再建築不可物件でスケルトンリフォームってできるの？

「再建築不可物件でスケルトンリフォームってできるの？」といった再建築不可物件に関する
ご相談は、日々たくさん寄せられています。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングは、２００２年の創業より様々な再建築不可物件を　　取り扱ってきたノウハウがありますので、今回はそのスケルトンリフォームができるのかを特別に解説いたします！

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

再建築不可物件とは？

まず、再建築不可物件とは、建築基準法の要件を満たさず建て替えができない不動産のことです。

建築基準法第４３条においては、建築物の敷地は(建築基準法の道路)に２ｍ以上接していなければならないという、「接道義務」という決まりがあり、「接道義務」を満たしていない物件は、新築が原則的に認められず、再建築不可物件となります。

（敷地等と道路との関係）
第４３条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第４４条第一項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。
１　自動車のみの交通の用に供する道路
２　地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第１２条の１１の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路

※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201

接道義務とは何？

接道義務について、簡単にご説明いたしましたが、簡単に言うと次の二つの要件を満たす必要があるということになります。

逆説的には、接しているのが基準を満たさない道路だったり、間口が２ｍに満たなかったりするとした場合、その物件は再建築不可となり、建て替えはできなくなるということです。

建築基準法の道路ってなに？

接道義務をクリアするための最初の条件は、「建築基準法で定められた道路に面していること」です。

この“建築基準法の道路”とは、（建築基準法第42条）１項１号から５号までの道路や２項道路と呼ばれるもので、具体的には以下のような種類があります。

建物を建て替えるには、建築基準法の道路に原則的に２ｍ以上接している必要があります。

しかし、見た目だけではその道が建築基準法上の道路かどうか判断できないことが多く、昔の水路を埋めた道や自然発生的にできた通路などは基準を満たさず、再建築不可物件となるケースがあります。

それでは、このような再建築不可物件でスケルトンリフォームは可能なのでしょうか。

再建築不可物件はスケルトンリフォーム可能か

結論として、ほとんどのケースでは再建築不可物件のスケルトンリフォームは不可能に近いと言わざるを得ません。(後程ご説明しますが、新３号建築物の大規模修繕・大規模模様替えに該当するものであれば可能)

ここでは、スケルトンリフォームの基本的な内容から、なぜ再建築不可物件はスケルトンリフォームが難しいかの理由について解説します。

スケルトンリフォームってなに？

「スケルトンリフォームってなに？」「スケルトンリフォームの定義って何？」と疑問に思われる方も多いでしょう。

結論から言うと、スケルトンリフォームについて公式な定義はなく、定義する人や団体によって解釈が異なっています。

たとえば、国土交通省の資料『リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）』では、「２階建ての木造戸建等で行われる大規模なリフォームで、２０２５年４月以降に工事に着手するものは、建築確認の手続の対象となる」と記載されておりますが、スケルトンリフォームについては一切明記されておりません。

そこで、横浜市の建築指導課にも確認いたしましたが、「スケルトンリフォームの基準については、設けておりません」との回答でした。

また、スケルトンリフォームに関して「床や壁、天井を取り払い、躯体（スケルトン）のみの状態にして行う大規模なリフォーム」と解釈されている団体などもあり、団体や人によって解釈が微妙に異なるというのが実際のところです。

【スケルトンリフォームの基準について】

再建築不可物件のスケルトンリフォームが難しい理由

再建築不可物件でスケルトンリフォームが難しい理由は、リフォームの内容が建築基準法上の「改築」に該当する可能性が高いからです。

改築とみなされた場合には、建築確認申請が必要になりますが、接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合には確認申請が通らないので、改築にあたるリフォームは出来ないのです。

また、大規模修繕・大規模模様替えであっても、新2号建築物(木造２階建て等)では建築確認が必要となります。

横浜市の見解も交えて、改築、大規模修繕、大規模模様替えについてまとめましたので、参考にしていただけましたら幸いです。

【大規模修繕・大規模模様替え・改築】

２０２５年４月以降のスケルトンリフォームが難しくなった？

最近になってスケルトンリフォームが難しくなったと耳にする方も多くいらっしゃると思いますが、具体的には、２０２５年４月に建築基準法が改正され、木造2階建ての大規模修繕や大規模模様替えで不要だった建築確認ですが、2階建てでも建築確認を要することになりました。

いわゆる「４号特例の縮小」なのですが、これによってほとんどの建物のスケルトンリフォームで建築確認が必要になりました。

特に注意しなければならないのは「新２号建築物」と「新３号建築物」で、「スケルトンリフォームが改築か、大規模修繕・大規模模様替えのどちらに該当するか」で建築確認が必要(つまり再建築不可物件であればスケルトンリフォームできない)かどうかが分かれるのです。

新２号建築物ってなに？

２０２５年４月１日に施行される建築基準法の改正により、「４号建築物」は「新２号建築物」と「新３号建築物」に分類されました。

新２号建築物とは、以下のいずれかの条件を満たす建築物を指します。

新２号建築物改正前においては、“４号特例”として木造２階建て以下・延べ面積５００㎡以下の建物では大規模修繕、大規模模様替えは建築確認が不要なうえに、新築、改築、増築などでも構造計算をしないでも大丈夫でした。

しかし改正後においては、新２号建築物(例えば木造2階建て)に分類されると、改築だけでなく、大規模修繕・大規模模様替えにあたるスケルトンリフォームは建築確認はもちろん構造計算が必要になったのです。

つまり、２階建てであれば、改築だけでなく、大規模修繕・大規模模様替えでも建築確認、構造計算が必要なため、再建築不可物件はどんなスケルトンリフォームも不可能となりました。

【新２号建築物まとめ】

新３号建築物ってなに？

「新3号建築物」は、下記の建築物で、いわゆる「4号特例」の一部が継続されます。

つまり、建築確認の際に提出が求められる構造関係規定や省エネ基準適合に関する図書が省略されるという特例措置と、大規模修繕、大規模模様替えでは建築確認は不要なままになっています。

【新３号建築物まとめ】

スケルトンリフォームの定義はありませんが、概ね改築に当たる行為であることが多いため、新３号建築物であっても再建築不可物件でのスケルトンリフォームは法的に極めて難しいと言えます。

ですので、再建築不可物件でスケルトンリフォームを検討する際は、必ず専門家や自治体に相談し、最新の法規を確認することが不可欠です。

【新2号・新3号建築物のまとめ】

構造計算ってなに？

ここで構造計算というキーワードが急に出てきましたが、「建物が地震・風・積雪などの外力や、建物自体の重さ、家具などの荷重に対して安全であることを数値で証明する計算」のことです。

補足すると、骨組みや基礎が外力に耐えられるか？変形が許容範囲内か？等を数値で検証し、建築基準法の構造規定に適合していることを確認しているのですが、１００ページ以上の書類になることもある非常に専門性の高い計算書類です。

再建築不可物件でできるリフォームの範囲

再建築不可物件で可能なリフォームは、建築基準法第６条２項に基づき、防火地域・準防火地域以外で床面積１０㎡以内の増築・改築・移転や、内装・設備の交換、外壁塗装、屋根の葺き替え上張りなど建築確認が不要な小規模工事に限られてしまいます。

先ほども説明したように、２階建てであれば改築だけでなく大規模修繕や模様替えにあたるスケルトンリフォームも建築確認が必要なので不可、２００㎡以下の平屋なら大規模修繕・大規模模様替えの範囲までのスケルトンリフォームなら建築確認が不要なので可能となります。

内装リフォーム（クロス・床の張替え）

内装リフォームの場合だと、クロスや畳、障子などの張り替えといった一般的な内外装の修繕は、床面積の増加を伴わない限り、大規模修繕や大規模模様替えにはあたらないと考えられ、再建築不可物件建築においての建築確認は不要となることが一般的です。

水回り（キッチン・トイレ・浴室）の交換

水回り（キッチン・トイレ・浴室）交換の場合だと、通常は改築はもちろん、大規模修繕や大規模模様替えにもあたらないため、再建築不可物件でも可能です。

ただ、設備の交換の際に工事自体が建物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の過半を修繕・模様替えする場合は、２階建てですと建築確認が必要になるため、再建築不可物件では出来ないことになっています。

外壁や屋根の修繕

外壁や屋根の修繕の場合には、その再建築不可物件のリフォームの工事規模や範囲や建築物の種類によって再建築不可物件の「大規模修繕」と判断されるかどうかが分かれるため、特に注意が必要となります。

【カバー工法について】

既存の構造体を残して外装屋根や外壁を重ねるカバー工法は一見すると建築確認を回避できそうに思われますが、リフォームの工事が主要構造部の過半に及ぶと「大規模修繕」と判断されることもあり、２階建ての再建築不可物件の場合は建築確認が必要なこともあります。

耐震改修・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅対応・断熱リフォームの可否

耐震改修・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅対応・断熱リフォームのようなリフォームの場合には、建物の性能向上を目的とするものであり、多くの場合、主要構造部に手を加えたり、建物の形状・品質を大きく変えたりするため、「大規模修繕」「大規模模様替え」あるいは「改築」とみなされます。

そのため、２階建ての場合は大規模修繕・大規模模様替えとみなされる場合でも、建築確認が必須となる可能性が高い範囲のリフォームです。

そのため、2階建ての再建築不可物件では不可。２００㎡の平屋で大規模修繕・大規模模様替えと見なされる行為であれば再建築不可物件でも可能となります。

耐震改修・断熱リフォーム

耐震改修・断熱リフォームでは建物の躯体や外壁・屋根などの主要構造部に直接関係する工事であり、「主要構造部について過半の修繕・模様替えを行うこと」という大規模修繕・大規模模様替えの定義に該当する可能性が非常に高いです。

省エネ・バリアフリー・長期優良住宅対応

省エネ・バリアフリー・長期優良住宅対応の改修も、窓の交換や断熱材の追加、間取りの変更、設備の大規模な更新など、広範囲にわたる工事が含まれることが多く、大規模修繕・大規模模様替えに該当する可能性が非常に高いといえます。

再建築不可物件のリフォーム費用

再建築不可物件のリフォーム費用は、「構造をいじらない小規模工事」ほど読みやすく、「構造に触れる工事」は条件確認と費用変動が大きくなります。

この基本を踏まえ、工事項目ごとに費用の考え方と注意点を整理します。

内装のリフォーム

再建築不可物件のリフォームで多く考えられるのが内装リフォームです。

壁紙や床の張替え、建具交換などは比較的短期間で完了し、費用も明確に見積もりやすいのが特徴です。

水回りのリフォーム

再建築不可物件となってくると、築年数がかなり経過していることも多く、水回り工事も範囲によって金額が全然異なります。

キッチン・浴室・トイレ・洗面所といった設備は毎日使う場所なのですが、劣化が構造躯体にまで及んでいることもあり、金額はまちまちになります。

外壁・屋根のリフォーム

再建築不可物件のリフォームで不動産の耐久性や外観に大きく影響するのが外壁・屋根工事です。

雨風や紫外線から建物を守る重要な部分であり、劣化を放置すると雨漏りや断熱性能の低下につながります。

工法や素材によって費用や耐用年数が大きく変わりますが、比較的計画を立てやすい工事のひとつです。

耐震改修・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅対応・断熱リフォーム

再建築不可物件の場合、建築確認が必要なケースが多く、断念される方も多いのですが、２００㎡以下の平屋であれば建築確認が不要なこともあり、安全性や快適性を大きく高める耐震改修・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅対応・断熱リフォームといった性能向上工事を希望される方も多くいらっしゃいます。

耐震性を強化することで大地震から家族を守り、省エネや断熱改修は光熱費削減と住環境の改善につながるというメリットがあります。

確認不要でできるのであれば、バリアフリー対応なども組合わせることで、安心して長く住み続けられる住まいへと生まれ変わります。

再建築不可物件をリフォームするのに補助金は使える？

先に結論から申し上げますと、再建築不可物件であっても、各種リフォーム補助金を利用できる可能性があります。

ただし制度ごとに建物の構造・規模や築年数、耐震診断結果など細かい要件があるため、該当物件が要件を満たすか事前に確認・相談することが重要です。

例えば、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニング本社のある横浜市では、補助金の制度として「脱炭素リノベ住宅推進補助制度」があり制度要件に該当することができれば再建築不可物件であっても補助金を活用できる可能性があります。

再建築不可物件のリフォームを検討する場合には、物件所在地の各自治体（建築指導課など）に相談し、具体的な工事内容が補助金の申請の対象となるかを確認するようにしましょう。

【横浜市　脱炭素リノベ住宅推進補助制度】

再建築不可物件をスケルトンリフォームして住むメリット・デメリット

再建築不可物件でスケルトンリフォームは改築にあたる可能性が高いため、難しいケースがほとんどですが、２００㎡以下の平屋の場合で大規模修繕や大規模模様替えであれば可能です。

ここでは、再建築不可物件をスケルトンリフォームする上での メリットとデメリットを整理して解説します。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可物件をスケルトンリフォームして住むメリット

再建築不可物件はその名の通り「建て替えができない家」ですが、リフォームを上手に活用すれば快適な住まいに生まれ変わらせることが可能です。

購入費用が安いことや、補助金を活用できる点など、実は他にはないメリットも多くあります。

ここでは、再建築不可物件をリフォームして住むことで得られる主なメリットを解説します。

物件価格が低いので費用負担が少ない

再建築不可物件は、資産価値が低いと評価されるため、一般の物件に比べて安価に購入することが可能です。

購入費用が安くを抑えられることで、リフォーム費用にお金をかけられますし、浮いた資金で家具購入や生活の向上のための費用に回せるというメリットがあります。

リフォームによる価値が向上すること

再建築不可物件であっても、２００㎡の平屋であれば大規模修繕、大規模模様替えは可能ですし、スケルトンリフォームではないですが、「軽微な修繕や模様替え」であれば建築確認不要でリフォームを行うことが可能です。

リフォームによって建物の外観をきれいにし、居住空間を改善することで、自分で住む場合の満足度を高めることができます。

また、リフォームによって建物を活用し、賃貸物件として貸し出すことも可能で、特に都心部の物件であれば投資家にも人気で有効な活用方法となります。

再建築不可物件をスケルトンリフォームして住むデメリット

再建築不可物件をスケルトンリフォームすることは非常に建築基準法的に困難なことが多いのですが、普通のリフォームであっても通常の物件とは大きく異なる注意点が存在します。

費用が高くなる

再建築不可物件のリフォーム費用は、一般的な物件に比べて高額になる傾向があります。

主な理由として、接道義務を満たしていない物件が多いため、工事車両や重機が現場まで入れないことが挙げられます。

これにより、資材の運搬に手運びが必要となり、人件費が通常よりもかさむため、全体的な費用が増加します。

住宅ローンが利用出来ない

住宅ローンは購入する不動産を担保にするのが一般的ですが、再建築不可物件は建て替えができないという制約から資産価値が低いと評価され、住宅ローンが利用できません。

そのため、現金でリフォームしなければならないことが多く、資金的に余裕がなければ何もできないという状態になってしまうのです。

再建築不可物件のスケルトンリフォームは難しい

これまで再建築不可物件のスケルトンリフォームに関して解説してまいりましたが、再建築不可物件のスケルトンリフォームには改築にあたる事が多く、出来ない場合がほとんどです。

ここまで読んでいただいて、再建築不可物件のスケルトンリフォームは難しいので、いっそ売ってしまいたいと考えられる方も多いのではないでしょうか。

ここからは再建築不可物件の売却を検討されている方に、専門業者に売却した方が良い理由を解説いたします。

再建築不可物件の買取も検討

ここまで再建築不可物件のスケルトンリフォームが難しいことをご説明させていただき「再建築不可物件は売れない…」と思っていらっしゃる方も多いと思います。

確かに、接道義務を満たさず建て替えができない土地や建物は、不動産価値が低いとされ、一般の市場ではなかなか売れにくいのが現実です。

しかし、「売れない＝手放せない」ではなく、不動産会社による 「買取」 という選択肢があります。

再建築不可物件の場合でも

• どんな物件でも買取
• 立地や築年数、経年劣化などを問わずに買取
• スピード査定、安心買取

といった充実した買取サービスを提供している会社もあります。

再建築不可物件を買取してもらうなら専門業者が良い

「再建築不可物件を売りたいけれど、どんな会社が良いの？」「建て替えができないのに本当に買ってもらえるの？」──このような疑問を持つ方は少なくありません。

再建築不可物件の場合、一般的な不動産屋では買取が出来ませんが、当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングのような再建築不可物件買取を得意とする専門業者に買取依頼することが現実的な解決策です。

ドリームプランニングのような再建築不可物件専門の買取業者であれば、不動産の仲介のように買い手が現れるまで待つ必要がなく、確実・迅速・安心な売却ができるというメリットがあります。

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再建築不可物件を買取してもらうならドリームプランニング

当社は２００２年１１月の創業以来、神奈川県横浜市を中心に日本全国で再建築不可を専門的に取り扱ってきた老舗業者です。

スケルトンリフォームは再建築不可を知り尽くしているからこそ、再建築不可となってしまう条件や再建築不可をクリアする条件などについても独自のノウハウを蓄積しております。

難しいと悩んでいる再建築不可物件がありましたら、そのままで売却されるのがおすすめです。ドリームプランニングは、下記のような他の会社では買取が難しい再建築不可物件の買取も行ってまいりました。

最速２日のスピード売却＆現金化にも定評があり、契約不適合責任免責＆仲介手数料ゼロ円＆現状そのままで買取可能です。

再建築不可物件の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

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ドリームプランニングの社会貢献

「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」

当社は社会の公器として、自社利益だけでなくお客様の満足感や社会の公益も同時に追求してまいります。

当社は日本における大きな社会問題である空き家問題を解消するために日々活動しており、お客様から空き家を買い取らせていただき、再生させて市場で再度流通させて頂くことにより、循環型社会の実現への貢献を行っております。

全社員でのゴミ拾い、空き家解消の為のマッチングサイトの運営など、地球環境に配慮した活動を行っております。

その他、以下のような社会貢献もさせて頂いております。

空き家再生に向けた自治体との連携

当社は２０２３年より群馬県伊勢崎市と空き家バンクの周知活動の協定を締結したほか、日本全国との自治体と連携しながら空き家対策や負動産再生を推進しています。

SDGsの実現に向けて

当社では独自にSDGs宣言を行っているほか、SDGs（持続可能な開発目標）を実現するため、自治体や公共団体はもちろん、不動産業界内でも連携を推進中です。

また独自活動も定期的に実施しており、自分たちに出来ることから地道な実績を積み重ねてまいりました。

次世代の人材育成をリード

当社では現役世代や若者世代をはじめとして、不動産知識の普及・啓発を通した社会課題の解決に尽力しております。

誰もが日常生活と密接な関係にある不動産なのに、法律や権利関係が複雑なため、敬遠されがちな不動産知識をわかりやすく発信中です。

これまでセミナーや講演会、教育機関とのコラボ事業なども展開。参加者の皆様よりご好評をいただいてまいりました。

ドリームプランニングのメディア実績とは

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの最前線ランナー」

常に時代の半歩先を全力疾走し、旧態依然として不動産業界の弊害を打破するために奮闘しているドリームプランニング。

その経営姿勢や新たな取り組みは、常に各業界から注目を浴び続けてまいりました。

これまでお受けしてきたメディア取材実績をすべて紹介すると膨大になってしまうため、ここではごく一部を紹介いたしましょう。

ドリームプランニングの沿革

ドリームプランニングの会社概要

再建築不可のスケルトンリフォームまとめ

今回は再建築不可のスケルトンリフォームについて、ドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。

スケルトンリフォームをするのも難しいお考えの方は、いっそのこと当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングのような専門業者に売却することをお勧めいたします。

尚、ドリームプランニングでは、再建築不可に精通するスペシャリストが、皆様の再建築不可を好条件で買取させていただきます。

再建築不可の買取相談＆査定は完全無料。もちろん追加料金もございません。再建築不可物件を好条件で売却されたい方は、ぜひともご相談くださいませ。

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