤る可能性があり、戸籍をすべて確認することが確実です。

遺産分割協議書作成

相続人がそろったら、「遺産分割協議」によって、相続人全員で「どの財産を、誰が、どのように相続するか」を話し合います。

口約束だけで相続を進めると、あとから「そんな話は聞いてない」「合意していない」という争いになる可能性があります。

そこで、「遺産分割協議書」を作成するわけですが、遺産分割協議書は相続人全員の合意を証明する法的な根拠となるため、不動産の相続登記や銀行口座から預金を引き出すとき、相続税の申告の際に提出する書類などとして必要となります。

相続税申告・納付（１０ヵ月以内）

続いて、遺産分割協議で「誰がどの財産を相続するか」を決めたら、その内容に従って相続税を申告するための申告書を作成をします。

相続が開始されて底地の評価や相続税の申告・納付を行うのは相続人の役割ですが、複雑な計算や書類作成を伴うため、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

登記申請書の作成・提出（３年以内・義務化）

続いては登記申請書の作成です。

相続税の申告・納付が１０ヵ月以内であるのに対し、相続登記の申請は3年以内に行うことが義務付けられています。

登記申請書に記載する主な内容は以下のようになっております。

• 不動産の表示（所在・地番・地目・地積）
• 相続の原因（日付と被相続人の死亡）
• 相続人の住所・氏名
• 添付書類（遺産分割協議書、戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書 など）

これらをまとめた申請書を、不動産所在地を管轄する法務局へ提出します。

ただし、申請書の作成や必要書類の収集は複雑で、底地のように権利関係が入り組んでいる場合は、司法書士に依頼するのが安心です。

どんな底地でも買取可能な「負動産買取センター」とは？

ここまで底地の相続について、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングの社長が解説してまいりました。

ところで、「ドリームプランニングは、色々な底地を買取してきた事は分かったけど、実際にどのような底地の買取をしてきたの？」と気になった方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回は、当社がこれまでに手がけてきた実際の買取事例をご紹介いたします。

当社では、このように、複雑な底地であっても高値買取を積極的に行っております。

底地の買取業者でお悩みの方は、ぜひ一度、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。

不動産の売買に強いドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で底地の買取をさせていただいてきた、底地買取を得意としている買取業者です。

また、多くの不動産会社は底地を買取っても転売してしまう事が多いのですが、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングであれば、買取した底地を有効活用させるノウハウを持っておりますので、高値買取が可能です。

どのような底地でも積極的に買取させていただいており、最速２時間で買取査定をさせていただき、２日間で引き渡し、代金のお支払いをさせて頂いた実績もございます。

底地の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい底地の買取などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また不動産買取再販や不動産テック事業のみならず、当社では下記の様な社会貢献活動を行っております。

1. 群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定
2. SDGsパートナーとして、各自治体や団体との連携
3. 毎週月曜日の朝に街中の清掃奉仕活動を実施
4. 次世代人材を育成する不動産講演会の開催

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションをご依頼の方は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼の方は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

ドリームプランニングの沿革とは

底地の相続で悩んだらドリームプランニング

今回は、底地を相続するメリット・デメリットや相続対策として検討すべきことや、相続手続きの流れについて詳しく解説してまいりました。

底地を相続した後、どう扱うかによって相続人の負担や将来の資産価値は大きく変わります。

相続した底地を借地人に買取ってもらえるケースもありますが、実際には話がまとまらないことも多く、悩みの種となりがちです。

そのような時は底地を買取業者に買取りしてもらうのが一番良いのですが、買取業者の選び方を誤ることで「借地人との関係が悪化した」「買取後に契約内容の不備が発覚した」といったトラブルに発展するケースも少なくありません。

そうしたリスクを回避するためには、信頼できる底地専門の買取業者を選ぶことが重要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月に底地の買取会社として創業して以来、日本全国で底地の買取を行ってまいりました。

他の不動産業者様で売却を断られてしまった底地でも心配はございません。

底地の買取に特化したドリームプランニングが、皆様にご納得ゆく金額とご条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

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