『借地権の相続』”必見！３つの注意点”【地主の許可、名義変更料、相続税】

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借地非訟とは何か？「裁判と違うの？」

1. 借地権を相続した時には地主の承諾は必要？
2. どんな時に地主の承諾が必要で、名義変更料は幾らなの？
3. 借地権にかかる相続税は？
4. 借地権で困ったらURUHOME

１．借地権の相続をした場合、地主の承諾は必要？

• １－１　借地権の権利の移転をする場合、基本的に地主の承諾が必要です。
• １－２　相続により取得した場合は、地主の承諾は不要です。

１－１　借地権の権利の移転をする場合、基本的に地主の承諾が必要です。

相続財産の中に借地上に存在する家屋などが含まれる場合、普通の持ち家を相続するときとは色々と異なる側面があるので注意が必要です。

所有権に基づき戸建て住宅を相続する場合は、地主などは存在しないので法律上は特に問題はありません。

ですが、借地上の建物となると地主から、建物所有目的で借地権の設定を受けているので、借地権の売買等、権利の移転を行うにあたっては地主の承諾が必要になります。

地主にとって借地人が誰かというのは、借地契約の重要な要素といえるからです。

１－２．相続により借地権を取得した場合、地主の承諾は不要

借地権は相続財産である以上、被相続人から相続人に借地権が承継されることになるので、地主の承諾が必要なようにも思えます。

しかし相続人は被相続人の権利の一切を承諾するので、実質的に権利主体は変更していないものと評価することができます。

そのため相続人が相続する場合、地主の承諾は不要です。

借地権「相続放棄する時、された時」

２．どんな時に地主の承諾が必要で、名義変更料はいくらなの？

• ２－１　遺贈や生前贈与で取得の場合、地主の承諾が必要です
• ２－２　承諾料の相場について

２－１　遺贈や生前贈与の場合、地主の承諾が必要

遺贈などで法定相続人以外に権利主体が変更するときは、受遺者に借地権が帰属するわけではないので、地主の承諾が必要になります。したがって遺贈のように相続人以外への譲渡は承諾料必要になるのは注意点です。

また、推定相続人への生前贈与についても地主の承諾が必要と解されており、生前贈与の権利移転に伴い、譲渡承諾料の支払を認めた判例も出ております。

よってお子様、お孫様など推定相続人へ生前贈与する際には気を付けるようにしましょう。

２－２　譲渡承諾料の相場について

借地権の譲渡承諾料については、借地権価格の5～10％位であると言われております。

ただ、生前贈与による推定相続人への贈与の場合、借地権価格の3％位が一般的です。

また、登記費用として10万円程度かかることが一般的です。

３．借地権にかかる相続税は？

借地権付き建物の相続を受けた場合、相続を受けた方に納税義務が生じます。

借地権付き建物を相続したときの計算方法は、借地権やその他の財産を単体でそれぞれ相続税を計算するわけではなく、合計の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。

この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。

※基礎控除額は[3000万円＋(600万円×法定相続人の数)]となります。

例えば両親が借地権付き建物のみを所有していて、法定相続人が1人しかいない場合、借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、上記の基礎控除の範囲となる為、相続税はかかりません。

• ３－１．相続税の税率
• ３－２．借地の取得にかかる税

３－１．相続税の税率

法定相続分により按分した法定相続分に応ずる取得金額を下表に当てはめて計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1000万円以下	30％	90万円
1500万円以下	40％	190万円
3000万円以下	45％	265万円
4500万円以下	50％	415万円
4500万円超	55％	640万円

３－２．借地権の取得にかかる税

相続対策として相続人に借地権を生前贈与する場合でも、譲渡承諾料が必要になったり、相続によって取得した場合でも地主様より譲渡承諾料を請求されたり、借地権の相続は非常に複雑な権利です。

借地の取得に際しては、下記の様な税金がかかりますので覚えておくようにしましょう。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 贈与税
• 相続税

どういったときにかかるかについては、こちらも参考にしてみてみましょう！

借地も固定資産税を払うの？【借地の税金５つ】も解説

４．借地権で困ったらURUHOME

相続した際は承諾の要否の確認もかねて一度専門の不動産屋へご相談されることをお勧めいたします。

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