底地売却の基礎知識を不動産プロが分かりやすくレクチャー

「底地の売却はどうすればいいのか教えてほしい」
底地売却のプロフェッショナルとして、日本全国の底地売却をサポートしてきたドリームプランニングでは、日々底地売却に関するお問い合わせをいただきます。
そこで今回は、底地売却でお悩みの皆様に向けて、底地売却の基礎知識を分かりやすく徹底レクチャー。底地を売却される時のご参考にどうぞ。

底地とは｜底地売却の基礎知識

底地売却に先立って、まずは底地とは何か、また底地のメリット＆デメリットを解説いたします。

底地とは「貸している土地」

底地（そこち）とは、一言で表わすと「貸している土地」です。

具体的には土地全体の権利を「所有権」と「使用権」に分割し、「所有権」を自分で持ちながら「使用権」を貸している状態になります。

「あなたにこの土地の使用権を認めるよ。でも所有権は私が持っているよ」

この「使用権を人に貸し与え、所有権だけを持っている土地」が底地と言えるでしょう。

借地とは「借りている土地」

底地は「貸している土地」つまり貸し手側の呼び方です。これに対して「借りている土地」は借地（しゃくち、かりち）と言います。

底地と借地とは、同じ土地について貸している側と借りている側、それぞれの立場から呼んでいるのです。

底地に関する用語

• 地主（じぬし）：土地を所有し、貸している人。
• 借地：借りている土地。借り手側の呼び名。
• 借地権（～けん）：借地を利用する権利。
• 借地権者（～けんじゃ）：借地権を持つ人。借地人。
• 借地人（～にん）：土地を借りて利用している人。
• 使用権：ここでは借地を使用する借地人の権利。使用権＋所有権で完全な土地権利となる。
• 所有権：ここでは底地を所有する地主の権利。所有権＋使用権で完全な土地権利となる。
• 底地：貸している土地。貸し手側の呼び名。
• 底地権（～けん）：底地を所有する権利。底地と同じ意味で使われることが多い。
• 底地権者（～けんじゃ）：底地権を持つ人。地主。
• 底地人（～にん）：底地を所有している人。地主。あまり使わない。
• 店子（たなこ）：借地人をこう呼ぶこともある。ちょっと古い言い回し。

底地を持っているメリット

底地を持っていると、通常の土地に比べてどんなメリットがあるか、主なものをまとめました。

・土地や建物のメンテナンス費用がかからない
・地代や更新料などの定期収入が得られる
・相続税評価が下がるため、相続で有利

土地の使用権は借地人が持っているため、土地や建物のメンテナンス費用は基本的に借地人が負担してくれます。

底地にかかる固都税（固定資産税や都市計画税）は地主が支払わなくてはならないものの、それは借地人から回収するのがセオリーです。

底地を所有していると、定期的な地代や更新料、ほか承諾料なども得られるでしょう。

また底地は一般の土地に比べて借地権割合が差し引かれるため、そのぶん相続税評価が差し引かれて節税効果が得られるケースもあります。

底地を持っているデメリット

一方で底地を持っていることで生じるデメリットもあるため、こちらも主なものをおさえておきましょう。

・自分で土地を使うことはできない
・地代の増減額交渉がわずらわしい
・更新料や承諾料などでトラブルになる
・売却が難しい
・相続で権利関係が複雑化

底地は土地の所有権であって使用権はないため、自分の土地であるにもかかわらず、自由に使うことはできません（借地人の許可が必要になります）。

また地代を上げたい地主様と、地代を下げてほしい借地人の間で揉めるケースが多く、交渉は往々にして難航しがちです。

また底地の契約更新や承諾料の支払いで対立するパターンも多々あり、その金額通りスムーズに支払われないことも少なくありません。

自分の土地なのに自分で自由に使えない底地をあえて購入しようという方は多くなく、地代収入を見込んだ投資家など、底地の売却先はかなり限られてきます。

さらに相続で底地が細分化されていくと、権利関係はより複雑化してしまうでしょう。

底地のトラブル｜底地売却の基礎知識

先ほど底地を所有しているデメリットについて解説してまいりましたが、今度は底地のトラブル事例について解説してまいります。

地代に関するトラブル

底地のメリットとして挙げられる定期的な地代収入ですが、中には地代を滞納してしまう方も意外と少なくありません。

地代を徴収するのはなかなか骨が折れますし、悪質な場合は支払督促や訴訟にまで発展してしまうケースもあります。

また地代が高すぎると値下げを要求してきたり、相場よりも安くなってしまった地代の値上げを要求したりの交渉は、考えるだけでも大変でしょう。

建物に関するトラブル

底地上の建物は借地人が自己負担で建てたり管理したりするのですが、建物に関するトラブルも後を絶ちません。

例えば借地人が地主様の承諾を得ず無断で増改築をしたり、建物が老朽化して周囲に悪影響を及ぼしているのに借地人が放置していたりなど、地主様の知らないところで問題になっているケースが多くあります。

底地上の建物は、借地人が責任をもって管理すべきことを理解させるようにしましょう。

借地権の無断売却や無断転貸

借地人が地主様に無断で借地権を譲ったり売却したり、転貸（又貸し）してしまっていたりと言ったトラブルも少なくありません。

原則的に底地の売却・譲渡や転貸には地主の承諾が必要であり、多くの場合で承諾料が必要となるでしょう。

それが嫌だから借地人は無断で底地を譲渡したり転貸したりするのですが、取り決めたルールはきちんと守ってもらわねばなりません。

更新料や承諾料のトラブル

底地の契約更新時に際して更新料を払ったり、底地の売却や建物の増改築に際して承諾料を払ったりする時も、トラブルになるケースが多くあります。

更新料や承諾料を払いたくない気持ちは分からなくもありませんが、契約通りの金額を請求したら値下げを要求してきたり、あろうことか支払いを拒否したりというケースも少なくありません。

例えば地主様が底地上の増改築を承諾してくれない（承諾料を支払いたくない）から、借地人が裁判所に対して承諾に代わる許可を求めるケースもありました（借地借家法第１７条２項）。

これで地主様の意向を無視して増改築を押し進められると思ったら、金融機関から「地主様の承諾がなければローンを通しません」と言われてしまったそうです。

裁判所は許可こそ出してくれますが、金融機関の説得まではしてくれません。こうなると借地人が手のひらを返して懇願しても、地主様としては絶対に承諾したくないでしょう。

底地を手がけていると、こうしたトラブルもしばしば起こるものです。

利用方法の違反トラブル

底地の利用方法についてあらかじめ契約しておいたにもかかわらず、ルール違反してしまう借地人も少なくありません。

よくあるのが商業用地を住居として利用するなど用途制限に違反したり、周囲に迷惑をかけるような利用をしたりなど、悪質なケースが多くあります。

もちろん悪気がないケースもなくはないものの、本当に悪気のない借地人なら底地の契約時にきちんとルールを理解・徹底してトラブルも最小限におさえられるでしょう。

底地利用で悪質な違反があった場合は事実を指摘して是正を求めます。それで改善されないようであれば、契約解除も検討しなければなりません。

底地の売却以外の処分方法

底地を持っていると、メリットよりもデメリットの方が大きく、またトラブルの温床にもなりがちです。

そこで底地を売却する以外の処分も検討される方も少なくないと思います。ここでは底地の処分方法について解説いたしましょう。

底地と借地の等価交換

底地は土地の所有権であり、借地は土地の使用権であると解説してまいりました。

一筆の土地を所有権と使用権に分割した底地＆借地の状態から、地主様と借地人がお互いの持つ権利を分け合って、二筆の土地に分割（分筆）することを等価交換と言います。

こうすれば権利関係がシンプルとなり、活用も処分もスムーズになるでしょう。

しかし底地と借地を等価交換すると言っても、底地と借地の交換レートは必ずしも１：１ではなく（むしろ１：１でない事の方が多い）、複雑な計算をしなくてはなりません。

また地主様と借地人も１：１でない（地主様や借地人が複数名いる）ケースが多く、その場合はさらに計算が複雑化してしまいます。

理論上は「地主様と借地人がそれぞれ１人で、借地権割合が５０％（つまり底地と借地の比率が１：１）、そして分筆しても不満が出ないほど充分な広さの土地がある場合」でないと、底地と借地の等価交換はスムーズに実現できないでしょう。

▲底地と借地の等価交換について、こちらでも詳しく解説しています。

底地の相続放棄

相続によってこれから底地が手に入ろうとしている場合は、相続放棄によって底地の処分（というより手に入れないこと）が可能です。

相続発生を知ってから３ヶ月以内に、家庭裁判所へ申述することで底地の相続放棄が可能になります。

ただし相続放棄は「底地は要らないから、底地だけ相続放棄する」という申述ができません。相続放棄するのであれば、資産（プラスの財産）も負債（マイナスの財産）もすべて放棄しなくてはならないのです。

また相続放棄すると、すべての遺産（相続財産）について、最初から相続する権利がなかった扱いになります。

これが吉と出るか凶と出るかはケースバイケース。底地が要らないから相続放棄すればよい、と軽々に決めてしまうと、後悔してしまうかも知れません。

底地と借地の同時売買

底地（土地の所有権）と借地（土地の使用権）を同時に売却すれば、相手にとっては完全な土地として購入できます。だから底地を処分しやすくなるでしょう。

皆様の中にも、すべての地主様と借地人が同時に底地と借地を売却する同時売買を提案された方もいるかも知れません。

しかし「みんな同時に底地と借地を売却しましょう」と言われても、みんなが売却したいタイミングを一致させるのは、現実的ではないでしょう。

底地と借地の同時売買が適しているのは「底地を持つ地主様と、借地を借りている借地人がそれぞれ１人ずつで、ちょうど借地人が借地を売却＆転居したがっている」ケースに限られます。

そうでなくても不可能とまでは言いませんが、交渉等の労力を考えると別の選択肢を検討した方がよさそうです。

▲底地と借地の同時売却について、こちらでも詳しく解説しています。

借地の買取

資金が十分にあるなら、借地人から借地を買取って完全な土地に戻すことも選択肢の一つです。

しかしこれは借地人の立ち退き同意が大前提であり、借地借家法or旧借地法など法律で手厚く保護された借地人の意に反して、借地を買取ることは事実上できません。

借地人を説得するのに骨が折れるのはもちろん、借地権の買取金額や立ち退き料などは高額になってしまう傾向があります。

また、一つの底地に一つの借地であれば良いのですが、複数の借地がある場合、借地人同志が借地価格を釣り上げてくる事も考えられます。

借地の買取によって底地を処分（底地状態を解消）する選択肢は、コストパフォーマンスを考えるとあまり現実的とは言えないでしょう。

底地は処分より売却がおすすめ

ここまで底地の処分方法について解説してまいりました。底地の処分方法はさまざま考えられるものの、どれもあまり現実的ではありません。

持て余している底地は、処分よりも底地のままで売却してしまうのがおすすめです。

詳しい売却先や売却相場、具体的な売却手順については次章以降で詳しく解説するので、このまま読み進めてくださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地の売却相場

底地を売却する場合、どのくらいの価格帯で売却できるのか、売却相場が気になりますよね。

ここでは底地を単独売却した場合、売却先によってどの程度で売却できるのかを解説してまいりましょう。

底地を借地人に売却

【難易度　　★★★★☆】
【売却相場　★★★☆☆】
【実現性　　★★☆☆☆】
※筆者の底地売却経験に基づく主観です。ご参考まで。

底地を借地人に売却するとどうなる？

底地を借地人に売却した場合、借地人にとっては土地の完全な権利が手に入れられます。

これまで支払い続けていた地代の負担から解放され、土地の活用について自由度が格段に高まるでしょう。

もちろん借地契約の更新料や増改築などの承諾料を支払う義務もありません。

これらのメリットから、底地を借地人に売却できるのであれば、地主様と借地人の双方がWin-Winとなれるでしょう。

底地を借地人に売却した場合の売却相場

底地を借地人に売却した場合、底地の売却相場は土地価格１００％に対して約３０～４０％となるのが一般的です。

これは土地価格から６０～７０％の借地権割合を差し引いたもので、これが理論上の底地売却相場と言えます。

借地権割合とは国税庁が定めた数値で、３０～９０％の間で１０％刻みとなっているものです。

住宅地の場合はおおむね６０～７０％（地域により異なる）なので、１００％－６０～７０％で底地の売却相場は３０～４０％となるのが一般的でしょう。

底地を借地人に売却するのは難しい

ただしこれはあくまで理論値であり、実際には底地の諸事情が加減（たいてい減）されてしまうケースが大半となります。

また借地人が底地を購入できるだけの資金を準備していないと、結局売却できません。

底地を購入できないから借地で借り続けているという方も多いので、現実問題としてハードルが高いのが借地人による買取です。

底地を第三者に売却

【難易度　　★★★★★】
【売却相場　★☆☆☆☆】
【実現性　　★☆☆☆☆】
※筆者の底地売却経験に基づく主観です。ご参考まで。

底地を第三者に売却するとどうなる？

底地を第三者（主に不動産投資家）へ売却するというのは、要するにオーナーチェンジです。その方が底地経営を肩代わりしてくれることになります。

地代（収益）を上げるのかコスト（費用）を下げるのか、それとも現状維持で経営していくのか、売却した底地の今後が気になるところです。

底地を第三者に売却した場合の売却相場

底地を第三者へ売却した場合、底地の売却相場は土地価格１００％に対して１０％前後とかなり低くなってしまうでしょう。

これは底地を購入すれば既に持っている借地権と合わせて１００％の土地を活用できる借地人への売却に比べて、わざわざ複雑な権利関係を抱え込むリスクが織り込まれた結果です。

リターンの見通しが不透明である以上、少しでも初期投資のリスクをおさえたい事情を鑑みれば、無理もありません。

底地を第三者に売却するのは難しい

そもそも「底地を購入・経営したい不動産投資家」という存在自体が稀有です。

仮にそんな方が現れたとしても、底地は徹底的に買い叩かれ、ほとんど二束三文の捨て値で手放さざるを得なくなるケースが大半でしょう。

こうしたことから、底地を第三者に売却するハードルは相当に高くなっています。

底地を専門業者に売却

【難易度　　★☆☆☆☆】
【売却相場　★★☆☆☆】
【実現性　　★★★★★】
※筆者の底地売却経験に基づく主観です。ご参考まで。

底地を専門業者に売却するとどうなる？

底地を売却するなら、専門業者への直接売却がおすすめです。

底地を専門業者に売却した場合、面倒な権利関係の調整などがワンストップで完結できるでしょう。

また直接売却であれば仲介手数料もかかりません。仲介手数料は底地価格によって数十万円以上になるため、他の売却先に比べて大きなアドバンテージです。

底地を専門業者に売却した場合の売却相場

専門業者へ底地を売却した場合の売却相場は、土地価格１００％に対して約１０～２０％になります。

基本的には第三者へ底地を売却したケースと変わりませんが、底地に精通した専門業者であれば底地を収益化する見通しを立てられるため、見込み収益を地主様に還元・上乗せできるのです。

底地売却の専門業者はよく吟味を

ただし底地の専門業者と謳っていても、ただ底地を転売するだけの業者では、自分たちのマージンを確保するのが精一杯でしょう。

底地を専門業者へ売却される時は、底地に精通しかつ底地を直接売却できる業者を選ぶことをおすすめします。

底地の高値売却は負動産買取センターへ

【難易度　　☆☆☆☆☆】
【売却相場　★★★☆☆】
【実現性　　★★★★★】

底地を売却するのであれば、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００５年７月の創業以来、日本全国の底地売却を全力サポートしてまいりました。長年培った売却ノウハウや豊富な不動産知識、築き上げた実績と信頼をもって、皆様が持て余されている底地を売却へ導くお手伝いをさせていただきます。

底地によっては土地価格１００％に対して４０％以上の売却を実現できたケースもございました。

底地の売却相談＆査定は完全無料。底地のスピード売却＆現金化をご希望でしたら、一度お気軽にお問合せくださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地売却の流れ

それでは実際に底地を専門業者へ売却する時の流れについて、簡単に解説してまいります。

業者によって若干の違いや前後が生じる場合もありますが、底地売却の基本的な流れはつかんでいただけるでしょう。

事前準備

底地を売却しようと思われましたら、いきなり専門業者へ相談しても大丈夫です。

しかし底地売却をよりスムーズに進めるために、少しばかり事前準備も進めておきましょう。

底地売却の事前準備には、以下のものがあります。

・底地の権利関係資料を集める
・底地のデータをまとめる
・底地を売却することを借地人に伝える
・底地売却の基礎知識を仕入れる（当サイトなど）

この程度で大丈夫です。後から専門業者のアドバイスを受けながら補完していくため、現時点で完璧にする必要はありません。

これらの事前準備には、これから底地を売却する意識を高めておく効果があります。また借地人に声をかけておくことで、後からトラブルになるリスクをおさえましょう。

売却相談

事前準備が一通り終わったら、続いて専門業者の底地売却を相談します。

この時点でヒアリングされることは、おおむね以下のような感じです。

・底地の所在地や状態など
・底地の権利関係（単独所有か共有かなど）
・底地の希望売却時期（いつごろ売却したいか）
・底地の希望売却金額（いくらで売却したいか）
・底地の売却理由（例：借金の返済、相続対策など）
・底地売却の決定権（自分で決められるか、家族等の同意が必要か）

時にはデリケートな部分にまで踏み込むため、どうしても答えたくないことは答えなくても問題ありません。

ただなるべく詳しく説明してあげることで、相手が「本気で底地を売却したいのだ」と信じて本腰を入れてくれるでしょう。

（地主様の中にはひやかしでいらっしゃる方も少なくないため、失礼とは存じながら、少々身構えてしまいがちです）

売却査定

底地の売却相談を通して、信頼できそうな業者だと思ったら底地の売却査定を依頼します。

底地の売却査定にかかる期間は、おおむね３営業日。遅くとも１週間以内には結果が出るでしょう。

もし１週間を過ぎてもまだ連絡がないようなら、忘れているかチェック体制の杜撰な会社であるかのどちらかです。どのみち地主様の大切な底地を託すべきではありません。

担当者も上司の方もお忙しいようですから、そっとしておいて差し上げて（督促は不要です）、他の業者に底地売却を相談することをおすすめします。

条件交渉

業者から提示された底地の売却査定額に納得できたら、続けて底地の売却条件について交渉を進めていきましょう。

底地の売却条件には決済手段や引渡し時期をはじめ、権利関係の調整や諸費用の負担割合、契約不適合責任などについて話し合われます。

細かいことではありますが、ここをしっかり決めておかないと後からトラブルになってしまうので、気を抜かずに話を進めてください。

売買契約

底地の売却条件までしっかりと決めたら、いよいよ底地売却の売買契約を締結します。

先ほど取り決めた売却条件がしっかり盛り込まれているか、双方に勘違いがないかを確認してから契約を締結してください。

底地売却の売買契約で必要となる書類はこちらです。

・本人確認書類（写真付きのもの）
・印鑑（認印で構いません）
・手付金の領有書（業者が準備してくれることも）

これ以外に必要となるケースもありますが、その時は業者がアナウンスしてくれるので心配ありません。

決済・引渡し

底地売却の売買契約を締結したら、契約に従って売却代金の決済と底地物件の引渡しを行います。

底地売却の代金決済

底地の売却代金を決済する方法は、大きく（１）銀行振込み（２）小切手振出し（３）現金手渡しがあり、一般的には銀行振込みか小切手振出しが行われるでしょう。

底地売却は数百万円から数千万円以上の金額がやりとりされるため、大量の札束を手渡し・運搬するのはあまり現実的ではありません。

底地売却の物件引渡し

底地売却の物件引渡しは、所有権移転登記によって行われます。同時に権利関係書類も引き渡しましょう。

・登記済み権利証または登記識別情報通知書
・印鑑登録証明書（契約に用いた実印の証明）
・固定資産税納税通知書または評価証明書

他にも建物図面や修繕履歴、アスベスト調査報告書や収益実績があれば、渡してあげると喜ばれると思います。

渡してあげた方がいいか迷った書類は、専門業者に相談してみてください。

確定申告

決済と引渡しを終えれば底地売却は完了ですが、売却後に大きな仕事が残っています。

底地を売却した場合、その売却利益に対して譲渡所得税がかかるので、確定申告と納付を行わなければなりません。

確定申告は底地を売却した翌年の２月１６日から３月１５日の１ヶ月間に行う必要があります。詳しいことは税理士や税務署に相談するのがよいでしょう。

ここで「底地売却で利益が出なかったら（底地の取得費用や売却費用などを差し引いた結果として赤字になったら）譲渡所得税はかからないはず。その場合は確定申告は必要ないですか？」という疑問が湧くかと思います。

確かに底地売却の結果として赤字であれば譲渡所得税が発生しないため、原則として確定申告は必要ありません。

しかし税務署は地主様が底地を売却された事実は把握していても、底地売却で赤字になった詳細までは把握できないのです。

そうなると「底地を売却していたけど、本当に赤字だったのかな？」と疑いの目を向けられてしまうでしょう。

税務調査を受けてしまうと対応が大変なので、不要な疑いをかけられないように底地売却と確定申告は必ずセットと考えるのがおすすめです。

底地売却の専門業者

ここまで底地の売却について、基礎知識を分かりやすくレクチャーしてまいりました。

底地売却をスムーズに成功させるためには、パートナーとなる専門業者選びが大きなカギとなります。

そこでこちらに底地売却のおすすめ専門業者をピックアップいたしました。皆様が底地売却をご検討の際は、２～３社ほど選んで相見積もりをとるのがよいでしょう。

ドリームプランニング

底地の売却でお悩みでしたら、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

「横浜から世界一を目指す不動産ベンチャー」である当社は２００５年７月の創業以来、日本全国で底地を買取してまいりました。

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ドリームプランニングの底地買取事例

２００５年７月の創業当時は、神奈川県・東京都を中心に多数の底地取引を手がけてまいりました。

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結果として６宅地を借地人へ売却、残る２宅地を他業者へ売却する形に落着しました。

難交渉でコストがかさみ、実質的に利益ゼロという結果に。しかし複雑な底地の権利関係を整理することで土地活用を促進し、日本の不動産問題を解消する一助になったと言えるでしょう。

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ドリームプランニング・企業データ

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底地売却は負動産買取センターへ

今回は底地売却の基礎知識を中心に、ドリームプランニング社長が徹底レクチャーさせていただきました。皆様が底地を売却される時のご参考になりましたら幸いでございます。

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