再建築不可物件のリフォーム実例と注意点【不動産のプロが解説！】

「再建築不可物件でリフォームってできるの？」といった再建築不可物件に関する
ご相談は、日々たくさん寄せられています。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングは、２００２年の創業より様々な再建築不可物件を　　取り扱ってきたノウハウがありますので、今回は弊社のリフォームの実例のご紹介と注意点について解説いたします！

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

再建築不可物件とは何か？

結論から申し上げますと、再建築不可物件とは文字通り「建て替えができない不動産」です。

一般的には、建築基準法４３条にて規定している接道義務を満たさない物件であると認識されていますが、広義の意味では、建築基準法以外の法令で建物が建て替えできない物件も再建築不可物件であると言えます。

建物を建て替えるには複数の法律や条例があり、ここでは建て替えできない理由について詳しく解説してまいります。

接道義務を満たしていない（建築基準法第４３条１項）

まず、再建築不可物件の理由でよく挙げられるのが、“接道義務”というルールです。

ここで、「え、接道義務って何？」と思われる方もいるかもしれませんね。

建築基準法では「幅４ｍ以上の建築基準法の道路に２ｍ以上接していない場合、建物を建ててはいけない」というルールがあり下記のように決められています。

（敷地等と道路との関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。
１　自動車のみの交通の用に供する道路
２　地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第１２条の１１の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路

※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201

つまり、かみ砕いていえば原則的にはこの条件（４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していること）を満たしていない不動産では、更地にしても新築も建て替えもできないということなのです。

長年の経験からお伝えできるのは、“解体した瞬間に二度と建てられなくなる不動産がある”ため、解体する前に必ず建て替え可能かを確認しましょうということです。

ちなみに、建築基準法ができる前に建てられた建物は当時の法律（市街地建築法といいます）に適合していれば“既存不適格建築物”として例外的に認められています。

逆説的な解釈でいえば、違法に建てられた場合、建物を適法にするよう行政から指摘されることもあります。

間口２ｍ未満の土地とは？

土地が道路に接している部分（間口）が２ｍ未満の場合、その土地は建築基準法の接道義務を満たしていないため「再建築不可物件」となります。（※ここでいう「２ｍ未満」とは、ちょうど２ｍは含まれず、２ｍを下回る状態を指します。）

イメージしやすく言えば、直径２ｍの硬いボールを道路から敷地に向かって転がし、障害なく奥まで入れる幅があれば接道義務をクリアしていることになります。

逆に、途中で幅が２ｍを切る部分があると、その時点で再建築不可に該当してしまうため注意が必要です。

道路にまったく接していない袋地とは？

これまで「接道義務を満たさない土地」について触れましたが、さらに厳しいケースが まったく道路に接していない土地＝袋地（ふくろち） です。

袋地は四方を他人の土地に囲まれているため、当然ながら再建築不可物件に該当します。

民法では、袋地を取り囲む土地を「公道に至るための他の土地」と呼び、民法２１０条～２１３条において、そこを通行する権利が認められています（かつては「囲繞地通行権」と呼ばれていました）。

ただし、これはあくまでも“通行の権利”であり、建築基準法が定める 接道義務（幅２ｍ以上の接道） を満たすことにはなりません。

建築基準法の道路の接道するとは？

さらに注意すべきは、「接している道が建築基準法上の道路にあたるかどうか」です。

仮に幅広く道路に接していても、その道路が建築基準法第４２条に規定される道路でなければ、やはり再建築不可物件と判断されてしまいます。（昔の水路をふさいだような通路に接している場合は、見た目は道路でも建築基準法の道路でないため、建て替えできない可能性があります）

したがって、土地を評価するときは「道路の幅」だけでなく、「その道路が法的に“建築基準法上の道路”と認められるか」を必ず確認する必要があるのです。

法令や条例に抵触している

建築基準法の接道義務を満たしていても、他の法律や自治体の条例に抵触しているために再建築不可物件となるケースもあります。

たとえば、敷地面積最低限度といって、建築物の敷地面積の最低限の決まりを下回っていた場合、再建築できないこともありますし、土壌汚染が予測される場所において建物の建築を制限していることもあります。

市街化調整区域や農地である

市街化調整区域や農地などに建っている建物についても、建て替えできないことがあります。

これらの地域には、自治体のルールで原則的に建物を建てることが認められておらず、例えば農家の方が建てた住宅は、農家の方しか建て替えできないなど、建て替える人を制限している事があります。（属人性といいます） 

市街化調整区域や農地の建物は再建築不可となる可能性があるため、内容をきちんと理解していない場合は購入しない方が良いでしょう。

再建築不可物件でリフォームできる？

さて、ここまでで、“再建築不可物件とは何か？”について述べてきました。

次に多くの方が特に気になることは、「再建築不可物件で建て替えられないならリフォームは可能なのか？」ということです。

結論から言うと、再建築不可物件でもリフォームは可能です。

ただし、すべてのリフォームが自由にできるわけではなく、建築確認の申請の有無によってできることとできないことがはっきり分かれてきます。

ここでは、再建築不可物件でできるリフォームとできないリフォームを見ていきましょう。

再建築不可物件でできるリフォーム（建築確認が不要）

結論から申し上げますと、 再建築不可物件でも、建築確認が不要な小規模リフォームであれば実施が可能です。

具体的には、次のような工事が該当します。

これらは「主要構造部」（柱・梁・床・壁・屋根・階段など）に影響を与えないため、 原則として建築確認は不要です 。

「主要構造部」の定義（建築基準法 第２条第１項第５号）

主要構造部とは、「壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分」を除くものをいいます。

下記の表でご紹介しておりますが、再建築不可物件でできるリフォーム例をまとめておりますが「主要構造部に関与しない」ため建築確認が原則不要です。

ただ、建築基準法の法改正以降は、建物の大規模な修繕・大規模模様替え、改築する場合には建築確認申請をする必要がある場合があります。

そのため、該当する可能性があるリフォームを検討する際は、必ずお住まいの自治体（特定行政庁）や建築士に事前にご相談の上、最新の運用状況と適用条件を確認して下さい。

【再建築不可物件でできるリフォーム例】

再建築不可物件でできないリフォーム（建築確認が必要）

再建築不可物件でできるリフォームがある一方、「再建築不可物件ではできないリフォームってあるんじゃないの？」と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。

結論として、再建築不可物件における大規模リフォーム（増築、改築、2階建て以上の大規模修繕、大規模模様替えなど）は、２０２５年の基準法改正により確認申請が必須となり、ほとんどの場合実施が不可能と判断されてしまいます。

下記の表に再建築不可物件でできないリフォーム例をまとめておりますが、これらはすべて建物の構造に関与する改修工事とみなされるため、建築確認が必要であり、再建築不可の状況では承認が得にくいものです。

なので、法律の解釈や自治体の運用には地域差がかなり大きいため、再建築不可物件でリフォームをする場合には計画は必ず初期段階で建築士や行政に相談することが不可欠です。

【再建築不可物件でできないリフォーム例】

新３号建築物は建築確認不要か？

ここまで「再建築不可物件」におけるリフォームの可否を見てきましたが、ここでは巷で言われている「新３号建築物は建築確認が必要？」についてご説明します。

前項の表を見た方はお気づきだと思いますが、結論から申し上げますと、新２号建築物（２階建て以上、もしくは平屋の２００㎡超）であっても原則として建築確認が必要です。

これは建築基準法第６条１項において「１号～３号建築物の建築（新築、増築、改築、移転）には建築確認が必要」と規定されているためです。

ただ、新３号建築物は「大規模修繕」や「大規模模様替え」においては建築確認が不要となります。

かつては、４号建築物というものが存在し、２階建てであっても大規模修繕・大規模模様替えは建築確認申請は不要でしたが、２０２５年４月１日に建築基準法が改正され、２階建ての大規模修繕・大規模模様替えにおいても建築確認が必要となったため、再建築不可物件のリフォームは極めて厳しくなったのです。

再建築不可物件をリフォームする費用相場はいくら？

これまでに、再建築不可物件の場合において「できるリフォーム」と「できないリフォーム」について見てきました。

次の気になることは、やはり再建築不可物件のリフォームで「どのくらい費用ってかかるのか？」ということではないでしょうか。

再建築不可物件のリフォーム費用は不動産の構造や築年数、リフォームの内容によってかなり異なります。

ここでは、代表的な例として木造戸建のリフォーム費用相場を、分かりやすい表とともにご紹介します。

木造一戸建のリフォーム費用

再建築不可物件のリフォーム費用は、物件の壁紙や床材の貼り替えなどの基本的な内装工事は手頃な価格で済む傾向がありますが、一方でキッチンや浴室などの水回り設備や、耐震工事などに関わるリフォームは高額になる傾向があります。

木造平屋の全面リフォームの場合は、総額５００万〜１０００万円程度が相場となっておりますが、再建築不可物件のリフォームは出来る工事、できない工事があるため、建築士と相談しながら進める必要があります。

木造一戸建のリフォーム費用

再建築不可物件のリフォームの実例紹介

これまで、再建築不可物件のリフォーム費用の目安について確認してきました。

「だいたいの再建築不可物件のリフォームの費用感はわかったけれど、実際にリフォームするとどんなふうに変わるの？」と気になる方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、弊社が手がけた再建築不可の連棟式建物のリフォームの事例をご紹介します。

再建築不可の連棟式建物の内装を一新した弊社の実例

概要： 
再建築不可の連棟式建物を、内装を全面的に刷新し、住み心地を向上させたリフォームの実例です。

こちらは連棟式建物で、１階部分と２階部分が分離されている建物で、告知事項があったため、畳が全て外されている状態で当社が買い受けました。

間仕切り壁があったため、それらを全て外し、音の反響をなくすため床をタイルカーペットにし、室内は全て塗装いたしました。

主なリフォーム内容：
●クロス・フローリングなどの内装材を一新し、明るく清潔感のある住空間を実現。
●間取りは変えずに設備レイアウトを最適化し、生活動線をスムーズに。

再建築不可の連棟式建物の水回りを交換して資産価値を高めた弊社の実例

概要：
再建築不可の連棟式建物にて、キッチン・浴室・トイレなど水まわりを一新し、資産価値と居住満足度を高めたリフォーム実例です。

こちらは買い受けた際、キッチン、トイレがボロボロで、お風呂がない状態でした。

そこで、キッチンを交換、トイレは洋式に変更し、お風呂を新たに作ることで、再建築不可物件の連棟式建物を再生させました。

主なリフォーム内容:
●古いキッチンをシステムキッチンに入れ替え、収納性・清掃性ともに向上。
●浴室はユニットバスに更新し、防水性・保温性を改善。
●トイレと洗面台も機器更新し、機能性はもちろん、見た目にも高級感のある空間に。

再建築不可物件のリフォームを行う際の注意点

直前の章では、ドリームプランニングの再建築不可物件のリフォームの実例を取り上げてきました。

再建築不可物件であっても、「リフォームの創意工夫次第でボロボロの再建築不可物件であっても居住できること」や「再建築不可物件であってもリフォームをすることで不動産の資産価値を高められる可能性」があることをイメージしていただけたかと思います。

ただし、再建築不可物件でリフォームを実際に検討される際には注意が必要です。

ここからは、再建築不可物件をリフォームする際の代表的な注意点を２点解説いたします。

住宅ローンの融資が困難

端的に述べると、再建築不可物件は物件の担保価値が低い傾向にあるため、住宅ローンによる融資を受けるのが非常に難しく、リフォームを検討する場合には自己資金や高金利ローンに頼らざるを得ないケースが多くなります。

その理由としては、多くの金融機関の実務上の住宅ローンの融資審査では以下の主に４つの評価要素が重視されているからです。

これらの上記の要素を満たしにくい再建築不可物件では、金融機関から担保力が極めて低いと見なされるため、再建築不可物件はローンが組むのが難しいのです。

例えば、固定金利型の有名な住宅ローン「フラット３５」の場合には、「取得する住宅が法的に適合すること」「接道義務（敷地が２m以上の道路に接すること）」が必須条件ですが、再建築不可物件ではこれらを満たせないため原則として対象外となります。

そのため、再建築不可物件のリフォームを行う場合、住宅ローンではなく、カードローンのような金利の高いフリーローンなどを検討する必要が出てくるのです。

再建築不可物件をリフォームしても安全な建物にできない

もう一つの注意点として、再建築不可物件のリフォームで建築確認が不要な範囲で幾らリフォームしても、建物の安全性は確保できないという点です。

再建築不可物件の場合、平屋の２００㎡以下の場合でも、改築にあたるリフォームは建築確認が必要であり、２階建てや２００㎡超の平屋は、大規模修繕・大規模模様替えであっても建築確認が必要になります。

このため、耐震性能をあがる耐震改修工事の場合、再建築不可物件を建て替えすることと同じくらい難しいのです。

再建築不可物件をリフォームして住むメリットとデメリット

先ほどまでは、再建築不可物件のリフォームに関する注意点を見てきました。

再建築不可物件のリフォームを前提に考える場合、更にリフォームをして住むときの「メリット」と「デメリット」の両方を理解しておくことが、後悔しないためには重要になります。

そのため、本章では、実際にリフォームして住む場合に考えられるメリットとデメリットについて解説します。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可物件をリフォームして住むメリット

再建築不可物件をリフォームして住むメリットとしてまず思い浮かぶのが、リフォームしたとしても金額が安い事だと考える方が多いかと思います。

それ以外のメリットもありますので、ここでは簡単に解説いたします。

固定資産税や都市計画税率が安い

まず、再建築不可物件では物件の資産価値が周辺相場よりも低く評価されることが多く、一般的には６〜８割程度まで下がるケースもあります。

そのため、購入時の価格だけでなく、物件を所有し住んだ後の税負担も軽減されるため、長期的に物件に住み続ける場合に特に大きなメリットとなるでしょう。

補足として、固定資産税や都市計画税の計算方法について触れておくと、いずれも「課税標準額×税率」という方式で計算されます。

相続税が安くなる

再建築不可物件の場合、相続時に相続税が安くなるというメリットがあります。

相続税の評価額は、路線価×地積×各種補正率で計算されるのですが、再建築不可物件の場合、間口補正、奥行補正、不整形地補正、無接道地補正などを利用出来ることが多く、一般的な物件と比べて相続税が安くなります。

ただ、都心部を除き不動産の時価に比べて、相続税評価額が安くなる傾向にありますので、このメリットを享受できるのは物件の所在する場所にもよります。

再建築不可物件をリフォームして住むデメリット

再建築不可物件をリフォームして住むことは、メリットよりデメリットの方が多くあります。

再建築不可物件のリフォームを行う際の注意点の所でも解説した点と重複するところもあるのですが、ここでは再建築不可物件をリフォームして住むデメリットをご紹介してまいります。

リフォーム費用が高くなる

再建築不可物件は購入価格が安いため魅力的に見える一方で、リフォーム費用が想定以上に高額になるリスクがあります。

理由としては、再建築不可物件の場合、工事車両や資材の搬入が難しい立地や接道条件が多く、施工効率が悪化する他、建物自体が老朽化しているケースが多く、基礎補修など想定外の追加工事が発生しやすいためです。

再建築不可物件で安く購入したとしても、リフォーム費用が高くなってしまえば本末転倒ですし、２階建てであれば大規模修繕・大規模模様替えが出来ず、平屋であっても改築はできないため、リフォームしたとしても「耐震性や防火性能などの安全上の懸念は残る」という点も注意が必要です。

リフォームしても売却は難しい

また、リフォーム費用が高くかかった場合においても、売却する事になった際に、リフォーム代金分を上乗せして売却できるとは限らないというデメリットもあります。

見た目は綺麗になったとしても、再建築不可物件は築年数も相当年数経過していることがほとんどであり、耐震基準も現在の建物とは全く違うため、地震などが起こった場合倒壊リスクもあります。

また、リフォームしたとしても下記の様な再建築不可物件特有の売却の難しさは残るため、リフォームして住むという事にもリスクがあることを覚えておくようにしましょう。

再建築不可物件を活かす３つの方法

再建築不可物件もリフォームして住むにはメリットもあれば、デメリットも多い事が分かったと思います。

そのため、実際にこのような制約を抱える再建築不可物件を「どう活かせばよいか」と悩んでいらっしゃる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？

再建築不可物件の選択肢は大きく分けて３つありますので、ここでは再建築不可物件の活用方法について解説してまいります。

自宅として住む

リフォームして住むの所でも解説いたしましたが、再建築不可物件のデメリットとして災害や老朽化によって建物が倒壊・取り壊された後、再建築が法的に不可能になる点にあります。

再建築不可物件は「再建築ができない」という致命的な性質を持ってしまっているため、物件自体は安価で取得できる反面、継続的に所有することはリスクが高いことは注意しましょう。

第三者に賃貸として貸し出す

次に考えられるのが第三者に賃貸する方法です。

しかし、再建築不可物件をリフォームや維持するときの運用コストが高く、入居者が物件から退去してしまった場合には新たな借り手を見つけるのが難しいなど、賃貸経営として継続的な収益を確保するのも難しいということに注意をしなければなりません。

私共に寄せられる相談でも、再建築不可物件を賃貸していたけれども、空室時期が長期化してしまい、固定資産税・都市計画税や管理コストだけがかかるため、結局は当社に買い取りを依頼していただく方も多くいらっしゃいます。

そのため、賃貸運営を検討する際には、専門家への相談の上、出口戦略やコスト・収益のバランスとリスクを十分に理解した上で判断することが大事です。

再建築不可物件の専門業者に買取を依頼する

再建築不可物件の活用は、専門の買取業者に直接買取してもらい、再生・活用は専門業者に任せてしまうのが最も簡単かつ安心な方法です。

再建築不可物件を保有していると管理費用や固定資産税などの負担は続きますし、リフォームするのも中々難しく、２階建てだと大規模修繕や模様替えをする事は難しく、平屋であっても改築できないなどの制約があります。

築年数が相当年数経過している再建築不可物件の場合、これらに該当する可能性が高い耐震改修工事も難しく、災害による倒壊リスクは残ります。

また、再建築不可物件の利用をあきらめて売却するにしても、一般の方に売却する場合、契約不適合を負わなければならず、売却後に雨漏りやシロアリ、主要構造部の腐食などが見つかり、売買代金の一部を返金しなければならないなどのリスクが伴います。

一方、再建築不可物件の専門買取会社であれば、契約不適合責任を免責にした形で売却できるため、売却後のトラブルや責任を避けられ、安心して手放すことができます。

買取業者への直接売却の最大のメリットとして、このように「契約不適合責任免責」の特約を盛り込んだり、残置物もそのまま、現況のまま買い取ってくれることが多く、売主さんに負担がないということです。

負動産買取センターを運営するドリームプランニングは、２００２年の創業より「再建築不可物件を契約不適合責任免責で、現状のまま買取」してきたため、手間なく安心、安全に売却できるというメリットがあります。

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ここまで読んできて、「やはり再建築不可物件のリフォーム自体が難しいのでは」と不安を持たれた方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、再建築不可物件のリフォームには費用や制約が伴いますし、必ずしもご自身の理想通りに進められるとは限りません。

しかし、思い切って再建築不可物件を売却してしまえば、リスクを抱え続ける必要がなく、契約不適合責任を負わずに安心して手放すことも可能です。

当サイト「負動産買取センター」を運営するドリームプランニングは２００２年の創業以来、数多くの再建築不可物件を扱ってきた実績があり、最適な再生方法にて再建築不可物件の再生を行ってまいりました。

再建築不可物件をリフォームしようか悩んでいて、売却もお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください

最速２日のスピード売却＆現金化にも定評があり、契約不適合責任免責＆仲介手数料ゼロ円＆現状そのままで買取可能です。

再建築不可物件の現金化をお急ぎでしたら、ぜひとも当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

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ドリームプランニングの社会貢献

「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」

当社は社会の公器として、自社利益だけでなくお客様の満足感や社会の公益も同時に追求してまいります。

当社は日本における大きな社会問題である空き家問題を解消するために日々活動しており、お客様から空き家を買い取らせていただき、再生させて市場で再度流通させて頂くことにより、循環型社会の実現への貢献を行っております。

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その他、以下のような社会貢献もさせて頂いております。

空き家再生に向けた自治体との連携

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SDGsの実現に向けて

当社では独自にSDGs宣言を行っているほか、SDGs（持続可能な開発目標）を実現するため、自治体や公共団体はもちろん、不動産業界内でも連携を推進中です。

また独自活動も定期的に実施しており、自分たちに出来ることから地道な実績を積み重ねてまいりました。

次世代の人材育成をリード

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これまでセミナーや講演会、教育機関とのコラボ事業なども展開。参加者の皆様よりご好評をいただいてまいりました。

ドリームプランニングのメディア実績とは

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの最前線ランナー」

常に時代の半歩先を全力疾走し、旧態依然として不動産業界の弊害を打破するために奮闘しているドリームプランニング。

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これまでお受けしてきたメディア取材実績をすべて紹介すると膨大になってしまうため、ここではごく一部を紹介いたしましょう。

ドリームプランニングの沿革

ドリームプランニングの会社概要

再建築不可物件のリフォームは負動産買取センターへ

今回は再建築不可物件のリフォーム実例と注意点について、ドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。

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