底地権の買取をしてほしい地主様、買取したい借地人様必見！【底地買取マニュアル】

「底地権を買取してほしいけど売れない…」「底地権の買取したいけど売ってくれない」
底地権の買取実績が豊富で、買取相場に精通したドリームプランニングには、このような底地権の買取に関するご相談が数多く寄せられています。

そこで今回は、底地権の基本的な考え方から買取相場、買取の流れ、買取が難しい理由や注意点を分かりやすく解説します。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

底地権は買取してもらえるの？

底地権は自由に使える土地と比べて複雑なため、買取してもらえるのか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、底地権を買取してもらうことは可能です。

なぜなら、借地人や専門業者など複数の買取先があり、底地権の特性に応じて買取方法を選ぶことができるからです。

ここでは、底地権の基本的な考え方を解説してまいります。

底地権とは？

底地権については既に熟知していて、早く底地権について買取方法を知りたい、という方は本章を読み飛ばしても大丈夫です。

ここでは改めて、底地とは何かを確認しておきましょう。

底地とは、地主の土地を借地人が建物を所有する目的で借りている状態の土地のことで、底地権とは底地に付随する権利を指します。

※借地人—土地を借りて建物を建てている人

※底地権の対象—広義の意味では地上権や使用貸借の目的となっている土地（の権利）も指しますが、ここでは主に借地権の目的となっている土地（の権利）を中心に解説します。

底地権の所有者として地主は、借地人から賃料（地代）や更新料、譲渡承諾料などを得ることができますが、土地の所有権を持ちながらも、土地を自由に利用することはできません。

これは土地の権利が、地主が持つ「所有権」と借地人が持つ「使用権」に分かれていると考えるとわかりやすいでしょう。

借地権との違いは？

上記の底地権と似たような言葉で「借地権」がありますが、「底地権」も「借地権」も同じ土地に対する権利を指しています。

どちらも土地に対する権利なのですが混同されがちなのは、同じ土地を異なる立場から見ているためで、簡単にご説明すると、土地を所有している地主から見ると「底地権」、その土地を借りて利用している借地人から見ると「借地権」を保有していることになります。

土地の所有権と使用権という２つの権利が同一の土地上に存在する状態であるため、混同しやすいのです。

「底地権」と「借地権」の法律的表現について

続いては底地権と借地権が法律上どのように表現されているかを見てみましょう。

そもそも「底地」という言葉は、実は法律用語としては存在しておらず、江戸時代の商慣習を通じて生まれた用語で、現在まで不動産の実務や業界で用いられています。

一方、「借地」および「借地権」については、借地借家法で明確に定められています。

第二条　
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

つまり借地権は、借地人が建物を所有することを目的として土地を利用する権利と定められています。

一方で底地権は借地権の目的となる土地の権利はもちろん、前述したように地上権や使用貸借の目的となる土地の権利を指すこともあります。

地主が保有する底地権の買取相場は？

底地権の主な買取先は「借地人」「不動産投資家」「専門の買取業者」になりますが、誰が買取を行うかによって買取相場が違ってきます。

また、借地権の種類（旧法借地、定期借地など）によっても変わってくるのですが、今回は旧法借地であることを前提に、それぞれの買取相場について詳しく解説いたします。

借地人が底地権を買取

➡　借地人の底地権買取相場：市場価格の約３０～４０％

ほかの不動産投資家や専門の買取業者よりも高い買取相場となっています。

※市場価格—市場での需給バランスによって成立する価格。実際に売買されるときの取引価格に近いイメージ。

これは更地価格から６０～７０％の借地権割合を差し引いたもので、これが理論上の底地権の買取相場となります。

※更地価格—建物がない土地のみの状態における価格。

※借地権割合—土地を相続する際に利用される土地の相続評価額に占める借地権の価格の割合

国税庁が毎年公表する路線価図に「借地権割合（A～Gランク、６０～９０％など）」が記載されています。

計算式は以下の通りです。

更地価格　－　借地権割合　＝　底地権割合
１００％　－　６０～７０％　＝　３０～４０％

さらに借地人が買取る場合、一般的な市場取引とは異なる、限定した不動産にのみ成立する限定価格での買取をしてくれる可能性もあります。

しかし、現実的には資産を持ち合わせていないことも多く、そもそも買取すらしてくれないことがほとんどです。

詳しくは「借地人が底地権を買取する場合は限定価格」をご覧ください。

不動産投資家が底地権を買取

➡　不動産投資家の底地権買取相場：市場価格の約１０％

底地権を不動産投資家に買取ってもらう場合、市場価格の１０％前後とかなり低くなります。

※エリア・契約態様・滞納等の個別条件により上下します。

その理由は、底地は借地人の権利が残っているため、投資家にとって自由に活用できない制約があるからです。

利用価値が制限されている分、どうしても評価額は下がってしまいます。

これは複雑な権利関係などのリスクを抱え込むことを考えれば、当然の結果と言えるかもしれません。

そのため、底地権の買取を考える不動産投資家はあまり多くはありません。

専門の買取業者が底地権を買取

➡　不動産投資家の底地権買取相場：市場価格の約１０～２０％

底地の専門業者の買取相場は市場価格の約１０～２０％ですが、条件次第ではそれ以上で買取できる可能性もあります。

※エリア・契約態様・滞納等の個別条件により上下します。

底地専門の買取業者は、権利関係が複雑な物件をまとめるノウハウや再販ルートを持っており、不動産投資家よりも条件が良くなるケースがあります。

また、複数の借地人が絡む場合や境界トラブルなど、個人では解決が難しいケースでも、専門業者が間に入ることでスムーズに売却できる可能性が高まります。

最終的な買取額は借地人に比べて低くなるのが一般的ですが、そのため地主にとっては「スピード重視・安心重視で現金化したい場合の有力な選択肢」と言えるでしょう。

ただし、底地の買取業者はよく吟味することをおすすめいたします。

底地権売買の経験が乏しくノウハウのない業者の場合、借地人との交渉は弁護士に依頼、販売も仲介業者に依頼するなどするため、余計な中間コストがかかり買取価格も安くなってしまいます。

負動産買取センターが底地権を買取

➡　負動産買取センターの底地権買取相場：市場価格の約４０％も

底地権を売却するのであれば、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングですと、市場価格の４０％程度で買取できることもあります。

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国の底地を買取してまいりましたが、借地人との交渉から売却まで全て自社で行うため、高値で買取することが可能です。

長年培った買取ノウハウや豊富な不動産知識、築き上げた実績と信頼がございますので、買取させていただいた後も、借地人さんとトラブルになることもなく、安心してご売却いただけます。

底地権の高値買取、スピード買取をご希望でしたら、一度お気軽にお問い合わせくださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

借地人の保有する借地権の買取相場は？

ここまで、地主様が保有する底地権を、借地人や不動産投資家・専門業者を相手に買取ってもらう（地主様が底地権を手放す）ケースをご説明してきました。

ここでは逆に借地人が保有する借地権を買取ってもらうケースをご説明いたします。

地主が借地権を買取

➡　地主の借地権買取相場：市場価格の約６０～７０％

地主が借地権を買い取ると「完全な所有権」になるため、市場価格（更地価格）の６０～７０％程度、つまり市場価格に借地権割合を乗算した価格で買い取りしてもらうことが可能です。

地代や更新料といった収入はなくなるため、土地を自由に使えるようになり、アパート建築や駐車場経営などの活用が可能になります。

買取価格には借地権の残存期間が長いほど高く、譲渡承諾料や建て替え承諾料の取り決めなどが高いほど安くなります。

また、借地上の建物の価値がどのくらい残っているかによっても価格が変わってくることもありますし、地主が更地利用を希望しているかなどによっても金額が変わってきます。

このように地主が借地権を買取る場合、状況により価格が大きく変動するため、明確な相場を示すのは難しいのが実情です。

不動産投資家が借地権を買取

➡　不動産投資家の借地権買取相場：市場価格の約１０～２０％

続いて不動産投資家ですが、借地権には譲渡承諾料、建て替え承諾料、更新料など、事あるごとに費用が発生するうえに、月々の地代も発生するため買取価格は非常に安くなります。

様々なリスクがあるために不動産投資家は借地権購入に対して後ろ向きですし、安くなってしまうことを考えると不動産投資家に借地権を買い取ってもらうことは、あまり現実的ではないようです。

借地権の買取業者が借地権を買取

➡　借地権買取業者の借地権買取相場：市場価格の約２０～６０％

最後に、専門の買取業者が買取る場合は、市場価格の２０～６０％が相場です。

借地権買取業者は借地権の取り扱い実績もあり、一般的には底地買取会社が借地権も買い取っていることがほとんどです。

負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、高値で借地権を買取することが可能ですので、お困りの借地権がありましたらお気軽にご相談くださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

借地人が底地権を買取する場合は限定価格？

さて、「借地人が底地権を買取」の最後に軽く触れていた「限定価格」について、借地人がほかの誰よりも高く底地権を買取れる理由に迫りましょう。

それは、不動産鑑定評価で用いられる「限定価格」と「増分価値」という概念です。

限定価格とは？

限定価格とは、ある特定の人同士の取引だからこそ成立する特別な価格のことです。

「借地人が底地権を買取」で借地人の底地権買取相場を解説しましたが、もう少し詳しく説明すると、買取価格や限定価格は以下のように求めます。

①路線価（円／㎡）×面積（㎡）÷０．８　—　土地の実勢価格
②更地価格×（１００％－借地権割合）　—　底地権の通常価格
③通常価格に増分価値を上乗せ　—　限定価格

たとえば、底地権は市場で売買するとき、借地権がついているため自由に使えません。

そのため、市場価格（もし借地権がなかったらの更地の値段）の１０～３０％程度でしか売れないのが普通です。

でも借地人にとっては事情が違います。底地権を買えば、借地権と底地権をまとめて完全な土地の所有権になるため、特別な価値が生まれるのです。

そのため、一般の市場価値よりも高い値段で買うことが合理的なのです。

では、その「特別な価値」とは一体何なのか？

ここで出てくるのが「増分価値」（ぞうぶんかち）という考え方です。

増分価値（ぞうぶんかち／ましぶんかち）とは、借地権と底地権がひとつにまとまることで生まれる“プラスの価値”です。

つまり、地主さんが持つ「底地」と借地人が持つ「借地権」が一体化して、完全な所有権になると

• 地代や更新料を払う必要がなくなる
• 建替えや増改築の自由度が広がる
• 土地を売ったり担保に入れたりするときの評価額が上がる

こうしたメリットが合わさって土地全体の価値がグッと上がるのですが、これが「増分価値」というもので、わかりやすく言うと、「完全な土地を手に入れるために上乗せして払うべき価値」とも言えます。

不動産投資家のような第三者が底地権を買っても、借地権が残っているので土地の自由な利用はできません。

ですが、借地人が底地を買えばその制限は一気になくなり、土地を思い通りに使えるようになります。

この「自由度の向上」や「地代などの負担が消えること」によるメリット＝増分価値があるからこそ、借地人は通常の底地価格よりも高く買えるのです。

その結果として生まれる特別な取引価格が、「限定価格」なのです。

限定価格の計算方法は？

続いて、限定価格の出し方は、おおまかに次の通りです。

１．更地価格の算出：その土地がもし借地権のない更地だったらいくらかを調べる。
２．底地権価格の算出：更地価格から借地権割合を差し引いて、底地権だけの価格を出す。
３．増分価値の算定：底地と借地権が一つになったときにどれくらい価値が増えるかを計算する。
４．限定価格の決定：底地権価格に、底地側の増分価値を足した金額が「限定価格」となる。

ただし、これはあくまで考え方の一例で、実際の金額は交渉や状況によって変わります。

借地人が底地権を買ってくれる場合に限定価格であることが理想ですが、借地人には資金力がないことも多く、限定価格で買い取ってくれることはほとんどありません。

借地人が底地権を買取するのが難しい理由　

借地人にとって底地権の買取は、土地と建物の完全所有や地代負担の解消など、多くのメリットがあります。

しかし、地主側にも底地を手放したがらない様々な理由があり、交渉が難航することも少なくありません。

ここでは借地人が地主から底地権を買取るのが難しい３つの理由について解説します。

底地には安定収入がある

底地権が借地人にとって買取したい資産である一方で、地主さんにとっては「安定した収入源」です。

借地契約が続く限り、借地人から毎月の地代が支払われます。

この地代は景気の影響を受けにくく、ほとんど変動がないため「年金のように安心できる収入」として見られることが多いのです。

さらに、契約更新の際には更新料、名義変更や建替えのときには承諾料といった臨時の収入が見込めます。

つまり、底地権は持ち続けているだけで「地代の定期的な収入」と「更新料や承諾料のまとまった収入」の両方をもたらす資産なのです。

こうした特徴から、売却してまとまった現金を得るよりも、地代を受け取り続けた方が安心だと考える地主が多いという見方があります。

特に年金生活を送っている方にとっては、生活を支える大事な柱になっていることもあります。

このように底地権には「手放すよりも持ち続ける魅力」があるため、借地人が買取したいと思っても、売却に応じてもらうのは簡単ではないのです。

いつか更地で戻ってくる

地主が底地権を手放したがらない理由には「いずれ更地で戻ってくる資産」だと考える地主が多いというのもあります。

多くの借地契約がそうであれるように、契約期間が満了して借地人が更新を望まない場合や、借地を利用しなくなった場合、借地人は建物を取り壊して更地にして返さなければなりません。

つまり、時間はかかっても地主は最終的に「借地権のついていない自由な土地」を取り戻すことができるのです。

また、下記の表にもまとめているように、普通借地権や旧法借地では借地人保護の性質が強いとはいえ、借地人が不要となれば借地上の建物は解体して無償にて返還されますが、定期借地権の場合は期間が満了さえすれば確実に更地で返還されるという特徴があります。

※ここでは普通借地権と定期借地権の比較することを目的とし、定期借地権の建物譲渡特約付借地権・事業用借地権については言及いたしません。

このように、借地権の種類によって返還の難易度は違えども、普通借地権・旧法借地でも、定期借地権でも、待っていればいつかは借地は戻ってくるということが、地主が「底地を売らずに持ち続けたい」と考える大きな理由になっています。

地主が借地人に底地権を買取してもらうのが難しい理由

地主にとって、借地人に底地権を買取ってもらうのは「最も高く売れる近道」とよく言われますが、それは借地人にとっては土地の利用制限がなくなり、完全な所有権になるので高値での買取が期待できるからです。

しかし実際には、借地人がすぐに買取ってくれるケースは多くありません。ここでは、その主な理由を3つに分けて見ていきましょう。

借地借家法で保護されている

底地権は地主の土地でありながら、借地権がついているため自由に使えない「不完全な所有権」の状態です。

なぜかというと、借地人は「借地借家法」という法律によって強く保護されているからです。

特に旧借地法（平成４年８月１日以前の契約）では借地人の権利がとても強く、「（借地人が自ら不要と言わない限り）一度貸した土地は半永久に返ってこない」と言われるほどでした。

また、現行の借地借家法（平成４年８月１日以降の契約）でも、地主が契約更新を拒否するには正当な事由が必要で、裁判でも借地人に有利な判断が多いのが実情です。

つまり、地主にとって「（借地人が自ら不要と言えば）借地はいずれ戻ってくる」ものであっても、「返してほしいと思ったタイミングで返してもらうことは非常に難しい」のが借地なのです。

対する借地人にとっては「地代を払えば住み続けられる」のが当たり前であり、そのままでも特に困らないため、高額な資金を投じてまで底地権を買う必要性を感じにくいのです。

資金面で底地権の買取が難しい

底地権を買えば、地代不要や自由な建替えなどの多くのメリットがありますが、数百万円～数千万円の資金が必要です。

多くの借地人は住宅ローンを抱えており、新たに融資を受けるのも難しいのが現実です。

金融機関は底地権を買い取れれば融資をしてくれることもありますが、一般的な住宅ローンより審査が厳しくなります。

結果として、「地代を払い続ければ住めるのだから、無理に買う必要はない」と考える借地人が多く、地主の希望通りに買取が進まないケースが多くなるのです。

底地権の買取業者であれば買取可能

借地人が底地権を買取するのが難しい場合、底地専門の買取業者なら買取は可能です。

一般の市場では底地は敬遠され、投資家に買い取ってもらうと更地価格の１割程度にしかならないこともあります。

しかし専門業者は、複雑な権利関係に対応できる知識と経験を持ち、弁護士などと連携してスムーズに取引を進められます。

負動産買取センターを運営する「株式会社ドリームプランニング」でしたら、高値買取が可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター

底地権を買取業者に買取してもらう際の流れ

底地権は普通の土地よりも権利関係が複雑です。地主や借地人の想いが絡み合うため、一般の不動産業者では扱いにくいこともあります。

しかし、底地を専門に扱う買取業者なら、実績やノウハウがあるため、難しい交渉や複雑な手続き任せることができ、安心して現金化が可能です。

ここでは地主が底地権を買取業者に買取してもらう時の流れを、3つのステップに分けて紹介します。

査定依頼

まずは業者に査定をお願いしましょう。底地の所在地、現状、売却希望時期、希望価格を伝えます。

その際に底地権に関する情報をできるだけ詳しく伝えることがポイントです。

特に以下の書類などがそろっていると、買取業者側での調査の手間が大幅に軽減されるため、査定結果をより早く受け取ることができます。

• 土地賃貸借契約書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細書）
• 土地測量図（あれば）
• 境界確認書（あれば）

もちろん負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、これらの書類が無くても査定は依頼できるのでご安心ください。

買取価格の交渉

買取業者から査定価格が提示されたら、その価格に基づいて交渉が行われます。

買取価格は底地自体の価値はもちろん、その外にも地域の特性、市場の需給のバランス、将来的な収益性、そして借地人との関係性（地代の滞納の有無など）といった様々な要因を総合的に加味して算出されます。

なお、伝えづらいことかもしれませんが、借地人とのトラブルや地代滞納などの情報も正直に伝えておきましょう。後々のトラブルを防ぎ、適切な価格設定につながります。

売買契約の締結

価格交渉がまとまったら、いよいよ売買契約の締結に進みます。

注意点については、ここで契約書に契約条件が事細かく盛り込まれておりますので、詳細を確認しておく必要があります。

負動産買取センターであれば売買契約には契約不適合責任は免責となりますが、他の底地買取会社や、投資家、借地人に底地権を買取してもらう際には、引き渡し後に隠れた問題が見つかった場合、売主が責任を負うケースもあります。

契約内容について詳しく説明してくれる買取会社や仲介業者を選ぶようにして、責任の範囲についてもきちんと説明してもらいましょう。

不明点があれば、その場で必ず確認することが重要で、内容に問題がなければ、売買契約書に署名・押印します。

その後、契約に基づいて、買取代金の決済（受け取り）と底地の引き渡しを行い、所有権移転登記が完了すれば取引は終了です。

底地権を買取してもらう際にかかる費用

続いて底地の専門業者に買取ってもらう際にかかる費用についてご説明いたします。

専門業者に直接買取ってもらう場合、通常、不動産売却で発生する費用のうち一部が不要になるという大きなメリットがあります。

底地権の買取業者といえば「負動産買取センター」

ここまで底地権の買取相場などについて、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングの社長が解説してまいりました。

ところで、「ドリームプランニングは、色々な底地権を買取してきた事は分かったけど、実際にどのような底地権の買取をしてきたの？」と気になった方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回は、当社がこれまでに手がけてきた実際の買取事例をご紹介いたします。

当社では、このように、複雑な底地権であっても高値買取を積極的に行っております。

底地の買取業者でお悩みの方は、ぜひ一度、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。

底地権の買取に強いドリームプランニングとは

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で底地権の買取をさせていただいてきた底地権買取を得意としている買取業者です。

また、多くの不動産会社は底地権を買取っても転売してしまう事が多いのですが、「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングであれば、買取した底地権を有効活用させるノウハウを持っておりますので、高値買取が可能です。

どのような底地権でも積極的に買取させていただいており、最速２時間で買取査定をさせていただき、２日間で引き渡し、代金のお支払いをさせて頂いた実績もございます。

底地権の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献とは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ドリームプランニングは売買の難しい底地権の買取などを通して、空き家の活用や不動産再生を行い、日本社会をもっと幸せにするお手伝いがしたいと思っております。

また不動産買取再販や不動産テック事業のみならず、当社では下記の様な社会貢献活動を行っております。

1. 群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの活用に関する協定
2. SDGsパートナーとして、各自治体や団体との連携
3. 毎週月曜日の朝に街中の清掃奉仕活動を実施
4. 次世代人材を育成する不動産講演会の開催

他にも多角的な社会貢献を推進してまいりますので、コラボレーションをご依頼の方は、経営企画広報戦略室まで、ご連絡いただけましたら幸いです。

ドリームプランニングのメディア実績とは

不動産を通じてあらゆる幸せと喜びを追求するドリームプランニングは、常に各業界から取材のお問い合わせをいただいてまいりました。

これまでテレビ・ラジオ・新聞・Webなど各種媒体から多数の取材を受けており、こちらにそのごく一部を紹介させていただきます。

取材依頼は随時受け付けておりますので、ご依頼の方は経営企画広報戦略室までお気軽にご連絡くださいませ。

ドリームプランニングの沿革

底地権の買取なら負動産買取センターでお馴染みドリームプランニング

今回は、底地権の買取してもらう際の相場や、地主と借地人との間での底地買取が難しい理由、買取の流れや発生する費用について詳しく解説してまいりました。

底地権を誰に売るかによって価格は変わります。一般的には一番高く買取る可能性があるのは借地人ですが、実際に買取しているケースはそう多くはありません。

そのような時は底地権を買取業者に買取りしてもらうのが一番良いのですが、買取業者の選び方を誤ることで「借地人との関係が悪化した」「買取後に契約内容の不備が発覚した」といったトラブルに発展するケースも少なくありません。

そうしたリスクを回避するためには、信頼できる底地専門の買取業者を選ぶことが重要です。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、２００２年１１月に底地の買取会社として創業して以来、日本全国で底地権の買取を行ってまいりました。

他の不動産業者様で売却を断られてしまった底地権でも心配はございません。

底地権の買取に特化したドリームプランニングが、皆様にご納得ゆく金額とご条件を提示させていただきますので、どうぞお気軽にご相談くださいませ。

底地・借地の買取なら負動産買取センター