再建築不可は売れない？再建築不可が売れない理由と対策を解説

「再建築不可は売れないってホント？」
「実際に再建築不可が売れないから困ってる。どうすればいい？」
これまで売れない再建築不可を多数手がけ、再生させてきたドリームプランニングでは、再建築不可が売れないお悩みが多く寄せられます。
今回は再建築不可が売れない理由や対策を、ドリームプランニング社長が徹底解説。皆様の再建築不可が売れない時のご参考にどうぞ。

監修者情報

株式会社ドリームプランニング　代表取締役　髙橋樹人（たかはし たつひと）

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介営業を経て2018年入社。
底地・再建築不可・市街化調整区域など、特殊な土地売買を多数手がける。2020年8月より現職。

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再建築不可が売れない理由

実際は売れないのではなく、一般の方に売るのが非常に難しいのですが、ドリームプランニングのような専門買取業者に買取りしてもらう事は可能です。

とはいっても、買取業者の中にはただの転売業者も多く、一般の方に売るのも大変困難です。

売りたいけど売れないと悩まれている方も多くいらっしゃると思います。

そこで、まずは再建築不可物件が売れない理由から解説してまいります。

再建築できないから｜再建築不可が売れない理由①

再建築不可物件が売れない最大の理由は、建て替え出来ないからという事になります。

建築確認が必要な建築行為ができないため、建替えだけでなく増改築、リフォーム等にも制約がかかることもあります。

ごく軽微な修繕や模様替えなどは出来ますが、大規模な修繕となると建築確認取得が必要になり、再建築不可物件は建築確認取得が出来ないため、可能な範囲が限られてしまします。

また、地震や火災などで建物が倒壊・焼失してしまっても、再建築ができません。再建築不可が自宅だった場合、路頭に迷ってしまいます。

そんなリスクを抱えながら、再建築不可に住むことに抵抗を覚える方も多く居ます。こうしたことが、再建築不可はなかなか売れないといわれる原因になっています。

使い勝手が良くないことも｜再建築不可が売れない理由②

先ほど解説したとおり、再建築不可物件は自由な増改築やリフォームができないことも多くあります。また、再建築不可の多くは築年数が経って老朽化しています。

建物構造や設備が古くなっており、かつ経年劣化のある建物をほとんどそのまま使わなければならず、使い勝手が良くないと一般の方は敬遠されるケースがほとんどです。

このようして、使い勝手が良くない事が多い再建築不可は、一般の方にはなかなか売れないのです。

資産価値が低め｜再建築不可が売れない理由③

再建築不可物件をはじめ、不動産物件は需給バランスによって価格が決定されていきます。

人気があれば高くなるのは当然ですが、再建築不可物件は需要が少なく安くなってしまう傾向にあります。

使い勝手の良くない築古で、増改築やリフォームも大規模なものは難しいという事で、再建築不可の資産価値が低めになってしまいます。

もちろん不動産投資家の中には、「資産価値が低めだからこそ、利回りを高められる」という考え方をする人もいます。

しかし元の資産価値が低めである再建築不可であるため、収益化のポテンシャルも低くなってしまうのです。

また、不動産投資家の中で再建築不可に対して抵抗感が無い投資家も少ないことも、売ることが難しいといわれる要因です。

ローン融資が難しい｜再建築不可が売れない理由④

再建築不可物件がなかなか売れない理由として、買い手のローン融資が難しいことも挙げられます。

これは買い手の問題ではなく、ローン融資の担保となる再建築不可の資産価値が低いと金融機関に思われてしまう事も原因となっております、

金融機関はローンの返済が滞った時に、融資対象となっている不動産物件を差し押さえることで貸し倒れを予防します

ですが需要が少ない再建築不可を差し押さえて、売却したとしても貸し倒れの分を改修することが出来ません。

また、金融機関の多くは、不動産に遵法性を求めます。遵法性とは、適法に建物が建てられていることで、融資をするからには適法に建てられていないと是正勧告が出た時に建物を建て壊したりするしかなくなってしまうため、金融機関は遵法性を重視するのです。

しかし、再建築不可物件は適法に建てられていない場合や、建てられた後に法改正や、合筆や分筆などの物件状況の変化とともに遵法性が満たされていないことが多くあります。

このようにローン融資の審査が厳しく、資金調達が難しいことも、再建築不可がなかなか売れない一因となっています。

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事故や災害のリスク｜再建築不可が売れない理由⑤

そして再建築不可物件が売れない最大の理由とも言えるのが、事故や災害時のリスクです。

再建築不可の多くは既に老朽化していることが多く、にもかかわらず建て替えることはもちろん、耐震改修なども充分にできるとは限りません。

例えば経年劣化で外壁が剥がれ落ちて、それが通行人に当たってケガをさせたり、建物や自動車などを壊してしまったりするトラブルも考えられます。

また地震や豪雨などで建物が崩壊し、巻き込まれて被災してしまうケースも考えられるでしょう。

多くの方にとって、家は生活の拠点として購入するもので、安全・安心な生活を確保する上で、再建築不可は敬遠される傾向にあります。

特に日本人はリスクを恐れる傾向が強いため、再建築不可を購入する事を極端に恐れ、なかなか売れない状態が続くことにもなってしまうのです。

再建築不可が売れない理由まとめ

本章ではまず、再建築不可がなかなか売れない理由について解説してまいりました。

ここで再建築不可が売れない理由をまとめておきましょう。

※負動産買取センターまとめ

再建築不可がもたらす経済リスクや精神リスク、現在のリスクや将来的なリスクは他にもあります。

こうした様々なリスクを抱えていることが、再建築不可の売れない理由と言えるでしょう。

再建築不可が売れない時は負動産買取センターへ

この記事を読んでいただいている方の中には、再建築不可を売りたいけど中々うれなくて困っているという方もいらっしゃると思います。

そんな時は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへ買取をご相談くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、他社様にも買取してもらえないと言われ、悩まれている方の再建築不可の買取を多数手がけてまいりました。

今回も皆様が売れないとお嘆きの再建築不可を高値で買取させていただきます。

再建築不可の買取相談や査定は完全無料。もちろん仲介手数料も一切いただきません。また契約不適合責任は免責＆プライバシー厳守＆最速２日のスピード買取を実現いたします。

なかなか売れない再建築不可を、すぐにでも現金化されたい方は、ぜひ一度お気軽にご相談いただけましたら幸いです。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可が売れないことによる放置リスク

「再建築不可が売れないから、手つかずのままです」

再建築不可を取扱っていると、お客様からこのようなお声も聞かれます。しかし再建築不可がなかなか売れないからと言って、そのまま放置するのは決して得策ではありません。

売れない再建築不可を放置すると、さまざまなリスクを抱えることになってしまうでしょう。

本章では再建築不可を放置するリスクについて、詳しく解説してまいります。

不法投棄｜売れない再建築不可の放置リスク①

売れない再建築不可を放置していると、不法投棄の被害に遭うケースが少なくありません。

通りすがりのポイ捨てだけでなく、どこから運び込んだのか粗大ゴミや自動車などが不法投棄されてしまうケースもありました。

不法投棄された生ごみが腐敗して悪臭や病害虫の原因となったり、土壌汚染をひき起こしたりするケースもすくなくありません。

こまめに掃除したり、監視したりすることで不法投棄は予防しやすくなるものの、それには大変な労力とコストがかかってしまうでしょう。

不法侵入｜売れない再建築不可の放置リスク②

売れない再建築不可に入り込むのは、ゴミだけではありません。

どうやって侵入したのか、売れないで放置していた再建築不可物件を見ず知らずの人が住み着いていたなどというお悩み相談もありました。

その案件に関しては、もちろん警察に通報するようにご案内し解決に至ったのですが、不法侵入を予防するためには日頃からの見回りが欠かせません。

不法投棄ともどもこまめに監視の目を光らせることが重要ですが、時間的、経済的な負担が大きくなります。

近隣トラブル｜売れない再建築不可の放置リスク③

売れない再建築不可を放置していると、建物の老朽化や雑草の繁茂などが問題になることもあるでしょう。

「早くゴミを片づけてほしい」「木の枝が伸びているから切って」などのクレームが増え、近隣住民の我慢が限界に達すると、本格的なトラブルに発展してしまうかも知れません。

対立がエスカレートすると訴訟を起こされたりするリスクも想定されます。

こうしたトラブルを予防するためには、やはり日頃からのメンテナンスが大切です。この場合は再建築不可だけでなく、近隣住民との人間関係もメンテナンスに努めておいた方が堅実でしょう。

特定空家の末路｜売れない再建築不可の放置リスク④

売れないまま再建築不可を放置し、周辺環境に悪影響を及ぼすと判断された場合、自治体から特定空家に指定されてしまうかも知れません。

特定空家とは空き家対策推進に関する特別措置法（空家対策特措法）に規定されている空家です。

【特定空家の定義】
①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
※空き家対策推進に関する特別措置法　第２条より

要するに、特定空家とは①倒壊などの危険がある空家②衛生上危険がある空家③ボロボロの空き家④放っておけない空家などと言えます。

税制優遇の解除

自治体から特定空家に指定された後、改善勧告を受けると税制優遇「小規模宅地等の特例」が解除されてしまいます。

小規模宅地等の特例とは、よく「土地の上に建物があれば、どんなにボロボロでも固都税（固定資産税と都市計画税）が安くなる」と言われる制度です。

建物を解体すると税金が高くなってしまうことから、売れない再建築不可でも老朽化したまま建物が放置されているケースが少なくありません。

放置された空家や再建築不可が与える社会的な悪影響を憂慮した行政が、法改正によって税制優遇を解除したのです。

再建築不可を売れないまま放置していると、遅かれ早かれ経済的損失は免れません。

改善命令を聞かないと過料に

改善勧告によって税制優遇が解除されても、まだ再建築不可を放置し続けていると、今度は改善命令が下されます。

これまでの指導や助言、勧告とは異なり、今度は強制力を持つ「命令」です。従わないと５０万円以下の過料に処せられてしまうでしょう（空き家対策推進に関する特別措置法第３０条１項）。

過料が減免されるケースもありますが、過料の減免は違反がやむを得なかった場合などに限られます。

「再建築不可でなかなか売れないし、改善する金銭的余裕がなかった」程度の理由では認められないでしょう。

行政代執行の費用は全額自己負担に

改善命令に従わず、５０万円以下の過料に処せられてもなお再建築不可を放置し続けた場合、いよいよ行政代執行に移ります。

行政代執行とは、文字通り行政が代わりに処分を執行すること。今回のケースでは、特定空家として周囲に悪影響を及ぼしている再建築不可の建物を解体したり、ゴミ屋敷になっていればゴミを撤去したりするでしょう。

これら再建築不可の行政代執行にかかった費用は、すべて再建築不可の所有者に請求されます。

自身で行えば安い業者を選んだり値引きしてもらったりできますが、行政代執行ではそのような配慮が一切ありません。

それもそのはず、行政代執行はいわば制裁や一罰百戒（見せしめ）を目的としているため、手心を加えては効果が薄れてしまうからです。

ニュースを見ると、これまで放置されてきた再建築不可が次々と行政代執行にかけられ、数百万円単位の高額請求が行われています。

売れないからと放置せず、再建築不可については早めの改善や処分に動きましょう。

管理不全空家も要注意｜売れない再建築不可の放置リスク⑤

空き家対策特措法では、特定空家だけでなく、その一歩手前の段階にある管理不全空家も規定されています（同法第１３条）。

その定義は「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」の空家です。

空き家対策特措法の改正により、こちらの管理不全空家についても改善勧告を受けた時点で、特定空家と同じく税制優遇が解除されるようになりました。

２０２５年４月１日時点ではまだ改善命令や行政代執行の対象とはなっていませんが、今後管理不全空家が増え続ければ、管理不全空家についても改善命令や行政代執行の対象にならないとは言い切れません。

再建築不可が売れないからと言って放置していると、管理不全空家ひいては特定空家として、行政代執行のリスクを抱え続けることになります。

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再建築不可が売れない時は（活用編）

再建築不可が売れないからと言って、放置するのは悪手と言わざるを得ません。

となれば売れない再建築不可は最大限に活用する方法を考えた方がいいでしょう。

本章では売れない再建築不可をどのように活用すべきか、そのアイディア例を解説いたします。

建物が使えれば理想｜売れない再建築不可の活用方法①

売れない再建築不可でも、建物が活用できれば通常の物件とそこまで大きな違いはありません。

建物がそのまま使えればベスト、建築確認が必要ない範囲の軽微な修繕や模様替えで使えれば、再建築不可でも前途が広がるでしょう。

自分で住んでも誰かに貸しても、あるいは必要な許認可をとって開業するのもいいですね。

営業する業種によっては、各種の許認可をとるハードルは低くありませんが、再建築不可を再建築可能にするよりは低いのではないでしょうか。

駐輪場｜売れない再建築不可の活用方法②

売れない再建築不可の多くは間口が狭く、自動車が入れられないことから駐輪場（自転車・バイク等）に活用するのも一策と言えます。

初期投資が多少かかるものの、一度整備してしまえばランニングコストは比較的安く運営可能です。

駐輪場の経営は立地条件に左右されることが多いため、事業の開始に当たっては周辺環境などを調査した上で、慎重に検討していきましょう。

また駐輪場からあふれ出した自転車が近隣に放置されたり、不審者がたむろす場になってしまわないように注意が必要です。

自販機｜売れない再建築不可の活用方法③

売れない再建築不可に自販機を設置して、その売上から利益を得る方法も考えられます。

人通りが多い場所であれば、メーカーの方から自販機を設置させてもらえるよう依頼が来るかも知れません。

再建築不可の敷地目いっぱいに様々な種類の自販機を設置して、より取り見取り状態にするのも楽しそうですね。

ただしメーカーも頼めば無料で置いてくれる訳ではなく、売上の出なさそうなところでは自販機の設置費用やランニングコストを所有者が負担するケースもあります。

また自販機の内容（何を販売するか）もメーカーに丸投げするばかりでなく、自分で管理するなど、収益を上げるためには知恵を絞る必要があるでしょう。

合わせてゴミの適切な処理や、人がたむろすことによる治安への影響なども注意しなくてはなりません。

貸し農園｜売れない再建築不可の活用方法④

売れない再建築不可の土地を農園や菜園として貸し出すのも有効策の一つです。

またガーデニングをしたいけど庭がなくて出来ない方向けに、貸しガーデンもいいでしょう。

いずれにしても、そうしたニーズがあるのかをマーケティングする必要があります。

ちなみに農業や園芸に際しては土壌の質が確保されていなければなりません。

せっかく丹精込めて作物を育てたのに、土壌汚染されていて食べられないor食べて具合を悪くしてしまったのでは、残念どころか損害賠償問題に発展してしまうでしょう。

また肥料によっては匂いが気になるケースもあるため、近隣住民の感情にも配慮が必要となります。

貸し物置｜売れない再建築不可の活用方法⑤

売れない再建築不可に簡易な物置をたくさん設置して、それを人に貸し出す貸し物置を経営してもいいでしょう。

物置の一つ一つは建築確認が不要なので、家庭で収納場所が足りない人々から喜ばれるかも知れません。

ただしあまりやり過ぎると、行政から「物置一個一個ではなく、設置した物置の合計延べ面積で判断する（１０㎡を超えると建築確認が必要）」と言われてしまう可能性もあるでしょう。

実際の判断はケースバイケースなので、貸し物置を経営する時は、事前に自治体へ確認しておくのがおすすめです。

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再建築不可が売れない時は（処分編）

再建築不可が売れないし、活用もままならない時は、再建築不可の処分も検討することになるでしょう。

ここで言う売れない再建築不可の処分とは、所有者からお金を払ってでも引取ってもらったり、無償で譲渡や寄付したりすることを指します。

本章では再建築不可を処分する方法について、詳しく解説いたしましょう。

自治体に寄付できる？｜売れない再建築不可の処分①

売れないで持て余している再建築不可は、一定の要件を満たすことで自治体に寄付できます。

実際に寄付できるかの要件については自治体ごとにケースバイケースとなっているため、ご検討の際は売れない再建築不可を管轄する窓口へご相談ください。

ただし各自治体のホームページを調べてみると、実際に寄付を受け付けているのは活用しやすい土地に限られているようです。

実際に「自治体へ寄付を申し出たけど、受け付けてもらえなかった」というお悩み相談も少なくありません。

売れない再建築不可を自治体に寄付するのは、なかなか難しいでしょう。

企業や団体に寄付できる？｜売れない再建築不可の処分②

売れない再建築不可を企業や団体に寄付するのも、選択肢の一つと言えます。

例えば売れない再建築不可の近くに企業があって、資材置き場として使ってもらうのも有効活用の一つです。有料なら要らなくても、無料なら引取ってくれるかも知れません。

また売れない再建築不可を慈善団体などに寄付したい方もいるでしょうが、調べてみると多くのケースで現金化しやすいことが条件となっていました。

土地自体を活用するケースはレアで、現金化して活動資金に充てたい団体が多く、なかなか売れない再建築不可は敬遠されてしまうでしょう。

自治会や町内会に寄付できる？｜売れない再建築不可の処分③

売れない再建築不可を地元の自治会や町内会に寄付することで、地域コミュニティに貢献できるケースもあります。

例えば近年では防災備蓄のニーズが高まっていることから、防災倉庫を設置する用地として、売れない再建築不可を寄付すると喜ばれるかも知れません。

他にもクリーンステーション（ゴミ捨て場）用地やイベントスペースとして売れない再建築不可を寄付すれば、土地の有効活用にもつながります。

売れないで持て余していた再建築不可が、みんなに喜ばれるようになるのは嬉しいものです。また地元に対する愛着がより一層深まることでしょう。

ただし有効活用が難しい再建築不可については、自治会や町内会でも敬遠されてしまうかも知れません。

神社やお寺に寄付できる？｜売れない再建築不可の処分④

古代から神仏に対する信仰の証として、神社やお寺に土地や建物を寄進してきた歴史があります。

２１世紀・令和の現代日本においても、そのような思いを持ち続けている奇特な方も少なくないでしょう。

そこで売れない再建築不可を神社やお寺に寄付しようと考えるのですが、売れない再建築不可を寄付すると、無償で提供しても時価で売却したものとして譲渡益が計算され、譲渡益が生じれば譲渡所得税を納付しなければならない可能性があります。

神社などであれば公益性が認められ、譲渡所得税を納付しなくても良いこともありますが、詳しくは税務署に確認することをおすすめします。

親族や知人への寄付は？｜売れない再建築不可の処分⑤

売れない再建築不可を親族や知人に寄付する……というより引取ってもらうのは、あまりおすすめできません。

理由はシンプル。売れない再建築不可は自己利用も収益化も難しいため、トラブルになってしまうからです。

昔から「タダより怖いものはない」と言うように、もらう時はタダであっても後からコストやトラブルが発生するリスクがあり、結局は割高になってしまうことが少なくありません。

親族や知人との人間関係がギクシャクしてしまうことも考えられるため、あまりお勧めは出来ません。

売れない・活用できない・寄附できない再建築不可は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングのような専門業者に買取をご依頼くださいませ。

当社は２００２年１１月の創業以来、神奈川県横浜市を中心に、日本全国で売れない再建築不可の買取再販を手がけてまいりました。

２０年以上にわたるノウハウやネットワークを駆使して、皆様が売れないでお悩みの再建築不可を高額買取させていただきます。

再建築不可物件の買取なら負動産買取センター

再建築不可の買取が得意な負動産買取センターとは？

今回は再建築不可が売れない理由や売れない時の対策などを、わかりやすく解説してまいりました。

再建築不可が売れないでお困りの時は、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングへ買取をご相談くださいませ。

他社様で断られた再建築不可物件であっても、負動産買取センターは買取、再生、販売まで全て自社で行っているため、中間コストがかからず高値で買取することが可能です。

それでは本稿の締めくくりとして、ドリームプランニングとはどのような不動産会社なのか、解説させていただきます。

ドリームプランニングとは

ドリームプランニングとは２００２年１１月に神奈川県横浜市で創業して以来、２０年以上にわたって売れない再建築不可をはじめとするニッチな不動産の買取再生を手がけてきた老舗業者です。

企業理念として「あらゆる不動産の問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」と掲げており、２００２年より日本全国で様々な再建築不可物件を買い取ってまいりました。

ただの再建築不可だけでなく、再建築不可の底地、再建築不可の共有持分、袋地になっている再建築不可、私道を封鎖されている再建築不可など、ありとあらゆる再建築不可物件の買取、再生実績があります。

売れない再建築不可の買取では仲介手数料ゼロ円＆契約不適合責任免責＆最速２日間のスピード売却＆現金化が人気です。

再建築不可に精通したスペシャリスト集団であり、また日本全国に各業界（士業・金融業・官公庁等）との強固なネットワークを持っているため、再建築不可の高値買取を目指せます。

なかなか売れないでお悩みの再建築不可は、ぜひ当社へお任せいただければ幸いです。

ドリームプランニングの社会貢献

当社はただ自社利益ばかりを追求するのではなく、自社事業を通じてお客様と社会の利益も実現する「三方よし」経営を体現しております。

お客様の喜びと社会の幸せを実現するため、当社では様々な取り組みを進めてまいりました。今回はその一部を解説いたしましょう。

自治体と連携で地方創生

２０２３年より群馬県伊勢崎市と空き家情報バンクの広報活動に関する業務提携を行っており、地域創生と空家対策に尽力してまいりました。

伊勢崎市の空き家バンクの物件は、当社の運営する不動産マッチングサイトである「ウチカツ」においてもご紹介しており、伊勢崎市など地方都市の魅力を発信させていただいております。

SDGsの協働推進

当社は独自のSDGs宣言にともない、日本全国の各自治体・団体とSDGsパートナー提携を行っております。

藤沢市、倉敷市、阪南市、宇都宮市、掛川市、金沢市、豊中市、墨田区、足立区、松戸市、春日部市、豊田市、小田原市、佐賀市、豊橋市、松戸市、佐渡市など、ドリームプランニングが再建築不可物件などの買取を行ってきた様々な自治体においてSDGｓパートナーとして提携させていただき、空き家再生のお手伝いをさせて頂いております。

今後も日本全国に当社の再建築不可物件活用の輪を広げてまいりますので、空き家でお困りの自治体の方もお気軽にご連絡くださいませ。

次世代の人材教育

当社では次世代を担う人材育成にも注力しており、これまで各教育機関とのコラボ事業や講演会などを実施してまいりました。

参加者からは「不動産問題に対する意識が高まった」「面白かった」などご好評にあずかっております。

ドリームプランニングのメディア実績

「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーの最前線ランナー」である当社は、これまで不動産業界のみならず、各業界から注目を集めてまいりました。

そのすべてを網羅すると膨大になってしまうため、ここではごく一部を紹介いたしましょう。

ドリームプランニングの沿革

ドリームプランニングの会社概要

売れない再建築不可物件は負動産買取センター

今回は売れない再建築不可について、ドリームプランニング社長がわかりやすく解説してまいりました。

多くの方はインターネットで「再建築不可　売れない」などと検索して、上位に表示された業者に上から連絡して行かれるかも知れません。

しかし上位表示される業者の中には、ただＳＥＯ（検索エンジン最適化）対策ばかり特化した業者も少なくありません。

要するに「目につけば顧客の分母が増えるので、とにかく見てもらえればそれでいい」という姿勢であり、上位表示されている会社は再建築不可物件の再生ノウハウがあまりないため、ドリームプランニングのような専門業者に転売することによって利益を得ています。

最初から当社のような専門買取業者が見つけられれば良いのですが、本当の買取業者は実はインターネットでは検索してもあまり出てこないのです。

SEO対策に特化した転売ありきの業者は転売差益で稼ぐしかないため、お客様から再建築不可を安く買って、ドリームプランニングのような専門業者に売却する事で中間マージンを得ているのですが、当サイト負動産買取センターを運営するドリームプランニングでは、再建築不可を自社で買取・再生することで、中間業者のマージンが無くなる為、高値で買取させて頂きお客様へ利益を還元することが出来るのです。

再建築不可が売れないでお困りでしたら、まずはドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。

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