再建築不可物件とは？リスク対策や活用方法など不動産プロが徹底解説！

「再建築不可物件とは何？」
「再建築不可物件のリスクとは？」
「再建築不可物件の活用方法とは？」
再建築不可物件のスペシャリストであるドリームプランニングでは、再建築不可物件とは何か、多くのお問い合わせをいただきます。
今回は再建築不可物件のリスクや活用方法など、ドリームプランニング社長がわかりやすく徹底解説いたしましょう！

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

再建築不可物件とは

それではまず、再建築不可物件とは何かについて、基礎知識を解説いたします。

再建築不可物件とは文字通り「再建築ができない物件」なのですが、なぜそうなっているのか理解していないと、なかなか対策もとれないでしょう。

既に再建築不可物件とは何かご存じで、早く実務的な知識を知りたい！と言う方は、読み飛ばされても問題ありません。

▲再建築不可物件とは何か？メリット＆デメリットなどわかりやすく徹底解説！

接道義務を満たしていないから再建築不可物件

再建築不可物件の中で最も多いのが、この接道義務を満たしていない物件です。

接道義務とは建築基準法第４３条１項に規定されているもので、建築基準法で定義する道路に２ｍ以上接していない土地には、建物を建てることができません。

建てることが出来ないのだから、当然建て直すこともできないのですが、そもそもなぜ建てられないはずの建物が建っているのでしょうか。

これらの建物は建築基準法の接道義務が定められる前から建っていたため、既存不適格建築物として見逃されているのです。

接道義務が定められた時点で既に存在していたから、あえて撤去しろとは言わないけど、今後は接道義務を満たさないと建て直せません。

こうした事情によって、日本全国各地に再建築不可物件が存在するのです。

▲接道義務については、こちらでも詳しく解説！合わせてどうぞ。

法令や条例に抵触しているから再建築不可物件

再建築不可物件の中には、法令や条例に抵触していることで再建築不可物件となっているものも少なくありません。

接道義務を満たしていないために再建築不可物件であることは良く知られていますが、他の法令や条例によって再建築不可(実際この場合は、一定の条件を満たさないと建物が建てられない)という事はあまり知られていません。

例えばレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域。土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第９～２６条で規定）内にある物件は、建物の一部または全部を鉄筋コンクリート造にするなど、一定の条件を満たさないと再建築ができないのです。

他にも自治体の条例によって、最低敷地面積を満たしていないために再建築不可物件となってしまった等のケース（例えば条例を知らずに土地の一部を分筆してしまった等）も多々あります。

市街化調整区域や農地だから再建築不可物件

都市計画法第７条３項に規定された市街化調整区域は、市街化＝開発を抑制すべき区域である性格上、原則として建物を建てることができません。

これも既存不適格建築物については見逃されていますが、農家やその分家の方が自己居住用で立てた場合や、道路の開通などによって立ち退きを与儀無くされた方など属人性（その人だから特別に許可された事情や性質）による許可がついている場合は第三者が購入しても建替えが認められないのです。

また農地（田んぼや畑など）に建物を建てたり建替えたりするのも農地法によって厳しい規制が設けられており、簡単には認められないでしょう。

再建築不可物件に強い負動産買取センターとは

本章では再建築不可物件とは何か、基礎知識について解説してまいりました。

再建築不可物件についてインターネットで調べると、往々にして「市街化調整区域は安く買えるから、利回りのよい不動産投資物件としておすすめ！」等の記事を見かけますが、正直おすすめできません。

再建築不可物件をおすすめできない理由（リスク）については次章で解説するとして、再建築不可物件を既に購入してしまったor相続等で持て余している方は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国の再建築不可物件を買取サポートしてまいりました。

長年にわたって培ったノウハウと全国ネットワークを駆使して、皆様の再建築不可物件を高額買取させていただきます。
再建築不可物件でお悩みでしたら、ぜひ一度無料相談＆査定をご利用くださいませ。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可物件のリスクとは

再建築不可物件を所有していると、大なり小なりリスクは避けて通れません。

本章では再建築不可物件のリスクとは何か、詳しく解説してまいりましょう。

再建築不可物件の災害リスクとは

再建築不可物件は建替えだけでなく、建築確認を必要とする改修工事も施工できません。

なので老朽化しても満足に改修できず、地震や台風の際に倒壊・損傷してしまうリスクが高まります。

自身の建物が壊れるだけならともかく（それも充分嫌ですが）、建物が倒壊して誰かを死傷させたり、他人様の家屋や自動車などを傷つけたりしたら損害賠償もしなければなりません。

活用できていない再建築不可物件の建物は早期に解体したいところですが、解体にも安くない費用がかかりますし、土地にかかる固都税（固定資産税・都市計画税）がはね上がってしまいます。

▲空き家を解体しなくても固都税がはね上がるリスク？詳しくはこちらでどうぞ！

再建築不可物件の売れないリスクとは

再建築不可物件は活用に制約が多いため、なかなか売却できないケースが少なくありません。

売却できなければ資産の流動性は下がりますし、むしろプラスの資産よりもマイナスの負債（まさに負動産）となってしまうでしょう。

活用しなくても固都税はかかるし、トラブルが起きないかストレスは溜まるし、再建築不可物件は頭の痛いことばかりです。

再建築不可物件の相続リスクとは

再建築不可物件を抱え込んだまま相続が発生してしまうと、権利関係が複雑になってしまいかねません。

生前から誰か一人に相続させると遺言し、相続人同士で合意がとれていれば比較的スムーズに相続できるものの、大抵の場合は何の用意もなく遺産分割協議に臨むことでしょう。

再建築不可物件を共有することになれば、維持管理コストの分担などで揉めたり、トラブル発生時も負担割合で揉めたりなどが考えられます。

また再建築不可物件であっても相続税の課税対象となるため、相続自体に大きな負担を覚悟しなくてはなりません（具体的な金額などについては税理士など専門家へご確認ください）。

再建築不可物件の放置リスクとは

活用も売却もできず、抱え込んでいる再建築不可物件を放置してしまう方は少なくありません。

再建築不可物件のエキスパートとして、そのお気持ちはとてもよく解ります。しかし再建築不可物件を放置することで抱え込むリスクを認識しておきましょう。

不法投棄・ゴミ屋敷化

管理の目が行き届いていない再建築不可物件は、往々にして不法投棄の温床となりがちです。

敷地の片隅にゴミをそっと置いていく程度ならまだ可愛いもの（これも犯罪）ですが、中にはどうやって運んできたのかバイクや自動車、粗大ゴミが押し込まれてしまうことも少なくありません。

キレイな場所にはゴミが捨てにくいものの、一度汚れ始めると「このくらい構わないだろう」という心理が働き、エスカレートしてしまうでしょう。

一度ゴミ屋敷になってしまうと片づけが大変なので、小まめに管理・清掃しておきたいところです。

不法侵入や犯罪

放置されている再建築不可物件では、不法侵入も多く発生します。

窓やドアを壊して入るだけでなく、朽ちた壁から忍び込んで中から解錠し、ちゃっかり棲み込んでしまうケースもありました。

オーナー様の中には「久しぶりに点検へ行ったら、何と鍵を交換されていた。まるでこっちが不法侵入しているような気分になったが、まったく盗人猛々しい！」というお怒りエピソードも。

不法侵入も充分犯罪ですが、中で違法物品の密売が行われたり、特殊詐欺の拠点にされていたりしたケースもゼロではありません。

犯罪現場になってしまえば、再建築不可物件に加えて事故物件・心理的瑕疵物件という二重苦を背負うことになるでしょう。

害虫・害鳥・害獣など

放置されている再建築不可物件に棲みつくのは、何もホームレスや犯罪者だけではありません。

捨てられたゴミから害虫（ハエ、カ等）が湧いたり、害鳥（カラス、ドバト等）や害獣（ネズミ、野良犬猫等）が食い漁りにやって来たりするケースは非常に多いです。

それらの生き物が無秩序に棲息・繁殖すれば、排泄物や死骸などが腐敗し、悪臭や病原菌の発生源となってしまうでしょう。

またスズメバチが巣を作ってしまい、近隣住民が被害を受けるケースもありました。人身被害ともなると賠償責任も生じかねないため、再建築不可物件の放置は禁物です。

景観への悪影響

いかにも人が住んでおらず、荒れ果てている再建築不可物件の存在が、景観に好影響を与えることはないでしょう。

ボロボロの再建築不可物件が放置されていれば、誰もその近くに住みたいとは思わないはずです。

時が経てば次第に空き家が増え始め、ジワジワと地域コミュニティを蝕んでしまうかも知れません。

見るからに寂れた街から人が出ていくことはあっても、新しく入って来る可能性はどんどん低下していきます。

再建築不可物件の問題は、所有者だけでなく地域の問題に発展していくのです。

近隣住民とのトラブル

再建築不可物件を放置することによって、将来的なリスクを懸念する近隣住民からクレームが出るケースも少なくありません。

ゴミを片づけてほしい、草刈りをしてほしい、壊れた建物やフェンスを直してほしい……すぐに対応できればとっくにしている訳で、手間取っている内に近隣住民の不満は溜まっていくでしょう。

再建築不可物件の遠方に住んでいるから関係ない、と放置し続けていると、近隣住民は法的措置を検討するかも知れません。

こうしたリスクを回避するために、再建築不可物件は早めに処分したいところです。

特定空家・管理不全空家の指定

周囲への悪影響が深刻になった再建築不可物件は、自治体によって特定空家や管理不全空家に指定されてしまうかもしれません。

特定空家と管理不全空家は空家対策特措法（空家等対策の促進に関する特別措置法）に規定されている空家で、それぞれ以下に定義されています。

特定空家とは：
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等（※第２条２項）」

管理不全空家とは：
「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態……（中略）……にあると認められる空家等（第１３条１項）」

要するに特定空家とは「周辺に危険や悪影響を及ぼし、これ以上放置できない空家」、管理不全空家とは「特定空家の前段階」と言えるでしょう。

再建築不可物件が特定空家や管理不全空家に指定され、改善の助言または指導を経て勧告を受けると、税制優遇が解除されてしまいます。

また管理不全空家については、指定を受けてから改善指導を経て勧告を受けた時点で、同じく税制優遇が解除されるので要注意です。

行政代執行

再建築不可物件が特定空家に指定され、税制優遇が解除されてもまだ改善されない場合、今度は改善命令が出されます。

これに従わないと５０万円以下の過料（空家対策特措法・第３０条１項）に処されてしまうでしょう。

過料に処されてもまだ改善しない場合、いよいよ戒告を経て行政代執行に移ります。

行政代執行では再建築不可物件を解体したり、不法投棄されたゴミを撤去したりといった実力行使に及び、行政代執行に要した費用は１００％所有者の負担です。

ニュースでも数百万円～数千万円以上の高額請求を突きつけられている様子が報じられているので、絶対に回避したいところでしょう。

ちなみに管理不全空家については、現状では税制優遇の解除までですが、今後行政代執行も可能となる可能性が否定できません。

行政代執行による高額請求を突きつけられる前に、持て余している再建築不可物件は少しでも早く処分しておくのがいいでしょう。

再建築不可物件のリスク対策は負動産買取センターへ

本章では再建築不可物件のリスクとは何か、具体例を交えながら解説してまいりました。

再建築不可物件の問題に直面してフリーズしてしまう気持ちも解りますが、放置しても時間が解決してくれる訳ではありません。

再建築不可物件によるリスク対策をご検討でしたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、再建築不可物件のリスク対策や買取に特化した専門業者として、多くのオーナー様からご好評をいただいております。

再建築不可物件の買取相談＆買取査定は完全無料。日本全国どこの再建築不可物件でも対応できますので、他社様に断られてしまった再建築不可物件でも、諦めずにご相談くださいませ。

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再建築不可物件の救済方法とは

再建築不可物件の基礎知識やリスクについて理解したところで、再建築不可物件を救済する方法、すなわち再建築不可物件を再建築可能にする方法が気になるかと思います。

再建築不可物件の救済方法とは、すなわち接道義務を満たすことです。

接道義務を満たすには、大きく①敷地の間口を広げるか、②接している道を建築基準法の道路にするか、③建築基準法の道路でなくても建て替え出来る特例を利用するかの３つに分けられるでしょう。

本章では再建築不可物件の救済方法について、それぞれ解説してまいります。

隣地を購入する

間口が狭いなら、間口を広げればいいじゃない……ということで、最もシンプルなのは隣地を購入して間口を広げる方法です。

資金が充分にあるなら、これが確実と言えるでしょう。

しかし隣地の所有者が快く売却してくれるとは限りません。移りたくない・譲りたくないかも知れませんし、お隣り同士で仲が悪いケースもあると思います。

立退きが嫌なら隣地の一部を分筆してもらうパターンも考えられるでしょう。しかし土地の分筆手続きには労力も費用もかかりますし、分筆を間違えると、今度は隣地の方が再建築不可物件になってしまうリスクもゼロではありません。

土地の分筆は当事者同士で軽々に決めてしまわず、プロのアドバイスを受けながら行うのが鉄則ですが、それにはまたお金がかかってしまうでしょう。

隣地を借り入れる

隣地を購入できないのであれば、隣地を借り入れることによっても接道義務は満たせます。

ただし借りたものは返さなければならず、権利関係が不安定なため、隣地を購入した場合に比べて再建築不可物件の資産価値は低く抑えられてしまうでしょう。

つまり再建築不可物件を購入する立場で考えると、資産価値≒担保価値が低いためローン審査が通りにくいデメリットがあります。

隣地の購入に比べて目先の出費が少ないメリットはあるものの、貸借をめぐる様々なリスクも想定しておかねばなりません。

隣地を等価交換する

隣地を購入はもちろん、借り入れる費用も捻出できない時は、土地と土地を等価交換するのも一策でしょう。

例えば再建築不可物件の土地を一部譲り渡す代わりに、隣地の一部を譲り受けるのです。いわば土地で土地を購入する等価交換は、一定の条件を満たすことで不動産取得税が免除される特例も適用されます。

※参考：No.3502 土地建物の交換をしたときの特例｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3502.htm

ただし特例の適用を受けるためには一定の書類を添えて確定申告をしなくてはなりません。

また等価交換と簡単に言っても、土地の等価交換レートは計算が難しいため、不用意に交換することでトラブルに発展するケースもあります。

等価交換によって再建築不可物件を救済する時は、不動産のプロによるアドバイスを受けながら行うのがよいでしょう。

▲等価交換は底地と借地権という不動産の権利同士でも可能です。こちらもどうぞ。

４３条２項２号の許可・認定の申請をする

再建築不可物件を、建築基準法第４３条２項２号の許可・認定してもらうことで、「接道義務は満たさずとも特例で建物を建て替える方法」があります。

建築基準法第４３条２項２号の許可・認定とは、接道義務における例外の一つで、救済措置というと本来はこの４３条２項２号の許可・認定を指します。

どういうものか、条文を噛み砕いて紹介しましょう。

【建築基準法第４３条２項２号の許可・認定とは】
以下の条件を満たす建築物とその敷地については、接道義務の例外とする。
（１）敷地の周囲に広い空き地があること。
（２）あるいは国土交通省令の基準に適合する建築物が建っていること。
（３）特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上問題ないと認めること。
（４）特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可すること。

これらの条件を満たす建物や敷地については、建築基準法の道路に接道していなくても、特例として建て替えを認める……というのが、建築基準法第４３条２項２号の許可・認定です。

改正前の条文では但し書き（よく法律の条文にある「～とする。但し～」と後に続く以降部分）で規定されていたため、「但し書き許可」「但し書き道路(による許可)」などと呼ばれました。

ちなみにこの許可は一度とればずっと有効ではなく、建築物を建てる都度にとり直さねばなりません。

また、４３条２項２号の許可・認定は、「接道しているのが建築基準法の道路でない」場合でも、「間口が２ｍ以下」の場合でも、どちらでも利用できますが、あくまで救済措置なので、自治体によって許可基準が異なります。

ですので、横浜市では間口１．５ｍでも建て替え出来るが、川崎市だと出来ないという事があるので注意が必要です。

▲４３条２項２号道路（但し書き道路）について、こちらでも詳しく解説中です！

４２条２項道路（見なし道路）の終端の判定を申請する

建築基準法第４２条２項の「見なし道路」というものがあります。これはざっくり言えば「一定条件を満たした道は、建築基準法の道路と見なす」ということですが、なぜか道路の途中で終端とされているケースが少なくありません。

道路の行き止まりまでまだ奥が続いているのに、途中で終端とされてしまった理由としては、接道する地権者たちの意向や役所の事情などがあります。

２項道路の終端の判定を申請することで、もっと奥（実際の行き止まり）まで２項道路として扱われ、再建築が可能となるでしょう。

しかし終端の判定については地権者全員の合意が原則であり、合意がない状態では自治体もトラブルを恐れて動いてくれません。

なぜ地権者が２項道路の終端に関する合意をしてないかというと、２項道路と認めてしまう事で、道路が拡幅されて見知らぬ車が通行するようになったり、中心から２ｍを道路として提供する義務が生じるため、敷地面積が小さくなるのを嫌がって、出来るだけ２項道路であるということを認めないようにするのです。

このため、２項道路の終端を判定する交渉にはとても骨が折れます。

交渉に臨む時は、法的根拠や実務知識を備えた不動産のプロにサポートしてもらうのがおすすめです。

再建築不可物件の救済は負動産買取センターへ

本章では再建築不可物件の救済方法について、各種解説してまいりました。

再建築不可物件の救済でお悩みを抱えていましたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。

当社は再建築不可物件でお悩みの方に寄り添い、再建築不可物件の買取を含む問題解決の最適解を追求してまいりました。

多くのケースでは再建築不可物件を再建築可能にするよりも、そのまま売却した方がコスパもタイパも優れています。

どうしても再建築不可物件に愛着があるならご希望に寄り添うものの、合理性を優先される方は再建築不可物件の買取を検討された方がいいでしょう。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可物件の活用方法とは

再建築不可物件を無理に再建築可能とせず、再建築不可物件として活用する方法がないか、そうしたお問い合わせも少なからずいただきます。

本章では再建築不可物件を活用する方法について、解説してまいりましょう。

リフォームや耐震改修

再建築不可物件は建築確認が必要な建築行為は行えませんが、逆に言えば建築確認が不要な範囲であれば、リフォームや耐震改修などの建築行為が可能です。

まだ建物がしっかりした状態であれば、再建築不可物件でもキチンと手入れして活用できるでしょう。

ご自分で住んでもいいし、親族や知人友人に貸し出してもよいですね。

また条件を満たせば営業許可をとり、店舗や事業を営むビジョンも描けるでしょう。

駐輪場やバイクガレージ

再建築不可物件の建物がもうボロボロだった場合、活用できない建物はいっそ解体して、更地の状態で収益化することも検討しなければなりません。

建物がなければ固都税（固定資産税と都市計画税）は大きく上がってしまいますが、それを上回る収益を確保して、収支を黒字にしたいところです。

間口が狭い再建築不可物件だと自動車を入れるのが難しいでしょうから、駐輪場やバイクガレージを経営するのも一策と言えます。

例えば鉄道駅の近くなど、利便性を確保できれば穴場として人気が出るかも知れません。

特にバイク（中でも５０ｃｃ超／１２５ｃｃ超）については停められる駐輪場が本当に少ないため、大型バイクも停められる駐輪場は本当に重宝します。

料金精算機や地面舗装、防犯カメラなどの初期投資は想定されるものの、比較的少額で始めやすいでしょう。

貸し農園や家庭菜園

更地となった再建築不可物件を耕作して、貸し農園で収益化したり、家庭菜園で家計の足しにしたりと言った活用も考えられます。

近年の物価高騰や令和の米騒動で食糧危機に対する意識が高まっているため、一定以上のニーズが見込めるでしょう。

ただし土壌汚染されていると作物に影響が出てしまうため、事前に土壌の状態をよく確認しておく必要があります。

また作物を荒らしに来る人間その他の生物に備えるため、一定の安全確保も怠れません。

ちなみに大規模な家庭菜園や貸し農園を経営する場合は、土地の地目を「農地」へ変更する必要があります。

農地への地目変更手続き

それまで建物が建っていた宅地などから農地へ地目を変更する手続きは、おおむね以下の通りです。

（１）農業委員会へ相談して「現況農地証明」を発行してもらう。
（２）自治体へ「現況農地証明」と「現況地目変更届」を提出。
（３）法務局で「現況農地証明」と「登記申請書」を提出。

「現況農地証明」とは：現在その土地が農地として使われていることを、農業委員会が証明する書類です。これがなくては始まらないため、農地に関することはまず農業委員会に相談しましょう。
「現況地目変更届」とは：法務局の登記によらず（もちろん同一のことも多いですが）、土地が実際にどの地目として使われているか、現況が変更されたことを自治体（固定資産の所管課）に届け出る書類です。これによって固定資産税の評価が変わることがあるため、忘れずに行いましょう。
「登記申請書」とは：法務局で登記されている土地の地目を変更するための申請書類です。

地目変更の登記は、地目の変更があった日から１ヶ月以内に行わなければなりません（不動産登記法第３７条）。

この義務を怠ると１０万円以下の過料に処せられる（不動産登記法第１６４条）ため、早めに行うようにしてください。

レンタルスペース

あるいは余計な手を加えず、空き地のまま貸し出すレンタルスペースも意外にニーズがあるものです。

面積や近隣環境によっては、地域のイベント会場や、BBQなど様々な活用が考えられるでしょう。

用途によっては設備を整えるなどもしなくてはなりませんが、一定の利用が見込めるなら初期投資を検討する価値はあるかも知れません。

ただ無目的に始めるのではなく、地域のニーズを調査した上で計画していきましょう。

レンタル倉庫

空き地の有効な活用方法として、レンタル倉庫を思いつく方も多いはずです。

ホームセンターで購入できる程度の簡易な物置であれば建築確認は不要なので、いくつか設置して収納スペースを提供するのもいいでしょう。

基本的に物置を設置する時も建築確認は必要となりますが、以下の条件を満たす物置については、建築確認が不要となりやすいようです。

・小規模であること
・外部から荷物を出し入れすること
・内部に人が立ち入らないこと

こうした物置は建築基準法第２条１項１号の除外規定「貯蔵層その他これらに類する施設」として、建築確認が不要となるでしょう。

※参考：小規模な倉庫の建築基準法上の取扱いについて（技術的助言）｜国土交通省住宅局建築指導課長
https://www.mlit.go.jp/common/001093081.pdf

小規模の目安は幅２ｍ以下×奥行１ｍ以下（床面積２㎡以内）×高さ２．３ｍ以下。ただし判断は自治体によって異なるため、トラブルを避けるためにもあらかじめ確認しながら計画を進めるのがおすすめです。

また物置一つあたりの面積は小規模でも、一度に大量設置するとそれらの面積をトータルされてしまうかも知れません。

こういう計画を立てている場合も、あらかじめ相談しておくのが無難でしょう。

自治町内会に寄付するのも一策？

先ほどの技術的助言は、防災意識の高まりを受けた防災倉庫設置の緩和です。

そこで持て余している再建築不可物件を自治町内会に寄付（譲渡）するのも一策かも知れません。

自治町内会で防災倉庫の用地を求めているなら、無償で譲渡する代わりに固都税など維持管理コストも肩代わりしてもらえるでしょう。

上手く行けば、再建築不可物件を有効活用する負動産再生につながります。

資材置き場

近くに資材置き場を求めている業者があるなら、再建築不可物件を資材置き場に活用してもらうのもいいでしょう。

間口が狭い関係上、車両が入れにくいため人力で出し入れしなくてはならないなど制約はあるものの、業種によっては充分に活用できるはずです。

業者が再建築不可物件のすぐ隣であれば、丸ごと買い取ってもらって敷地を広げられますね。

自販機ステーション

再建築不可物件の空きスペースに、びっしりと自動販売機を並べて自販機ステーションを営業してみたい……そんなことを思った方は筆者だけではないでしょう。多分。

飲食品の自販機設置に必要な許可や届出

再建築不可物件で自販機ステーションを経営したい場合、例えばドリームプランニングが本社を構える神奈川県横浜市だと、このような基準があります。

まずは飲食品の自販機に必要な営業許可や営業届出の基準を一覧表にまとめたので、自販機ステーションの経営計画を立てるご参考にどうぞ。

※負動産買取センターまとめ。A～Gのタイプは仮称。「－」は不問

※参考：自販機の営業手続きのご案内／横浜市
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/eisei/shokuhin.files/0035_20230707.pdf

【凡例】
・調理機能とは食品を加熱・裁断・混合などする機能。
・食品接触とは、自販機の機械部品が食品と直接接触するか（例えば缶入り清涼飲料水をそのまま販売するなら接触なし）。
・自動洗浄とは、自販機の機械部品を自動で洗浄する機能。
・設置場所の屋内／屋外とは、屋根・柱・壁を有する建築物の内外で判断。
・常温保存とは、自販機内の食品が冷凍or冷蔵保存を必要とするか。
・保存期間とは、自販機内の食品が消費期限（安全に飲食できる期限。おおむね５日以内）と賞味期限（美味しく飲食できる期間。おおむね５日超）のどちらで管理されているか。
・手続区分は「営業許可」「営業届出」の順で厳格に。

【タイプ別の自販機例】
Ａタイプ：調理うどんの自販機……営業許可が必要
Ｂタイプ：カップ式自販機（屋外設置）……営業許可が必要
Ｃタイプ：カップ式自販機（屋内設置）……営業届出が必要
Ｄタイプ：包装済み冷凍食品をそのまま加温する自販機……営業届出が必要
Ｅタイプ：サンドイッチや牛乳の自販機……営業届出が必要
Ｆタイプ：パンの自販機……営業届出が必要
Ｇタイプ：カップ麺や菓子、ビン缶ドリンク等の自販機……手続き不要

こうして見ると、タイプGの自販機が手続き不要なので狙い目ではないでしょうか。

常識的なサイズ（幅１ｍ以上×奥行０．７ｍ以上）の自販機であれば建築確認は必要ないので、空き地にびっしりと自販機を設置して、自販機天国を作り上げても楽しいですね！

……ただしあまりにやり過ぎると、自治体や近隣住民物言いがついてしまうかも知れません。やり過ぎか否かの判断基準は「公序良俗に反しないか」「自治体の条例に抵触していないか」など、微妙なところです。

近隣住民はじめ地域コミュニティの心証形成に努めながら、末永く愛される自販機ステーションを目指して欲しいと思います。

営業許可の取得・営業の届出

再建築不可物件で営業許可や営業の届出が必要な自販機を設置する場合、以下の手続きが必要なので、確認しておきましょう。

①営業許可の取得手続き（横浜市の場合）
・事前相談（各区の福祉保健センターへ）
・書類提出（各区の福祉保健センターへ）
　⇒営業許可申請書
　⇒自販機の構造及び設置場所を示す図面
　⇒推進検査結果（水道水以外を使用する場合）
　⇒公的な身分証明書（申請者が個人の場合。提示のみ）
　⇒法人番号（申請者が法人の場合。提示のみ）
　⇒食品衛生責任者の資格証明書類（提示のみ）
　⇒申請手数料１１，０００円
・現地調査（自販機の設置後）
　⇒施設基準に適合していれば許可審査と営業許可証の発行手続きに移行
・営業許可証の受取（郵送も可能）
　⇒申請受理から営業許可証の受取まで、約１５日間
　⇒営業許可証を受取後、営業（自販機の稼働）開始
②営業の届出手続き（横浜市の場合）
・届出書類の提出
　⇒営業届
　⇒食品衛生責任者の資格証明書類（提示のみ）
・届出完了（不備がなければその場で受理）後、営業開始

※参考：食品衛生申請等システム｜厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/shokuhin/kigu/index_00012.html

飲食品以外の自販機設置に必要な許可など

ちなみに飲食品以外の自販機についても、許可や届出が必要なものがあるので、確認しておきましょう。

※負動産買取センターまとめ

タバコや酒類を自販機で販売するのはハードルが高く、また治安悪化が懸念されることから、あまりおすすめできません。

またアダルトグッズやアダルト雑誌、有害な玩具等の自販機についても、各自治体で厳しい青少年育成条例が制定されていることもあり、近隣住民からの反発が予想されます。

飲食品以外の自販機を設置する時は、基本的に健全な商品のみ取り扱うよう心がけましょう。

ドッグラン・ペットプレイスペース

都市部はペットと思いっきり遊べるスペースがあまり多くありません。また公園などに連れて行っても嫌がられてしまったり、そもそもペット立ち入り禁止であることも多くあります。

そこで再建築不可物件の空き地をドッグランなどペットと遊べるスペースにしてしまえば、愛犬家などが集いの場として利用してくれるかも知れません。

普通の公園と異なり、ペット用のスペースに設定することで、最初から動物好きだけが集まって動物嫌いのトラブルを予防しやすくなるでしょう。

屋台スペース

例えば屋台を営業するスペースとして、再建築不可物件の空き地を利用するのも楽しいと思います。

屋台の形状にはスタンダードなリヤカーや、江戸時代のような肩に担いで移動する振売（ふりうり）スタイルも面白いでしょう。

地面に固定しないため建築物ではなく、もちろん建築確認も必要ありません。

一軒だけでなく、複数軒が集まって、不定期なフードコートを繰り広げるイベントを企画しても楽しそうです。

こうした屋台を営業するにはそれぞれ営業許可が必要ですが、建築確認をとるのに比べたらはるかに易しいでしょう。

ガードマンボックスを置いて秘密基地に？

工事現場の片隅に設置されているガードマンボックス。あれを書斎や趣味小屋代わりにしてみたいと思ったのは、筆者だけではないはずです。

そう。防火地域や準防火地域でなければ、延べ面積１０㎡（約３坪）のガードマンボックスを設置しても建築確認は理論上必要ありません。

１坪は約１．８畳なので、３坪なら約５．４畳。お茶室が四畳半なので、これだけのスペースがあれば、結構いろいろ楽しめるでしょう。

例えば一般的な一人用ガードマンボックスなら１．２ｍ×１．８ｍ＝２．１６㎡くらいなので、延べ面積１０㎡に余裕で収まります。

これを再建築不可物件の敷地内に並べて、ノマドワーカー向けのレンタルオフィスとして貸し出せるかも知れません。

ただし基礎をしっかり据え付けてしまうと、ケースバイケース（自治体の判断）によって建築物と見なされ、建築確認を求められるケースもあります。

基本的には地面に定着していない＝いつでも自由に移動できるものであれば建築物とは見なされないため、ガードマンボックスを頑丈な台車に載せて（もちろん固定して）しまうのもありでしょう。最近流行っている？トレーラーハウスのミニ版ですね。

ただしトレーラーハウスと同じく、敷地から建築基準法の道路まで自由に移動できないと認められないので注意しましょう。

再建築不可物件の売却相場とは

これまで再建築不可物件とは何か、リスクや救済方法、活用方法などについて解説してまいりました。

本章では再建築不可物件を売却した場合の相場について、ケース別にわかりやすく解説してまいりましょう。

▲再建築不可物件の売却相場とは？こちらも合わせてどうぞ！

路線型（４３条２項２号道路）の売却相場　

先ほど再建築不可物件の救済措置として解説した、建築基準法４３条２項２号の許可・認定許可がとれると、再建築不可物件でも再建築が可能となります。

４３条２項２号の許可・認定には路線型と専用型があり、それぞれのケースにおける売却相場を解説してまいりましょう。

路線型とは

接道しているのが建築基準法の道路ではないが、道(道路状の空地などと呼びます)に２ｍ以上の接道が確保できており、４３条２項２号の許可を受けけられる場合を「路線型（の許可。路線型道路の許可など）」と呼びます。

この場合で第４３条２項２号の許可をとるためには、この路線型の道に関係する地権者全員から誓約書をとらなくてはなりません。

誓約書では①敷地の周囲に充分な広さの空き地を確保することや、②道路の維持管理に努めること等が誓約されます。

また、自治体によっては印鑑証明書付きを求められるため、ゼロから許可を取るのは難易度が高いと覚えておきましょう。

誓約書あり　８０～９０％

地権者の全員から誓約書をもらって路線型の許可がとれた場合、再建築不可物件は再建築可能となるため、売却相場は通常の８０～９０％となるでしょう。

誓約書なし　５０～７０％

いっぽう誓約書が全員からもらえなかった（一人でも誓約書を出さない者がいた）場合、路線型の許可はとれません。
そのため、売却相場は通常に比べて５０～７０％に落ち込んでしまうでしょう。

専用型（４３条２項２号道路）の売却相場

路線型に対して、専用型の許可とはどういうもので、その売却相場はどのくらいになるのかも解説いたします。

専用型とは

建築基準法の道路に接してはいるけど、２ｍ以上の接道が確保できていない旗竿地などに適用されます。

間口は狭いけど、周囲に充分な空き地が確保できたり、安全面など問題ない場合は「専用型（の許可。専用型通路の許可など）」と呼ばれます。

こちらの専用型通路は他の地権者と直接的な関係がないため、特に誓約書を必要としません。

再建築可能　５０～７０％

専用型通路の許可がとれて再建築可能となった再建築不可物件の売却相場は、路線型道路の許可に比べて５０～７０％と低めです。

これは路線型の許可がしっかりと道に接しているのに対して、専用型通路の許可は間口が狭いため。自動車を入れるのが難しいため、再建築可能であっても敬遠されてしまうでしょう。

再建築不可　３０～５０％

専用型通路の許可がとれず再建築不可物件のままであれば、その売却相場は厳しくならざるを得ません。

何とか先ほどの救済措置を講じるか、あるいは高額買取が可能な専門業者に直接売却するのも好コスパと言えます。

包括同意基準の売却相場

再建築不可物件の救済措置として設けられている第４３条２項２号道路ですが、その許可基準は自治体や建築審査会によって一律ではありません。

自治体ごとに包括同意基準と個別提案基準があり、まずは包括同意基準から解説してまいります。

包括同意基準とは

包括同意基準とは「この基準を満たしていたら、建築審査会の審査を省略＝審査を経ずに第４３条２項２号の許可を出します」という基準です。

あらかじめ条件を満たしていると分かっているなら、いちいち審査しなくても問題ないでしょう。

包括同意基準には路線型と専用型があり、それぞれの売却相場がこちらになります。

包括同意基準（路線型）　８０～９０％

路線型の包括同意基準によって再建築が許可された再建築不可物件の売却相場は、通常に比べて８０～９０％となるでしょう。

再建築不可物件のままであれば、売却相場は５０～７０％程度です。

包括同意基準（専用型）　５０～７０％

専用型の包括同意基準を満たしている再建築不可物件は、再建築が許可されても売却相場が５０～７０％と低めになってしまいます。

再建築不可物件のままであれば、売却相場は３０～５０％ほどまで落ち込むでしょう。

個別提案基準の売却相場

続いて個別提案基準に基づく許可とは何か、再建築不可物件の売却相場についても解説してまいります。

個別提案基準とは

個別提案基準を簡単にまとめると「包括同意基準には満たないけど、審査の俎上には乗せる基準」と言えるでしょう。

逆に言えば、個別提案基準にも満たない再建築不可物件は、建築審査会による審査をしてもらえないことになります。

再建築可能　４０～６０％

個別提案基準によって再建築可能となった再建築不可物件の売却相場は、通常に比べて４０～６０％とかなり低めです。

これはギリギリ許可が下りた≒次回も同じように許可が下りるとは限らない≒権利関係が不安定であることがその理由。再建築可能であっても、敬遠されてしまうでしょう。

再建築不可　３０～５０％

個別提案基準のボーダーラインにも達せず、再建築不可物件のままであれば、売却相場は３０～５０％と低めに甘んじざるを得ません。

再建築不可物件の中でもかなり売却が難しいものの、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングであれば買取できる可能性があります。

袋地の売却相場

再建築不可物件の中でも売却難易度が高い袋地については、どのような売却相場となっているのでしょうか。

袋地とは

そもそも袋地（ふくろち）とは、周囲をすべて他人の土地に囲まれて公道に出られなくなっている土地のことです。

※袋地とは厳密な法律用語ではなく、民法では「他の土地に囲まれて公道に通じない土地（第２１０条１項）」と呼ばれています

袋地を囲んでいる他人の土地を囲繞地（いにょうち）と呼び、このままではどこにも行けません。

※この囲繞地は古い呼び方で、民法改正によって使われなくなりました。現行民法の条文には「その土地を囲んでいる他の土地（第２１０条１項）」と呼ばれています。

それでは困りますから、民法第２１０～２１３条で袋地の所有者に対して、袋地から公道に出られる最低限の権利を認めました。

かつては「囲繞地通行権」と呼ばれましたが、改正された現行民法では「第二百十条の規定による通行権（第２１２条１項）」となっています。

ただしこの通行権は生存のために最低限の通行が認められているだけで、建築基準法の接道義務を満たせるものではありません。

そこでキチンと公道に通じる間口を確保するため、公道と隣接している土地を購入したり借りたりする必要があるでしょう（購入できれば袋地ではなくなります）。

再建築可能　３０～５０％

隣地を借りるなどして接道義務が満たされ、再建築不可物件でなくなった場合の売却相場は、おおむね通常の３０～５０％です。

土地を購入して完全な所有権を確保できた場合に比べて、権利関係が不安定であることから、厳しめに見られてしまうでしょう。

いつ再建築不可物件に逆戻りするかわからないため、金融機関の審査が厳しく、住宅ローンを組むのも難しくなります。

再建築不可　２０～３０％

隣地を購入できなかったり、借りられても不十分な間口を確保できなかった場合、再建築不可物件のままで売却しなくてはなりません。

その場合の売却相場はおよそ２０～３０％となり、高いリスクが織り込まれているのが分かります。

当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、袋地の再建築不可物件でも買取が可能なので、売却にお困りの方はお気軽にご相談くださいませ。

再建築不可物件の売却相場まとめ

※負動産買取センターまとめ

再建築不可物件の高額売却は負動産買取センターへ

本章では再建築不可物件の売却相場について、種類ごとに解説してまいりました。

以上に示したのはあくまで一般論であり、実際の再建築不可物件はケースバイケースとなります。

再建築不可物件の売却をご検討の際は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、日本全国で再建築不可物件の買取を手がけてまいりました。今回も皆様のお悩み解決に、尽力いたしたく存じます。

再建築不可物件を売却する流れとは

再建築不可物件を実際に売却する時、どのような流れになるのでしょうか。

多くのお客様からお問い合わせをいただきますので、こちらでわかりやすく解説いたしましょう。

事前準備

再建築不可物件の売却を思い立ったら、すぐに専門業者へ連絡しても支障はありません。

しかし予め準備しておくことで、その後の流れがスムーズになるのでおすすめです。

再建築不可物件の売却準備として、例えば以下のものがあります。

・再建築不可物件のデータをまとめる
・再建築不可物件の売却情報を下調べする
・再建築不可物件の買取業者をピックアップする
・後で必要になる書類をまとめておく
・再建築不可物件の売却プランを考えておく

これらは完璧でなくて構いません。ある程度できたら、もしくは行き詰ったら、専門業者へ連絡してみましょう。

売却相談

あらかじめピックアップしておいた買取業者に、再建築不可物件の売却相談を行います。

いきなり訪問するのではなく、アポイントをとってからの方が先方も準備しやすく、より充実した相談ができるでしょう。

訪問当日は手ぶらでもいいのですが、できれば売却したい再建築不可物件のデータをまとめておくと、喜ばれます。

・再建築不可物件の基本情報（所在地や建物構造など、なるべく詳しく）
・再建築不可物件の所有権者（誰が所有しているのか）
・再建築不可物件の権利関係（単独所有か、共有持分か）
・再建築不可物件を売却したい理由（債務返済、相続対策など）
・再建築不可物件を売却したい時期（いつごろに売却したいか）
・再建築不可物件を売却したい金額（よく「目線」と呼ばれます）
・再建築不可物件の売却決定権者（自己判断でOKか、家族などの同意が必要かなど）

他にも買取業者の担当者から聞かれたことは、支障のない範囲で教えてあげましょう。

詳しい話ができるほど、買取業者の対応にも熱意がこもってくるはずです（ここだけの話、買取業者も最初はひやかしではないか？と身構えてしまっています）。

物件査定

再建築不可物件の売却相談を通して、再建築不可物件の売却に本腰を入れる気になったら、買取業者に再建築不可物件の査定を依頼しましょう。

再建築不可物件の売却査定は、物件によってケースバイケースながら、おおむね３営業日以内か最長１週間程度が一般的です。

仮に再建築不可物件の売却査定が難航しても、良心的な買取業者であれば何かしらの進捗報告はくれるでしょう。

もし１週間以上何の音沙汰もないようでしたら、その買取業者とは縁がなかったと諦め、別の買取業者にアプローチすることをおすすめします。

なぜならその買取業者はお客様を放置するほどご多忙で、担当者の上司も部下のフォローができないほどご多忙であろうからです。

邪魔しては申し訳ないので、そっとしておいて差し上げましょう。

条件交渉

再建築不可物件の査定金額にご納得いただけましたら、続いて条件交渉に入ります。

再建築不可物件の売却はお金と物件のやりとりだけでなく、例えば権利関係の調整なども必要になるからです。

例えば「地権者の誓約書はお客様がご用意ください」と言われたり、「残置物は撤去してください」と言われたり、中には多大な労力と費用がかかるものも少なくありません。

目先の金額は大きいけれど、作業費用が高くついて利益が大きく削られてしまったというケースも、多数ご相談いただいております。

再建築不可物件の売却は、単に金額だけでなく総合的に判断するよう心がけましょう。

売買契約

買取業者と交渉の末、再建築不可物件の売却条件が整いましたら、いよいよ再建築不可物件の売買契約を締結します。

再建築不可物件の売買契約に必要なものは以下のとおりです。

・本人確認書類（顔写真付き身分証明書など）
・印鑑（認印でOK。シャチハタは不可）
・印紙税額分の収入印紙

売買契約書に署名押印する際は、その内容をきちんと確認して、疑問点があったら放置せずに質問しましょう。

思い込みで契約を締結してしまい、後から不都合になったと言って契約を覆すのはとても難しいので要注意です。

決済・引渡し

再建築不可物件の売買契約を締結したら、契約内容に従って再建築不可物件の決済と引渡しを行いましょう。

再建築不可物件の決済（売却代金の受取）には①銀行振込み②小切手振出し③現金手渡しなどがあるものの、安全性＆スムーズさから銀行振込が主流です。

また再建築不可物件の引渡しは権利関係の書類や建物のカギなどを物理的に引き渡すほか、所有権移転登記を行います。
再建築不可物件の決済や引渡しに必要なものは以下の通りです。

・実印（印鑑登録済み）
・印鑑登録証明書（発行から３ヶ月以内のもの。１通）
・登記済み権利証または登記識別情報通知書
・固定資産税納税通知書（租税公課の清算に必要）

手続きに必要な書類などは買取業者が教えてくれるので、これ以外にも必要な場合は用意してあげましょう。

確定申告

以上で再建築不可物件の売却は完了ですが、再建築不可物件を売却した後に、確定申告という大仕事が残っています。

再建築不可物件を売却したことで発生した利益にかかる譲渡所得税を申告・納税しなくてはなりません。

確定申告は再建築不可物件を売却した翌年の２月１６日から３月１５日（１５日が土日祝日であった場合はその次に来る平日）までに行うようにしましょう。

再建築不可物件の売却益は、売却代金から購入費用や売却費用などを差し引いて計算します。もし売却益がマイナスになった場合、理論上は確定申告を必要としません。

しかし税務当局は皆様が再建築不可物件を売却した事実は把握できても、売却の結果が赤字であったことまでは把握できないのです。

余計な疑いをかけられたり、税務調査で手間をとられたりするリスクを予防するためにも、再建築不可物件を売却したら必ず確定申告と覚えておくとよいでしょう。

再建築不可物件のスピード売却は負動産買取センターへ

本章では再建築不可物件の売却について、その流れをわかりやすく解説してまいりました。

こうして読むだけでも大変そうですが、実際に再建築不可物件を売却する時は、想像の数倍もの手間がかかります。

もし再建築不可物件をスピード売却＆現金化したいと思われましたら、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は再建築不可物件の売却に熟達していることはもちろん、ワンストップでの対応が可能であるため、スムーズな売却と現金化に定評がございます。

再建築不可物件の売却は、ストレス＆トラブルフリーな当社へご用命くださいませ。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可物件の「負動産買取センター」とは

今回は再建築不可物件とは何か、再建築不可物件のリスクや活用法、売却の流れなどを徹底解説してまいりました。

最後に当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングとはどのような不動産会社なのかを解説いたしましょう。

ドリームプランニングとは

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

当社は２００２年１１月に神奈川県横浜市で創業して依頼、日本全国の再建築不可物件を再生してきた再建築不可物件のスペシャリスト集団です。

２０２５年には東京へ進出し、全国的な事業展開を着実に進めております。

再建築不可物件の迅速＆高額な買取に定評があり、多くのオーナー様から喜びの声を頂戴してまいりました。

また再建築不可物件のみならず、底地・借地・市街化調整区域・共有持分・一棟収益物件・傾斜地・崖地・山林・事故物件・旧耐震・ゴミ屋敷などなど、いわゆる負動産（ニッチな不動産）なら何でも買取り対象です。

他社様に断られてしまった物件でも問題ございませんので、ぜひ一度ご相談くださいませ。

ドリームプランニングの社会貢献とは

当社はただ自社利益さえ実現できればそれでよい、という経営姿勢ではおりません。

もちろん自社利益がなければ存続できないものの、お客様の利益と社会の公益を優先することが自社利益にもつながる「三方よし」の経営を追求し続けております。

当社はこれまでに①負動産再生を通じた地域創生②SDGs実現に向けた連携③次世代人材の育成に努めてまいりました。

①群馬県伊勢崎市との業務提携（空き家情報バンクの活用・広報）
②各自治体とSDGsパートナー提携
③次世代人材の育成（教育機関とのコラボ企画など）

当社では社会貢献にお力添えいただけるパートナー様を歓迎いたします。ご希望の方は経営企画広報戦略室（室長：髙橋亜理沙）まで。

ドリームプランニングのメディア実績とは

時代の常識に挑み続け、常に先駆者たらんと全力疾走を続け当社は、多くのメディアから注目を集め続けてまいりました。

メディア実績のすべてを掲載すると大変な量になってしまいますので、ここではその一部を紹介いたしましょう。

ドリームプランニングの沿革とは

ドリームプランニングの会社概要とは

再建築不可の売却まとめ

再建築不可物件を保有若しくは相続されて、困っている方も多くいらっしゃると思います。

負動産買取センターでお馴染みドリームプランニングであれば高値でお買取りをさせて頂きますので、お気軽にご相談くださいませ。

皆さまの大切なご資産を責任を持ってお買取りさせて頂き、ご納得いただけるお取引ができるよう、精一杯頑張らせて頂きます。

インターネットで出てくる多くの会社は、ＳＥＯ対策だけを得意としており、実際には買取しても転売をしてしまう会社が多いのですが、ドリームプランニングは２００２年の創業より再建築不可物件を再生させてきた実績がございます。

お困りの再建築不可物件がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター